Prof. Dr. Adauto Lúcio Cardoso Doutor em Planejamento Urbano - USP

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1 ALINE AMARAL DE SOUSA A ATUAÇÃO DO PROGRAMA DE FINANCIAMENTO CARTA DE CRÉDITO CAIXA NO MERCADO IMOBILIÁRIO Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional IPPUR/UFRJ Rio de Janeiro 2006

2 ALINE AMARAL DE SOUSA A ATUAÇÃO DO PROGRAMA DE FINANCIAMENTO CARTA DE CRÉDITO CAIXA NO MERCADO IMOBILIÁRIO Dissertação apresentada ao Curso de Mestrado do Programa de Pós-Graduação em Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro UFRJ, como parte dos requisitos necessários à obtenção do grau de Mestre em Planejamento Urbano e Regional. Orientador: Prof. Dr. Adauto Lúcio Cardoso Doutor em Planejamento Urbano - USP Rio de Janeiro 2006

3 ALINE AMARAL DE SOUSA A ATUAÇÃO DO PROGRAMA DE FINANCIAMENTO CARTA DE CRÉDITO CAIXA NO MERCADO IMOBILIÁRIO Dissertação apresentada ao Curso de Mestrado do Programa de Pós-Graduação em Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro UFRJ, como parte dos requisitos necessários à obtenção do grau de Mestre em Planejamento Urbano e Regional. Orientador: Prof. Dr. Adauto Lúcio Cardoso Doutor em Planejamento Urbano - USP Aprovado em: Prof. Dr. Adauto Lúcio Cardoso Orientador Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional - UFRJ Prof. Dra. Ana Clara Torres Ribeiro Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional - UFRJ Prof. Dr. José Agostinho Anachoreta Leal Universidade Cândido Mendes - UCAM

4 Agradecimentos A Deus, por mais essa oportunidade. Ao César, pela presença e compreensão de sempre. Aos meus pais, pelo grande apoio. Ao Professor Adauto, pela orientação e pela ajuda na hora certa. Aos Professores Agostinho, Ana Clara e Luiz César, pela participação nas bancas examinadoras. Aos Professores do IPPUR, pela ajuda no período de licença maternidade. Aos colegas da turma do mestrado 2004, pelo carinho. Ao Aser Cortines, pelas longas conversas e explicações. À Luciana Costa e Rodrigo Uchôa, por toda ajuda e mais um pouco. Aos amigos da Caixa, em especial Vera Escudero e Jeanine Claper, que possibilitaram a conciliação do meu trabalho com o estudo.

5 Para um número considerável de pessoas, o importante, nos dias atuais, é ter Crédito, seja ele qual for, porque crédito também é sinônimo de confiança. Leoni (1997) confima essa crença: Credere é palavra latina que significa acreditar, ou seja, confiar; é forma de obter recursos para destinar a algum empreendimento ou atender a alguma necessidade. Para Schrickel (1995), o conceito de crédito é mais amplo: Crédito é todo ato de vontade ou diposição de alguém de destacar ou ceder, temporariamente, parte do seu patrimônio a um terceiro, com a expectativa de que esta parcela volte a sua posse integralmente, depois de decorrido o tempo estipulado. Silva, J. (1997), trata o conceito de crédito num sentido mais restrito e específico: Em um banco, que tem a intermediação financeira como sua principal atividade, o crédito consiste em colocar à disposição do cliente (tomador de recursos) certo valor sob a forma de empréstimo ou financiamento, mediante uma promessa de pagamento numa data futura.

