Transcrição da Teleconferência Resultados do 4T06 Gafisa 30 de janeiro de Operadora:

Transcrição

1 Operadora: Boa tarde. Sejam bem-vindos à teleconferência da sobre os resultados do 4T06. Estão presentes hoje conosco os senhores Wilson Amaral de Oliveira, Presidente da GAFISA, e Alceu Duílio Calciolari, diretor financeiro e de Relações com Investidores. Informamos que a apresentação será gravada e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da empresa. Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão fornecidas. Caso alguém necessite de assistência durante a conferência, por favor, chame o operador digitando *0. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios, projeções e metas operacionais e financeiras da, constituem-se em crenças e premissas da diretoria da companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Elas envolvem riscos e incertezas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Alterações na política macroeconômica ou na legislação, e outros fatores operacionais, podem afetar o desempenho futuro da e conduzir a resultados que diferem, materialmente, daqueles expressos em tais considerações futuras. Agora, gostaríamos de passar a palavra ao senhor Wilson Amaral de Oliveira, que iniciará a apresentação. Por favor, senhor Wilson, o senhor pode prosseguir. Wilson Amaral de Oliveira: Obrigado. Bom dia a todos e, mais uma vez, bem-vindos à teleconferência de resultados da. Antes de começarmos a falar sobre os resultados do trimestre, eu gostaria de comentar que por conta do pedido de registro de oferta de ações que acabamos de fazer na CVM e na SEC, nós ficamos submetidos ao tão conhecido período de silêncio. Nós estamos também restritos de falar sobre expectativas futuras da companhia ou do mercado. De volta ao trimestre, eu vou comentar a performance da companhia; logo em seguida eu passo par ao Duílio, que vai fazer uma revisão financeira, e depois nós abriremos para as suas perguntas. Para resumir, nós estamos muito contentes de anunciar que os nossos resultados do ano de 2006 estão em linha com os nossos planos. A diversificação geográfica e de produtos, o acesso a capital mais barato, o crescimento acelerado da disponibilidade de crédito imobiliário e fatores demográficos estão promovendo um sólido crescimento da demanda nos diversos segmentos em que atuamos. A evolução do setor favorece as incorporadoras de grande porte, como a, com o capital e expertise não apenas para aproveitar o crescimento do setor, mas também para ampliar o seu market share. Nós acreditamos que a permanece com uma posição única para se beneficiar dessas condições e para entregar um crescimento consistente no longo prazo. 1

2 Vamos passar rapidamente pelos highlights no slide número três, e então entraremos em maiores detalhes. Os nossos resultados mostram uma trajetória de crescimento contínuo das nossas operações. Em 2006, a lançou o maior volume em toda sua história, R$1 bilhão em novos projetos, o que representa um crescimento de 54% quando comparado ao ano de As vendas contratadas alcançaram R$995 milhões, representando um crescimento de 121% quando comparado a 2005, o que é praticamente igual aos lançamentos do período. Isso reflete a nossa estratégia de manter os níveis baixos de estoques e alto giro de ativos. O volume de lançamentos e de vendas contratadas correspondem apenas à participação da nos projetos. O forte crescimento em lançamentos e vendas é resultado do nosso foco em lançar apenas projetos que sejam realmente atrativos aos nossos consumidores, e do nosso compromisso em exceder as suas expectativas com projetos de alta qualidade. O saldo de receitas a apropriar no final de 2006 alcançou R$297 milhões. A margem de resultados a apropriar para o 4T06 ficou estável, em aproximadamente 43% das receitas, 3.8 p.p. superior ao ano de Buscando dar maior transparência e visibilidade a esses números, nós adotamos novas práticas contábeis para os resultados apropriados no 4T. O Duílio vai explicar isso em maiores detalhes. O 4T foi marcado por nossa entrada em um novo mercado, Maceió, no estado de Alagoas, em parceria com a Cipesa, incorporadora líder do mercado residencial local. O land bank da companhia alcançou R$3 bilhões, um aumento de 61% quando comparado ao verificado no final do ano de Em 2006, o volume de crédito, tanto dos bancos comerciais como da própria Caixa Econômica Federal, apresentou um crescimento expressivo anual de 96% e 54%, respectivamente. E o evento mais recente, que ocorreu após o fechamento do ano de 2006, a conclusão da aquisição da Alphaville Urbanismo S.A. Um importante aspecto dessa aquisição é que a combinação do nosso land bank com o atual land bank de Alphaville, Alphaville deve adicionar aproximadamente R$2,7 bilhões em vendas futuras ao land bank da. Somando-se o land bank da ao de Alphaville, a companhia possui, aproximadamente, R$5,7 bilhões em vendas potenciais. E, finalmente, visando manter o nosso compromisso com os maiores líderes de governança corporativa, o nosso Conselho aprovou a criação dos seguintes comitês de gestão: de auditoria, de remuneração, de governança corporativa, e de finanças. Agora, os detalhes do slide quatro, os nossos resultados operacionais. Neste trimestre, os novos lançamentos somaram R$375 milhões e um crescimento de 4% sobre O aparente tímido crescimento em lançamento é explicado pela base de comparação elevada de 2005, onde tivemos uma grande concentração de lançamentos de aproximadamente 50% dos nossos projetos lançados naquele período. 2

