AS MODALIDADES DE USUCAPIÃO DE BENS IMÓVEIS NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

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1 AS MODALIDADES DE USUCAPIÃO DE BENS IMÓVEIS NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO Vitor Frederico Kümpel Rodrigo Pontes Raldi Ana Laura Pongeluppi Ludimila Rodrigues Mariana Rodrigues SUMÁRIO: 1. A Usucapião. 2. Modalidades de Usucapião Usucapião extraordinária Usucapião ordinária Usucapião especial urbana. 2.4 Usucapião especial rural Usucapião coletiva. 3. Conclusão. 1. A Usucapião A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade 1, na medida em que a transmissão do título dominial não se efetiva em razão de eventual relação jurídica Vitor Frederico Kümpel é doutor em direito pela Universidade de São Paulo, pós-doutorando em direito notarial e registral pela Universidade de Coimbra. Atualmente é juiz de direito no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, professor da Faculdade da Damásio de Jesus, coordenador do curso de pós-graduação em direito notarial e registral da Damásio Educacional DeVry e professor do curso preparatório para concursos públicos VFK Educação. vitorkumpel@uol.com.br Rodrigo Pontes Raldi é estudante de Direito da Universidade de São Paulo e pesquisador jurídico. Realizou atividade de pesquisa científica e intercâmbio acadêmico na Ludwig-Maximilians-Universität München, na Alemanha. rodrigoraldi@gmail.com Ana Laura Pongeluppi é estudante de Direito da Universidade de São Paulo e pesquisadora jurídica. anavfk@gmail.com Ludimila Rodrigues é estudante de Direito da Faculdade Damásio de Jesus. ludimilatrodrigues@gmail.com Mariana Rodrigues é estudante de Direito da Faculdade Damásio de Jesus. marianafddj@gmail.com * Em relação à metodologia adotada, segue-se as orientações formuladas por E. C. SILVEIRA MARCHI, em Guia de Metodologia Jurídica (Teses, Monografias e Artigos), Lecce, Grifo, 2001, pp e , utilizandose o método franco-italiano de citação, adotado pela maior parte da literatura científica jurídica internacional. A citação dos nomes científicos de alguns juristas tradicionais brasileiros, no entanto, merece tratamento

