LAUDO DE AVALIAÇÃO. Antônio Paulo Ronchi. Referências: falência, n o , 4ª Vara Cível de Sorocaba. 52 páginas

Transcrição

1 APR-1679-A Novembro/2011 LAUDO DE AVALIAÇÃO Antônio Paulo Ronchi Referências: falência, n o , 4ª Vara Cível de Sorocaba 52 páginas

2 RESUMO P or determinação do Juízo de Direito da 4 a Vara Cível de Sorocaba, é feito laudo de avaliação na ação de falência, sob n , de autoria de Auto Peças Porto Eixo contra TCS Transportes Coletivos de Sorocaba Ltda., para se apurar o valor de mercado de um imóvel urbano. Os valores são aferidos adotando-se procedimentos e metodologia preconizados pelas normas da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado do imóvel de matrícula do 1º RI de Sorocaba é de R$ ,00.

3 SUMÁRIO Condições preliminares... 4 Objetivo da avaliação... 4 Objeto... 4 Pressupostos... 4 Orientação dos trabalhos... 5 Situação do imóvel... 6 A localização... 6 O local onde está inserido... 6 A infraestrutura urbana... 7 As principais características... 8 Avaliação Critério Breve diagnóstico do mercado imobiliário A metodologia utilizada Cálculos do valor do imóvel Conclusão técnica Palavra final Anexos 1 Tabelas técnicas 2 Dados de mercado 3 Análise estatística 4 Especificação da avaliação 5 Planilha Involvert: cenário provável 6 Planilha Involvert: cenários pessimista e otimista

4 CONDIÇÕES PRELIMINARES As razões e a maneira pela qual a perícia é feita Objetivo da avaliação E ncontrar o valor de mercado de uma propriedade situada em perímetro urbano na cidade de Sorocaba. Objeto C hácara TCS, de matrícula do 1º RI, com superfície de ,37 m 2, de propriedade da empresa TCS Transportes Coletivos de Sorocaba Ltda., assim descrita:

5 Condições preliminares Pressupostos N este trabalho, considera-se que os imóveis estão regularizados, livres e desembaraçados de quaisquer ônus e em condições de serem comercializados imediatamente, e que os dados constantes nos seus registros têm fundamentação legal. Deixa de ser feita busca a defeitos em títulos e/ou parâmetros técnicos possessórios. As medidas foram obtidas de fontes oficiais. As informações, tomadas de boa-fé. Orientação dos trabalhos C om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas seguintes etapas: Estudo da documentação de interesse técnico fornecido pelo síndico, especialmente cópias das matrículas em apreço; Vistoria ao imóvel e vizinhanças (dia 28 de outubro de 2011); Análise dos dados obtidos, com participação do arquiteto Thomás Paulo Ronchi; Elaboração de laudo de avaliação. 5

6 VISTORIA Exposição de dados obtidos de vistoria ao terreno e sua vizinhança A localização C om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas seguintes etapas: O imóvel está situado na avenida Ipanema na sua confluência com a rua Naim. Na figura 1, tem-se a situação do imóvel [traços vermelhos] em imagem de Google Maps. Na figura 2, a mesma situação, em imagem de satélite de Google Earth. Figura 1 imóvel em mapa Figura 2 imagem de satélite O local onde está inserido D enominado Recreio dos Sorocabanos, o lugar está incluído na malha urbana de Sorocaba.

7 Vistoria Com relevo suavemente ondulado, na maior parte, o solo da região é aparentemente seco. O ar denota poluição, em face de movimentação constante e intensa de veículos. Há também passagem constante de pedestres. A localidade é servida por transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos e serviços públicos e comunitários relativos à segurança, educação, cultura e lazer bem como igrejas de diferentes religiões. Nesse ínterim, possui infraestrutura completa, e sua ocupação é mista [residencial multifamiliar e comercial], com padrão de ocupação normal e facilidade de acessos. Nota-se que a localidade é formada [em sua maioria] por construções residenciais de padrão econômico a médio, com tendência de assim permanecer em curto prazo. O padrão do comércio observado é normal, com tipo de comércio local e atratividade média. Nas imediações são encontrados sem-número de estabelecimentos comerciais dos mais variados [supermercados, padarias, farmácias, postos de combustíveis etc.] e prestadores de serviços, especialmente ao longo da avenida Ipanema. A infraestrutura urbana A avenida Ipanema possui os melhoramentos públicos comuns: meio-fio e sarjetas, esgotamento sanitário, pavimentação, rede de água potável, rede de energia elétrica, iluminação pública e telefonia. 7

8 Vistoria Esses melhoramentos também são encontrados na maior parte das inúmeras vias secundárias do bairro, nas imediações do imóvel. As principais características O imóvel está disposto em esquina, com base em dados colhidos in loco e do registro, que também enuncia área total de ,37 m 2. Encontra-se atualmente cadastrado na Prefeitura Municipal de Sorocaba (PMS) sob nº Pela planta de zoneamento da municipalidade, encontra-se em ZR3 Zona Residencial 3, e a avenida frontal constitui CCI Corredor de Comércio e Indústria. O terreno faz frente principal para a avenida Ipanema. Como se mostra pela fotografia 1, essa frente é configurada por muros de alvenaria pintados. Foto 1 Vista da frente para a Avenida Ipanema 8

9 Vistoria O acesso ao imóvel é feito por intermédio de portaria. Esta portaria possui portão metálico de correr e estrutura de guarita, sob enfoque na foto 2. Foto 2 Portaria de entrada A portaria de entrada está localizada na lateral do imóvel, com frente para a rua Naim, que possui tráfego menos intenso que o da avenida Ipanema. Aspectos gerais da rua Naim são permitidos pelas fotos 3 e 4. Foto 3 Vista da rua Naim Foto 4 Outra vista da rua Naim A estrutura da portaria também serve como entrada (foto 5) e recepção de pessoas. Tem área edificada de 243,90 m 2. 9