3 Apenas para ilustrar, os lançamentos do 4T06 representam um aumento de 90% sobre os lançamentos do 3T06. As vendas do trimestre somaram R$378 milhões, um aumento de 86% em relação ao mesmo período de É importante mencionar que aproximadamente 49% das vendas contratadas no 4T06, e 65% das vendas contratadas no ano de 2006 vêm dos seguimentos core da médio e médio-alto padrão. Estes são os segmentos que estão se beneficiando do aumento de oferta de crédito imobiliário disponível no mercado. E, como esperávamos, os lançamentos de São Paulo não foram impactados pela maior concorrência e pelo período de férias, que historicamente traz menor movimento nos stands de vendas. Na realidade, os projetos lançados no 4T06, especialmente em novembro, só fortalecem o nosso otimismo para No slide número cinco, os resultados operacionais do ano. Em 2006, lançamos o maior volume da nossa história, R$1 bilhão em novos projetos, o que representa um crescimento de 54% comparado ao ano de A cidade de São Paulo, que representou 49% dos nossos empreendimentos lançados em 2006, continua a oferecer excelentes oportunidades. O crescimento anual de 150% nas vendas contratadas nesse período mostra que, apesar da competição de um número cada vez maior de players capitalizados, a demanda pelos produtos da mantevese forte e mantém-se forte. Estudos recentes da EMBRAESP mostram que a demanda está superando a oferta em São Paulo. Nós acreditamos que com o nosso land bank estratégico nesse mercado, nós estamos muito bem posicionados para lançamentos nos próximos anos. A cidade do Rio de Janeiro representou 24% dos nossos lançamentos em 2006, a maioria deles na Barra da Tijuca, região que concentra a maioria dos novos empreendimentos lançados naquele mercado. Por outro lado, nós continuamos com a nossa estratégia de diversificação para outras regiões do Rio de Janeiro que, menos exploradas, terão um papel importante no crescimento dos nossos negócios. Apesar de Rio de Janeiro e São Paulo ainda serem nossos principais mercados, o que chamamos de novos mercados já representa algo como 27% dos nossos novos projetos lançados. Hoje, nós estamos em 21 mercados, incluindo São Paulo e Rio, e 13 estados, posicionando a como um player nacional. Vamos falar, no slide seis, um pouco sobre os nossos mercados e acontecimentos mais recentes na nossa estratégia de expansão nacional. Devido aos múltiplos drivers e crescimento das diferentes regiões brasileiras, a nossa estratégia de diversificação geográfica como alternativa ao eixo Rio de Janeiro e São Paulo tem se mostrado bastante assertiva. Os empreendimentos lançados no mercado de Belém e de Salvador foram sucessos nos lançamentos do trimestre. Podemos nos beneficiar das elevadas taxas de crescimento na região Nordeste do Brasil que, com suas belas praias, tem também atraído europeus em busca de imóveis com preços competitivos. Olhando para o futuro, estamos muito atentos ao ambiente no mercado imobiliário em um âmbito nacional. Estamos particularmente satisfeitos com as perspectivas 3