2 2 estabelecida entre usucapiente e antigo proprietário, derivando exclusivamente da lei 2. Tão logo preenchidos os requisitos legais, normalmente o tempo e a posse, a propriedade se transfere ao usucapiente (forma legal de aquisição). Por esta razão, diz-se que a usucapião opera ipso iure. A sentença, no caso de ação de usucapião, tem natureza meramente declaratória de direito previamente adquirido, e não constitutiva desse direito 3. No mesmo sentido, tratando-se da usucapião administrativa (art. 216-A, Lei dos Registros Públicos) 4, tanto o requerimento, quanto o ato de registro não constituem o direito de propriedade, que já se adquirira quando do decorrido o prazo estabelecido pela lei. Sua origem remonta o direito romano clássico, com previsão nas XII Tábuas 5, bastando ao usucapiente o uso ininterrupto de um terreno pelo prazo de dois anos, ou o de outra coisa pelo prazo de um ano, para que se efetive a transmissão do título dominial 6, sendo necessária, no entanto, a observação de cinco requisitos: res habilis, titulus, fides, possessio e tempus 7. Interessante observar que o instituto da usucapião deve ser analisado à luz do sistema de transmissão dominial (título puro, título e modo e modo puro) em que está inserido. Tratando-se do sistema de título puro caso do modelo francês, a aquisição da propriedade se dá tão somente com a constituição do título. O registro adquire, nesse sistema, caráter meramente facultativo, podendo as partes fazê-lo para dar ao ato plena publicidade. Nesse sistema, o instituto da usucapião amolda-se perfeitamente, na medida em que basta o título abstrato e informal (decurso do prazo) para que se opere a transmissão do título dominial. O oposto ocorre quando se tem por modelo o sistema de modo puro (caso da Alemanha). Nesse ordenamento jurídico, o registro é ato essencial para a transferência da diferenciado, em razão de suas especificidades, bem como da importância dada ao prenome na literatura pátria. Assim, inclusive como modo de facilitar a identificação, os autores brasileiros tradicionais serão citados do modo em que são conhecidos. Na bibliografia final, no entanto, serão citados de acordo com os padrões internacionais, de modo a atender à padronização científica. 1 J. C. MORAES SALLES, Usucapião de bens imóveis e móveis, 3 a ed., São Paulo, RT, 1995, p. 30; F. C. PONTES DE MIRANDA, Tratado de Direito Privado Tomo XI Direito das Coisas: Propriedade. Aquisição da propriedade imobiliária, 2 a ed., Rio de Janeiro, Borsoi, 1971, p H. HONSELL, Römisches Recht, 7 a ed., Heidelberg, Springer, 2010, p F. C. PONTES DE MIRANDA, Tratado cit. (nota 1 supra), p. 48; J. C. M. SALLES, Usucapião cit. (nota 1 supra), RT, 1995, pp ; e O. GOMES, Direito das Coisas, 12 a Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1997, pp V. F. KÜMPEL, Usucapião Extrajudicial, in A. DEL GUÉRCIO NETO (Coord.), O Direito Notarial e Registral em Artigos, 1ª ed., São Paulo, YK Editora, 2016, pp. 477 ss. 5 Usus auctoritas fundi biennium, ceterarum rerum annuus est usus. 6 M. KASER, R. KNÜTEL, Römisches Privatrecht, 20 a ed., München, C. H. Beck, 2014, p T. MARKY, Curso Elementar de Direito Romano, 8 a ed., São Paulo, Saraiva, 2010, p. 82.

3 3 propriedade, abstraindo-se a causa que lhe deu origem 8. Diferenciam-se, dessa maneira, os negócios jurídicos de natureza meramente obrigacional (Verpflichtungsgeschäfte) e os de natureza real (Verfügungsgeschäfte), à luz do denominado princípio da separação 9. Nesse modelo de transmissão dominial, possui o instituto da usucapião baixíssima utilidade 10, operando, em verdade, apenas no caso em que há tabularidade ( 900 BGB 11 ). Impensável que possa haver, no modelo de modo puro, a existência de um título abstrato e informal capaz de efetivar a transmissão do título dominial. No modelo de título e modo brasileiro, em que é necessário, via de regra, o registro para a transferência da propriedade (art , Código Civil), há exceções previstas pelo próprio ordenamento (e.g. usucapião, acessão, sucessão e comunhão de bens). Logo, pelo fato de o Código Civil reconhecer a usucapião contrária ao registro como forma hábil à transmissão do título dominial, cria-se um paradoxo dentro do sistema de título e modo, acarretando em inúmeros problemas, como o caso de extrema dificuldade da usucapio libertatis, assunto que, em razão de sua complexidade, merece abordagem em trabalho próprio. O direito brasileiro conhece cinco espécies de usucapião, cada qual com especificidades quanto aos requisitos necessários pra sua efetivação 12 : extraordinária (art , CC), ordinária (art , CC), especial urbana (art. 183, CF e art A, CC), especial rural (art. 191, CF), e usucapião coletiva (art. 10, Estatuto da Cidade). Passemos à análise de cada uma delas. 2. Modalidades de Usucapião 2.1 Usucapião Extraordinária 8 O. JAUERNIG, Trennungsprinzip und Abstraktionsprinzip, in JuS 1994, p H. MUSIELAK W. HAU, Grundkurs BGB, 13ª Ed., München, C. H. Beck, 2013, p F. BAUR R. STÜRNER, Sachenrecht, 18 a ed., Munique, C. H. Beck, 2009, pp I 1 BGB: Wer als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, ohne dass er das Eigentum erlangt hat, erwirbt das Eigentum, wenn die Eintragung dreißigjährige Frist bestanden und er während dieser Zeit das Grundstück im Eigenbesitz gehabt hat. (...) (Aquele que estiver inscrito no livro de registros como proprietário de bem imóvel, sem tê-lo obtido, adquirirá a propriedade se a inscrição tiver durado pelo prazo de trinta anos e, durante esse período, tiver possuído o bem imóvel. (...)). 12 L. C. PENTEADO, Direito das Coisas. 3 a ed. São Paulo: RT, 2014, p. 328.

