Seminário de Locação Social Mesa 2: Utilização de imóveis vazios. Gestão da Terra Urbanizada e o Programa de Locação Social S.

Transcrição

1 Seminário de Locação Social Mesa 2: Utilização de imóveis vazios Gestão da Terra Urbanizada e o Programa de Locação Social S.Paulo Arq. Margareth Matiko Uemura Dez/2008

2 GESTÃO TERRITORIAL Objetivos Reverter os processos de periferização e segregação sócioespacial Ocupar os imóveis vazios e subutilizados, principalmente nas áreas centrais e sub-centros que são dotados de infraestrutura e equipamentos urbanos Estabelecer políticas (programa e financiamentos) que atendam a demanda de até 3 salários mínimos que compõe o déficit habitacional, promovendo a democratização do acesso a terra

3 Dados Brasil municípios população: habitantes milhões de Dos 80% que vive em cidades 60% da população está concentrada em apenas 224 municípios 94 são aglomerados metropolitanos com mais de um milhão de habitantes. Déficit habitacional de 7 milhões e duzentos mil 82,2% até 5 sm. 4 milhões e seiscentos mil de imóveis vagos em áreas urbanas centrais

4 Estimativas do Déficit Habitacional Básico (1) 2000 DÉFICIT HABITACIONAL BÁSICO (2) ABSOLUTO U.F. Município Total urbana % DO TOTAL DOS DOMICÍLIOS rural Total DOMICÍLIOS VAGOS urbana rural Total urbana rural BA Salvador ,51 12,51 17, PE Recife ,53 15,53 0, MG Belo Horizonte ,47 8,47 0, RJ Rio de Janeiro ,28 8,28 0, SP Campinas ,63 6,61 7, SP Santos ,25 9,18 25, SP São Paulo ,82 6,68 9, PR Curitiba ,63 6,63 0, RS Porto Alegre ,04 7,01 8, (2)Déficit habitacional básico: soma da coabitação familiar, dos domicílios improvisados e dos rústicos. (2) O déficit habitacional básico não inclui as estimativas de domicílios rústicos inferiores a 50 unidades Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), Centro de Estatística e Informações (CEI)

5 Grandes Conjuntos Habitacionais ITA Q U E R A I Mapa com os cjtos habitacionais CDHU e municípios G R A N D E S C O N J U N TO S H A B ITA C IO N A IS ITA Q U E R A I TE O TÔ N IO V IL E L A C ID A D E TIR A D E N TE S

6 GESTÃO TERRITORIAL Estatuto da Cidade -Instrumentos Urbanísticos Plano Diretor Conhecer os instrumentos que permitem o cumprimento da função social da terra urbanizada e maximizar o potencial que tais instrumentos representam para a formulação e aplicação de políticas urbanas

7 GESTÃO TERRITORIAL reverter a lógica de ocupação pela criação de novos territórios, buscando ocupar os vazios urbanos existentes; estimular processos de requalificação/reestruturação de áreas específicas; atender a demandas de equipamentos urbanos e promover a integração da estratégia fundiária com as políticas habitacionais entre outras estratégias para a implementação e desenvolvimento da política urbana.

8 GESTÃO TERRITORIAL Instrumentos Estatuto da Cidade que delineou, em tese, novas possibilidades de atuação no âmbito da política urbana Acesso a terra urbanizada (PEUC, Prempção, Consorcio Imobiliário, Dação em Pagamento Garantia territorial para a ocupação das camadas mais pobres nas áreas infra-estruturadas. Reserva de áreas para HIS (ZEIS) Recuperação da valorização do solo urbano decorrentes de obras públicas (IPTU, outorga onerosa, direito de superfície, transferência do direito de construir, contribuição de melhoria, operações urbanas consorciadas)

