Existe Bolha Imobiliária no Brasil?

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1 Existe Bolha Imobiliária no Brasil? Robert Krause, CFA, Director Mirian Abe, Director 7 de Maio de 2014

2 Aumento de Preços de Imóveis no Brasil Preocupa Valorização Imobiliária Residencial em Termos Reais (Índice 100 = 1997) Fonte: Fitch, Bancos Centrais, Nationwide, Ministerio de Vivienda, CBS, Scenari Immobiliari, ESRI & Permanent TSB, Bulwien Gesa, I.N.S.E.E., Datastream, Case-Shiller, StatCan, Nationwide, Stadim, CSO, Ministerio de Fomento, INE, RP Data, CEIC, ABSA 8/4/12 1

3 Aumento de Preços de Imóveis no Brasil Preocupa Valorização Imobiliária Residencial em Termos Reais (Índice 100 = 1997) 310 (Índice 100 = 2008) Fonte: Fitch, Bancos Centrais, Nationwide, Ministerio de Vivienda, CBS, Scenari Immobiliari, ESRI & Permanent TSB, Bulwien Gesa, I.N.S.E.E., Datastream, Case-Shiller, StatCan, Nationwide, Stadim, CSO, Ministerio de Fomento, INE, RP Data, CEIC, ABSA, Fipe-ZAP (Brasil: média ponderada de preços de oferta para SP e RJ) 8/4/12 2

4 Jan-08 May-08 Sep-08 Jan-09 May-09 Sep-09 Jan-10 May-10 Sep-10 Jan-11 May-11 Sep-11 Jan-12 May-12 Sep-12 Jan-13 May-13 Sep-13 Jan-14 Aumento de Preços de Imóveis no Brasil Preocupa Preços de imóveis residenciais dobraram entre 2008 e 2012 em termos reais. Aumentos estão desacelerando nos últimos anos; variação significativa entre regiões Em algumas regiões, preços reais estão estáveis ou até em baixa Valorização Imobiliária Residencial no Brasil em Termos Reais (Índice 100 = 2008) Composto (SP, RJ, BH, Brasília, Fortaleza, Recife, Salvador) Brasília Belo Horizonte Fortaleza Recife Salvador SP 60 RJ Fonte: Fipe-ZAP. Para séries históricas que começam após 2008, a Fitch assume aumento igual à média de SP e RJ até começo da série. 8/4/12 3

5 Como Explicar a Alta de Preços Desde 2008? Aumento dos preços dos imóveis nos últimos anos precedido por um período de estagnação dos preços em termos reais (entre 1995 e 2007) Aumentos desde 2008 refletem Principalmente a maior disponibilidade de financiamentos imobiliários a condições melhores Crescimento real dos salários. Desemprego em queda, crescimento da classe média e fatores demográficos Desequilíbrio entre demanda aquecida e oferta. Faltam imóveis de qualidade nas grandes cidades (deficit habitacional); espaço limitado e falta de mão de obra qualificada/material de construção implicam custos elevados de construção e oferta limitada de imóveis novos Aumento de preços também levou à especulação em partes do mercado 4

6 Expansão do Crédito Imobiliário: Fator Decisivo Volume de financiamento de imóveis residenciais cresce rapidamente desde 2005, porém partindo de níveis muito baixos, devido a: queda dos juros, melhoras no ambiente legislativo, crescimento da renda e crescimento do saldo da poupança e do FGTS Crédito imobiliário ficou mais atraente para bancos após 2005: taxa de juros limitada a 12% + TR para créditos SFH, e juros de mercado caíram abaixo desse nível Alienação fiduciária (AF) usada pela CEF desde 2004 substituiu hipoteca. AF tornou execução muito mais eficiente Disponibilidade suficiente e crescente de funding barato; 65% do saldo da poupança tem que ser direcionado a financiamento habitacional (80%: financiamentos SFH com restrições a respeito de taxas de juro e valor do crédito, e outros investimentos elegíveis) Como resultado, os bancos, liderados pela CEF, facilitaram financiamentos nos últimos anos. LTV máximo aumentou para 90%, prazo máximo foi para 35 anos no âmbito do SBPE. Até 2007/08 prazo máximo era de 20 anos, LTV máximo de 80%. Isso, junto com queda dos juros para níveis abaixo de 9%, permitiu aumento considerável de preços sem aumento do comprometimento de renda, e compra de imóvel com entrada mais baixa 5