4 4 O termo usucapião extraordinária, empregado para descrever a modalidade prevista no art , do Código Civil, foi criticado pela doutrina clássica 13. Isso porque, traz como requisitos tão somente a posse e o tempo, sendo, portanto, a forma mais comum de usucapião. Por sua vez, a usucapião ordinária (art , Código Civil) exige a demonstração do justo título e da boa-fé, tratando-se, em verdade, de exceção à regra geral. Por isso, ideal que esta recebesse a nomenclatura de extraordinariedade, e não aquela prevista no art A usucapião disciplinada no art do Código Civil tem como requisito a posse mansa e pacífica pelo prazo de quinze anos, bastando o decurso deste para a transferência do título dominial. A boa fé e o justo título são dispensáveis. Observe-se que o legislador passou a prever no art , 1 o que: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 14 Logo, há no Código Civil de 2002 duas modalidades de usucapião extraordinária com prazos diversos 15. Havendo demonstração da denominada posse trabalho, isto é, comprovando que usucapiente utilizou o bem imóvel como meio de produção, dando a ele função social, o prazo é reduzido para dez anos. 2.2 Usucapião ordinária A usucapião ordinária pressupõe, além da posse mansa e pacífica do bem imóvel pelo prazo de dez anos, a boa-fé do usucapiente e a existência de justo título (art , Código Civil). Por justo título entende-se a existência de ato translativo cujo fim, abstratamente considerado, é transmissão do título dominial 16, ainda que não tenha sido formalizado por instrumento escrito ou que contenha forma imprópria (por exemplo, tenha se dado por escritura particular, quando era necessária a escritura pública). 13 O. GOMES, Direito cit. (nota 3 supra), p Não há correspondência no Código Civil de S. S. VENOSA, Direito Civil Direitos Reais, v. 4, 14 a ed., São Paulo, Atlas, 2014, p. 217; e L. C. PENTEADO, Direito cit. (nota 11 supra), p O. GOMES, Direito cit. (nota 3 supra), p. 169.

5 5 Por sua vez, possuidor de boa-fé é aquele que, por ignorância, acredita estar adquirindo o bem imóvel de forma legítima 17. Desconhece, portanto, quaisquer vícios que possam recair sobre a titularidade do imóvel, forma do ato translativo, etc. Trata-se da boa-fé em sua modalidade subjetiva, relativa ao conhecimento do adquirente no momento da celebração do ato hábil à transmissão do título dominial. O Código Civil de 2002 passou a prever no art , parágrafo único 18, uma subespécie de usucapião ordinária, também denominada pela doutrina usucapião tabular ou documental 19 : Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Havendo registro, posteriormente cancelado, do qual resultava a transmissão da propriedade do bem imóvel, o prazo para aquisição por usucapião cai para cinco anos. Observe que a existência de registro pressupõe a existência de justo título, causal para a efetivação de ato junto ao Ofício de Registro de Imóveis. Nessa hipótese, importa fazer uma breve diferenciação entre a usucapião tabular brasileira e aquela prevista no 900 do Código Civil alemão. Como já ressaltado, opera no ordenamento jurídico alemão uma diferenciação entre negócios jurídicos de natureza obrigacional e aqueles de natureza real. Estes operam junto aos cartório de registro imobiliário, oportunidade em que as partes manifestam vontade específica para a transmissão do bem imóvel (Auflassung), nos termos do 925 do BGB 20. Eles são absolutamente independentes dos negócios obrigacionais que lhes dão lastro (princípio da abstração), sobretudo no que toca eventuais invalidades ou ineficácias contratuais. Por isso, não irá haver cancelamento posterior do registro, se constatada invalidade no negócio jurídico de natureza obrigacional, como ocorre no ordenamento jurídico brasileiro. A 17 O. GOMES, Direito cit. (nota 3 supra), p Não há correspondência no Código Civil de S. S. VENOSA, Direito cit. (nota 14 supra), p I BGB: Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden (...). (A declaração de vontade do alienante e do adquirente, conforme 873, necessária para a transmissão de propriedade de bem imóvel (Auflassung), precisa ser emitida na presença simultânea das duas partes, perante autoridade competente).

