Gestão de projetos e custo em pequenas edificações

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1 Gestão de projetos e custo em pequenas edificações Tiago de Ávila Antunes MBA Gestão de Projetos em Engenharia e Arquitetura Instituto de Pós-Graduação e Graduação IPOG Pelotas, 15 de Dezembro de 2012 Resumo Este artigo apresenta uma abordagem (na pequena escala) do gerenciamento de projetos na área de arquitetura, no que se trata das pequenas edificações ou habitações populares, traçando um paralelo com os custos dessas obras. Muito se fala em gestão de projetos em grandes escritórios, grandes construções, porém, em pequena escala o emprego do gerenciamento também é de grande importância, visto que, com a crescente renda da população em geral, há uma grande demanda desse tipo de habitação, além de incentivos do governo, o que gera uma exigência maior por qualidade, tempo, custo, enfim, todas as áreas de maior importância que englobam a gestão dos projetos nesse caso em específico. Nesse artigo, propõe-se a explanação de como um pequeno escritório, uma pequena construtora e todos os stakeholders se interligam do início ao fim dos projetos, atendendo o público alvo de acordo com as suas necessidades, fundamentalmente na relação custo x obra x qualidade. Palavras-chave: Gestão de projetos. Custo. Pequenas Edificações. Qualidade das edificações. 1. Introdução Menos é mais, já dizia Mies Van der Rohe. Atualmente essa máxima está sendo usada como nunca em termos arquitetônicos e em relação a custos. Dentro dessa premissa inicial a gestão de projetos em pequena escala deve procurar adaptar o menos ao mais, levando em conta o menor custo, o menor tempo de construção para edificações de pequeno porte, com o mais arquitetonicamente falando, ou seja, não perder a qualidade da obra e a boa estética, já que é o que atrai o consumidor em um primeiro impacto (sem se esquecer da funcionalidade). Geralmente o arquiteto acha-se impossibilitado de controlar economicamente as decisões do projeto porque, de alguma forma, desconhece não apenas sua influência no custo total, mas também todas suas inter-relações. Em consequência do habitual desconhecimento da influência relativa de cada uma das variáveis, no custo total da obra, quase sempre nos deparamos com limitações orçamentárias muito grandes. Então logo tratamos de limitar e economizar todos os itens possíveis, resultando muitas vezes em perdas significativas de qualidade e estética, mais significativas que a economia obtida, diminuindo, ao invés de aumentar, a relação qualidade-custo. A grande diferença na gestão dos projetos não está na ausência de limitações, mas sim na forma e na intensidade com que elas se apresentam, além das considerações que merecem de nós e da maneira que nos afetam construtivamente e esteticamente. O grande desafio que se coloca na gestão de empreendimentos habitacionais de pequeno porte é a necessidade de se construir um grande número de unidades a um baixo custo, com o mínimo de

2 desperdício, com boa qualidade, em um curto espaço de tempo e que sejam atendidos adequadamente por serviços básicos de infraestrutura. O conhecimento mais abrangente do gerenciamento habitacional pode tornar possível a diminuição das perdas, a redução dos custos e a melhoria da qualidade das habitações menores e de interesse social. Esta realidade tem gerado a necessidade de se desenvolver um sistema de gestão adaptado para a construção de habitações de interesse social, de forma a permitir que o planejamento garanta um melhor treinamento da mão-de-obra e a implantação de um controle da qualidade com foco na produtividade e no menor custo dos empreendimentos, além de maior qualidade e durabilidade da habitação. O gerenciamento de projetos e obras de edificações em qualquer escala deve ser estruturado levando-se em conta a cultura construtiva da região, o tipo de empreendimento e a estratégia de gestão de produção que será adotada. Desde a fase de projeto inicial, é essencial que se tenha domínio completo sobre o sequenciamento e as relações de dependência ou de interdependência das atividades necessárias, envolvendo diversos agentes internos e externos. Em 1981, os diretores do PMI autorizaram o desenvolvimento de um guia de projetos, o Project Management Body of Knowledge, contendo os padrões e as linhas mestras das práticas que passaram a ser amplamente utilizadas