6 Resumo Trata-se da investigação da atuação do Programa de financiamento Carta de Crédito Caixa no mercado imobiliário. A idéia central é verificar como o Programa está inserido no âmbito da produção e comercialização de imóveis - novos e usados - e em que sentido essas operações de financiamento influenciam e são influenciadas pela dinâmica do mercado que nesse caso, devido às características do Programa, é um mercado voltado para as classes média e alta, onde em muitos casos a convergência de interesses de distintos capitais nutre a especulação imobiliária e contribui para a valorização fundiária. Palavras-chave: financiamento imobiliário, Caixa Econômica Federal, mercado imobiliário

7 Abstract This is a study of the Caixa s Letter of Credit Financing Program in the real estate market. The main idea is to find out how the Program fits in the production and commercialization of properties new and used and how these financing operations influence and are influenced by the market s dynamic which in that case, due to the Program s characteristics, is directed to the medium and high classes, which in many cases the convergence of interests of distinct funds sustains the real estate speculation and contributes to the landed property valorization. Key-words: real estate financing, Caixa Econômica Federal, real estate

8 Lista de Ilustrações Gráfico 1.1 Déficit habitacional urbano segundo as faixas de renda familiar em salários mínimos 23 Gráfico 1.2 SFH Financiamentos Habitacionais número de unidades 28 Figura 1.1 Segmentos de atuação da CAIXA 39 Figura 1.2 Desenvolvimento Urbano diagnóstico Brasil 41 Gráfico 1.3 Financiamentos CAIXA unidades contratadas até Figura 2.1 Fluxograma Aquisição de Imóvel Carta de Crédito Caixa 79 Figura 3.1 Fluxograma Modelagem da Cadeia Produtiva da Construção Civil no Brasil: produção e comercialização de unidades habitacionais 85 Gráfico 3.1 Motivos de rejeição de solicitações de financiamento imobiliário 92 Gráfico 3.2 Total de financiamentos habitacionais concedidos no Brasil 114 Gráfico 3.3 Bancos conhecidos como concessores de financiamento imobiliário 114 Gráfico 4.1 Número de bairros por região contratos CC Caixa Município do Rio de Janeiro 1996 a Gráfico 4.2 Contratos CC Caixa Município Rio de Janeiro por região 1996 a Gráfico 4.3 Contratos CC Caixa por bairro em cada região Município do Rio de Janeiro 1996 a Gráfico 4.4 Padrão CAIXA dos imóveis CC Caixa por região Município do Rio de Janeiro 1996 a

9 Lista de Tabelas Tabela 1.1 Tabela 1.2 Tabela 1.3 Famílias residentes em domicílios particulares por classes de rendimento mensal de todas as fontes da pessoa de referência da família 25 Indicadores de Crédito Imobiliário evolução do saldo das contas de poupança SBPE 48 SBPE Financiamentos Imobiliários Número de unidades e valores contratados 49 Tabela 1.4 SBPE Operações contratadas com recursos de caderneta 49 Tabela 2.1 Enquadramento CC FGTS Geral 54 Tabela 2.2 Enquadramento CC FGTS Regiões Metropolitanas RJ, SP e DF 54 Tabela 2.3 Enquadramento CC FGTS Operações Especiais 55 Tabela 2.4 Programa CC Caixa Aquisição de Imóvel Residencial Caracterização ao longo do tempo 69 Tabela 3.1 Desafio da Caixa para habitação em 2006 Crédito imobiliário Execução orçamentária Exercício Tabela 3.2 Inadimplência CC Caixa Total país acima de 60 dias 99 Tabela 3.2 Inadimplência CC Caixa Total país acima de 90 dias 99 Tabela 3.3 Imóvel novo e usado CC Caixa Total país Investimentos quantidade e valor 111 Tabela 3.3 Imóvel novo e usado CC Caixa Total país Custo médio por unidade 111 Tabela 3.4 Linhas de Crédito Habitacional 116 Tabela 3.5 Simulador de Evolução Contrato CC Caixa 117 Tabela 4.1 Contratos CC Caixa Município do Rio de Janeiro 1996 a Tabela 4.2 Contratos CC Caixa por bairro em cada região Município do Rio de Janeiro 1996 a Tabela 4.3 Padrão CAIXA dos imóveis comercializados perfil dos imóveis 135 Tabela 4.4 Preços de venda de imóveis no Rio de Janeiro 139 Tabela 4.5 A evolução dos contratos CC Caixa no Município do Rio de Janeiro Investimentos realizados em habitação quantidade e valor 149 Tabela 4.5 A evolução dos contratos CC Caixa no Município do Rio de Janeiro Investimentos custo médio por unidade 149