4 de diversificação geográfica. Os nossos sócios e parceiros nos ajudam a identificar o produto que melhor atende a demanda local dos 13 estados onde temos nossas operações. Já lançamos dois empreendimentos em parceria com a Ivo Rizzo no Rio Grande do Sul, em Alagoas com a Cipesa, e em Salvador com a OAS. Atualmente, estamos presentes em 21 cidades em 13 estados, o que posiciona a como uma das incorporadoras mais diversificadas geograficamente no Brasil. Passando para o slide sete, falando um pouco de crédito, vale à pena comentar sobre a evolução do volume do crédito imobiliário, tanto dos bancos comerciais como da própria Caixa Econômica Federal, que apresentou um crescimento anual de 96% e 54%, respectivamente, em Esse crescimento específico tem impulsionado o setor imobiliário, por conseqüência das nossas vendas. Vejam no slide seguinte que os bancos estão oferecendo diversos novos produtos de crédito imobiliário. Esses produtos geraram um impacto positivo sobre a demanda por imóveis residenciais, especialmente dos nossos segmentos principais de classe média e média-alta. Em 2006, a participação do financiamento imobiliário sobre as vendas contratadas da foi de 35% contra 15% no ano de Em São Paulo esse percentual é ainda maior, e atingiu 80% das nossas vendas contratadas no mesmo período. No slide nove, um evento recente. Em 8 de janeiro de 2007 concluímos a aquisição de Alphaville Urbanismo S.A., líder em empreendimentos horizontais urbanos no Brasil e a única com abrangência nacional. A Alphaville concentra-se na identificação, incorporação e venda de condomínios residenciais horizontais, lodges, de alto padrão, dirigindo-se a famílias de classe média e média-alta nas regiões metropolitanas em todo o Brasil. Um importante aspecto da aquisição é a combinação do nosso land bank com o land bank atual de Alphaville. A companhia deve adicionar, aproximadamente, R$2,7 bilhões em vendas futuras ao land bank da. No slide número 10, falando apenas sobre o land bank da, nós temos hoje incluído opções para futuras aquisições de terreno algo como R$3 bilhões de áreas a serem construídas, equivalentes a, aproximadamente, 12,9 mil unidades, das quais aproximadamente 9 mil unidades serão voltadas aos segmentos médio e médio-alto padrão, o nosso core business. Somando-se o land bank da ao de Alphaville, a companhia possui aproximadamente R$5,7 bilhões em vendas potenciais. A competição por terrenos, particularmente nas áreas mais nobres de São Paulo, está crescendo com o aumento dos players no mercado em busca de projetos de margens mais elevadas. Em dezembro de 2006, a proporção de compra de terrenos através de permuta caiu para 79% do nosso land bank atual, comparado a 82% em setembro de Nas permutas, nós fazemos a troca de um determinado número de unidades, que representam uma parcela ou a totalidade do pagamento do terreno, para futura incorporação. 4

5 Com a crescente competição por terrenos em São Paulo, cada vez mais os proprietários de terrenos têm exigido pagamento em espécie em detrimento dos acordos de permuta. O percentual de permuta em nosso land bank em São Paulo caiu de 59% para 53% no 4T06. O percentual de terrenos adquiridos através de permuta no Rio de Janeiro e novos mercados foi de 92% e 77%, respectivamente. Finalmente, no slide número 11, falando de governança corporativa, o Conselho de Administração da aprovou a criação dos comitês de gestão de auditoria, de remuneração, de governança corporativa e de finanças, visando manter o nosso compromisso com os maiores níveis de governança corporativa, melhores práticas políticas claras e de transparência. Acho que de minha parte, por ora, é isso. Eu gostaria de passar a palavra agora ao Duílio, para fazer uma revisão dos nossos lucros. Bom dia a todos. Gostaria de começar pelo desempenho dos resultados operacionais da companhia no 4T. Começando pelo slide 13, podemos ver que a receita líquida no 4T atingiu R$238 milhões, aumento de 85% em relação aos R$129 milhões reportados no mesmo trimestre de O crescimento é basicamente relacionado ao volume de operações dos anos anteriores. O lucro bruto, no 4T, atingiu R$67 milhões, aumento de 87% quando comparado ao mesmo período em Tivemos um aumento de 0.3 p.p. na margem bruta, que subiu para 28%, gerado basicamente por empreendimentos lançados em 2005 e Esses empreendimentos contribuíram com, aproximadamente, da receita no trimestre. Antes de começar a falar do EBITDA e lucro líquido, vale mencionar que nós adotamos uma nova prática de contabilização para despesas de venda, com o objetivo de alinharmos nossos números com as práticas contábeis americanas. O EBITDA, no 4T, foi de R$30,5 milhões comparados aos R$2,8milhões reportados no mesmo período de A margem EBITDA atingiu 13% contra 3% no mesmo período de 2005, e no 4T registramos provisão para remuneração variável, ou seja, o bônus de nossos funcionários, que será pago no ano de O lucro líquido ajustado para o 4T06 foi de R$13,9 milhões, ficando 149% acima dos R$5,6 milhões registrados no mesmo período de O lucro líquido ajustado por ação foi de R$0,13 no 4T06, comparado com o valor pro forma de R$0,07 no 4T05, devido à melhora da performance operacional da companhia, bem como o impacto positivo do melhor resultado financeiro no período. Indo para o slide 14, nós temos o desempenho do ano. A receita em 2006 atingiu R$664 milhões, aumento de 45% contra o ano anterior. O lucro bruto foi de R$198 milhões, 43% maior do que o 4T05, e a margem bruta ficou estável em 30% quando comparada com