em gerência de projetos (VASCONCELOS, 2010). No ultimo século a concorrência tornou os projetos cada vez mais competitivos, sendo que houve a necessidade do aperfeiçoamento e criação de ferramentas e técnicas de gerenciamento de projetos, no que diz respeito a custo, prazo e qualidade, com a intenção de torná-los mais dinâmicos, permitindo melhor desempenho econômico e o cumprimento das metas em cada fase. 2. Relacionando Gestão de Projetos, stakeholders e qualidade Na construção civil, o cumprimento dos prazos de projetos e obras é um problema recorrente, assim como atrasos, desvios nos custos e aproveitamento inadequado de recursos disponíveis para produção. Em tempos de competitividade e margens de lucro pequena, a má gestão desses itens pode significar a inviabilidade dos empreendimentos de construção. Pelo lado dos profissionais de projeto, também são grandes as reclamações causadas pelo retrabalho, fator responsável por perda de rentabilidade. O gerenciamento de projetos e obras de edificações deve ser estruturado levando-se em conta a cultura construtiva, o porte e o tipo de empreendimento, e a estratégia de gestão de produção que será adotada. Desde a fase de projeto, é essencial que se tenha domínio completo sobre o sequenciamento e as relações de dependência ou de interdependência das atividades necessárias, envolvendo diversos agentes internos e externos. A aplicação adequada dos conceitos, técnicas e ferramentas de planejamento e gestão de projetos e de obras de edificações permitirá melhor desempenho econômico e o cumprimento das metas em cada fase. As condições presentes de estabilidade financeira, exigências de usuários e competição têm levado as empresas de construção civil à mudança de posturas e práticas gerenciais e tecnológicas. Neste âmbito, as atividades de projeto e planejamento têm se destacado e se tornarão cada vez mais vitais para o sucesso das obras de engenharia civil e, mais particularmente, de empreendimentos do setor de edificações.

3 Esta situação vem sendo demonstrada por inúmeras pesquisas, que indicam as fases que envolvem decisão de construir, análise de viabilidade, concepção do projeto, projeto e planejamento como as de maior potencial de interferência para reduzir os custos da obra e são considerados os momentos de maior chance de redução de falhas (MELHADO, 1995). Também nestas fases definem-se a forma e o formato do empreendimento (é através dos projetos que as características do produto ficam definidas), o que determina em média 80% de seus custos totais e principalmente, o projeto é fator determinante da decisão de comprar do cliente (PICCHI, 1993). Contudo, apesar destas evidências constatadas quanto à necessidade de se priorizar a etapa de projeto no processo construtivo e pesquisas como a de Melhado (op.cit.) - que relata uma autoavaliação das empresas, sendo que o item pior avaliado foi o projeto, em que a apresentação formal foi considerada geralmente superior ao conteúdo e um dos pontos mais criticados foi o controle da qualidade do projeto, sendo consenso entre os consultados que os problemas maiores se concentram nas atividades de direção e gerenciamento das empresas e na concepção dos empreendimentos - esta etapa continua sendo tratada de maneira negligente pelos empresários do setor. Verifica-se que o fato acima citado se deve principalmente à falta de conhecimento em relação ao alcance das melhorias que poderiam ser obtidas através de um gerenciamento adequado dessa atividade. Também pesa a dificuldade de gerenciar e controlar o processo de projeto, que envolve um complexo número de variáveis e condicionantes e onde o construtor desconhece maneiras eficazes de interferir e melhorar o produto projeto e o processo de concepção deste. Outro aspecto relevante se deve à organização do espaço habitado, muito deixada a cargo da iniciativa privada, necessita ser mais bem administrada pela sociedade e por seus órgãos reguladores: pouquíssimos requisitos efetivos são exigidos das construtoras. Esquece-se de que, quando se objetiva promover o habitat humano devemos considerar que isto envolve costumes, organização social, aplicação da técnica, intervenção no ambiente e significados afetivos e simbólicos e que danos causados pela desatenção a estes fatores são bastante visíveis, de difícil reparação - levando-se em conta o alto custo, o tempo de execução e a permanência