10 Tabela 4.6 A evolução dos contratos CC Caixa no Estado do Rio de Janeiro Investimentos realizados em habitação quantidade e valor 150 Tabela 4.6 A evolução dos contratos CC Caixa no Estado do Rio de Janeiro Investimentos custo médio por unidade 150 Tabela 4.7 Tabela 4.7 Tabela 4.8 Tabela 4.8 A evolução dos contratos CC Caixa no Brasil Investimentos realizados em habitação quantidade e valor 151 A evolução dos contratos CC Caixa no Brasil Investimentos custo médio por unidade 151 A evolução dos contratos CC FGTS no Brasil Investimentos realizados em habitação quantidade e valor 152 A evolução dos contratos CC FGTS no Brasil Investimentos custo médio por unidade 152

11 Lista de Abreviaturas e Siglas ABECIP Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança ADEMI Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário BACEN Banco Central do Brasil BNDES Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social BNH Banco Nacional da Habitação CAIXA Caixa Econômica Federal CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil CC CAIXA Carta de Crédito CAIXA CC FGTS Carta de Crédito Fundo de Garantia por Tempo de Serviço CCI Cédula de Crédito Imobiliário CIBRASEC Companhia Brasileira de Securitização CMN Conselho Monetário Nacional COHAB Companhia Estadual de Habitação CRECI Conselho Regional de Corretores de Imóveis CRI Certificado de Recebíveis Imobiliários CVM Comissão de Valores Mobiliários EN Escritório de Negócios da Caixa FAR Fundo de Arrendamento Residencial FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador FDS Fundo de Desenvolvimento Social FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço FHA Federal Housing Administration FHLMC Federal Home Loan Mortgage Corporation FNMA Federal National Mortgage Association

12 GECRI Gerência Nacional de Crédito Imobiliário da CAIXA GEURB Gerência Nacional de Serviços em Desenvolvimento Urbano da CAIXA IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IGPM Índice Geral de Preços de Mercado IGP-DI Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna INCC Índice Nacional de Custo da Construção ITBI Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis OGU Orçamento Geral da União PBQP-h Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat PIB Produto Interno Bruto PV Ponto de Venda SAC Sistema de Amortização Constante SACRE Sistema de Amortização Crescente SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis SFH Sistema de Financiamento Habitacional SFI Sistema de Financiamento Imobiliário SIAPC Sistema de Avaliação de Pesquisa de Crédito SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil SIRIC Sistema de Risco de Crédito da CAIXA SMF-RJ Secretaria Municipal de Fazenda do Rio de Janeiro SUHAB Superintendência Nacional de Habitação da CAIXA SUDUP Superintendência Nacional de Parcerias e Apoio ao Desenvolvimento Urbano SUREP Superintendência Nacional de Repasses da CAIXA VIURB Vice-Presidência de Desenvolvimento Urbano e Governo da CAIXA

13 Hipótese A principal hipótese a ser verificada no estudo em questão é a de que o Programa de Financiamento Carta de Crédito Caixa tem uma relevância significativa no mercado de crédito imobiliário voltado para as classes média-alta e alta, com uma certa influência nos outros programas de financiamento semelhantes no mercado. Uma hipótese secundária é a de que o aumento do número de operações de financiamento imobiliário faz crescer a demanda especulativa de imóveis em áreas específicas, nas quais o valor da terra é elevado e onde há liquidez nas operações imobiliárias como na maior parte das regiões onde são efetuadas as contratações do Programa Carta de Crédito Caixa (cujas transações estão inseridas, em sua maioria, em um contexto de alto valor especulativo).