6 O EBITDA ajustado, excluindo as despesas do IPO e a nova prática contábil, foi de R$97 milhões, aumento de 64% quando comparado com A margem EBITDA em 2006 foi de aproximadamente 15% comparado aos 13% do ano anterior. Para ficar comparável ao guidance fornecido pela companhia é necessário fazer um ajuste, portanto nossa margem seria 16,5% com esse ajuste. O lucro líquido em 2006, que exclui o IPO, e também já reflete a nova prática contábil pra despesas de venda, foi de R$75 milhões, aumento de 145% quando comparado a A margem líquida ajustada foi de 11,3% comparada aos 6,7% de 2005, e embora tenhamos um aumento de margem no trimestre, ainda verificamos uma forte influência das unidades vendidas com descontos, relativas ao ano de Por outro lado, temos o efeito positivo dos recursos captados no IPO. No slide 15, vamos dar uma idéia do descasamento de vendas contratadas versus reconhecimento da receita. 58% das receitas reconhecidas no ano vieram de empreendimentos lançados antes do ano de 2005, e 78% das vendas vieram de lançamentos do ano de 2005 e Podemos observar que 17% da nossa receita já vieram de lançamentos de 2006, devido à recente mudança da forma de aquisição de terrenos no mercado de São Paulo. Hoje compramos muito mais terrenos em cash do que em permuta, e essa mudança traz alguns efeitos, entre eles, antecipação do reconhecimento da receita, a redução do resultado financeiro com impacto direto no lucro por ação, e o aumento do capital de giro nos primeiros anos do projeto. No slide 16, eu gostaria de falar sobre dois indicadores de produtividade da nossa operação. O primeiro é o indicador de despesas administrativas sobre lançamento. Esse indicador representa o montante de despesas administrativas que está sendo empregado para suportar o atual patamar de lançamentos da companhia. Para o nosso setor, o indicador faz mais sentido do que comparar despesas administrativas sobre receitas operacionais. Como porcentagem dos lançamentos do trimestre, as despesas gerais administrativas aumentaram de 3,5%, em 2005, para 6,3% em 2006, e para o ano esse mesmo indicador aumentou de 4,7% em 2005 para 5,3% em Outro indicador que é importante comentar refere-se às despesas com vendas em relação às vendas contratadas, que, como o anterior, reflete o montante das despesas que está sendo empregado para suportar o nível atual de vendas contratadas, e não o de receitas apropriadas. Como porcentagem das vendas contratadas, as despesas com vendas reduziram de 10,1% no 4T05 para 4,2% no 4T06. As despesas com vendas como porcentagem das vendas contratadas no ano caíram de 9,3% em 2005 para 5,2% em No slide 17, gostaria de comentar novamente a mudança da prática contábil que fizemos com relação às despesas de venda. O raciocínio básico aqui é aumentar a transparência e a comparabilidade com os números nas praticas contábeis brasileiras quando comparadas com as práticas contábeis americanas. E por essa 6