espacial das edificações - e principalmente evitáveis, já que em sua maioria são consequências de maus projetos. Através de inúmeras pesquisas elaboradas por vários institutos nacionais, foi constatada a identificação de gargalos tecnológicos de extrema importância para todas as etapas do processo edificativo. Entre os itens significativos para o processo de projeto estão: a) Falta de incorporação das exigências do usuário à metodologia de projeto; b) Análise incompleta de custos na tomada de decisões de projeto; c) Falta de normalização; d) Detalhamento insuficiente do projeto executivo; e) Falta de coordenação entre projeto e execução; f) Falta de coordenação entre projeto arquitetônico e projetos complementares; g) Falta de comunicação entre os envolvidos no projeto; h) Falha na identificação de riscos que comprometem a qualidade e o custo. Pouco se evoluiu na direção de sanar estes gargalos. Os textos sobre qualidade desenvolvidos para a melhoria do processo de projeto discutem de maneira pouco aprofundada a elaboração dos projetos propriamente ditos. Limitam-se a indicar os insumos necessários, e uma relação discriminada dos sub-produtos intermediários e do produto final esperado. Também dá pouca atenção à divisão da elaboração e do gerenciamento do processo de projeto em duas etapas

4 separadas e independentes: inicialmente, o projeto recebido pela empresa construtora ou incorporadora como um serviço ou produto pronto, posteriormente a incorporação deste ao processo global do empreendimento; e as conseqüências advindas com a coincidente mudança de profissionais entre as etapas. Castells (2001) constata uma carência de propostas metodológicas destinadas a sistematizar uma maneira eficaz de guiar, controlar e avaliar a atividade de projeto e que tenham reais condições de operacionalização. Pondera que o tratamento dado a alguns temas poderia ter mudanças de enfoque se fosse considerado que deve ser a própria empresa construtora ou incorporadora, e não os escritórios autônomos de arquitetura, a destinatária principal das propostas de melhoria feitas através de programas para gerenciar a Qualidade de Projeto. [ ] um aspecto maior é a estratégia de competição do agente responsável pelo empreendimento, ao qual cabe identificar e atender a uma demanda imobiliária, em que o projeto detém grande potencial como determinante do desempenho competitivo desse agente, ou seja, sua capacidade de atender às necessidades de seus clientes em condições de superioridade com relação aos seus concorrentes diretos (CTE, 1997 apud TZOUTOPOULOS,op. cit.). Em um empreendimento, o projeto está inserido em uma estrutura ampla, devendo contemplar interesses intervenientes. Sua articulação é geralmente assumida pela empresa construtora incorporadora a qual a empresa assume o papel de articulador ou tem o poder de delegar a responsabilidade da coordenação do processo de projeto ao agente que julgar mais adequado. É importante destacar com isto que o controle da equipe de projeto não está sob o domínio dos arquitetos e sim das empresas construtora - incorporadoras. Tais empresas são detentoras do poder decisório sobre uma gama considerável de fatores que influenciam diretamente as decisões de projeto. Todo o processo decisório em um empreendimento envolve a meta que o empreendedor define para este: o empreendedor repassa ao arquiteto suas necessidades para viabilizar uma obra a ser comercializada, para atender determinada faixa de mercado, no caso as classes C e D, já que estamos falando das pequenas edificações. Isso abrange principalmente aspectos como preço de venda, área da unidade e programa. Sendo assim, o arquiteto será induzido a voltar seu processo decisório para o custo, a facilidade de execução, a durabilidade e a adequação ao público alvo, mas esses aspectos não devem diminuir o valor de variáveis importantes do processo decisório na arquitetura, tais como, estética, conforto ambiental, integração ao entorno e funcionalidade. Outro aspecto a ser considerado, é que a qualidade é relativa e dinâmica. O produto dever ser sempre considerado em relação aos concorrentes, no sentido de que as expectativas, necessidades e exigências dos clientes estejam em permanente transformação. Destaca-se que não adiantam ótimas características do produto, se estas não são percebidas pelos clientes. 3. Edificação x Custo x Qualidade Analisando de forma conceitual os custos dos planos funcionais das edificações, é de extrema importância avaliar o custo que cada um deles tem na composição do custo total, quantitativamente