10 Vistoria Ao lado da guarita está uma sala com sofás e atendimento a pessoas e funcionários. Esta sala possui piso em pedra, esquadrias metálicas e paredes com reboco liso, pintadas [à látex] de branco, e é motivo da foto 6. Foto 5 Entrada Foto 6 Sala de recepção Ainda na estrutura da portaria, há um corredor lateral (foto 7). O corredor leva até aos vestiários de funcionários, feminino (foto 8) e masculino (foto 9). No fim do corredor encontram-se os banheiros (foto 10). No vestiário feminino e banheiros o piso e paredes possuem revestimento com peças cerâmicas brancas, enquanto no vestiário masculino o revestimento se restringe às paredes, com piso de pedra. Foto 7 Entrada Foto 8 Vestiário feminino 10

11 Vistoria Foto 9 Vestiário masculino Foto 10 Banheiros Junto à portaria, na parte mais alta do terreno, próximo à avenida Ipanema, está o edifício administrativo, com área de 1.157,00 m 2. Edificado em 2 pavimentos, possui o mesmo acabamento da referida sala, com paredes pintadas [à látex] de branco, piso em pedra e esquadrias externas metálicas. Vista geral é permitida na foto 11. Foto 11 Edifício administrativo 11

12 Vistoria Seguindo pelo edifício administrativo, no pavimento térreo, a primeira sala é a de recursos humanos e departamento médico. Vistas destes dois ambientes desta sala nas fotos 12 e 13. Foto 12 Recursos humanos Foto 13 Departamento médico Ao lado desta sala encontra-se o departamento de tráfego. Vista da entrada e o interior pelas estampas 14 e 15. Foto 14 Dpto. Tráfego Foto 15 Vista interna da sala Próximo ao departamento de tráfego encontra-se uma sala que funcionava como banco, com caixa eletrônico. 12

13 Vistoria Como se verifica pela fotografia 16, nesta sala o piso possui revestimento cerâmico. Foto 16 Sala destinada a banco Na parte mediana do pavimento térreo, está a entrada para a administração (foto 17). Esta entrada leva para um corredor, com algumas salas, além do acesso ao pavimento superior. Aspectos gerais deste corredor estão no enfoque da fotografia 18. Foto 17 Entrada da administração Foto 18 Vista do corredor 13

14 Vistoria Seguindo pelo corredor, está um banheiro da parte administrativa, que possui porta de madeira na entrada (foto 19). Aspectos do interior deste banheiro são evidenciados na foto 20. Notese revestimento cerâmico das paredes até o teto e peças e metais sanitários de padrão simples. Foto 19 Entrada do banheiro Foto 20 Interior do banheiro No fim do corredor estão outras salas do setor administrativo, sob vistas genéricas nas fotos 21 a 24. Foto 21 Recursos humanos Foto 22 S.T.I. 14

15 Vistoria Foto 23 Tráfego Foto 24 Contabilidade O último ambiente do pavimento térreo é o refeitório. Com espaço livre e cozinha, possui revestimento cerâmico nas paredes, até o teto, pias de qualidade simples, e armários de alvenaria. Vista externa e detalhe do interior da cozinha nas fotos 25 e 26. Foto 25 Vista externa do refeitório Foto 26 Detalhe da cozinha O acesso ao pavimento superior é feito por meio de escada (foto 27), que possui revestimento em pedra e corrimão metálico. 28. Subindo pela escada, encontra-se um breve hall, motivo da fotografia 15

16 Vistoria Foto 27 Escada de acesso Foto 28 Hall no pavimento superior No pavimento superior, encontram-se outras salas do setor administrativo. Vistas gerais pelas fotos 29 a 32. Neste pavimento, o acabamento é composto de paredes pintadas de branco, piso em pedra, forro em madeira, e esquadrias variadas, com portas de vidro ou madeira. Foto 29 Arquivo morto Foto 30 Setor jurídico Foto 31 Entrada de sala Foto 32 Sala de reuniões 16

17 Vistoria Ao lado do edifício administrativo está uma cobertura simples (foto 33), de 134,30 m 2, utilizada como garagem, com piso rústico e telhas de fibrocimento sobre estrutura de concreto. Foto 33 Aspectos gerais da garagem Em frente ao edifício administrativo está o pátio de manobras, com piso em paralelepípedos. Logo após o pátio, está a estrutura de garagens e escritórios, guarnecida por cobertura metálica com 2.916,90 m 2. Vistas genéricas do pátio e desta estrutura são permitidas pelas fotos 34 e 35. Foto 34 Vista do pátio e garagens Foto 35 Outra vista do pátio e garagens A estrutura possui área edificada de 2.461,20 m 2. O primeiro setor desta estrutura é o de funilaria e pintura, com piso em cimentado rústico. Aspectos 17

18 Vistoria genéricos na foto 36. Também nesta foto, é possível ver que não há delimitadores de divisa entre este setor e o terreno ao lado, também de propriedade da requerida, indicado pela seta. Foto 36 Setor de funilaria e pintura Ao lado deste setor, estão as garagens e os escritórios, formados por alvenaria estrutural, pintada à látex, e esquadrias metálicas. As garagens, com piso em cimentado rústico, têm demarcações e estruturas especiais para reparos e manutenção de veículos. Os escritórios estão em frente às demarcações. Vista geral e detalhe estão sob enfoque das estampas 37 e 38. Foto 37 Vista geral de garagens Foto 38 Vista dos escritórios 18