6 6 usucapião tabular ocorre, naquele ordenamento, portanto, apenas quando o negócio jurídico de natureza real, mais especificamente quando a Auflassung for acometida por algum vício. Nesse caso, poderá operar a usucapião apenas se o usucapiente mantiver posse mansa do bem imóvel pelo prazo de trinta anos. Necessário, ainda, que o registro se mantenha pelo mesmo período, não podendo haver qualquer cancelamento posterior. 2.3 Usucapião especial urbana Essa espécie de usucapião está prevista no art. 183, caput, da Constituição Federal e tem por fundamento a noção de função social de propriedade 21 e do acesso à moradia: Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Requisitos para a aquisição dominial são, portanto, além da posse mansa pelo prazo de cinco anos: a área máxima do bem imóvel, na medida em que não pode exceder duzentos e cinquenta metros quadrados; a utilização do bem para a moradia do titular ou de sua família; não ser o usucapiente proprietário de outro bem imóvel rural ou urbano. Observe-se serem irrelevantes o justo título e a boa-fé para essa modalidade de usucapião. Por sua vez, o art A, do Código Civil, traz uma subespécie de usucapião urbana, denominada pela doutrina usucapião especial urbana por abandono de lar 22 : Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O prazo é reduzido para dois anos se o que se adquire é a cota-parte decorrente de condomínio existente entre cônjuge ou companheiro. Os requisitos são os mesmos estabelecidos pela Constituição Federal para a usucapião especial urbana. Como destaca L. C. 21 S. S. VENOSA, Direito cit. (nota 14 supra), p Cf. L. C. PENTEADO, Direito cit. (nota 11 supra), p. 335.

7 7 PENTEADO, a prova do abandono não exige qualquer aspecto formal, bastando a comprovação de que o ex-cônjuge ou ex-companheiro não reside mais no local Usucapião especial rural A usucapião especial rural veio disciplinada pelo art. 191, da Constituição Federal, e também ter por escopo dar efetividade à função social da propriedade e à reforma agrária: Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. A área sob a qual recai a usucapião não poderá ser superior a cinquenta hectares, como forma de se evitar uma nova concentração de terras nas mãos de um único titular. Ademais, é necessário que o usucapiente dê função social à propriedade, tornando-a produtiva, bem como estabeleça nela a sua moradia ou de sua família. O prazo de posse mansa e pacífica é cinco anos, sendo dispensáveis a boa-fé e o justo título. 2.5 Usucapião coletiva A usucapião é uma das formas mais efetivas de regularização da propriedade no sistema brasileiro. Nesse contexto, como forma de dar solução ao problema das ocupações urbanas pelas populações de baixa renda, instituiu o legislador a modalidade da usucapião coletiva: As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (art. 10, Estatuto da Cidade). A disposição denota a maior preocupação do legislador com a função social da propriedade e com o acesso a moradia, ambos assegurados pelo constituinte de Desse 23 L. C. PENTEADO, Direito cit. (nota 11 supra), p S. S. VENOSA, Direito cit. (nota 14 supra), p. 225.