5 e também associando possíveis decisões alternativas de projeto que o arquiteto pode tomar, através de elementos construtivos que, do ponto de vista econômico, podem ser mais fáceis e adequados. É importante que a análise econômica e as consequentes decisões de projeto sejam realizadas considerando-se, para todos os itens variáveis, o Custo Total Atualizado (CTA), ou seja, o somatório dos custos da construção, manutenção e uso para a vida útil da edificação. Lamentavelmente, os estudos sobre custos de manutenção e uso dos diferentes tipos de edificações não têm recebido a atenção indispensável para que sejam conhecidos adequadamente, ainda que de maneira aproximada. Tabela 1: Participação média de espaços e instalações nos custos de construção e manutenção durante toda a vida útil de uma edificação. CUSTOS CONSTRUÇÃO MANUTENÇÃO Custo dos espaços 75% 30 a 40% Custo das Instalações 25% 60 a 70% Total 100% 100% Fonte: Centre Scientifique et Technique du Bâtiment, Paris. Os arquitetos e engenheiros têm poucas alternativas econômicas para os planos horizontais, porque as duas terças partes de seu custo são formadas pela estrutura resistente geralmente de concreto, para a qual se apresentam poucas possibilidades de substituição. Podem apenas estudar alternativas para o piso e contrapiso, o que significa, de forma aproximada, um quarto a um décimo respectivamente do valor total dos planos horizontais interiores. Também pode fazê-lo para a cobertura, com todos os seus componentes, talvez o mais crítico dos planos horizontais. Porém, as alternativas devem-se restringir àquelas que cumprem com eficiência e economia as exigências relativas às solicitações climáticas e estruturais. Os 45% do custo total de construção que representam têm, aproximadamente, a seguinte distribuição: entre um terço e a metade para as paredes exteriores, entre dois terços e a metade para as divisórias interiores. Essas proporções podem variar sensivelmente, sendo que, em casos extremos, as primeiras podem chegar a um custo unitário muito superior ao das segundas. Uma habitação é a soma de planos horizontais e verticais, além de instalações e equipamentos necessários para que os espaços cumpram sua função, que os planos horizontais representam apenas 25% dos custos, ao passo que os verticais 45%, o mais lógico, quando se quer economizar, é reduzir estes últimos, seja eliminando paredes ou encontrando alternativas mais econômicas para elas. A redução de superfícies horizontais trará, de fato, redução nos custos muito menores do que usualmente se supõe, já que eles representam apenas 25% do total. A redução de custos pela diminuição dos planos verticais qualitativa e quantitativamente pode ser muito mais importantes já que eles representam 45% dos custos totais. O problema não é só o fator metros quadrados construídos, mas também fundamentalmente, a forma como são desenhadas essas superfícies, ou seja, o tradicional problema de quantidade versus qualidade do projeto, sem perder a funcionalidade. É muito comum pensar que uma redução de 10% de superfície construída representa redução equivalente no custo total da construção. Isso não é verdade, já que as instalações (25% do custo) praticamente não sofrem modificações nem tampouco as divisórias, as quais não diminuem seu custo proporcionalmente à redução da superfície. Como resumo, podemos dizer que há uma lei do tamanho que nos diz que aumento (ou redução) nas áreas construídas em X% levarão a aumentos (ou redução) de X/2% nos custos (ou ainda menos)

6 Tabela 2: Variação do custo de construção por metro quadrado de planta, em função da variação de superfície. Superfície da Habitação Custo do m², tomando como base o correspondente a 60m² (%) (m²) Fonte: Centre Scientifique du Bâtment, Paris. A partir da tabela 2, podemos deduzir que aumentos ou diminuições de certa porcentagem da superfície em uma habitação correspondem aumentos ou diminuições menores que a metade nos custos da construção (entre 40 e 50%, mais precisamente). Os estudos teóricos de Jarle (Finlândia, 1987), Bowley e Corlett (Inglaterra, 1990) dão cifras um pouco maiores (de 5 a 6% do total quando a superfície cresce 10% e vice-versa). Tabela 3: Variação do custo