7 nova prática contábil, publicidade adicional, publicidade específica de projeto, como anúncios de jornal e outras despesas, são lançadas diretamente ao resultado quando incorridas; e são deferidas as despesas relacionadas a ativos tangíveis, como por exemplo, stands de venda, showroom, apartamentos modelos e outros gastos que tenham a ver com algum ativo tangível. Anteriormente, tínhamos como prática lançar diretamente no resultado somente publicidade institucional e comissão de venda. O efeito dessa mudança, no EBITDA e lucro líquido no trimestre, conforme o slide 18, foi de R$4,8 milhões no trimestre, e R$12 milhões no ano. No slide 19, vou falar um pouco do backlog da companhia. Nosso backlog de receitas a reconhecer aumentou para R$795 milhões, 82% maior do que os R$436 milhões registrados a um ano atrás e 17% maior que o 3T06. A margem dos resultados a apropriar alcançou 42,6%, aumento de 3,8% com relação aos 38,8% reportados em Agora, visando maior transparência e visibilidade de nossas demonstrações financeiras, durante o 4T a companhia alterou a prática contábil em relação aos custos e resultados a serem reconhecidos. No slide 20, demonstramos a modificação que fizemos. A nova prática contábil adotada reflete certos custos que eram apenas reconhecidos quando incorridos em nossa DRE, tais como custos e despesas com terrenos adquiridos através de permuta financeira e outros custos específicos de projetos, fora terreno em construção como, por exemplo, impostos, manutenção, aprovações, que hoje passam a ser tratados como custos a incorrer. Com essa mudança, o nosso resultado a reconhecer ficará mais próximo da margem bruta, e para os próximos trimestres o backlog será apresentado com essa nova prática, e a margem hoje seria de 37,5%. Indo para o slide 21, apresentamos nossa posição de caixa e dívida. O caixa da companhia ficou em R$266 milhões em dezembro, 19% menor do que o 3T06, e esse resultado já era esperado, pois nós estamos utilizando os recursos do IPO e também estamos vendo a mudança na forma de aquisição de terrenos que tem impactado o nosso caixa já comentada há pouco a questão do terreno. A dívida líquida da companhia foi de R$29 milhões em dezembro de 2006; o indicador dívida líquida sobre patrimônio ficou positivo em 4%, se comparado com os -10% que nós apresentávamos no 3T06. Finalmente, de acordo com as leis das S.A.s, a companhia é obrigada a declarar um dividendo mínimo de 25% do lucro liquido ajustado do período de 2006; o pagamento desse dividendo de aproximadamente R$11 milhões ou R$0,10 por ação está sujeito à aprovação em assembléia geral ordinária. Acho que basicamente é isso. Agora nós podemos mudar para sessão de perguntas e respostas, obrigado a todos. 7

8 Rodrigo Monteiro, UBS Pactual: Bom dia Wilson, Duílio, Gustavo. Parabéns pelos resultados. Na verdade, tenho três perguntas pequenas em relação a Alphaville Não sei até que ponto vocês poderão responder isso, mas vamos lá. A primeira é em relação a... Bom, vocês compraram 60% da Alphaville, teve o disclosure de preço e tudo, e eu queria ter uma idéia de, indo mais pra frente, eu entendi que nos próximos cinco anos vocês comprarão os 40% restantes. Eu queria ter uma idéia de... Eu sei que vocês têm a opção de escolher se o pagamento vai ser em ações ou em cash. Mas vocês têm uma idéia de valor para dar para a gente? Essa é uma pergunta. O outro ponto, indo também quando você estiver reportando Alphaville junto do resultado, como é que vai ser? Você vai reportar proporcional, consolidado, dado que hoje vocês têm os 60% da empresa? A terceira pergunta em relação ao land bank. Você mencionou que o tamanho do land bank hoje está R$5,7 bilhões, incluindo os R$2,7 bilhões de Alphaville. Agora, desses R$5,7, qual seria o percentual só da, em termos de VGV a lançar nos próximos anos? Acho que é basicamente isso. Bom dia, Rodrigo. É verdade, é difícil falar sobre valor, principalmente porque a forma de aquisição de Alphaville, que se deu em dois pedaços - 60% agora e 40% dividido em duas fases, uma daqui a três anos e a outra no quinto ano, 20% cada uma delas vai depender muito do desempenho de Alphaville. Porque foi essa maneira que os sócios de Alphavile encontraram de capturar o maior valor possível nesses próximos cinco anos; ou seja, eles continuam a gestão, têm ações de que refletem o desempenho de Alphaville, e têm 40% das ações de Alphaville que, à medida que tiver uma performance boa, vai se refletir na aquisição. Nós temos duas formas de adquirir: em ações ou em dinheiro; e o valor vai ser definido por um banco de investimento que será escolhido por ambas as partes em comum acordo, e portanto fica muito difícil dizer pra você se nós iremos pagar em ação ou em caixa e muito mais com relação a que tipo de valor nós vamos encontrar lá na frente. O que a gente quer, realmente, é que Alphaville tenha um desempenho bastante forte nos próximos anos, essa é a idéia que nós temos de trabalhar pra conseguir isso. Mudando para a sua segunda pergunta, realmente vamos consolidar 100% de Alphaville, e você vai enxergar uma figura de minoritário no nosso balanço, no balanço a partir do 1T07. Quanto ao land bank, existe uma página na nossa apresentação, acho que te ajuda um pouco; se você der uma olhada na página 10, nós separamos o que é e o que é Alphaville. Então, tem R$3 bilhões de vendas potenciais, e Alphaville R$2,7 bilhões, e dentro dessa separação você vai encontrar também a separação por regiões. 8