19 Vistoria Como se percebe pela foto 38, a área de escritórios é edificada em dois pavimentos. As salas são setorizadas por área de mecânica, no pavimento inferior, e área de interesse técnico, no pavimento superior. Na maior parte, estas salas têm paredes sem reboco pintadas à látex e piso em cimentado liso. Aspectos gerais pelas fotografias 39 a 48. Foto 39 Gerência de manutenção Foto 40 Borracharia Foto 41 Controle de manutenção Foto 42 Molas Foto 43 Motor Foto 44 Diferencial e câmbio 19

20 Vistoria Foto 45 Elétrica Foto 46 Bombas e bicos Foto 47 Freios Foto 48 Tornearia No pavimento superior, encontram-se outras salas e um refeitório. Nestas salas, o teto é composto pela própria cobertura metálica. Aspectos gerais destes ambientes são permitidos pelas fotos 49 a 54. Foto 49 Sala de segurança Foto 50 Tapeçaria 20

21 Vistoria Foto 51 Sala de eletrônica Foto 52 Letras Foto 53 Lavanderia Foto 54 Refeitório A última parte da estrutura de garagens é compreendida por um galpão de alvenaria com 171,90 m 2. A parte frontal deste galpão constitui um depósito com portões metálicos, no enfoque da fotografia 55. Foto 55 Vista frontal do depósito 21

22 Vistoria Ainda no pavimento térreo, há uma sala especial para lavagem de peças (foto 56), com piso em grelhas e bancada especial, sob vista da foto 57. Foto 56 Sala de lavagem de peças Foto 57 Detalhe interno Acoplado ao complexo de garagens e escritórios, situa-se um compartimento para controle de abastecimento e trocas de óleo, com 16,67 m 2. Apresenta piso em cimentado rústico, paredes externas sem reboco, pintadas à látex e cobertura em laje de concreto. Melhor se mostra pela fotografia 58. Foto 58 Controles de abastecimento e óleo 22

23 Vistoria Próximos a este compartimento estão duas caixas d água, uma com capacidade para 24,00 m 3, indicada pela seta na foto 58, outra com capacidade para 84,80 m 3 [12,00 m de altura e 3,00 m de diâmetro], sob vista na foto 59, um depósito de alvenaria, com 15,10 m 2, e uma cobertura rústica, de 5,90 m 2, temas da fotografia 60. Foto 59 Caixa d água Foto 60 Depósito de alvenaria Em frente à caixa d'água, com área de 364,10 m 2, está uma estrutura metálica com cobertura simples, que funciona como galpão de abastecimento de veículos. Melhor se mostra na foto 61. Foto 61 Galpão de abastecimento 23

24 Vistoria Logo ao lado deste galpão, há um outro, de 448,30 m 2, com características semelhantes, porém com equipamento para lavagem de ônibus e uma breve estrutura de alvenaria em dois pavimentos para controle das atividades. Aspectos genéricos deste galpão na foto 62. Foto 62 Galpão de lavagem Neste mesmo patamar, de cota mais alta do terreno, estão postes com luminárias e sinalizadores. Vista geral destes postes nas fotos 63 e 64. Foto 63 Poste de iluminação Foto 64 Outra vista de poste 24

25 Vistoria Seguindo em direção ao fundo do terreno, chega-se até um patamar intermediário (foto 65). Este patamar possui piso em paralelepípedos, e não tem benfeitorias, sendo utilizado como garagem de ônibus, como se vê pela foto 66. Foto 65 Patamar intermediário Foto 66 Outra vista do patamar Atrás do patamar intermediário, está o patamar inferior, junto ao fundo do terreno. Nesta parte também não há benfeitorias, e o piso é de terra e pedregulhos, sendo utilizado da mesma forma que o anterior, como depósito de ônibus. Aspectos gerais deste patamar são evidenciados na foto 67. Foto 67 Vista genérica do patamar inferior 25

26 AVALIAÇÃO Os meios e a atribuição do valor do imóvel Critério A avaliação é feita com base nas recomendações preconizadas pelas seguintes normas em vigor: Norma Brasileira NBR , da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - Avaliação de bens - Parte 1 [2004]: Procedimentos gerais, e Parte 2 [2011]: Imóveis urbanos; Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) de São Paulo, Breve diagnóstico do mercado imobiliário P esquisas efetuadas nos últimos meses no mercado imobiliário de Sorocaba revelam existir número ínfimo de ofertas de imóveis de porte e características similares ao imóvel em avaliação, isto é, com frente para a avenida Ipanema. De um modo geral, no mercado imobiliário ao longo ou nas proximidades desta avenida, o volume de negócios tem sido bom, e a velocidade de negociações, média, no último ano. Para glebas, estes itens são inferiores quando comparados a terrenos urbanos, principalmente situadas em condomínios fechados.

27 Avaliação O bom volume de negócios pode ser explicado pelo Feirão da Caixa e a campanha de lançamento do programa governamental Minha Casa, Minha Vida. Por sua vez, o imóvel em análise tem um aspecto relevante para sua formação de valor: frente para avenida de importante circulação no município e proximidade de vários lançamentos imobiliários relativamente recentes. Nada obstante, está situado em local que possui infraestrutura compatível ao padrão da região. A metodologia utilizada E mprega-se o método evolutivo, pelo qual a composição do valor total do imóvel avaliando é obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja: V i = (V t + V b ) F C Onde: V i é o valor do imóvel; V t é o valor do terreno; V b é o valor de custo total das benfeitorias; F C é o fator de comercialização. O fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado (V m ) e o custo de reedição de um imóvel assemelhado. O custo de reedição é o resultado da soma do valor do terreno e do custo de reprodução depreciado das benfeitorias. Utiliza-se a seguinte expressão: F C = V m [V t + V b ] 27

