Análise de Viabilidade Hoteleira

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1 Análise de Viabilidade Hoteleira Novotel Praça São Paulo, São Paulo - SP Elaborado para Odebrecht Realizações Imobiliárias 31 de Março de 2015 Em associação com: - 1 -

2 São Paulo, 31 de março de Ref: Estudo de Viabilidade Novotel Praça São Paulo São Paulo, São Paulo Apresentamos a seguir a análise simplificada para inserção de um empreendimento hoteleiro na cidade de São Paulo. O estudo oferece um diagnóstico da propriedade indicada e do mercado de hospedagem local. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). A HVS certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados. Atenciosamente, HVS South America Rebecca Ribeiro, Assistente Pedro Cypriano, Gerente Cristiano Vasques, Sócio - 2 -

3 ÍNDICE 1. Introdução 2. O Projeto Hoteleiro 3. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 4. Mensuração de Oferta e Demanda 5. Projeção de Desempenho do Mercado 6. DRE Sintético do Hotel Proposto 7. Análise de Rentabilidade 8. Considerações Finais 9. Condições Restritivas 10. Consultores Envolvidos no Estudo 11. Glossário - 3 -

4 1. INTRODUÇÃO - 4 -

5 1. INTRODUÇÃO A empresa HVS é líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria. Na América do Sul, é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. A HVS/HotelInvest foi contratada para elaborar um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômica para o Novotel Praça São Paulo, empreendimento hoteleiro de categoria midscale, a ser implantado na cidade de São Paulo. O grupo empreendedor é a Odebrecht Realizações Imobiliárias, construtora e incorporadora, que atua no segmento de empreendimentos residenciais, hoteleiros e comerciais, com presença nas principais regiões do Brasil e fora do país, como em Angola e no Peru. O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões do estudo, o qual oferece um diagnóstico do projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem na cidade de São Paulo. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Todo o trabalho presente neste relatório foi desenvolvido entre 08 de março de 2015 e 31 de março de As perspectivas de rentabilidade indicadas referem-se ao cenário de ocorrência mais provável projetado no período

6 1. INTRODUÇÃO Metodologia A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo American Institute of Real Estate Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida em diversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The Valuation of Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1978); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and Market Studies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990); Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001). As principais etapas relacionadas ao estudo são apresentadas esquematicamente no fluxograma ao lado. Economia e Turismo Regional Coleta dos Dados e Análise das Informações Avaliação do Terreno do Hotel Posicionamento Mercadológico do Hotel Proposto Projeções Operacionais do Hotel Proposto Análise Financeira do Hotel Proposto Avaliação da Oferta Hoteleira Avaliação de Demanda Hoteleira Metodologia internacionalmente aceita, conforme as normas estabelecidas pela entidade norte-americana Appraisal Institute

7 2. O PROJETO HOTELEIRO - 7 -

8 2. O PROJETO HOTELEIRO Conceito e características principais Hotel de padrão midscale. Inauguração prevista: janeiro/ UHs, com cerca de 27m² de área útil cada. A&B: restaurante aberto em todas as refeições, além de room service 24h. Área de eventos de aproximadamente 230m², sendo a maior sala para 200 pessoas em auditório. Lobby com área para leitura, business center, lavanderia, fitness center e sauna. Afiliação à bandeira Novotel da rede Accor, que é a maior operadora de hotéis no Brasil, com 181 empreendimentos, totalizando mais de 30 mil quartos. A marca Novotel é a principal bandeira padronizada do segmento midscale da rede Accor e possui grande reconhecimento internacional. No Brasil, a marca possui doze unidades, as quais se situam em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre, entre outras cidades. Novotel está presente nas principais cidades brasileiras. Conceito do produto adequado ao mercado em análise