9 Portanto, se você olhar São Paulo, Rio de Janeiro e novos mercados de, você vai ver uma separação aí de quase um terço para cada região. Alphaville você vai ver uma certa concentração no sudeste; do land bank, mais de 60% de Alphaville está no sudeste, embora tenha alguma melhor representatividade posições no nordeste e no sul cerca de 10% ou 15% do land bank de Alphaville. Rodrigo Monteiro: Desculpa, Duílio, deixa eu só perguntar uma outra coisa: em cima desses R$2,7 bilhões que você tem de land bank com a Alphaville, na verdade 60% disso é o que seria, então, a parte da no VGV futuro? Não é? Exatamente. Rodrigo Monteiro: E nos R$3 bilhões que você tinha de land bank anterior, isso é 100% VGV ou isso inclui minoritário, também? Os R$3 bilhões de que você está enxergando são 100% de. E os R$2,7 bilhões são só Alphaville. Rodrigo Monteiro: Legal, perfeito. Obrigado. Rafael Pinho, Bulltick Capital: Bom dia. Minha pergunta se refere ao press release. Eu vi um comentário sobre um estudo da EMBRAESP falando da demanda em São Paulo, e é exatamente um ponto aonde eu acho que o investidor e os analistas estão preocupados, em termos de superoferta em São Paulo, principalmente com muitos players capitalizados. Você poderia comentar mais? Porque você comentou que a demanda está mais forte que a oferta em São Paulo, o que me é surpreendente apesar de a gente ver que a demanda continua muito boa; só me surpreende esse comentário. Você poderia falar um pouco mais sobre isso? O que a gente pode dizer é o seguinte: se você avaliar os números recentemente anunciados pela EMBRAESP, você nota que na região metropolitana de São Paulo a gente teve um crescimento bom das vendas, em unidades ou em valor, da 9

10 forma que você ver. E é até uma informação relativamente inesperada; nós mesmos da imaginávamos que o volume de lançamentos do ano de 2006, quando comparados com 2005, apresentaria um crescimento bastante significativo, o que não ocorreu. Então, a avaliação da EMBRAESP é no sentido de demonstrar que a velocidade de vendas está muito boa, por qualquer índice que você vê, todos os meses do ano a gente teve uma velocidade de venda bastante boa quando comparado com qualquer outra época do passado, e o volume de lançamentos esperados para o ano não apresentou o crescimento que se imaginava. Então, quando você compara esse PAC do crescimento de vendas versus o PAC do crescimento do lançamento, você nota, e aí o comentário deles, que você tem uma demanda excedendo o novo volume que está sendo ofertado no mercado. Quer dizer, no nosso caso de, nós tivemos um crescimento bastante forte de vendas, o que só confirma os dados da EMBRAESP e por outro lado, nós também tivemos um crescimento no volume de lançamentos bastante importante. Mas o que eu acho, de todas as informações que tem estado no mercado, acho que não só os dados da EMBRAESP, mas os nossos dados internos e acho que da maioria dos principais players que estão no mercado, a gente monitora muito de perto velocidade de vendas. Dos indicadores de performance que nós temos definidos na empresa, talvez este seja o mais importante. E no ano de 2006, inclusive no último trimestre, em que a gente tinha uma certa preocupação ficou claro que o mercado está apresentando um nível de absorção acima do que tem apresentado nos últimos anos. Então, a gente está entrando em 2007 com bastante otimismo por conta dessa performance recente. E, fundamentalmente, o que tem provocado isso, o que tem favorecido, é a questão dos financiamentos bancários; esse é o grande driver da economia, isso é o que está possibilitando essa velocidade de absorção rápida que nós estamos vendo no mercado. Rafael Pinho: Em resumo, então, você vê que tem espaço para, inclusive, de certa forma, aumentar esse ritmo de lançamento em São Paulo. O mercado absorveria isso e as velocidades de vendas, no momento, refletem que isso é viável. Olha, hoje é viável. A preocupação que você tem, acho que a maioria dos investidores tem demonstrado com a vinda de diversos novos players para o mercado, eu acho que ela é uma preocupação até necessária, porque você tem que sempre respeitar os volumes de mercado. 10