28 Avaliação Admite-se que este fator pode ser maior ou menor que 1,00 - conforme a situação do mercado na época da avaliação. Valor do terreno O perito não encontrou número suficiente de dados de mercado 1 similares na localidade para utilizar o método comparativo direto de dados de mercado. Neste caso, emprega o método involutivo, destinado a se avaliar valor potencial de glebas susceptíveis de urbanização. Este método consiste na apuração do custo do bem cujo valor se deseja determinar por meio de apuração de receita total auferível na venda de todas as unidades de projeto (hipotético ou não), que corresponde ao seu máximo e mais eficiente aproveitamento, deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos envolvidos na execução do empreendimento, bem como os seus lucros. Na avaliação em pauta, utiliza-se o método involutivo vertical 2. E sua aplicação é feita com uso da planilha Involvert 3. a seguir: Este método é aplicado por intermédio de um roteiro, que é apresentado Vistoria da região geoeconômica visando coleta de dados de empreendimentos existentes (concluídos e/ou em execução) e condições de mercado; Vistoria do terreno em avaliação, para definir suas características físicas; 1 Dados de mercado são imóveis assemelhados àquele em avaliação, que estão à venda ou foram vendidos recentemente. 2 D Amato, Mônica & Pereira Alonso, Nélson Roberto - Imóveis Urbanos Avaliação de Terrenos Método Involutivo Vertical: Editora Pini, Desenvolvida pelo Engº Civil Nélson Roberto Pereira Alonso. 28

29 Avaliação Verificação da legislação de uso e ocupação do solo; Caracterização do empreendimento; Cálculo da receita líquida provável; Cálculo das despesas Prazo de duração do empreendimento; Cálculo dos custos financeiros; Receita líquida do empreendimento; Cálculo do lucro do empreendimento; Cálculo do valor do terreno. Para o cálculo da receita líquida provável é necessário o valor de mercado da unidade. Esse valor é alcançado por intermédio da comparação com dados de mercado assemelhados, devidamente homogeneizados na forma usual e de acordo com as instruções normativas, empregando-se o método comparativo direto de dados de mercado e o tratamento científico desses dados pela inferência estatística, com uso do software SisReN. Valor de benfeitoria O valor de benfeitoria (V b ) de cada um dos itens existentes no imóvel é obtido pela aplicação da seguinte fórmula: V b = A b V ub F p F obs Como valor unitário de benfeitorias (V ub ) emprega-se o R 8 N do Sinduscon-SP. A b é a área de benfeitoria, em m 2. F p constitui o fator de padrão, obtido do trabalho Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, do Ibape, versão 29

30 Avaliação Assim, as diferenças de padrão construtivo são ponderadas pela relação entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padrões. Por sua vez, F obs é o fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação, calculado pela seguinte equação: F obs = R + K (1 - R) Onde o R é o valor residual correspondente ao padrão da edificação, expresso em decimal [tabela de vida referencial e vida residual] e K é o coeficiente de Ross/Heideck [tabela de coeficientes K], de acordo com o estado da edificação [tabela de estado de conservação]. As respectivas tabelas estão aderidas como anexo 1. Cálculos do valor do imóvel Valor do terreno Vistoria da região geoeconômica Conforme o capítulo precedente, o terreno possui ,37 m 2, com frente para a avenida Ipanema. Ao longo desta avenida, nas proximidades do imóvel, predominam prédios comerciais de padrões simples e econômico, além de conjuntos de prédios residenciais. Vistoria do terreno topografia: plano [2 patamares]; situação na rua: ao nível, em parte; superfície: aparentemente seco; 30

31 Avaliação solo: aparentemente firme e consistente. Verificação da legislação de uso e ocupação do solo O imóvel possui o seguinte cadastro municipal: Pela PGV (Planta Genérica de Valores) da PMS (Prefeitura Municipal de Sorocaba), para o exercício de 2011, o seu IF (Índice Fiscal) é R$ 78,16/m 2. Com base na Planta de Zoneamento, [na maior parte] está inserido em ZR3, Zona Residencial 3, para a qual, tem-se: coeficiente de aproveitamento: 2,0; coeficiente máximo de aproveitamento: 3,0; taxa de ocupação: 0,7 ou 70%; taxa de permeabilidade mínima: 0,20 ou 20%; recuos mínimos: frente = 5,00 m; laterais e fundo, pela aplicação da fórmula R m = (h 10,00) + 1,50 m, respeitando o mínimo de 2,00 m, onde R m é o recuo mínimo, em metros, h é a altura do prédio, em metros. No caso em pauta [prédio projetado de quatro pavimentos], será respeitado o mínimo de 2,58 m, pelo recuo calculado da seguinte forma: Rm = (h 10,00) + 1,50 Rm = (10,80 10,00) + 1,50 = 2,58 m Caracterização do empreendimento No caso em pauta, a vistoria da região geoeconômica próxima ao imóvel em avaliação confirmou a possibilidade de edifícios residenciais. 31

32 Avaliação Assim, a partir de pesquisa na região (anexo 2), considera-se prédio de padrão normal sem elevador e mesmo tipo de usuário, com áreas construídas e úteis compatíveis com as adotadas. Área de projeção considerando a taxa de ocupação A área máxima no térreo é calculada multiplicando-se a área do terreno pela taxa de ocupação [máxima], da seguinte forma: Área máxima no térreo = ,37 0,70 = ,96 m 2 Áreas consideradas O empreendimento hipotético será dois prédios comerciais para escritórios. Nesse caso, tem-se: Área máxima de construção permitida : ,11 m 2 Área de ocupação máxima permitida : ,96 m 2 Área do terreno menos 20% impermeabilização : ,10 m 2 Área computável adotada no pavimento-tipo : 238,00 m 2 Área destinada à circulação vertical : 22,00 m 2 Número de blocos : 25 Número de pavimentos (térreo + superiores) : 4 Número de unidades por pavimento : 4 Número total de unidades : 300 Área construída computável adotada : ,00 m 2 Área construída não computável : 7.600,00 m 2 Áreas externas (estacionamento, jardins) : ,37 m 2 Coeficiente de aproveitamento : 0,686 Taxa de ocupação adotada : 22,87% Número de vagas por unidade : 1 Área adotada para cada vaga : 14,00 m 2 Área total das garagens : 4.200,00 m 2 Área privativa média por unidade : 46,50 m 2 Área construída por unidade : 71,83 m 2 32