9 2. O PROJETO HOTELEIRO Análise da localização Rua Henri Dunant, 792. Complexo imobiliário: o hotel estará localizado em um complexo que contará com três torres corporativas e três residenciais, além de uma torre de uso misto (salas comerciais, unidades residenciais, unidades hoteleiras e lojas). Boa acessibilidade: localizado próximo a importantes vias de São Paulo, como a Marginal Pinheiros e a Avenida Roque Petroni Júnior. Boa visibilidade: por não haver construções elevadas ao seu redor, a visibilidade do Novotel Praça São Paulo deverá ser beneficiada. Entorno expandido beneficiado pela proximidade a importantes shoppings da região (Market Place e Shopping Morumbi). Perspectivas de qualificação da região Operação Urbana Água Espraiada. Os lançamentos imobiliários previstos até 2020 contemplam aproximadamente 650 mil m² de área locável corporativa, no novo eixo de desenvolvimentos que vem sendo chamado de Nova Berrini. Os principais geradores de demanda locais encontram-se na região. Exemplos: Consulado Geral Estados Unidos, multinacionais farmacêuticas, do ramo alimentício, de tecnologia e de consultoria. Localização adequada para a implantação de um hotel midscale. Boas perspectivas de qualificação do entorno

10 3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

11 3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Cenário nacional PIB: Média de crescimento de 4,4% a.a. entre 2003 e A partir de 2011, a média anual caiu para 1,55% a.a., patamar que deve permanecer ao menos em médio prazo caso reformas estruturais não sejam realizadas. INFLAÇÃO (IPCA): Aumento das pressões inflacionárias desde A manutenção da inflação próxima ao centro da meta estipulada pelo Banco Central (4,5%) dependerá principalmente de investimentos em melhoria de produtividade no país. CÂMBIO: O país vive um período de valorização do dólar desde 2012, tendência que pode se acentuar em razão dos sinais de recuperação da economia dos EUA e conseguinte redirecionamento do fluxo futuro de capitais. JUROS (SELIC): A taxa básica de juros SELIC, que foi reduzida sistematicamente desde agosto de 2011, chegou ao patamar de 7,25% em novembro de 2012, porém voltou a subir e hoje está em 12,75%. A perspectiva é de que até o fim de 2015 os juros cheguem a 13,03% na média do ano (Boletim Focus, 20 de março de 2015). DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAIS Ano PIB 1 Inflação (IPCA) Câmbio (R$/ US$) 2 Taxa de Juros (SELIC) 3 Fonte: Banco Central do Brasil / Boletim Focus (20/03/2015) Evolução histórica favorável, porém com recente arrefecimento econômico e pressão inflacionária Risco Brasil 4 Balança Comercial ,1% 9,3% 3,08 23,2% , ,7% 7,6% 2,93 16,2% , ,2% 5,7% 2,43 19,0% , ,0% 3,1% 2,17 15,5% , ,1% 4,5% 1,95 12,0% , ,2% 5,9% 1,83 12,4% , ,3% 4,3% 1,99 10,0% , ,5% 5,9% 1,75 9,8% , ,7% 6,5% 1,67 11,7% , ,9% 5,8% 1,95 8,53% , ,5% 5,9% 2,09 8,19% 194 6, ,1% 6,4% 2,36 10,94% 230-2,0 2015e -0,8% 8,1% 3,10 13,03% 308 3,5 2016e 1,2% 5,6% 3,11 11,83% - 11,0 1 - PIB Real - Variação percentual sobre o mesmo período do ano anterior 2 - Câmbio comercial para compra: (R$) / (US$) - média anual 3 - Média anual 4 - Média anual 5- Saldo (R$ Bilhões - Nominais)