14 Sumário INTRODUÇÃO UMA BREVE REFLEXÃO SOBRE O FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL E A DINÂMICA IMOBILIÁRIA NO ÂMBITO DO MERCADO A IMPORTÂNCIA DA HABITAÇÃO NO CONTEXTO DO GRUPO FAMILIAR O SFH E A EXPERIÊNCIA DO BNH NO FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL O CONSUMO DO ESPAÇO VIA MERCADO IMOBILIÁRIO E O PROCESSO DE VALORIZAÇÃO/DESVALORIZAÇÃO INTRA URBANA A LÓGICA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E OS PADRÕES DE ACUMULAÇÃO CAPITALISTA NAS ESTRUTURAS ESPACIAIS A ATUAÇÃO DA CAIXA NO FINANCIAMENTO HABITACIONAL ALGUMAS CONSIDERAÇÕES SOBRE O FINANCIAMENTO HABITACIONAL ATUAL O PROGRAMA DE FINANCIAMENTO CARTA DE CRÉDITO CAIXA ANTECEDENTES E CRIAÇÃO DO CC CAIXA O SFI SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO A Companhia Brasileira de Securitização CARACTERIZAÇÃO DO CC CAIXA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL OU COMERCIAL NOVO OU USADO - A PRINCIPAL MODALIDADE OUTRAS MODALIDADES DO PROGRAMA Construção em terreno próprio ou aquisição de terreno e construção de imóvel residencial ou comercial Reforma e ou ampliação de imóvel residencial ou comercial Aquisição de lote urbanizado residencial ou comercial A OPERACIONALIZAÇÃO DO PROGRAMA PELA CAIXA A INTERRUPÇÃO TEMPORÁRIA PROBLEMAS COM A FONTE DE RECURSOS ASPECTOS RELEVANTES DO CC CAIXA E DO MERCADO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO PARA CLASSES MÉDIA E ALTA O PÚBLICO ALVO DO CC CAIXA Análise de crédito dos candidatos a financiamento O risco de inadimplência e as possibilidades de ocorrência de pré-pagamentos A INFLUÊNCIA DO MERCADO SECUNDÁRIO O EFEITO DA DINÂMICA ECONÔMICA SOBRE O PROGRAMA CC CAIXA O FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS NOVOS E USADOS - EXISTEM DIFERENÇAS? UMA COMPARAÇÃO DO CC CAIXA COM OS PROGRAMAS SIMILARES DO MERCADO OS FINANCIAMENTOS DIRETOS COM AS INCORPORADORAS - UM PROBLEMA? O CASO DO RIO DE JANEIRO: UMA AVALIAÇÃO DO CC CAIXA NA CAPITAL CARIOCA ÁREAS ONDE HÁ UMA MAIOR UTILIZAÇÃO DO CC CAIXA AS PREFERÊNCIAS DOS BENEFICIÁRIOS - O PERFIL MÉDIO DOS IMÓVEIS O PROCESSO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS A EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE CONTRATOS AO LONGO DOS ANOS 144 CONCLUSÃO 153 GLOSSÁRIO 160 REFERÊNCIAS 166 ANEXO 169