33 Avaliação Área total construída adotada : ,00 m 2 Área construída total por unidade : 98,83 m 2 Relação área privativa/área construída : 47,05% Tomando-se por base prédio residencial com um pavimento térreo e três andares, com uma vaga de garagem, tem-se o croqui do empreendimento na figura 3. Caixas d água 30,00 m 2 Ático Barrilete 30,00 m 2 Casa máquinas 30,00 m 2 4º 260,00 m 2 3º 260,00 m 2 2º 260,00 m 2 Térreo 260,00 m 2 Figura 3 croqui do empreendimento Cálculo da receita líquida provável O valor de mercado da unidade é definido pela comparação de valores de venda de apartamentos residenciais similares, localizados na região Norte da cidade. Como já é dito este valor é aferido pelo método comparativo direto de dados de mercado, e o tratamento científico desses dados, por meio da inferência estatística. O imóvel em tela está inserido em região heterogênea quanto a área, usos e localizações; além disso, os imóveis de um modo geral diferem entre si quanto a áreas e benfeitorias. Assim, a inferência estatística é o tratamento adequado para averiguar 33

34 Avaliação essas dissonâncias, normais em mercados, e, a partir delas, obter as principais tendências e desenvolver um modelo matemático que permita observar as características específicas de cada um dos imóveis. Para o caso em exame, foram encontrados 15 dados de mercado na região circunvizinha, contemporâneos, cujas principais características estão relacionadas no anexo 2. Em posse desses dados, estuda-se as variáveis que, em princípio, são relevantes para retratar o comportamento do mercado e encontrar a tendência de formação de preços para explicar o valor total do imóvel. Inicialmente, admite-se que tenham influência nos preços de apartamentos (valor total, variável dependente, em R$) as seguintes características (ou variáveis independentes): Área útil: variável quantitativa, expressa em m 2, destinada a investigar, dentro da amplitude de áreas existentes no mercado, sua relação com a variação dos preços; Vagas de garagem: variável quantitativa, expressa em nº, destinada a investigar, dentro da amplitude existente no mercado, sua relação com a variação dos preços. Aplica-se o fator de fonte aos valores dos dados de mercado, isto é, um desconto de 10%, considerando eventual venda em curto prazo. A partir das características dos dados de mercado, é estudada uma equação de regressão, ou modelo matemático, que represente os valores de 34

35 Avaliação venda de imóveis de condições similares ao imóvel em avaliação na região onde está situado. O encontro desse modelo pressupõe a representação simplificada das propriedades e do comportamento do mercado pela possibilidade de ser explicar fenômenos complexos utilizando-se somente as variáveis mais significativas, que, via de regra, englobam as influências das demais. Os estudos estatísticos [detalhado no anexo 3 permitiram um modelo no qual se verifica que as variáveis principais para o caso em tela estão relacionadas com a área útil e as vagas de garagem. Dessa forma, o valor total de mercado da unidade aplicável ao caso pode ser obtido pelo seguinte modelo matemático: Valor total = (-1, , Vagas de garagem ,2847 Área útil 2 ) 1/2 A interpretação deste modelo conduz às circunstâncias lógicas para cada uma das variáveis estudadas: Existe uma relação diretamente proporcional do preço com a área útil: à medida que a área aumenta, o valor total do apartamento também aumenta; Há uma relação direta do preço com o número de vagas de garagem, isto é, à medida que aumenta este número, aumenta o valor do apartamento. Pelo gráfico comparativo de preços observados e estimados o poder de predição deste modelo é considerado bom. 35

36 Avaliação E com base nos parâmetros empregados na avaliação, obtém-se o Grau de Fundamentação II e o Grau de Precisão III. A especificação desta avaliação é apresentada no anexo 4; os itens que se enquadram ao caso em tela estão ali destacados em azul. A partir do modelo acima, um apartamento com área útil de 47,00 m 2 e uma vaga de garagem situa-se entre R$ ,31 e R$ ,54, com a média de R$ ,89, que é adotada como valor básico. Assim, tem-se os seguintes itens: Peso de venda do pavimento-tipo : 1,00 Peso do custo de construção das vagas : 1,00 Peso do preço de venda das vagas : 1,00 Vantagem da coisa feita : 1,00 Valor de mercado da unidade : R$ ,89 Valor unitário da unidade (área útil privativa) : R$ 2.395,68 Valor unitário da unidade (área total construída) : R$ 1.127,14 Cálculo das despesas Utiliza-se o custo unitário básico no Estado de São Paulo publicado pelo SindusCon-SP ( para CSL (comercial - salas e lojas) de padrão normal. A economia de escala é estimada em 10%. Tem-se os seguintes dados: Desconto médio de custos (10% de economia de escala) : 0,90 Custo unitário básico (PIS) : R$ 654,19 Custo unitário básico com desconto : R$ 588,77 Variação anual de custo de edificações : 0,1100 Variação mensal de custo de edificações : 0,00873 Número de meses para atualização : 2 Itens extras (projetos, cópias, orçamentos etc.) : 5,00% 36