12 3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Cenário local Cidade de São Paulo Crescimento histórico abaixo da média nacional, principalmente em razão de São Paulo ser uma economia madura. Houve crescimento na criação de empregos desde Já a partir de 2011, esta taxa vem caindo devido ao baixo desempenho da economia nacional. Apesar da perda de fôlego no ritmo de criação de empregos, o saldo entre admitidos e desligados é positivo e deverá crescer mais rápido quando a economia retomar o crescimento. Perspectiva de crescimento moderado da economia local. Fonte: IPEADATA EMPREGOS FORMAIS DE SÃO PAULO (2007/2014) Admitidos Desligados Taxa de criação de empregos 7,65% 7,08% 3,58% 7,13% 5,12% 2,84% 1,91% 1,13% DADOS ECONÔMICOS DE SÃO PAULO População Crescimento Médio Anual 0,81% PIB - R$ de 2010 (mil) % do PIB Estadual 17,1% 16,0% 16,7% 16,4% 15,7% 15,9% 16,3% 15,9% Crescimento Real do PIB (%) -2,0% -0,5% 8,3% 1,9% 7,9% 2,0% 1,7% 5,3% Crescimento Médio Anual 3,75% Estrutura do Setor Produtivo Agropecuária (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Indústria (%) 20,6% 22,1% 20,4% 19,2% 18,5% 17,6% 17,2% 16,7% Serviços(%) 62,6% 60,3% 62,8% 64,1% 65,4% 64,3% 65,7% 65,4% Impostos (%) 16,8% 17,6% 16,7% 16,7% 16,1% 18,1% 17,1% 17,9% Fonte: IPEADATA 9,00% 7,20% 5,40% 3,60% 1,80% 0,00%

13 3. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Fluxo aéreo de passageiros Os Aeroportos de Guarulhos, Congonhas e Viracopos, entre 2004 e 2014, tiveram uma taxa média anual de crescimento de passageiros de aproximadamente 9,5%. No início de 2012, os aeroportos de Guarulhos e de Viracopos passaram por privatização (período de concessão: 30 anos) para execução de obras de ampliação. A primeira fase dos investimentos foi entregue em Expectativa de crescimento do fluxo de passageiros destes aeroportos nos próximos anos em médio e longo prazo, devido à expansão de Viracopos e do GRU Airport. FLUXO DE PASSAGEIROS AEROPORTO DE GUARULHOS, AEROPORTO DE Ano Fonte: INFRAERO, GRUAirport, Viracopos CONGONHAS E AEROPORTO DE VIRACOPOS Tráfego de Variação Variação Passageiros Percentual* Percentual** ,9 % 23,9 % ,7 28, ,1 28, ,3 28, ,3 42, ,2 75, ,7 99, ,5 114, ,8 128, ,2 147,6 *Variação percentual anual, em relação ao ano anterior **Variação percentual acumulada, em relação a 2004 Crescimento médio de demanda próximo a 9,5% ao ano. Investimentos aumentarão a capacidade operacional dos aeroportos em médio prazo

14 4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA

15 4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA Set competitivo DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO HOTEL PROPOSTO Segmentação Estimada Estimativa 2014 Hotel Número de UHs Negócios Eventos / Grupos Outros Quantidade Ponderada de Quartos Occ. Diária Média RevPAR Penetraçã o da Ocupação Penetraç ão de Receita Concorrentes Primários % 26 % 10 % ,4 % R$ 251,90 R$ 147,00 96,4 % 91,4 % Concorrentes Secundários % 22 % 11 % ,7 % R$ 288,39 R$ 186,52 106,8 % 116,0 % Concorrentes - Geral % 24 % 10 % ,6 % R$ 265,49 R$ 160,78 100,0 % 100,0 % Fonte: HVS/HotelInvest O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a distância do Hotel Proposto. Como competidores primários foram considerados os hotéis que possuem o mesmo padrão de produto e que se localizam próximos ao Novotel Praça São Paulo. Já como competidores secundários foram considerados os produtos midscale de regiões mais distantes e os hotéis com produto mais desgastado ou de segmento econômico que se localizam próximos ao Novotel Praça São Paulo. Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de fevereiro de 2015, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. Identificação de 16 competidores entre primários e secundários. Total de UHs competitivas e bom desempenho operacional