11 Quer dizer, você pode em algum momento ter algum descompasso entre oferta e demanda, mas se você analisar os grandes números, em termos mais macro, o que a gente tem visto é o seguinte: as velocidades de penetração dos nossos financiamentos imobiliários estão aumentando muito. Isso tem possibilitado, então, uma absorção muito rápida, e o que nós estamos fazendo do nosso lado, como developers, estamos trabalhando do lado da oferta. Mas eu posso dizer que essa oferta e essa demanda estão mais ou menos equilibradas, então a gente não está vendo, pelo menos no curto prazo, um grande risco de um excesso de oferta que poderia acontecer; acho que esse não é o caso agora. Rafael Pinho: OK. Muito Obrigado. Marcello Milman, Santader: Um bom dia a todos. Acho que, primeiramente, gostaria de parabenizar pela qualidade do release de vocês, que está cada vez melhor. Minha pergunta se refere ao resultado do 4T06, especificamente. A gente percebe um aumento bem agudo na receita. Entrando em maiores detalhes, a gente vê que, também em função de maiores lançamentos e manutenção na velocidade de venda é muito forte, mas teve muito a ver com vendas e reconhecimento de lançamentos de Eu queria saber se vocês podiam falar um pouco mais a respeito disso. E entrando mais em detalhes, a gente percebe que teve um empreendimento em particular que teve um reconhecimento muito grande agora no 4T, que foi Empresarial Pinheiros, se eu não me engano. Então, se vocês pudessem falar também, o reconhecimento de algum desses empreendimentos teve a ver com a margem bruta mais baixa? Se você pudesse elaborar um pouco mais nesse assunto, ajudaria a gente. Bom dia, Marcelo. Você tem razão, realmente no 4T a gente tem um impacto importante de uma transação relevante que a companhia fez, que foi a venda do Eldorado Business Tower, aqui ao lado do Shopping Eldorado, para quem conhece, a maioria de vocês acho que conhece. Para quem conhece, vê que o prédio já está bastante andado; nós estamos prevendo a entrega dele em outubro, portanto tem aproximadamente 70% completado desse prédio em termos de custo incorrido. E contribuiu realmente para o desempenho importante na apropriação da receita, você tem razão. Em termos de imagem, eu diria que não tem grandes impactos. A margem está relativamente estável em relação ao 4T05; a margem do Eldorado foi relativamente parecida com as margens dos negócios residenciais, talvez um pouco... Bastante em linha, eu acho que não dá para caracterizar uma diferença. Ainda, a gente tem um resto de apropriação de vendas de 2004 que está terminando agora, no 1T07 nós entregaremos todas as obras relativas ao ano 11

12 de 2004, e antes de 2004 nós tivemos aquela política de desconto que a gente comenta com bastante freqüência aqui. E, portanto, tivemos esse benefício no 4T da venda do Eldorado, e continuamos aí com o aspecto negativo de 2004 terminando agora, no 1T07. É basicamente isso, está bem capturado por você o efeito, é isso mesmo. E, felizmente, a gente conseguiu fazer o que a gente gostaria: vender o empreendimento, em uma fase bastante interessante, que é quando ele está ainda não-pronto porque o empreendimento comercial, para ser vendido antes de ficar pronto, é um pouco difícil. Marcello Milman: Entendi. Então, de certa forma, a gente podia considerar que o ponto fora da curva, em termos de margem bruta, para vocês foi o 3T. Então, você está me dizendo que esse 28 no 4T foi, mais ou menos, uma volta à normalidade. É, eu diria que é. Você tem dois aspectos aí: você tem o efeito relevante de Eldorado, em que a margem foi um pouco fora da curva, mas é muito pouco, eu diria que não é relevante, para baixo; e você continua tendo os efeitos das vendas relativas ao ano de 2004, que estão acabando. Isso depende muito do volume que você vende trimestre a trimestre, ou executa trimestre a trimestre daquelas vendas de 2004 venda, não, basicamente, execução. A venda não tem mais efeito. Marcello Milman: Sim, só o último ponto, ainda no assunto margem bruta. Vocês apresentaram esse novo critério de apresentar o backlog; só para a gente entender melhor: a tendência é que a margem bruta de vocês convirja para essa de 37,4%, ou algum coisa por aí? Não acima de 40%, que seja, ou 42%. É, nunca foi acima de 40. É que sempre quando nós conversamos com vocês, a gente coloca que o backlog é uma tentativa de aproximação de margem bruta. O que a gente está tentando fazer, Marcello, é deixar mais perto. Eu não quero te falar que vai ser 37%, 35%, mas a gente quer que a diferença seja muito mais conciliada, porque 42%, 43% que nós estamos mostrando de backlog, com 30% é muito difícil você enxergar os 12 pontos. O que a gente quer é que essa diferença não fique maior que dois, três pontos, entendeu? Marcello Milman: Está bom, muito obrigado. 12

