EXMO. SR. DR. JUIZ COORDENADOR DO CENTRO DE APOIO DOS JUÍZES DA FAZENDA PÚBLICA CAJUFA

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ COORDENADOR DO CENTRO DE APOIO DOS JUÍZES DA FAZENDA PÚBLICA CAJUFA A Comissão de Peritos nomeada pela Portaria CAJUFA nº 02/2011 (Anexo I), com o objetivo de estabelecer critérios, parâmetros, valores unitários de terrenos e metodologia para avaliação, visando equalizar os trabalhos periciais a serem realizados nas Ações de Desapropriação dos imóveis atingidos pelas obras do "Prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho", com extensão até a Rodovia dos Imigrantes, vem, respeitosamente, apresentar as conclusões a que chegou no trabalho que segue em anexo. Nestes termos, Pede o recebimento para as providências cabíveis. São Paulo, 25 de junho de COMISSÃO DE PERITOS ANDRÉA KLUPPEL MUNHOZ SOARES JOSÉ ZARIF NETO FLAVIO F. FIGUEIREDO LUIZ CARLOS DE MELLO RIBEIRO HORÁCIO TANZE FILHO SHUNJI NASSUNO JAQUES GERAB JUNIOR

2 RELATÓRIO FINAL DA COMISSÃO DE PERITOS NOMEADA PELA PORTARIA CAJUFA Nº 02/2011 CRITÉRIOS, PARÂMETROS, VALORES UNITÁRIOS PARADIGMAS DE TERRENOS E METODOLOGIA PARA AS AVALIAÇÕES DOS IMÓVEIS ATINGIDOS PELO "PROLONGAMENTO DA AV. JORNALISTA ROBERTO MARINHO", COM EXTENSÃO ATÉ A RODOVIA DOS IMIGRANTES DATABASE: MARÇO/2012 1

3 RELATÓRIO FINAL DA COMISSÃO DE PERITOS NOMEADA PELA PORTARIA CAJUFA Nº 02/ CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Por determinação dos MM. Juízes das Varas da Fazenda Pública da Capital que entenderam ser medida de bom senso a constituição de uma Comissão de Peritos de sua confiança para que elaborasse um estudo fixando critérios, parâmetros, valores unitários paradigmas de terrenos e metodologia, objetivando subsidiar os laudos periciais, tanto os prévios, quanto os definitivos, dos imóveis atingidos pelas obras do "Prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho", com extensão até a Rodovia dos Imigrantes, foram desenvolvidos os trabalhos como seguem apresentados. Por deliberação tomada em reunião ordinária do Centro de Apoio dos Juízes da Fazenda CAJUFA, os Meritíssimos Juízes de Direito das Varas da Fazenda Pública da Capital, editaram a Portaria CAJUFA Nº 02/2011, nomeando os subscritores deste trabalho. Considerando o escopo dos trabalhos avaliatórios desenvolvidos, os membros nomeados, por consenso, estipularam as linhas mestras a serem seguidas,obedecendo notadamente as normas ABNT NBR e CAJUFA/2004, quais sejam: - vistorias das avenidas e ruas do trecho em questão; - levantamento de dados de mercado (pesquisa); - fixação de critérios; - tratamento desses dados e - definição dos valores básicos unitários paradigmas de terrenos. 2

4 2- DESCRIÇÃO DO MELHORAMENTO O prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho terá início na Av. Dr. Lino de Moraes Leme, localizada no Parque Jabaquara, e seguirá em direção à Rodovia dos Imigrantes, destino final. Serão executados trechos de avenidas, túneis e viadutos, descritos a seguir, de acordo com dados obtidos no site da SPObras: metros de pista em nível com duas pistas com quatro faixas em cada; metros em dois túneis, com três faixas em cada; 180 metros em nível, duas pistas com três faixas em cada; metros de ramos de ligação e vias marginais à Rodovia dos Imigrantes, sendo metros em viadutos, todos com duas faixas em cada pista; - 04 Poços de ventilação. 3