16 4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA Set competitivo HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO HOTEL PROPOSTO Hotel UHs Categoria Localização Competidor Blue Tree Verbo Divino 380 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Estanplaza International 140 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Intercity Premium Nações Unid 166 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Mercure Nações Unidas 144 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Transamérica Executive 114 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Tryp Nações Unidas 370 Midscale Chácara Santo Antônio Primário Blue Tree Premium Morumbi 400 Midscale Morumbi Secundário Novotel Morumbi 190 Midscale Morumbi Secundário Quality Berrini 197 Midscale Morumbi Secundário The Time Othon Flat 114 Midscale Berrini Secundário Estanplaza Berini 127 Midscale Berrini Secundário Estanplaza Nações Unidas 94 Midscale Berrini Secundário Ibis Morumbi 376 EconômicoBerrini Secundário Intercity Premium Berrini 127 Upscale Berrini Secundário Prodigy Berrini 180 Upscale Berrini Secundário Tryp Berrini 170 Midscale Berrini Secundário Fonte: HVS/HotelInvest Set competitivo distribuído entre Morumbi, Chácara Santo Antônio e Berrini

17 4. MENSURAÇÃO DE OFERTA E DEMANDA Segmentação da demanda SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO 10% 24% 65% Negócios Eventos / Grupos Outros Fonte: HVS/HotelInvest A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo é do segmento de negócios

18 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO

19 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO DESEMPENHO HISTÓRICO SÃO PAULO Diária Média RevPAR Ocupação Oferta Demanda Ocupação R$ de % 80% 60% 40% 20% % 100% 80% 60% 40% 20% 0 0% 0 0% Pernoites (mil) Fonte: HVS/HotelInvest Fonte: HVS/HotelInvest Dados amostrais de aproximadamente unidades habitacionais de hotéis de padrão midscale e uppermidscale da cidade de São Paulo. Diária média em reais de 2014, sem café da manhã. Crescimento real acumulado de 23% entre 2010 e 2014 na receita por apartamento disponível (RevPAR)

20 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Evolução de oferta NOVA OFERTA HOTELEIRA Hotéis Propostos Número de UHs Índice de Competitividade Data Estimada de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento Novotel Praça São Paulo % 01/01/2017 Odebrecht Realizações Imobiliárias Em Construção Total 209 Fonte: HVS/HotelInvest Segundo a pesquisa de mercado realizada em março de 2015, além do Novotel Praça São Paulo, não há notícias de hotéis já lançados que deverão entrar em operação nos próximos anos no mercado em estudo. Baixa evolução da oferta, restrita apenas ao Novotel Praça São Paulo

21 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Hotéis atuais e futuros Legenda Hotel Proposto Concorrentes Primários Concorrentes Secundários Fonte: HVS/HotelInvest

22 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Projeção de demanda DEMANDA BASE DEMANDA INDUZIDA DEMANDA NÃO- ACOMODADA Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, em razão da indisponibilidade de oferta em um determinado período. Com a abertura de novos hotéis, é de se esperar que parte dessa demanda venha a ser acomodada no mercado. DEMANDA POTENCIAL

23 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Demanda potencial EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL 5,7% 2,9% 2,9% 1,9% 2,2% 1,8% 0,0% Fonte: HVS/HotelInvest Premissa de recuperação gradual do cenário econômico nacional e local a partir de Pico de crescimento de demanda em 2017, devido à abertura do Novotel Praça São Paulo e consequente acomodação da demanda não acomodada. Desaceleração do crescimento em longo prazo, devido às incertezas futuras. Evolução de 3,68% a.a. entre 2013 e

24 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Evolução de oferta e demanda PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO ,0% P E R N O I T E S ,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% O C U P A Ç Ã O Oferta Demanda Taxa de OCC Fonte: HVS/HotelInvest Espera-se que os índices de ocupação e de diária continuem em bons patamares ao longo dos próximos anos, pois a oferta futura é pouco expressiva e a demanda hoteleira crescerá. Apenas em 2017, com a abertura do Novotel Praça São Paulo, a ocupação deverá cair, porém com rápida recuperação nos anos seguintes. A permanência da taxa de ocupação em patamares saudáveis no período projetado deverá permitir aumentos reais de diária ao longo dos próximos anos