15 14 INTRODUÇÃO Em 1940 dois terços da população brasileira vivia em áreas rurais. A partir dessa década, iniciou-se um rápido processo de industrialização e urbanização, acelerados nas décadas de 50 e 60, sem um planejamento das cidades, da infra-estrutura e de um sistema de financiamento habitacional. Esta é uma importante causa do crescimento desordenado das cidades e do surgimento de inúmeras favelas, que aos poucos foram sendo consolidadas. Hoje, o Brasil possui aproximadamente 183 milhões de habitantes, com uma taxa de urbanização de 82%, sendo que 40% da população reside em áreas metropolitanas, que correspondem a 2% do território nacional. 1 A urbanização acelerada, aliada à fragilidade dos processos de planejamento e à uma estrutura de distribuição de renda da população bastante desigual, resultou em uma ocupação desordenada das cidades e na fragmentação do tecido urbano e social. Além disso, a legislação urbana freqüentemente impõe regras dissociadas da realidade, com padrões e custos raramente apropriados à população, restando aos pobres soluções individuais, espontâneas, que em grande parte das vezes comprometem o meio ambiente urbano, bem como a qualidade de vida e a segurança desta população. As ocupações espontâneas de áreas da cidade têm origem, por um lado, na existência de grande percentual de população em extrema pobreza, situação que não lhes permite acesso ao mercado formal de moradias e conseqüentemente ao sistema de financiamento habitacional e por outro lado, na existência de parcelas de terreno urbano, de propriedade pública ou privada, desocupadas. Embora o mercado imobiliário formal não abranja a totalidade dos imóveis no Brasil (por exemplo, no Rio de Janeiro 33% dos imóveis estão na informalidade 2 ), ele será a nossa referência no presente trabalho. O mercado imobiliário é o mecanismo social de coordenação das decisões individuais de localização e uso do solo urbano, de forma que desta coordenação surge uma cidade cujo solo urbano é (ou deveria ser) utilizado da forma mais eficiente. Cabe a 1 Fonte: IBGE, censo Fonte: IPP - Instituto Pereira Passos Secretaria Municipal de Urbanismo PCRJ, 2000 (considerando-se o nº de domicílios particulares permanentes do IBGE, como o universo de domicílios formais e informais do Município e subtraindo-se o cadastro do IPTU residencial desse universo, obtém-se um parâmetro de medida do estoque imobiliário informal).

16 15 esse mercado conciliar a liberdade de ação individual com a eficiência no uso dos recursos da sociedade. Temos assim, a metáfora do mercado imobiliário como sendo a mão invisível urbana que promove a cidade eficiente. Nos modelos tradicionais da economia urbana, a estrutura residencial é o produto das decisões autônomas e independentes dos participantes do mercado fundiário e imobiliário. O critério de decisão familiar da localização dos seus domicílios é formulado a partir da escolha (trade off) entre o consumo de acessibilidade (proximidade a certas externalidades urbanas) e o consumo de quantidades de solo urbano (ABRAMO, 2002). Os sistemas de financiamento, que são instrumentos de regulação do regime urbano, possuem uma relevância bastante considerável, posto que os mesmos são estratégicos para a estruturação e a consolidação do mercado imobiliário urbano capitalista. Esses sistemas institucionalizam uma lógica de funcionamento do mercado imobiliário na qual a determinação dos preços dos imóveis depende em larga escala das estratégias de atuação dos capitais de promoção e do volume de crédito que alimenta o ciclo de financiamento da produção imobiliária. As opções de financiamento influenciam o tempo de ocupação e a transformação do solo urbano. Pode-se afirmar também que as diferentes formas de financiamento se articulam com as classes ou frações de classes sociais, produzindo um espaço diferenciado e segregado na cidade. O estabelecimento de um mercado ativo de crédito imobiliário em geral e o de financiamento habitacional em particular tem sido foco de crescente preocupação dos governos e vem fazendo parte das prioridades de políticas públicas em vários países em desenvolvimento (COSTA, 2004). A explicação para tal preocupação se baseia tanto nos ganhos de bem-estar associados a um mercado de financiamento habitacional eficaz, como nos efeitos multiplicativos que seu desenvolvimento insere em termos de crescimento da renda e do emprego. (COSTA, 2004)