5 Figura 1: Áreas atingidas pelo Parque Linear e Prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho Lei /2011 Anexo II 4

6 O melhoramento envolve também a construção de um parque linear, que será criado para recuperar e preservar a bacia hidrográfica do Córrego Águas Espraiadas, ocupada parcialmente por favelas. Terá metros de extensão, com aproximadamente m² de área interna, com ciclovia, áreas de lazer e paisagismo. Figura 2: Croqui do Parque Linear Assim estão atingidas áreas de assentamento irregular, denominadas: Rocinha Paulistana, Beira Rio, Taquaritiba, Vietnã, Ponte da Fonte São Bento, Nova Minas Gerais, Imigrantes, Arco Verde, Babilônia, Henrique Mindlin, Paraguai, Guian Corruíras, Americanópolis, Muzambinho e Complexo Alba Souza Dantas. 5

7 Na região existem 29 (vinte e nove) áreas de favelas no total, 16 (dezesseis) das quais sob interferência direta para a construção do parque linear e 13 (treze) afetadas diretamente pelas obras. Estão previstas também obras de reassentamento das quatro mil famílias a serem removidas através da desapropriação de 107 (cento e sete) imóveis para construção das unidades de habitação de interesse social (HIS). A construção dos apartamentos deverá ocorrer antes do início das obras do parque linear e do prolongamento da Avenida Roberto Marinho, como indicado pela interessada. A Figura 3, a seguir apresentada, mostra visão panorâmica do Projeto do Prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho Águas Espraiadas (Anexo III): 6

8 Planta em melhor escala sob Anexo III. 7

9 3 DIRETRIZES DOS TRABALHOS Foram efetuadas amplas pesquisas de ofertas imobiliárias na região, recebendo os membros da Comissão contribuições das mais diversas fontes. Esses elementos foram tratados, classificados e plotados para análise e vistoria individualizada. No Anexo IV estão relacionados os dados de pesquisa efetivamente utilizados. A Comissão de Peritos vistoriou a região abrangida pelas desapropriações no trecho em questão, e mais especificamente todos os logradouros para os quais os imóveis atingidos fazem frente. Essas diligências objetivaram estudo e análise das seguintes situações: a) aspectos físicos: condições topográficas, natureza predominante do solo, condições ambientais, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazo; b) aspectos ligados à infraestrutura urbana: sistemas viários e de coleta de lixo, redes de abastecimento de água potável, energia elétrica, iluminação pública, telefone, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado; 8

10 c) equipamentos comunitários e indicação de níveis de atividades existentes; d) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes do aproveitamento; e) desempenho de mercado: análise do comportamento do mercado local do segmento ao qual pertence os imóveis em questão, envolvendo aspectos mercadológicos, volume de ofertas e ou transações. Todos os elementos de pesquisa selecionados advém de coleta de campo, com tomada fotográfica externa e verificação de dados físicos fornecidos pelos ofertantes em confronto com os dados cadastrais municipais, quando disponíveis (vide Anexo IV ). 4.- DADOS TÉCNICOS DA REGIÃO ESTUDADA: Os imóveis necessários para implantação do melhoramento em tela situamse nas margens do Córrego Águas Espraiadas e em suas imediações (conforme ilustra a Figura 1, apresentada anteriormente). 9

11 Por ocasião da vistoria conjunta empreendida por esta Comissão, foi possível observar que a região situada junto às margens do córrego não é dotada de todos os melhoramentos públicos e que a ocupação local configurou-se através de edificações irregulares, criando favelas. Na medida em que se afasta do eixo do Córrego Águas Espraiadas, observa-se uma melhoria gradual no padrão construtivo dos imóveis lindeiros, bem como se verifica a presença dos melhoramentos públicos essenciais. Observa-se também uma ocupação mista, predominantemente residencial, mas com presença de alguns galpões e terrenos de maiores dimensões destinados a garagens de ônibus, por exemplo. A percepção local, detectada por ocasião da vistoria conjunta, permitiu o agrupamento de dados de mercado, para fins de homogeneização de valores por tratamento por fatores, em dois trechos, cada qual guardando entre si similaridades geoeconômicas e ocupacionais. Assim sendo, a Comissão procedeu à divisão em 02 (dois) trechos, denominados Trecho Águas Espraiadas Embocadura Poços Parque Linear e HIS e Trecho Águas Espraiadas Desembocadura - Imigrantes, cada qual composto por imóveis e infraestrutura próprias à comparação. A descrição perimetral desses 02 (dois) trechos, ilustrativamente segue apresentada: 10