25 5. PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO MERCADO Taxa de ocupação e diária média Anos Fonte: HVS/HotelInvest PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$) Ocupação Região (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Ocupação Empreendimento Proposto (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Penetração da Diária Média Ano Base 60,6 % R$ 265,49 R$ 320,00 * ,6-3,0 % 257, ,7 0,0 257, ,1 3,0 265,25 53,0 % R$ 319,71 120,5 % ,8 5,0 278,51 60,0 5,0 % R$ 335,70 120, ,6 5,0 292,44 65,0 5,0 R$ 352,48 120, ,9 7,0 312,91 66,0 7,0 R$ 377,16 120, ,1 7,0 334,81 67,0 7,0 R$ 403,56 120,5 Desempenho do Hotel Proposto no ano estabilizado (2021): R$ 403,56 de diária média e 67% de ocupação. Foi considerado que a diária média do Novotel Praça São Paulo equivaleria a R$ 320,00 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2014), acima de seus competidores primários e secundários, por ser um hotel mais moderno e possuir uma forte marca. Premissa de queda dos preços em 2015, devido à baixa pressão de demanda hoteleira gerada pelo arrefecimento da economia nacional e local. Perspectiva de aumento real de diária a partir de 2017 considerando-se uma melhoria do ambiente macroeconômico. Devido ao produto e à marca reconhecidos internacionalmente, o Novotel Praça São Paulo terá uma penetração de ocupação também acima de seus concorrentes. Projeções em valores reais de fevereiro de

26 6. DRE SINTÉTICO DO HOTEL PROPOSTO

27 6. DRE SINTÉTICO DO HOTEL PROPOSTO PREVISÃO RESUMIDA DE RECEITAS E DESPESAS (R$ MIL) Estabilizado Unidades Habitacionais: Ocupação: 53% 60% 65% 66% 67% Diária Média (R$): R$ 303,73 R$ 335,70 R$ 352,48 R$ 377,16 R$ 403,56 RevPAR (R$): R$ 160,97 R$ 201,42 R$ 229,11 R$ 248,92 R$ 270,38 Dias em Operação: Demanda Atendida: RECEITAS DESPESAS DEPARTAMENTAIS DESPESAS OPERACIONAIS LUCRO OPERACIONAL DESPESAS FIXAS RESULTADO OPERACIONAL R$3.037 R$4.812 R$5.779 R$6.435 R$7.159 Fonte: HVS/HotelInvest Desempenho crescente entre 2017 e 2021 em razão do período de penetração do Novotel Praça São Paulo. É natural que nos primeiros anos de operação um hotel não atinja seu potencial máximo de resultado operacional. Projeções em valores reais de fevereiro de Bom resultado operacional. EBTIDA próximo a 25% no ano estabilizado (2021)

28 6. DRE SINTÉTICO DO HOTEL PROPOSTO PRINCIPAIS FONTES DE RECEITA Hospedagem / Alimentos & Bebidas (café da manhã, almoço, jantar, frigobar, bar e refeições durante eventos) /Eventos (Locação de salas e equipamentos) /Outras receitas (lavanderia, telecomunicações, estacionamento, business center, no-show, taxa de turismo). DESPESAS DEPARTAMENTAIS Hospedagem (material de limpeza, enxoval, assinatura de tv a cabo e artigos para hóspedes) / Alimentos & Bebidas (alimentos, bebidas, louça e utensílios de cozinha) / Eventos (equipamentos) /(Outras fontes de receitas (lavanderia, telecomunicações, estacionamento, transporte de hóspede). DESPESAS OPERACIONAIS Administrativa e Geral (salários, encargos, rescisões, benefícios, uniforme, segurança, coleta de lixo, assessorias e consultoria, central administrativa financeira, RH e departamento pessoal, serviços de TI, comunicações, despesas com viagens, materiais de escritório, outros) / Marketing (impressos gráficos, programa de fidelização, promoção interna, anúncios e inserções na mídia, material de publicidade, central de reservas e fees da marca) / Manutenção (materiais e equipamentos de manutenção, dedetização, manutenção construção civil, pintura, elevadores, equipamentos automáticos, ar condicionado, hidráulica, máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, gerador, piscinas e áreas comuns, e gastos com informática) / Utilidades (energia elétrica, gás, combustível gerador e água) / Basic Fee (remuneração da operadora percentual sobre a receita total). DESPESAS FIXAS Fundo de Reposição (taxa para reposição de ativos e conservação do hotel) / Seguro Predial e IPTU (responsabilidade civil, seguro multirrisco e IPTU) / Incentive Fee (remuneração da operadora percentual sobre o resultado) / Asset Management (taxa de gestão estratégica dos ativos). O DRE já contempla o fundo de reposição, o que permite que o hotel se mantenha sempre renovado e competitivo