9 Brigadeiro Tobias Asdrubal do Nascimento Riachuelo fotos: Alexandre Hodapp

10 Senador Feijó Baronesa de Porto Carrero fotos: Cohab-sp

11 R.Assembléia Concurso Habitasampa arq. Andrade Morettin Arquitetos

12 São Caetano Carlos Gomes

13

14 Centro de São Paulo- 13 distritos Concentração de empregos: 21% do total Ampla oferta de infra-estrutura (água, esgoto, energia) e de transportes (metrô, trem, ônibus) Esvaziamento populacional: perda de 30% em 2 décadas Presença importante de moradias alugadas: 50% dos domicílios (Município: 28%) Elevado número de prédios vazios ou subutilizados (domicílios vazios: área central 18% - Município:12% População de baixa renda vivendo em cortiços ou habitações precárias -600 mil vivendo em cortiços na cidade (FIPE 97) e 6400 moradores de rua no centro (FIPE 2003)

15 Programa Morar no Centro 2002/2004 Objetivos Melhorar as condições de vida dos moradores dos bairros centrais Viabilizar moradia no Centro para pessoas que trabalham na região Evitar o processo de expulsão geralmente ligado às políticas de reabilitação de centros urbanos Diretrizes Incentivar a diversidade social Estimular a reforma de prédios vazios e de valor arquitetônico Combinar soluções habitacionais com ações de geração de renda

16 Modalidades de Atendimento Foram definidas várias modalidades de acesso à moradia específicas para o Centro (ou a serem priorizadas no Centro), de modo a viabilizar atendimento a famílias sem renda e buscando diversidade social Locação Social: atende famílias de 1 a 3 salários mínimos em unidades de propriedade municipal (recursos municipais e federais) Programa de Arrendamento Residencial (PAR): atende famílias de 3 a 6 salários mínimos (recursos federais)

17 Modalidades de Atendimento Bolsa Aluguel: Programa que atribui um subsídio utilizável na complementação do aluguel mensal no mercado privado, por um período de até 30 meses, podendo ser prorrogado por igual período. Oferece também caução de 3 meses do aluguel ou seguro da Prefeitura como garantia do contrato de locação. O objetivo é atender famílias com renda de 1 a 10 salários mínimos, priorizando aquelas com renda inferior a 6 salários mínimos, moradoras em áreas de intervenção da Prefeitura, em situação de risco ou de insalubridade, que exijam sua saída temporária ou permanente.

18 Modalidades de Atendimento Moradia Transitória: Consiste em apoio financeiro da Verba de Atendimento Habitacional para na locação de imóveis ou hotéis pelas famílias provenientes de áreas de risco ou insalubres (vãos de viadutos que serão reformados, por exemplo) e para aquelas famílias que estão aguardando os programas PAR ou Locação Social. O prazo de atendimento é de 1 ano, podendo ser renovado por mais 1 ano. Na área central, até março de 2003, haviam sido atendidas 527 famílias em hotéis ou outros tipos de imóveis.

19 Moradia Transitória Público Alvo Moradores de Cortiço Pessoas que ocupam moradias transitórias População em situação de rua, risco ou encaminhadas pela Secretaria de ação social Idosos Moradores organizados pelos movimentos de moradia que atuam na área central Pessoas que tenham a locação como opção de moradia Critérios para atendimento da demanda Renda de até 3 salários mínimos Acima de 3 salários, se a renda per capta não exceder um salário

20 Modalidades de Atendimento Programa de Intervenção em Cortiços: Visa melhorar as condições de habitabilidade nos cortiços com financiamento público, enfocando a fiscalização e a capacitação dos moradores. Serão utilizados os instrumentos previstos na legislação municipal específica, Lei nº /91, denominada Lei Moura, e no Estatuto da Cidade, para pressionar os proprietários a melhorar os cortiços com seus próprios recursos ou recorrer ao financiamento municipal. Os PRIH, por estarem em áreas caracterizada como ZEIS 3 e por contar com um levantamento detalhado realizado pelo escritório-antena e forte mobilização dos moradores, são as áreas mais indicadas para a implantação das experiências piloto.

21 Tipos de intervenção Urbana Terrenos ou prédios isolados As intervenções em terrenos ou prédios isolados têm o papel de permitir a diversidade social e funcional de certos bairros e podem ser indutores de outras iniciativas de reabilitação no entorno. Além de oferecer solução habitacional, a produção de novas unidades habitacionais, a partir reforma ou reciclagem de uso de edifícios vazios do Centro para transformá-los em moradia, contribui para reverter o processo de abandono de algumas quadras e recuperar o patrimônio arquitetônico.