17 16 No Brasil, a primeira metade da década de 90 foi marcada por uma crise no financiamento no mercado formal de habitações. Os financiamentos públicos para a compra de imóveis residenciais foram praticamente suspensos entre a segunda metade da década de 80 e meados da década de 90, causando uma grande retração na produção de novas moradias para diversas camadas da população (populares, médias e altas). Uma das resultantes do encolhimento do sistema formal de financiamento de imóveis foi uma enorme desintermediação financeira do setor. As construtoras e incorporadoras não tiveram outra escolha senão o oferecimento de financiamentos diretos aos seus compradores, por meio do parcelamento do preço de venda dos imóveis ou modelos de autofinanciamento baseados em consórcios. Tais soluções nasceram tímidas e desacreditadas pelo mercado, mas com o passar do tempo e com a criatividade dos empresários da construção civil, passaram efetivamente a ocupar o espaço deixado pelo sistema financeiro (ABECIP, 2004). A partir de 1995, com a estabilização monetária, reduziu-se o grau de incerteza do mercado, sendo possíveis operações de crédito a prazos mais longos - maior facilidade para as operações de financiamentos imobiliários. Nessa época inicia-se uma reestruturação mais consistente do setor habitacional. Os efeitos da crise econômica sobre a produção imobiliária empresarial reduziram-se em função do controle da inflação, do retorno do financiamento público para os adquirentes de imóveis através da Caixa Econômica Federal, bem como do financiamento pelos bancos privados, que intensificaram seus investimentos no setor imobiliário. Atualmente existem dois sistemas que regem os financiamentos imobiliários no Brasil: o Sistema Financeiro de Habitação SFH, que foi criado na década de 60 passando por vários ambientes econômicos e sofrendo perdas em conseqüência de políticas mal elaboradas; e o Sistema Financeiro Imobiliário SFI, que foi criado em 1997 e introduziu a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. O objeto de análise desse trabalho é o Programa Carta de Crédito Caixa CC Caixa, que é um programa de financiamento formatado pela Caixa Econômica Federal CAIXA principal agente de financiamento imobiliário do país baseado no SFI e destinado às camadas de renda média e alta da população, que teve início em Devido ao perfil do público-alvo

18 17 do Programa, as operações de crédito no âmbito do CC Caixa geralmente referem-se a imóveis localizados nas áreas mais privilegiadas das cidades. Vale ressaltar que existe uma hierarquização dos lugares através do preço pago para se ter acesso à determinada localização no urbano e que alguns sub-setores do setor imobiliário possuem maior poder de atração do capital imobiliário, principalmente os ligados a empreendimentos residenciais de alto padrão e edifícios comerciais para as classes mais abastadas, cuja caracterização permite o enquadramento nas operações de financiamento do Programa Carta de Crédito Caixa. As formas mais sofisticadas de mobilização do capital financeiro, que garantem os recursos para a produção capitalista no setor imobiliário, somente são acessíveis às camadas da população de maior renda, sendo que as parcelas do mercado imobiliário com ligações mais intensas com o setor financeiro podem apropriar-se das áreas mais valorizadas da cidade, áreas que possuem melhores condições de infra-estrutura e de equipamentos urbanos. A grande dependência da produção habitacional com relação ao financiamento é um fator que incentiva a segmentação do mercado habitacional, com efeitos sobre o urbano. A sofisticação da captação* de recursos é um elemento que amplia o poder dos grandes capitais dos setores que atendem à população de maiores rendimentos, possibilitando sua atuação nas áreas mais valorizadas da cidade, cujo acesso torna-se cada vez mais exclusivo. A idéia central do trabalho é investigar a atuação do Programa de financiamento Carta de Crédito Caixa no mercado imobiliário, verificando como o Programa está inserido no âmbito da produção e comercialização de imóveis e em que sentido essas operações de financiamento influenciam e são influenciadas pela dinâmica do mercado que nesse caso, devido às características do Programa, é um mercado voltado para as classes média e alta, onde em muitas vezes a convergência de interesses de distintos capitais nutre a especulação imobiliária e contribui para a valorização fundiária. Para tanto, busca-se inicialmente, no Capítulo I, contextualizar o tema por meio de uma breve reflexão sobre o financiamento habitacional no Brasil e a dinâmica imobiliária no âmbito do mercado, onde são abordadas questões acerca do consumo do espaço na cidade e dos padrões