29 7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE

30 7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE A análise de rentabilidade do Hotel Proposto será calculada sob a perspectiva do comprador do condohotel. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda a vista de cada apartamento do Hotel Proposto, conforme definido pela Odebrecht; Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como premissa a venda do apartamento (descontada a taxa de corretagem 6%). Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,5% a.m., índice atualmente adotado no mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 117 vendas de apartamentos registradas entre julho de 2013 a junho de 2014). Com base nessas informações (fluxo de caixa durante os 10 primeiros anos de operação + venda da unidade no 10º ano), calculou-se o retorno total bruto do investidor, conforme tabela a seguir. Este valor é considerado bruto, antes da incidência do Imposto de Renda. O ROI (Retorno sobre Investimento) também é apresentado a seguir e é calculado dividindo-se a distribuição média projetada por UH pelo investimento total realizado pelo comprador da UH

31 7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE Rentabilidade do comprador do condo-hotel Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 26,5M² DE ÁREA PRIVATIVA) Resultado Operacional TIR Retorno Total Bruto 10,56% ( ) (6.420) O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultado operacional por unidade habitacional de 26,5m², em valores nominais. O investimento total (R$ ) é composto pelo preço à vista da UH com FF&E (R$ ) + taxa de afiliação à Accor (R$ 1.344) + montante necessário para cobrir os custos pré-operacionais do hotel, incluindo o capital de giro do empreendimento (R$ 5.956). Ao final do 10º ano de operação, além do resultado operacional do hotel, considera-se também a venda do ativo. Premissas de inflação advindas do Boletim Focus de 13 de Março de 2015: IPC-A (utilizado para atualização dos rendimentos mensais) 2015 (7,93% a.a.), 2016 (5,60% a.a.) e para o período de 2017 a 2027, adotou-se o mesmo índice de 2016 (5,60% a.a.); IGP-M (utilizado para atualização da taxa de afiliação e pré-operacional) 2015 (6,00% a.a.) e 2016 (5,50% a.a.). Para definição do ano estabilizado do Novotel Praça São Paulo (2021), considerou-se o período de penetração do empreendimento e o período de recuperação de diária e ocupação do mercado depois da abertura do Novotel Praça São Paulo e da retomada de crescimento da economia nacional. Em valores reais, já descontados os efeitos da inflação, a rentabilidade mensal (ROI) é próxima a 0,6% a partir do ano estabilizado (2021)

32 7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE Rentabilidade do comprador do condo-hotel DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 12,1% 11,4% 10,8% 10,2% 9,7% 9,2% 7,8% R$ ,6% R$ R$ R$ ,2% R$ R$ R$ ,1% R$ R$ R$ Fonte: HVS/HotelInvest Distribuição anual por UH ROI Cálculo em valores nominais. Premissas de inflação: IPC-A 2015 (7,93% a.a.), 2016 (5,60% a.a.) e para o período de 2017 a 2027, adotou-se o mesmo índice de 2016 (5,60% a.a.). Preço da UH: R$ (considerando preço da UH com FF&E e taxas de afiliação e pré-operacional). Distribuição de R$ por UH e ROI de 12,1% no 10º ano de operação (2026)