22 Tipos de intervenção Urbana Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat PRIH As intervenções nos PRIH são intervenções em áreas delimitadas em bairros centrais, compreendendo um conjunto de quadras com concentração de moradias precárias. As intervenções no espaço físico serão acompanhadas de programas culturais, de saúde, de educação, de capacitação profissional e de geração de renda.

23 SEHAB. COHAB PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL formação do parque público unidade de gestão acompanhamento jurídico administrativo financeiro e social MORADIA TRANSITÓRIA Imóveis locados pelos beneficiários Imóveis locados Pelo COHAB encaminhados para O Programa de Locação Social

24 Programa de Locação Social Origem dos Recursos: Fundo Municipal de Habitação para aquisição de imóveis, construção e/ou reforma Investimento: É composto pelos custos de aquisição e reforma ou pelo custo de construção das unidades. O valor da construção é de no máximo 30 mil reais (2003) Valor do Aluguel: Será calculado parcelando o valor investido na unidade habitacional pelo prazo de 30 anos. O aluguel deverá comprometer um mínimo 10% um máximo 15% da renda familiar do beneficiário, a depender da renda e da quantidade de pessoas na família. Índice de Reajuste: IPC- FIPE

25 Programa de Locação Social Subsidio: A diferença entre o valor do aluguel e o valor de referência. O valor de referência é formado pelo investimento, taxas de administração e manutenção O subsidio será familiar, intransferível e renovado por 12 meses, mediante comprovação de renda da família O aluguel é renovado a cada 2 anos Condomínio As despesas de condomínio serão pagas pelos moradores e custos de manutenção de elevadores, reformas preventivas, estarão sob a responsabilidade do Fundo Municipal

26 PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL Unidade de Gestão Formação do parque público Aquisição de terrenos e imóveis Acompanhamento Juridico, econômico e financeiro Execução de Projetos e Obras Seleção de demanda Acompanhamento Sócio-Educativo Trabalho Sócio-educativo Gestão Condominial

27 Unidade de Gestão Planejamento e Controle Operacional Acompanhamento dos resultados do Programa Repasse dos recursos do FMH aos condomínios Geração e envio dos boletos para os condôminos Análise e aprovação das trocas de moradores do Programa Acompanhamento condomínios Análise do desenvolvimento social dos moradores. do trabalho do gestor do parque de

28 Unidade de Gestão A Unidade de Gestão do Programa de Locação Social está baseada em três instrumentos principais do Programa: Resolução no.23 Regulamento Operacional Programa Ação Centro (BID) Portaria nº 733 / SEHAB G / 2004 O Programa Ação Centro definiu três campos de responsabilidade na gestão do Programa de Locação Social: Gestão do Programa de Locação Social Gestão do Parque Público de Locação Social Gestão condominial de edifícios.

29 De acordo com a Portaria 733/04, compete à Unidade de Gestão: Fazer o planejamento e o controle operacional do Programa, englobando a definição dos projetos habitacionais a serem implementados, bem como as diretrizes de desenvolvimento; Coordenar todas as ações envolvidas na produção e manutenção do parque público de locação social relativas aos aspectos administrativos, financeiros, jurídicos e sociais. Coordenar as ações relativas à administração financeira dos recursos envolvidos no Programa. Coordenar as ações sociais e sócio-educativas; Articular-se com os agentes financiadores do Programa, bem como os demais órgãos públicos e entidades parceiras. Fazer o monitoramento e avaliação sistemática do Programa, de acordo com indicadores da Prefeitura e do BID. Articular-se com os trabalhos da Cooperação Técnica para a implementação do Programa Piloto de Locação Social, junto ao BID.