37 Avaliação Prazo de duração do empreendimento O prazo de duração do empreendimento (n e ) é expresso em meses. Deve ser entendido como o somatório dos seguintes períodos: inicial com projetos (n p ); registro da incorporação (n ri ); de construção (n c ), e de vendas das unidades (n v ). Depreendem-se os seguintes dados: Duração da fase de projetos e aprovação : 5 Duração da fase de registro imobiliário : 3 Duração das fases de projeto e registro : 8 Duração da fase de construção e vendas : 20 Duração do empreendimento : 28 Cálculo dos custos financeiros Neste caso, são considerados outorga onerosa, taxa de juros e correção monetária, fatores dos valores atuais, taxa de vacância, fatores gradientes e taxa mínima de atratividade. Cálculo da outorga onerosa O valor da outorga onerosa (V o ) é calculado pela multiplicação da área construída excedente (A ce ) com o valor venal (V v ) do metro quadrado do terreno, ou seja, o índice fiscal, da seguinte forma: V o = A ce V v A área construída excedente constitui a subtração da área construída computável adotada conforme estudo de viabilidade pela área construída básica (área do terreno coeficiente de aproveitamento básico). No caso em tela, não há área excedente, e o valor é considerado nulo. 37

38 Avaliação Taxa de juros e correção monetária A taxa de juros cobre o risco financeiro, enquanto a correção monetária, a variação da moeda. Os seguintes parâmetros são considerados: Valor da outorga onerosa : R$ 0,00 Taxa [Selic] de juros anual : 11,50% Correção monetária IPC-FIPE São Paulo : 5,44% Taxa de rendimento mensal : 1,3577% Fatores dos valores atuais Os custos financeiros sobre o valor de mercado do terreno são aferidos considerando as seguintes incidências: total (n e ), durante o prazo de projetos (n p ), parcial e decrescente durante o prazo de vendas (n v ) com base na vacância final e durante o prazo de registro da incorporação (n ri ). Os fatores de valor atual (FVA) 4 das séries dos custos e ganhos financeiros do empreendimento, com base nos prazos prefixados (n p, n ri, n v e n e ) e na taxa de rendimento (r) admitida são os seguintes: Fator (FVA, r, n p + n ri ) : 7,5326 Fator (FVA, r, n v ) : 17,4119 Fator (FVA, r, n e ) : 23,1638 Fator (FVA, r, n ri ) : 2,9203 Fator (FVA, r, n p + n ri ) : 0,8977 Fator (FVA, r, n p ) : 0,9348 Fator (FVA, r, n e ) : 0,6855 Taxa de vacância A taxa de vacância é obtida em face da análise de mercado característico e contemporâneo à avaliação. Cobre os riscos do mercado. 4 Fórmula de matemática financeira, pela qual se encontra o valor presente a partir de parcela mensal de uma série uniforme: FVA r,n = [(1+r) n 1] [r (1+r) n ]. 38

39 Avaliação No caso em tela, é considerada uma taxa de 5,00%, isto é, que 15 apartamentos permaneçam vagos ao fim do empreendimento [ = 0,50]. Fatores gradientes Os fatores atuais das séries gradientes do terreno, da outorga onerosa, da construção e do empreendimento, custos e ganhos financeiros do empreendimento, com base nos prazos prefixados (n p, n ri, n v e n e ) e na taxa de rendimento mensal (r) admitida são os seguintes: Gradiente de custos financeiros do terreno : 0,0679% Gradiente de custos financeiros de outorga onerosa : 0,0679% Gradiente de custos financeiros de construção : 0,0503% Gradiente de ganhos financeiros do empreendimento : 0,0715% Fator V. Atual gradiente C. F. do terreno : 20,89% Fator V. Atual gradiente C. F. outorga onerosa : 14,37% Fator V. Atual gradiente C. F. da construção 14,70% Fator V. Atual gradiente G. F. do empreendimento : 10,11% Taxa mínima de atratividade (L) A taxa mínima cobre os riscos do empreendimento. É obtida em função da análise do mercado típico e contemporâneo à avaliação. Neste caso é considerada uma taxa de 12,50%. Receita líquida do empreendimento A partir dos parâmetros considerados, são calculadas as áreas vendáveis do empreendimento, resultando o respectivo valor total das vendas. Nada obstante, são calculadas as despesas de comercialização e publicidade, legais, impostos e eventuais (de compra: escritura, registros, certidões, 39

40 Avaliação impostos de transmissão, incidência fiscal: PIS e COFINS) e indiretas (propaganda). Esses itens são listados abaixo: Área total vendável (menos as vagas) : ,00 m 2 Área ponderada das garagens (vagas demarcadas) : ,41 m 2 Área construída ponderada total vendável : ,41 m 2 Valor total das vendas do empreendimento (R$) : R$ ,63 Despesas de comercialização e publicidade (3%) : R$ ,05 Despesas legais, impostos e eventuais (4%) : R$ ,07 Despesas indiretas (1%) : R$ ,02 Despesas totais : R$ ,13 Receita líquida do empreendimento : R$ ,50 Valor presente das unidades vacantes : R$ ,95 Receita líquida final do empreendimento (R LE ) : R$ ,45 Cálculo do lucro do empreendimento (LE) O lucro do empreendimento é calculado pela aplicação de uma taxa mínima de atratividade (em %) sobre: o valor de mercado do terreno (V MT ), o valor da outorga onerosa (V O ), os custos do empreendimento (C E ), os custos financeiros a valor presente do: terreno (P CFT ), da outorga onerosa (P CFO ) e da construção (P CFC ). Assim, tem-se a seguinte expressão: L E = L (V MT + C E + V O + P CFT + P CFO + P CFC ) Custo do empreendimento (CE) O custo do empreendimento é calculado considerando o custo de reprodução atualizado, além de imprevistos e eventuais, remuneração da construtora e gerenciamento da obra, discriminados abaixo: Custo unitário de reprodução (R$/m 2 ) : R$ 629,05/m 2 Custo direto de construção do empreendimento : R$ ,18 40