19 18 de acumulação capitalista. No Capítulo II, é feita uma apresentação do Programa Carta de Crédito Caixa, focando a sua formatação, seus fundamentos, modalidades, fonte de recursos e operacionalização. No Capítulo III faz-se uma análise dos aspectos relevantes do CC Caixa e do mercado imobiliário, onde é tratada a questão do financiamento para as classes de renda mais alta, a influência do sistema econômico sobre o Programa e apresentada uma comparação do CC Caixa com outros programas de financiamento similares, existentes no mercado. Por fim, no Capítulo IV, é apresentado o estudo de caso do Rio de Janeiro, avaliando o Programa CC Caixa na cidade. Sabemos que o momento atual é de reestruturação das formas de financiamento habitacional, pois infelizmente as soluções de mercado hoje atendem apenas a uma pequena parcela da população. No entanto, o objeto desse trabalho está relacionado a essa parcela, que embora seja reduzida quando comparada à totalidade populacional, demanda uma produção específica de espaço, que é significativa na cidade. Cabe ainda dizer que nos últimos anos, um fator que vem contribuindo para o aquecimento do mercado imobiliário nas áreas mais valorizadas da cidade é uma relativa redução de produtos ofertados pelo mercado financeiro em função da estabilização monetária. O mercado imobiliário urbano aparece como uma opção de investimento dos capitais financeiros que passam a oferecer crédito habitacional como um produto capaz de concorrer com as outras opções oferecidas pelo mercado (ABECIP, 2002). Informamos que ao longo do texto aparecem algumas palavras e expressões seguidas de asterisco (*), o que indica que existe uma explicação para o termo no glossário, na página 160.

20 19 1. UMA BREVE REFLEXÃO SOBRE O FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL E A DINÂMICA IMOBILIÁRIA NO ÂMBITO DO MERCADO

21 A IMPORTÂNCIA DA HABITAÇÃO NO CONTEXTO DO GRUPO FAMILIAR A habitação é sem dúvida alguma um importante fator de promoção social, que possibilita condições de melhoria da qualidade de vida das pessoas. Ela é um elemento chave para o pleno exercício da cidadania, considerando-se que quem tem sua habitação tem, entre outras coisas, sua individualidade preservada e maiores possibilidades de exercer um papel digno na sociedade (é muito comum inclusive, utilizar a habitação como um indicador social). O conceito da habitação compreende um conjunto de funções que se expressam na ocupação do espaço - "o habitat", abrangendo diversas dimensões física, ambiental urbana, econômica e social, fazendo parte integrante da estrutura do meio ambiente urbano. A habitação deve prover o indivíduo das reais condições de habitabilidade, suprindo suas necessidades básicas e possibilitando um grau de acessibilidade suficiente à sua integração no contexto urbano. A habitação representa a expressão sócio-cultural do indivíduo e do grupo em que ele se insere, dentro das condições naturais locais existentes, utilizando situações e materiais possíveis e habitualmente adequados. (MYRON, 1970) Entre outras definições, a habitação também pode ser vista como a materialização dos direitos humanos, pois é com uma moradia que o indivíduo tem acesso a abrigo, saneamento, endereço, etc.; ou seja, a habitação é essencial para uma vida digna. Sua adequação se verifica pela situação de habitabilidade e salubridade, condições ambientais apropriadas, espaço suficiente, privacidade, segurança e durabilidade das construções, iluminação e ventilação, abastecimento de água, esgotamento sanitário e disposição de resíduos sólidos, bem como, acessibilidade em relação ao emprego e aos equipamentos urbanos. Assim, a habitação não é só a edificação, mas está estendida pelos espaços urbanos por onde o indivíduo circula e utiliza na vida diária: a rua, os acessos e as vias de circulação, a paisagem, sua relação com bairro e por extensão com a cidade. Além disso, a habitação é uma mercadoria que se difere das demais, pois engloba no seu valor o preço da terra, que não é um bem produzido (não se reproduz), o que a encarece. O valor da habitação varia em função de sua localização, da urbanização e da infra-estrutura disponível no seu entorno, além do acesso aos serviços e bens de consumo coletivo e de aspectos sociais