8 8 modo, privilegia-se o possuidor que dá produtividade ao bem imóvel, em detrimento do proprietário que abandona a terra e não atende qualquer interesse coletivo. Aliás, a maior proteção ao possuidor que exerce atividade sobre a terra remonta o direito romano, sendo certo que foi fundamento do instituto da usucapio 25. Requisitos da usucapião coletiva são, além da posse mansa e pacífica pelo prazo de cinco anos: área urbana com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados; ocupação por população de baixa renda; e inexistência de outro bem imóvel urbano ou rural de titularidade do usucapiente. Importante que se trate, ainda, de um aglomerado habitacional, não sendo possível identificar os terrenos ocupados por cada família. Do contrário, aplica-se as disposições do art. 183, da Constituição Federal (usucapião especial urbana). Interessante observar que, uma vez decorrido o prazo de cinco anos, com a observância dos demais requisitos legais, instituir-se-á um condomínio indivisível entre os usucapientes, na medida em que toda a área ocupada é levada a registro, não se identificando a cota-parte de cada possuidor-usucapiente Conclusão A usucapião é uma das formas mais importantes de regularização da propriedade no sistema de título e modo brasileiro. Tamanha é sua relevância, que o instituto foi significantemente ampliado a partir da Constituição Federal de 1988, a qual concebeu as modalidades de usucapião especial urbana e rural. Por sua vez, o Código Civil de 2002 instituiu uma subespécie de usucapião extraordinária (art , 1 o ); uma subespécie de usucapião ordinária, também denominada usucapião tabular ou documental (art , parágrafo único); além da usucapião especial urbana por abandono de lar (art A). Por sua vez, o Estatuto da Cidade passou a prever a modalidade da usucapião coletiva (art. 10), aplicável aos casos em que há uma massa habitacional, não sendo possível identificar os terrenos individualmente ocupados por cada família no conglomerado. A importância dada ao instituto pelo legislador deve-se à maior atenção conferida à função social da propriedade e compreensão que o direito de propriedade não é absoluto. 25 M. KASER, R. KNÜTEL, Römisches cit. (nota 5 supra), p S. S. VENOSA, Direito cit. (nota 14 supra), p. 226.

9 9 Nesse contexto, é conferida maior proteção ao possuidor que dá produtividade e utilidade ao bem imóvel, atendendo ao interesse coletivo, em detrimento do proprietário que abandona o bem.

10 10 BIBLIOGRAFIA BAUR, Fritz, BAUR, Jürgen, e STÜRNER, Rolf, Sachenrecht, 18 a ed., München, C. H. Beck, GOMES, Orlando, Direitos Reais, 12 a ed., Rio de Janeiro, Forense, HONSELL, Heinrich, Römisches Recht, 7 a ed., Heidelberg, Springer, JAUERNIG, Othmar, Trennungsprinzip und Abstraktionsprinzip, in JuS 1994, pp KASER, Max, e KNÜTEL, Rolf. Römisches Privatrecht, 20 a ed. München, C. H. Beck, MARKY, Thomas, Curso Elementar de Direito Romano, 8 a ed., São Paulo, Saraiva, 2010, p. 82. MORAES SALLES, José Carlos, Usucapião de Bens Imóveis e Móveis, 3 a ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, MUSIELAK, Hans-Joachim, e HAU, Wolfgang, Grundkurs BGB, 13ª ed., München, C. H. Beck, PENTEADO, Luciano de Camargo, Direito das Coisas, 3 a ed., São Paulo, RT, PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti, Tratado de Direito Privado Tomo XI Direito das Coisas: Propriedade. Aquisição da propriedade imobiliária, 2 a ed., Rio de Janeiro, Borsoi, SILVEIRA MARCHI, Eduardo Cesar, Guia de Metodologia Jurídica (Teses, Monografias e Artigos), Lecce, Grifo, VENOSA, Silvio de Salvo, Direitos Reais, 14 a ed. São Paulo, Atlas, 2014.