41 Avaliação Honorários da construtora (10%) : R$ ,42 Imprevistos e eventuais (2%) : R$ ,48 Gerenciamento da obra (2%) : R$ ,48 Custo do empreendimento (CE) : R$ ,56 Custo unitário médio final de reprodução : R$ 1.127,48/m 2 Cálculo do valor do terreno O valor do terreno (V T ) é obtido pela seguinte equação: Onde: Rle = receita líquida do empreendimento; V O = valor da outorga onerosa; C E = custo do empreendimento; L = taxa de atratividade; F VGFE = fator valor presente de ganhos financeiros do empreendimento; F VPCFO = fator valor presente de custos financeiros da outorga onerosa; F VPCFC = fator valor presente de custos financeiros da construção; F VPCFT = fator valor presente de custos financeiros do terreno. Com os cálculos desenvolvidos pela referida planilha Involvert, encontra-se o fator financeiro, isto é, o denominador da equação acima, o valor de mercado do terreno e o valor unitário do terreno, apresentados a seguir: Fator financeiro : 1,3601 Valor de mercado do terreno (V T ) : R$ ,87 Valor unitário do terreno : R$ 222,50/m 2 Cenários Pela aplicação do método involutivo, o valor do empreendimento cor- 41

42 Avaliação responderá ao valor presente de um fluxo de caixa projetado, descontado a taxas que reflitam adequadamente remuneração de capital e riscos do empreendimento. Quanto à renda líquida, são abordados três cenários: provável, otimista e pessimista, em função de variações das estimativas básicas. No caso em pauta, as estimativas adotadas são as seguintes: Item Cenários Pessimista Provável Otimista Valor de mercado da unidade , , ,78 Valor unitário de construção 719,61 654,19 588,77 Prazo de projetos e aprovação 7 meses 5 meses 4 meses Prazo de registro imobiliário 4 meses 3 meses 2 meses Prazo de construção e vendas 24 meses 20 meses 16 meses Taxa de vacância 10,00% 5,00% 2,50% Tabela 1 dados estimados para três cenários Aplicação dos dados coletados e estimados em modelo de viabilidade A análise dos itens da tabela 3 e das estimativas constitui dados aplicados ao método involutivo, por intermédio de modelo determinístico de viabilidade econômica, no caso, o modelo involutivo vertical, que resulta basicamente na seguinte fórmula: Rle = V MT + V O + C E + P CFT + P CFO + P CFC + L E - P GFE Onde: Rle = receita líquida do empreendimento, compatível com as suas características e condições do mercado local; V MT = valor do terreno; V O = valor da outorga onerosa; C E = custo do empreendimento; P CFT = valor pre- 42

43 Avaliação sente dos custos financeiros do terreno; P CFO = valor presente dos custos financeiros da outorga onerosa; P CFC = valor presente dos custos financeiros da construção; L E = lucro do empreendimento; P GFE = valor presente dos ganhos financeiros do empreendimento. Assim, a partir das premissas da tabela 1 e dos parâmetros já definidos nos temas anteriores, são projetados fluxos de caixa para o empreendimento. O cenário provável é apresentado na planilha de anexo 5. Por sua vez, o cenário pessimista e o otimista estão no anexo 6. Os valores globais e unitários do terreno para os cenários estão na tabela 2. Cenário Valor do terreno Global (R$) Unitário (R$/m 2 ) Otimista ,04 456,77 Provável ,87 222,50 Pessimista ,03 70,71 Tabela 2 valor do terreno para os três cenários Validação do modelo O modelo proposto tem por base a igualdade dada pela fórmula: Rle = V MT + V O + C E + P CFT + P CFO + P CFC + L E - P GFE Dessa fórmula resulta o lucro do empreendimento, considerando-a como a diferença entre as receitas e os custos, na seguinte equação: L E = (Rle + P GFE ) - (V MT + V O + C E + P CFT + P CFO + P CFC ) 43

44 Avaliação equação: Nada obstante, o lucro do empreendimento também é calculado pela L E = L (V T + C E + V O + P CFT + P CFO + P CFC ) Onde: L = taxa mínima de atratividade (em %) e V T = valor de mercado do terreno (incógnita procurada). Independentemente das alterações de variáveis, exigidas na modelagem, deverá permanecer a identidade de valores entre os cálculos do lucro do empreendimento por essas duas fórmulas, o que valida assim o modelo. Nesse ínterim, os itens 102 e 103 das planilhas de anexos 5 e 6 comprovam a validação do modelo proposto nos três cenários. Aferição de resultados A partir do modelo proposto, alguns cálculos em face de prerrogativas e resultados parciais devem guardar relação com o mercado imobiliário, que são designados como aferição de resultados. Velocidade de vendas admitida A velocidade de vendas (V va ) é calculada pela seguinte expressão: V va = (1 T v ) n v Onde: T v = taxa de vacância [número de unidades estimadas que permanecerão à venda após o prazo de vendas]; n v = prazo de vendas. 44

45 Avaliação No modelo provável, tem-se: V va = ((1 (15 300)) 20) 100 V va = 4,75% Valor final de cada unidade O valor final de cada unidade (V FU ) é obtido multiplicando-se o preço de lançamento [valor de mercado] da unidade pela vantagem da coisa feita. No modelo provável, tem-se: V FU = ,89 1,00 V FU = R$ ,89 Valor da fração ideal do terreno de cada unidade autônoma O valor da fração ideal do terreno de cada unidade autônoma (V FIAU ) é calculado por meio da relação entre o somatório dos valores do terreno e da outorga onerosa com o número de unidades, ou seja: V FIAU = (V T + V O ) nº de unidades V FIAU = (R$ ,87 + 0,00) 300 V FIAU = R$ ,20 Valor da construção Tendo em vista que são conhecidos os valores de cada unidade autônoma e de sua fração ideal, determina-se o valor da construção (V C ) pela subtração dos respectivos valores, ou seja: V C = , ,20 V C = R$ ,69 45