22 21 e ideológicos. Para assegurar as condições básicas de vida, como infra-estrutura, saúde, educação, transporte, trabalho e lazer, é fundamental que a moradia esteja inserida no meio ambiente urbano adequado (COSTA, 2004). A necessidade de produzir a "habitação" para usá-la como habitat, faz com que a mesma seja um produto, com valor econômico uma mercadoria; e com valor social um bem de uso. Muitas vezes o espaço habitado passa a ser corrompido em seus valores de uso, passando a ser operado apenas como valor de troca. Enquanto operado como valor de troca (mercadoria), o espaço é produzido e apropriado fundamentalmente ao nível da economia, privilegiando-se assim a propriedade privada e a especulação imobiliária. É inquestionável a função econômica da moradia: sua produção oferece novas oportunidades de geração de emprego e renda, mobiliza vários setores da economia e influencia os mercados imobiliários e de bens e serviços. Podemos afirmar também que a habitação é um bem imprescindível cujo custo de aquisição é relevante qualquer que seja o nível de renda do grupo familiar; sendo que, independentemente do estágio de desenvolvimento econômico, cultural e social dos países, na maior parte deles o sistema se divide em quatro grandes programas e/ou público alvo. No Brasil, a Caixa Econômica Federal (órgão público que tem como uma de suas atribuições o desenvolvimento urbano) classifica esses segmentos em: O nível de renda propicia condições de formação de uma poupança capaz de suprir esta necessidade sem ter que recorrer a financiamentos. Detentores de plena capacidade de pagamento, porém, não conseguem, dentro de um prazo aceitável fazer face a esta demanda com poupança doméstica, requerendo que se disponibilize recursos, a preço de mercado, respondendo pelo pleno retorno do capital emprestado, não requerendo subsídios de qualquer ordem. Possuem capacidade de pagamento, no entanto, esta é apenas parcial, não sendo capazes de retornar, na íntegra e a preço de mercado, o capital requerido para aquisição de sua residência própria e, portanto, necessitam que uma parcela dos recursos lhes seja subsidiada.

23 22 Formado por aqueles que estão abaixo da linha de financiamento, ou seja, que não possuem capacidade de pagamento e, por conseguinte, não têm acesso ao crédito por meio de financiamentos convencionais; dependem de subsídios do poder público. A cultura brasileira e, inclusive a nossa Constituição Federal, impõe ao Estado a obrigação de proporcionar condições de moradia digna a seus cidadãos e, portanto, a incapacidade de pagamento não retira das famílias o seu direito à casa própria, gerando, por conseguinte, a obrigação da União Federal de aportar não só recursos onerosos, mas também, subsidiar, total ou parcialmente, aqueles que não apresentam capacidade plena de pagamento. Nesse contexto, os dois primeiros segmentos supra citados não se constituem diretamente, público alvo do poder público, competindo a este direcionar esforços no sentido de atender àqueles que não possuem capacidade de pagamento ou que, a possuem apenas parcialmente. Subsidiar habitações para os estratos sociais com menor poder aquisitivo não é uma exclusividade de países pobres ou em desenvolvimento e, dadas as características peculiares dos bens imóveis que, em decorrência de sua relevância social e de seu valor econômico, sua aquisição exige sacrifícios mesmo para aqueles com melhor nível de renda, a prática da concessão de subsídios é praxe, inclusive, entre os países altamente desenvolvidos. Um dos grandes equívocos no que se refere à concessão de subsídios à habitação é a estruturação de modelos que não apresentam equilíbrio e sustentabilidade e que, na maioria das vezes resultam em concessão de benefícios de forma imensurada e ineficaz à geração presente, impedindo ações planejadas de longo prazo e gerando desequilíbrios a serem pagos por aqueles que não tiveram acesso aos privilégios que ficaram restritos a uma pequena minoria. Na elaboração de políticas públicas voltadas para o provimento e o financiamento de habitações deve-se perseguir alternativas que proporcionem a racionalização das ações, minimizem riscos*, modernizem o mercado, favoreçam a atuação dos diversos agentes econômicos e resultem na melhoria da qualidade das habitações, conjugada com a redução de custos. Neste sentido, deve-se dar tratamento diferenciado aos diferentes, tendo como foco e

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