13 Carlos Firetti, Bradesco Corretora: Boa tarde. Minha pergunta é relacionada às despesas financeiras. No 4T teve uma aceleração bastante grande, vocês dão como explicação a questão das debêntures, mas eu estava fazendo as contas e me parece um pouco forte demais para ser só as debêntures. Eu queria saber se tem alguma outra coisa afetando essas despesas. Basicamente, é o consumo de caixa. A debênture, realmente, foi um gasto adicional, porque nós elevamos o volume de recursos captados no mercado. Não tem nada extraordinário; nós tivemos, sim, pequena... mas o valor não é extraordinário, nem relevante, que é o caso da emissão do CRI, fim de dezembro, mas isso gerou algumas despesas muito pequenas, ainda, no ano. Pelo contrário, as despesas podem aumentar do ponto de vista nominal, mas relativas, elas diminuíram, porque nós trocamos uma debênture que estava 2% ao ano para uma debênture que custa 1,3% ao ano acima do CDI. Carlos Firetti: Perfeito, era só para entender, mesmo, o que aconteceu. Eu gostaria de abordar aqui uma questão que está entrando pela Internet, do Sr. Silvio Rocha, da Caixa Econômica Federal, a respeito da estratégia da empresa para segmentos de rendas mais baixas para o próximo biênio, Então, tentando responder a essa pergunta, nos nossos últimos encontros, nos nossos últimos calls, a gente tem falado um pouco a respeito do nosso interesse em estar olhando mais de perto esse setor. A já teve uma participação bastante significativa nos setores de médiabaixa talvez seria o nome mais correto há alguns anos, especialmente nos anos de 2001, Naquele momento, nós não encontrávamos um cenário muito propício para o desenvolvimento desse setor, e nós acabamos reduzindo muito a nossa participação; e hoje, se vocês virem pelos nossos relatórios, nós temos algo aí como 2% ou 3%, apenas, nesse setor de mais baixa renda. Então, nós, recentemente, nos últimos meses, remontamos um grupo, no sentido de avaliar com mais profundidade as oportunidades desse setor, dado que as condições de financiamento se alteraram bastante, o próprio posicionamento político do nosso governo no sentido de incentivar o setor; os trabalhos recentemente desenvolvidos pela Caixa Econômica no sentido de trazer mais incentivo para este segmento. Então, nós temos o nosso business plan preparado para isso, a gente ainda não pode falar em números, estamos em fase final, não há com dar um guidance a respeito. 13

14 Mas existe uma tendência natural de nós estarmos prospectando e desenvolvendo produtos voltados para este segmento. Volto a dizer: não dá, ainda, para falar em números, mas em breve nós estaremos falando mais objetivamente sobre isso, quando nós tratarmos do nosso guidance futuro, que deve ocorrer dentro de mais ou menos um mês. Mas existe uma tendência, então, no sentido de nós aumentarmos a nossa participação neste segmento, onde a gente efetivamente acredita que vai ter um crescimento mais forte nos próximos anos, em função de tudo que está acontecendo no mercado nesse cenário macroeconômico, e especialmente por conta dos incentivos que o governo tem dado, no sentido de trazer mais força para o setor. Nós temos aqui uma outra pergunta via , do Thiago Coube, da Neo Investimentos, e ele estão perguntando o seguinte: em termos práticos de margem, quanto é o que muda na nova prática contábil daqui para frente? Ele tem duas perguntas: a queda da margem EBITDA no 4T de 18% para 13% em relação ao 3T é devida a quê? Aumento das vendas, de estoque? E a nova prática contábil, afetou isso? E tem mais a ver com o reconhecimento de vendas de 2004? Thiago, bom dia. A queda de margem no 4T tem a ver um pouco com 2004, muito pouco, e tem a ver com provisionamento do nosso bônus da remuneração variável que eu expliquei para você ao longo da apresentação. Então, isso tem um efeito importante d, aproximadamente, três pontos, um pouco menos que três, mas 2,5 pontos. E um pedaço tem a ver, sim, com o reconhecimento de margem de Não tem a ver com liquidação de estoques ou qualquer modificação da prática contábil no reconhecimento do backlog. Aquilo foi simplesmente um ajuste de aproximação, a gente não vê impacto nas nossas margens, e a gente sim enxerga uma melhor comunicação para o mercado, aproximando a margem do backlog à margem bruta. 14