46 Avaliação Valor unitário da construção O valor unitário da construção (V UC ) é obtido dividindo-se o valor da construção pela área total construída por unidade, da seguinte forma: V UC = ,69 98,83 V UC = R$ 931,87 Valor unitário da construção expresso em R8N O valor unitário da construção expresso em R 8 N (V R8N ) é calculado dividindo-se o valor unitário da construção pelo valor unitário da construção expresso em R 8 N, no seguinte procedimento: V R8N = 931,87 654,19 V R8N = 1,424 Considerando-se padrão médio de apartamento simples sem elevador, o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do Ibape-SP com base no padrão construtivo R 8 N estabelece o unitário médio de 1,266, mínimo de 1,032 e máximo de 1,500. intervalo. Neste caso, o resultado do modelo é normal: encontra-se dentro do Relação entre lucro do empreendimento e valor do terreno Recomenda-se que a relação entre o lucro do empreendimento (L E ) e o valor do terreno (V T ) seja de pelo menos 50% [ou 0,50]. No caso em pauta, é alcançado o fator 0,77, que se traduz por 77%, calculado da seguinte maneira: 46

47 Avaliação R LT = L E V T R LT = R$ ,65 R$ ,87 R LT = 0,7668 Velocidade de construção A velocidade de construção é calculada dividindo-se a área total construída adotada pelo número de blocos e pela duração da fase de construção e vendas (n v ), ou seja: ,00 m = 59,30 m 2. Este resultado é considerado normal, admitindo-se uma velocidade de 876,00 m 2 mensais, relativa a escritórios, colhida de dados de lançamentos do mercado imobiliário. Relação entre valor do terreno e valor total de vendas A relação entre o valor do terreno (V T ) o valor total de vendas do empreendimento (V TV ) é obtida pela seguinte expressão: R TT = V T V TV R TT = R$ ,87 R$ ,63 R LT = 0,1516 Este resultado representa 15,16%, situados entre a variação de 15% e 25% admitida pelo mercado, que permite a segurança para indicar o modelo e o cenário utilizado. No cenário pessimista, esta relação [com 5,65%] está abaixo do mínimo de 15%. Por sua vez, no cenário otimista, a relação entre o lucro do empreendimento e o valor do terreno [de 41%] está abaixo do mínimo admitido de 50%. 47

48 Avaliação Assim, é considerado plausível o modelo utilizado com o cenário provável e adotado o valor de mercado do terreno de R$ ,00. Valor das benfeitorias As características das benfeitorias foram verificadas in loco, e permitem estabelecer áreas, padrão e fator de obsolescência. No caso de edificações, o valor unitário (V ub ) é o índice R8N, atualmente em R$ 953,75 por metro quadrado. Os valores das benfeitorias encontradas bem como o respectivo valor total estão na tabela 3. Benfeitoria Área (m 2 ) V ub F p F obs Valor (R$) Portaria 243,90 953,75 0,786 0, ,22 Edifício administrativo 1.157,00 953,75 1,206 0, ,95 Garagem 134,30 953,75 0,456 0, ,45 Cobertura metálica 2.916,90 953,75 0,246 0, ,04 Estrutura de garagem e escritórios 2.461,20 953,75 1,326 0, ,38 Galpão 171,90 953,75 0,726 0, ,90 Compartimento 16,65 953,75 0,156 0,000 0,00 Depósito 15,10 953,75 0,360 0, ,70 Cobertura rústica 5,90 953,75 0,156 0, ,19 Galpão abastecimento 364,10 953,75 0,246 0, ,61 Galpão lavagem de ônibus 448,30 953,75 0,246 0, ,13 Total ,56 Tabela 3 Valores das benfeitorias encontradas no imóvel Valor das caixas d água As características da primeira caixa d água são as seguintes: Capacidade (C p ): 24,00 m 3 ; valor unitário (V ub ) = R$ 2.085,00 (5) ; 5 Conforme Guia da Construção, reservatório de l, custo total de R$ ,00. 48

49 Avaliação fator de obsolescência (F obs ): 0,400 (atribuído). O valor depreciado dessa benfeitoria é encontrado da seguinte forma: V b = C p V ub F obs V b = 24, ,00 0,400 V b = R$ ,00 Por sua vez, as características da segunda caixa d água são estas: Capacidade (C p ): 84,80 m 3 ; valor unitário (V ub ) = R$ 884,17 (6) ; fator de obsolescência (F obs ): 0,400 (atribuído). O valor depreciado dessa benfeitoria é encontrado da seguinte forma: V b = C p V ub F obs V b = 84,80 884,17 0,400 V b = R$ ,00 Valor do imóvel Pelo considerado método evolutivo, o valor do imóvel (V i ) é obtido multiplicando-se a soma dos valores do terreno e das benfeitorias pelo fator de comercialização (F C ), que é atribuído em 1, considerando-se a falta de elementos similares ao próprio imóvel para o seu cálculo. Dessa forma, tem-se: 6 Conforme estimativa da empresa Cico ( fone ) para reservatório de 56,55 m 3 no valor de 50 mil reais. 49

50 Avaliação V i = (V t + V b ) F C V i = ( ,00 + ( , , ,00)) 1,00 V i = ( , ,00) 1,00 V i = R$ ,00 50

51 CONCLUSÃO TÉCNICA A perícia atribui valor ao imóvel E mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR e a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape-SP, no grau II de enquadramento, tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado para o imóvel de matrícula do 1º RI é de R$ ,00. 51

52 PALAVRA FINAL Últimas considerações e forma de apresentação do laudo E anexos. ste laudo de avaliação contém 52 folhas, impressas apenas na frente, todas rubricadas, menos esta última, que é datada e assinada, e inclui 6 Sorocaba, 16 de novembro de 2011 Antônio Paulo Ronchi CREA/SP