33 7. ANÁLISE DE RENTABILIDADE Valor do m² PREÇO DE VENDA DE HOTÉIS SIMILARES Empreendimento Localização Preço Praticado* M² do menor quarto Preço/ m² Quality Berrini Berrini R$ ,97 29,03 R$ ,28 Intercity Nações Unidas Chácara Santo Antônio R$ ,72 30,26 R$ ,10 Intercity Premium Berrini Berrini R$ ,08 26,4 R$ ,78 Tryp Berrini Brooklin Novo R$ ,99 28,21 R$ ,79 Novotel Praça São Paulo Praça São Paulo R$ ,00 26,50 R$ ,04 Fonte: HotelInvest e Odebrecht Realizações Imobiliárias Hotéis de categorias similares da região estão sendo comercializados em até R$ 503 mil por UH (referência de valores reais em fevereiro de 2015 na comercialização das unidades pertencentes ao Fundo Maxinvest). É importante destacar que estes valores são calculados a partir do histórico de desempenho operacional de cada um dos empreendimentos e não levam em consideração o potencial de valorização dos ativos. O preço de venda de um condo-hotel depende principalmente do potencial de distribuição de lucro da propriedade

34 8. CONSIDERAÇÕES FINAIS

35 8. CONSIDERAÇÕES FINAIS Análise SWOT do Projeto PONTOS FORTES O hotel fará parte de um importante complexo imobiliário em desenvolvimento. Proximidade a importantes geradores de demanda locais. Operadora hoteleira com forte marca e boa penetração no mercado nacional e internacional. PONTOS FRACOS Entorno imediato com pouca atratividade aos finais de semana. OPORTUNIDADES SWOT AMEAÇAS Provável requalificação da região por meio da Operação Urbana Água Espraiada. Existência de demanda não atendida em alguns dias da semana e durante a realização de grandes eventos na cidade. A do mercado de edifícios corporativos na região aumentará a demanda por hotéis em médio prazo. Prolongamento do período de baixo crescimento econômico do país. Possível construção de novos hotéis, além dos indicados no estudo

36 8. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A qualidade de um hotel depende de diversos fatores, entre os quais a adequação do produto ao perfil da demanda, a localização do empreendimento, o profissionalismo e a força de marca do operador, as perspectivas de evolução do mercado, e os parceiros envolvidos na estruturação do negócio. Com base em tais variáveis, a seguir são apresentadas as principais considerações da HVS em relação ao projeto em desenvolvimento. Produto desenvolvido conforme o Manual de Melhores Práticas: o Manual de Melhores Práticas Para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, publicado em 2012 pelo SECOVI-SP em parceria com a ABIH, o FOHB, a Adit Brasil e o Fhoresp tem como finalidade principal (...) disponibilizar parâmetros, refêrencias e procedimentos que permitam caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produto imobiliário de investimento hoteleiro (SECOVI, 2012). O manual pode ser visualizado no site do SECOVI. Investimento assessorado pela HVS: a HVS é uma das maiores empresas de consultoria e serviços especializados em hotelaria, complexos de uso misto, propriedades compartilhadas e em empreendimentos de lazer e entretenimento. Fundada em 1980, a companhia desenvolve mais de projetos ao ano para investidores hoteleiros, do mercado imobiliário, operadores e desenvolvedores em todo o mundo. A HVS possui uma equipe técnica altamente qualificada e com grande conhecimento em suas respectivas regiões de atuação. Com uma rede de mais de 30 escritórios e 450 profissionais, a HVS oferece uma ampla oferta de serviços complementares para o setor hoteleiro. Na América do Sul, a HVS é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. Perspectiva de rentabilidade acima de hotéis já em operação: em média, hotéis similares da região distribuíram R$ 2,0 mil por mês por UH em 2014;

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