30 Avaliação e Monitoramento Monitorar as ações e avaliar os efeitos do Programa nos seguintes aspectos HABITACIONAL acompanhamento qualitativo e quantitativo da produção e do atendimento da demanda adequando-a ao empreendimento URBANÍSTICO ações voltadas para a requalificação dos espaços públicos na área envoltória ao empreendimento SOCIAL acompanhamento e reforço as ações voltadas à construção social: formação de lideranças, capacitação, informação ECONÔMICO avaliar a eficácia dos investimentos realizados

31 Acompanhamento Sócio Educativo Trabalho Sócio Educativo Acompanhamento social regular Formação continuada para gestão condominial Organização de cursos de para a qualificação de associações de moradores Curso de administração e manutenção predial Mediação com outros programas sócio educativos

32 Gestão Condominial Modalidades de Gestão autogestão, gestão terceirizada: empresa de administração de condomínios, gestão terceirizada: ONG, OSCIP ou cooperativa concessão da gestão do parque público. e

33 Programa Morar no Centro

34 Parque do Gato Foto: Cohab-sp

35 Parque do Gato Foto: Cohab-sp

36 Parque do Gato Foto: Cohab-sp

37 Parque do Gato Foto: Cohab-sp

38 Olarias Fabrica Urbana Arquitetos Foto M ario Nader

39 Riachuelo Fabrica Urbana Vila dos idosos Arq. Vigliecca e equipe Foto: Alexandre Hodapp

40 Imoroti Peabiru Pedro Fachini Barbosa&Corbucci arquitetos

41 Casarão do Carmo Vigliecca e equipe R TA UA BA TI NG UE RA

42 DESAFIOS Legislação, Procedimentos Administrativos e Gestão 5. Garantir a aplicação dos instrumentos do Estatuto da Cidade previsto nos Pd s. 1. Correção da base cadastral e fundiária para a aplicação dos Instrumentos do estatuto da Cidade. (Dação/ PEUC) 6. Compatibilizar a legislação existente PD, LUOS, Cód.de obras 7. Rever Legislação de HIS prevista originalmente para parcelamentos novos e construção de conjuntos habitacionais 8. Garantir flexibilidade da legislação para viabilizar a reforma com mudança de uso

43 DESAFIOS Legislação, Procedimentos Administrativos e Gestão 5. Agilizar processos administrativos para aprovação de projetos e seleção de demanda 6. Adequar a estrutura administrativa para implementação do PD e instrumentos e para implantar uma gestão integrada e participativa.

44 DESAFIOS Programas e Financiamento 1. Diversificar linhas de financiamentos 2. Ampliar linhas de financiamento para pequenas reformas 3. Ampliar as modalidades de atendimento habitacional provisão/ arrendamento/ locação social/ carta de crédito/ bolsa aluguel/ apoio a pequenas reformas condomínios 4. Definir trabalho de desenvolvimento social vinculado a política urbana e habitacional 5. Alterar territorialmente a aplicação do subsídio para famílias até três salários mínimos 6. Vincular recursos subsidiados a áreas demarcadas como ZEIS

45

46 Quais as experiências internacionais mais bem sucedidas em ocupação de imóveis vazios para programas de locação social em projetos de reabilitação de áreas centrais? - Quais incentivos podem ser concedidos aos proprietários de imóveis vazios para a sua destinação para programas de locação social? - Quais dos mecanismos utilizados podem ser adaptados à realidade brasileira? - Como a locação social pode contribuir na recuperação do patrimônio construído? - Como utilizar a política urbana para conter a proliferação dos vazios urbanos? - A locação social poderia ser uma alternativa para as cidades com pouca extensão territorial, no que se refere ao espaço para produção de moradia popular? - Porque muitas pessoas preferem deixar imóveis vazios ao invés de alugar? - Qual o custo de manutenção de um imóvel vazio num centro urbano? - Os imóveis vazios/ ociosos atenderiam à demanda habitacional em que medida? Quais faixas de renda seriam contempladas? - Há algum levantamento de imóveis públicos e privados ociosos? - Como viabilizar a utilização de imóveis ociosos para a locação social, sob os aspectos jurídicos, institucionais e culturais? - Há metodologias desenvolvidas para a identificação de imóveis com potencial de reutilização? - Qual a melhor maneira de se criar um banco de terras (imóveis vazios) na política habitacional dos municípios?