7 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Expansão do Crédito Imobiliário: Fator Decisivo Financiamento Habitacional* vs. Poupança (BRL Bln) Financiamento Habitacional vs. PIB (% PIB) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Financiamento Habitacional Caderneta de Poupança Fonte: Fitch, Banco Central *Financiamentos concedidos por bancos, SBPE e FGTS. Cerca de 70% com recursos da poupança (SBPE) 8/4/12 6

8 Novas Condições de Financiamento Acomodam Preços Redução de juros e aumento de prazo observados nos financiamentos típicos nos últimos anos permitem aumento de preços considerável sem efeito no comprometimento de renda. No entanto, tomador fica endividado por mais tempo Características de Financiamento Habitacional Típico Até 2008 Após 2008 Prazo (anos) Taxa de Juros (a.a.) 12% 9% Indexador (TR) 2% a.a. 1% a.a. Renda Mensal Compromentimento de Renda (DTI) 30% 30% LTV Inicial (máx.) 70% 80% Valor Entrada 50 mil 50 mil Características de Financiamento Habitacional Típico Até 2008 Após 2008 % Valor Máx. do Financiamento % Valor Máx. do Imóvel % 8/4/12 7

9 Aumentos salariais com efeito mais limitado Aumentos salariais de aprox. 20% acima da inflação desde 2008 podem explicar parte do aumento dos preços dos imóveis Descontando aumento médio salarial, preços subiram >170% em SP e 200% no RJ Real and income adjusted offer prices RJ and SP (2008=100) Offer Prices SP income adjusted Offer Prices RJ income adjusted Offer Prices SP real Offer Prices RJ real Average real working income Sources: FIPE-ZAP, Ipeadata. Nominal offer prices for 1 to 4 bedroom apartments in metropolitan regions of SP and RJ, deflated by IPCA (real prices) and index of average nominal income from primary activity for 6 metropolitan regions 8

10 Os preços atuais dos imóveis são sustentáveis? Aumento do preço dos imóveis muito acima do aumento da renda. Relação entre preços de imóveis e renda dos domicílios/pib em patamares muito elevados nas grandes cidades, especialmente em comparação com exterior. Rendimento dos aluguéis foi para níveis muito baixos. Isso pode indicar uma sobrevalorização dos imóveis nas principais regiões metropolitanas. Por outro lado, desequilíbrio entre oferta e demanda continua pressionando preços. Rendimento de Aluguel (% mensal) 0,80% 0,75% 0,70% 0,65% 0,60% 0,55% 0,50% 0,45% 0,40% 0,35% 0,30% Fonte: Fipe-Zap RJ SP 8/4/12 9

11 Qual o risco de queda generalizada dos preços? A Fitch espera que preços dos imóveis continuem, na média, aumentando em linha com a inflação num cenário base. O risco de desvalorização significativa dos preços é limitado no curto prazo por causa do desequilíbrio entre oferta e demanda No entanto, o risco de desvalorização é considerável para cenários de estresse, como redução da disponibilidade de financiamentos / políticas de originação mais restritivas, aumento significativo dos juros, e aumento do desemprego o Aumento dos juros dos financiamentos pode resultar do esgotamento da poupança, que vem crescendo mais devagar que o saldo dos financiamentos, e do aumento considerável das taxas de mercado o Mercado de financiamento imobiliário muito concentrado, com CEF representando cerca de 70% o Compradores de imóveis mais endividados que no passado e muitas vezes com pouca experiência com crédito imobiliário recursos insuficientes em caso de perda de renda, volume significativo de vendas forçadas em caso de estresse macroeconômico possível Riscos maiores para algumas regiões, especialmente RJ 10

12 O risco de queda de preços nos critérios de RMBS A Fitch reflete o risco de desvalorização considerável em cenários de estresse assumindo perdas elevadas. Para um rating AAA(bra), a premissa de desvalorização do mercado (House Price Decline - HPD) é de 50% a 55%, dependendo da região. A desvalorização total para propriedades retomadas (Market Value Decline - MVD), que inclui um ajuste para vendas sob pressão de 30%, é de 65%-69%, HPDs and MVDs: Rio de Janeiro e Distrito Federal Rating HPD MVD AAA(bra) 55% 69% AA(bra) 45% 62% A(bra) 35% 55% BBB(bra) 25% 47% BB(bra) 15% 39% B(bra) 10% 35% Fonte: Fitch HPDs and MVDs: São Paulo e outras Regiões Rating HPD MVD AAA(bra) 50% 65% AA(bra) 40% 58% A(bra) 30% 51% BBB(bra) 20% 44% BB(bra) 10% 37% B(bra) 5% 34% Fonte: Fitch 11