12 Trecho A - Águas Espraiadas Embocadura Poços Parque Linear e HIS: é o trecho contado a partir do final da Av. Jornalista Roberto Marinho, junto à Av. Dr. Lino de Moraes Leme (onde está projetado o emboque do túnel em direção á Rodovia dos Imigrantes e o Parque Linear), envolvendo o entorno imediato, seguindo o curso do córrego Águas Espraiadas, envolvendo ainda seu entorno imediato. Nesse trecho incluemse, também, as áreas destinadas a HIS (Habitações de Interesse Social), tudo em conformidade com a figura 3, cuja planta original cedida pela Expropriante, está disponibilizada sob Anexo III). Trecho B - Águas Espraiadas Desembocadura - Imigrantes : é o trecho onde está projetado o desemboque do túnel, junto à Rodovia dos Imigrantes, envolvendo seu entorno imediato. Tanto as obras do prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho, quanto as obras do Parque Linear, atingirão imóveis inseridos, preponderantemente, em ZM1 Zona Mista, de densidade demográfica e construtiva baixa. Alguns imóveis atingidos, isolados, destinados à construção de apartamentos para reassentamento das famílias removidas das favelas atingidas (HIS), estão localizados em perímetro de ZEIS Zona Especial de Interesse Social. Após criteriosa análise das regiões atingidas pelos melhoramentos, onde estão inseridos os dois trechos, a Comissão de Peritos entendeu ser a 4ª. Região Casa/comércio/serviços padrão simples a superior, conforme 11

13 consta das Normas CAJUFA/2004, a que melhor caracteriza o contexto situacional dos referidos trechos. Encerrados os trabalhos de campo, a Comissão de Peritos reuniu-se por diversas vezes para fixar os seguintes parâmetros: a) análise e tratamento técnico para homogeneização dos elementos pesquisados por fatores; b) classificação dos logradouros atingidos através da ponderação dos melhoramentos existentes, de suas características de uso e ocupação e potencial imobiliário, para verificação da adequação dos indices fiscais lançados para fins de transposição de valores (proporcionalidade); c) nos imóveis inseridos em áreas ocupadas por favela, a avaliação deverá considerar tanto a titularidade de domínio quanto o exercício da posse. Se o titular de domínio também for detentor da posse do imóvel, deve-se avaliar terreno e benfeitorias, utilizando o unitário pleno da Tabela Resumo deste trabalho para o logradouro do imóvel, não comportanto a aplicação de fator redutor adicional ( fator favela ). Caso o titular de domínio não seja detentor da posse do imóvel, para fins de avaliação, a Comissão recomenda, face à ausência de mercado imobiliário formal para o bem, considerar a aplicação de percentual depreciativo de, no mínimo, 80%, ou seja, a avaliação do terreno será estabelecida, por arbitramento, em, no máximo, 20% do valor unitário de terreno contido na Tabela Resumo. Tal percentual deverá ser justificado a partir das peculiaridades do imóvel avaliando; 12

14 d) através de análises dos valores unitários de terreno dos elementos comparativos, decorrentes de homogeneizações das pesquisas, foi possível observar que não há diferenças significativas, ou seja, superiores àquelas consideradas habitualmente nas Normas CAJUFA/04, entre valores unitários de terrenos em função da variação de suas áreas; Efetuado tratamento da pesquisa para os dois trechos identificados, foram obtidos os seguintes unitários referenciais para o metro quadrado de terreno paradigma: Trecho A - Águas Espraiadas Embocadura Poços Parque Linear e HIS:; Valor unitário = R$ 1.651,00/m² Índice Fiscal Paradigma= 339,18/2010 Trecho B - Águas Espraiadas Desembocadura - Imigrantes; Valor unitário = R$1.663,00/m² Índice Fiscal Paradigma = 460,59/