47 Mercado imobiliário - Como "captar" e "ofertar" imóveis (citar mecanismos)? - Como poderiam ser formadas parcerias entre municípios e empresários no uso dos imoveis vazios para políticas habitacionais? - Como incentivar a utilização de imóveis ociosos para fins sociais em áreas de especulação imobiliária, ou seja, fora das ZEIS? - Como ajudar os municípios a inibir a sub-utilização dos imóveis privados? Como dinamizar a economia destas áreas? - Como são encarados os vazios urbanos? Como se apropriar deles para locação social? - Que institutos jurídicos podem permitir a utilização pelo poder público de imóveis privados ociosos? Que critérios podem ser adotados? - Quais as características mínimas necessárias para considerar um imóvel vazio e adequado para locação social? - Como os imóveis da União podem ser repassados para os municípios para programas habitacionais e outros? - Como a articulação social pode ajudar na utilização de imóveis vazios para locação social? - Como fazer a avaliação do potencial destes imóveis? Como mensurar o preço das locações? - Como inserir os equipamentos comunitários no entorno dos imóveis vazios para locação social?

48 Sobre a experiência brasileira e os desafios para o futuro - O estoque de imóveis vazios públicos e privados já foi utilizado alguma vez no Brasil para implementar o aluguel social? - Quais são os entraves jurídicos que ainda tornam tão lento e difícil o processo de desapropriação e utilização de imóveis vazios para locação social nos centros das metrópoles brasileiras? - Qual a dificuldade em se utilizar os imóveis vazios da União? - Há um levantamento dos imóveis públicos da União que podem servir para habitação de interesse social? - E imóveis do INSS e da RFFSA? - Há um panorama dos imóveis vazios em cada região? - Considerando a legislação brasileira, quais os procedimentos legais para que os imóveis particulares subutilizados ou vazios, sejam utilizados para locação social? - Quais instrumentos poderiam ser utilizados: comodato / o uso compulsório/ consórcio imobiliário? - E o passivo fundiário, trabalhista e tributário? - E os imóveis cujo proprietário deve milhões de IPTU? - A compra de imóveis utilizando o direito de preempção, conforme previsto no estatuto das cidades, seria um instrumento adequado? - Poderíamos acrescentar ao Estatuto da Cidade a desapropriação de imóveis vazios para a locação social?

49 Parcelamento,Edificação ou Utilização Compulsórios QUADRO RESUMO- julho/2008 -PMSA LOTES PARA NOTIFICAÇÃO QUALIFICAÇÃO URBANA COM RESTRIÇÕES NOTIFICÁVEIS TOTAIS 196 lotes 371 lotes 567 lotes REESTRUTURAÇÃO URBANA 71 lotes 135 lotes 206 lotes RECUPERAÇÃO URBANA 49 lotes 74 lotes 123 lotes 316 lotes 580 lotes 896 lotes

50 Parcelamento,Edificação ou Utilização Compulsórios LOTES NOTIFICÁVEIS QUALIFICAÇÃO URBANA 371 lotes REESTRUTURAÇÃO URBANA 135 lotes ,12 m2 74 lotes ,78 m2 580 lotes ,33 m2 RECUPERAÇÃO URBANA TOTAL ,43 m2

51 Parcelamento,Edificação ou Utilização Compulsórios LOTES NOTIFICÁVEIS PRIMEIRA FASE DÍVIDA ZONA DE QUALIFICAÇÃO URBANA 43 área > 5.000,00 m² e CA entre 0 e 0,1000 ZONA DE REESTRUTURAÇÃO URBANA 13 área > ,00 m² e CA entre 0 e 0,1000 ZONA DE RECUPERAÇÃO URBANA lotes lotes , ,00 lotes m² m² ,00 m² R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 área > ,00 m² e CA entre 0 e 0,1000 TOTAL 73 lotes ,00 m² R$ ,00

52 Parcelamento,Edificação ou Utilização Compulsórios ZONA LOTES ZEIS DÍVIDAS NOTIFICÁVEIS* R$ QUALIFICAÇÃO URBANA ,03 REESTRUTURAÇÃO URBANA ,38 RECUPERAÇÃO URBANA ,18 TOTAIS ,59