13 Securitização no Brasil: Crédito Imobiliário Comercial Crédito Imobiliário Comercial Commercial Mortgaged-Backed Securities (CMBS) Emissões lastreadas por financiamento imobiliário comercial e/ou contratos atípicos ou típicos de locação comercial. Principais segementos do mercado: Credit Tenant: Build-to-Suit / Sale-Leaseback (Comercial, Industrial, etc.) Single-Borrower: Shopping Centers / Hotelaria / Lajes Corporativas 12

14 CMBS: Abordagem Analítica Credit Tenant CMBS Principais Características destas Operações: - Contrato atípico de locação (Build-to-suit, uso direito de superfície, comodato modal, etc.) com locatário de forte qualidade de crédito. - Prazos de anos sem saldo residual no final. - Alienação fiduciária do imóvel objeto da locação. - Alavancagem financeira elevada LTV 80%+ - DSCR próximo a 1,0 x. Principais Fundamentos do Rating: - Análise creditícia do locatário. - Casamento de índices e taxas entre ativo e passo. - Seguro patrimonial. - Força jurídica da estrutura. 13

15 CMBS: Abordagem Analítica Single-Borrower CMBS Principais Características destas Operações: - Financiamento imobiliário com lastro em receitas de aluguel de shopping center. - Prazos de anos sem saldo residual no final. - Alienação fiduciária do imóvel financiado. - Alavancagem financeira: LTV inicial 25%-70% (Fitch), 15%-50% (Banker) - DSCR varia entre 1,15x a 2,00x (NOI / Serviço de Dívida) NOI vs. Receita Principais Fundamentos do Rating: - Análise do fluxo de caixa do empreendimento (exemplo: shopping center). Receita de aluguel (mínimo, % de vendas, CDU, etc.) Índices relevantes: Vacância, inadimplência, custo de ocupação, etc. Net Operating Income (NOI) - Alavancagem financeira: Quanto vale o ativo? Qual método de avaliação deverá utilizar? - Utilização de taxa de desconto (cap rate) que seja mais sustentável no longo prazo. - Experiência do empreendedor / Administrador. - Força jurídica da estrutura. 14

16 CMBS: Exposição à Bolha Imobiliária Comercial Credit Tenant CMBS Impacto pouco relevante devido a: - Atipicidade contratual da locação mitiga riscos de queda de preços de mercado de aluguel. - Ausência de risco de refinanciamento do CRI (i.e. amortiza integralmente o principal sem saldo residual ou balão. Single-Borrower CMBS Maior vulnerabilidade em Shopping Centers/Lajes Corporativas - Porém, os DSCR e LTVs deverão suportar alterações de: - Elevação do custo médio de ocupação (atualmente 9% - 12%). - Elevaçaõ da Vacância (atualmente 1%-3% para Shopping Centers). - Aumento de Inadimplência Líquida (historicamente 3%-5%). - Redução da receita de aluguel. 15

17 Obrigado. 8/4/12 16

18 Disclaimer Fitch Ratings credit ratings rely on factual information received from issuers and other sources. Fitch Ratings cannot ensure that all such information will be accurate and complete. Further, ratings are inherently forward-looking, embody assumptions and predictions that by their nature cannot be verified as facts, and can be affected by future events or conditions that were not anticipated at the time a rating was issued or affirmed. The information in this presentation is provided as is without any representation or warranty. A Fitch Ratings credit rating is an opinion as to the creditworthiness of a security and does not address the risk of loss due to risks other than credit risk, unless such risk is specifically mentioned. A Fitch Ratings report is not a substitute for information provided to investors by the issuer and its agents in connection with a sale of securities. Ratings may be changed or withdrawn at any time for any reason in the sole discretion of Fitch Ratings. The agency does not provide investment advice of any sort. Ratings are not a recommendation to buy, sell, or hold any security. ALL FITCH CREDIT RATINGS ARE SUBJECT TO CERTAIN LIMITATIONS AND DISCLAIMERS. PLEASE READ THESE LIMITATIONS AND DISCLAIMERS AND THE TERMS OF USE OF SUCH RATINGS AT 8/4/12 17

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