15 5- CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES Através das pesquisas de mercado e das diversas reuniões realizadas para estudos e análises do trecho em questão, a Comissão de Peritos passa a concluir e a recomendar os seguintes itens: a) Deverão ser observados os critérios preconizados pelas Normas para Avaliações de Imóveis em Desapropriações nas Varas da Fazenda Pública da Capital (CAJUFA/2004), validadas para o caso concreto. b) No que se refere exclusivamente a elaboração dos Laudos Prévios deverão ser observados os critérios preconizados pelas Normas para Laudos Prévios nas Ações Expropriatórias nas Varas da Fazenda Pública da Capital, elaboradas por Comissão de Peritos nomeada pelo provimento número 01/2002, dos MM. Juizes Varas da Fazenda Pública da Capital. 14

16 c) Recomenda-se que os laudos tenham, como data da avaliação, o mês de março de 2012, ou seja, a mesma data fixada para os valores unitários básicos de terreno apurados pela Comissão para cada trecho. Eventual atualização monetária do valor da avaliação para a data do laudo deverá ser efetuada em item próprio. d) Os imóveis deverão ser avaliados pelo método da composição, ou seja, o valor total da desapropriação do imóvel se obtém pela soma do valor do terreno expropriado com o valor das construções e benfeitorias atingidas. e) As construções e benfeitorias atingidas deverão ser avaliadas com base nos parâmetros e procedimentos estabelecidos no estudo EDIFICAÇÕES - VALORES DE VENDA CAJUFA 2002, versão 2007, obedecidas inclusive todas as recomendações atinentes às desapropriações parciais, se for o caso. f) Se houver desapropriações temporárias, deverão ser avaliadas as parcelas dos imóveis que serão ocupadas e, no caso de cálculo de valor locativo, recomenda-se a taxa de rendimento de 10% ao ano para aqueles com construções que ocupem adequadamente o terreno e de 6% ao ano para os terrenos nus ou com pequenas parcelas ocupadas por construções, devendo as taxas serem aplicadas sobre o valor da área necessária. 15

17 g) Dadas as particularidades inerentes às desapropriações temporárias, quanto à questão das construções e benfeitorias, o poder expropriante deverá indicar demolições, desmontes ou adaptações, bem como os termos de reconstituição do imóvel, individualizados de modo a permitir justa fixação do montante indenizatório. 5 ENCERRAMENTO O presente relatório foi elaborado exclusivamente para nortear e equalizar os laudos de avaliação que serão necessários nas ações expropriatórias referentes ao Parque Linear e ao prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho, com extensão até a Rodovia dos Imigrantes. Quaisquer conceitos, critérios, parâmetros e fatores aqui determinados somente poderão ser utilizados nas avaliações concernentes ao melhoramento em questão. Os critérios e parâmetros para avaliação estão apresentados no Anexo IV, assim como a pesquisa de elementos comparativos de terrenos, utilizada para elaboração deste relatório. 16

18 Os Membros da Comissão de Peritos assinam, com unanimidade, o presente trabalho e rubricam todas as suas páginas e anexos: Anexo I- Portaria CAJUFA; Anexo II Imagem Aérea da região; Anexo III- Planta Ilustrativa do Melhoramento; Anexo IV - Diretrizes para Avaliação, Elementos de Pesquisa (terrenos) e Homogeneização de Dados; Anexo V Relatório Fotográfico. São Paulo, 25 de junho de COMISSÃO DE PERITOS ANDRÉA KLUPPEL MUNHOZ SOARES JOSÉ ZARIF NETO FLAVIO F. FIGUEIREDO LUIZ CARLOS DE MELLO RIBEIRO HORÁCIO TANZE FILHO SHUNJI NASSUNO JAQUES GERAB JUNIOR 17