de construção de unidades de habitação em função da superfície por unidade. Superfície (m²) Superfície tomando como base o correspondente a 60m² (%) Custo da unidade tomando como base o correspondente a 60m² (%) Fonte: Centre Scientifique du Bâtmen, Paris. O estudo do CSTB, resumido na tabela 3, nos mostra de outra forma a lei do tamanho, indicando que: a) Edificações que diminuíram de 60m² para 40m² têm redução de área de 33%, ao passo que seus custos se reduzem em 15% (menos da metade). b) Edificações que aumentaram de 60m² para 90m² com aumento de 50% de área tiveram aumento de custo de apenas 20% (também menos da metade). Os materiais, componentes e sistemas construtivos empregados na construção fazem com que o custo por metro quadrado de parede seja variável. Basta ver rapidamente uma lista dos materiais existentes no mercado para identificar as alternativas (qualitativas e quantitativas) do que se dispõem para construir uma parede. O tamanho médio dos locais é o que determina a quantidade média de paredes por metro quadrado construído, embora menos importante que o anterior, é um fator tão importante quanto. A forma das paredes e da edificação, ou seja, seu grau de compacidade (fator de economia ainda menos considerado), como no caso anterior, também influencia fortemente na quantidade média de paredes por metro quadrado construído.

7 Na maioria dos casos, quando se preocupa com a redução dos custos, acontece também uma diminuição na qualidade, através da escolha de materiais e do tipo de execução da edificação e, pouquíssimas vezes, por meio da forma e dimensão dos locais. Quando fazemos isso, o fazemos de maneira equivocada, aplicando conceitos que podem estar difundidos, mas que não são corretos, como, por exemplo, supor que a simples diminuição do tamanho de uma habitação reduza proporcionalmente o seu custo. A influência do tamanho médio dos locais no custo de construção é relativamente fácil de intuir e calcular, necessitando apenas de um pouco de prática na questão. Torna-se mais difícil, no entanto, imaginar a influência que a forma dos locais e da edificação exerce sobre os custos. Esse tema é tão importante que numerosas instituições em diferentes países do mundo o estão estudando. É sempre oportuno falar que as paredes externas de uma edificação devem ser projetadas para separar o espaço interior do exterior, criando dentro do edifício um ambiente confortável. Quanto mais frio for o clima da região em que se implantará a edificação, maior será o custo por unidade das paredes que a envolvem, podendo, em alguns casos extremos, ultrapassar sensivelmente a média indicada de 45%. Ao contrário, em climas quentes, onde a maior parte da radiação solar é vertical e quase permanente, a grande exigência de desempenho ocorre nos planos horizontais exteriores (cobertura), sendo muito menos solicitadas, do ponto de vista térmico, as superfícies verticais exteriores. De fato, essa situação deve refletir também nos custos das partes componentes da edificação e, automaticamente, a participação das paredes nos custos totais da construção tende a cair. Deve-se então considerar que é através da superfície exterior da edificação (fachadas e cobertura) que se ganha calor indesejavelmente nos climas quentes e se perde nos climas frios, lembrando que a superfície das paredes é função da forma do edifício. 3.1 Componentes da Edificação e seus custos Coberturas e paredes Os custos das coberturas para edificações variam conforme sua estrutura de suporte. Três casos são os mais freqüentes em sistemas de cobertura para edificações residenciais: a) Telhas de fibrocimento de 5 ou 6mm de espessura fixadas em estruturas de madeira apoiadas em lajes de 10cm de espessura, com reboco de argamassa aplicada no forro e com isolamento térmico de poliestireno expandido (isopor) ou lã mineral de 2cm de espessura, ou ainda as estruturas podem ser apoiadas nas paredes devidamente cintadas com concreto armado no caso de utilização de algum tipo de forro pré-fabricado. Lembrando que em caso de financiamento para compra e venda, alguns bancos não aceitam esse tipo de cobertura; b) Telhas cerâmicas ou de concreto assentadas em estruturas de madeira da mesma forma da anterior, com o acréscimo de madeiramento o que aumenta de certa forma o custo, e o mesmo tipo de isolamento térmico; c) Sistema de impermeabilização com manta, mais piso de lajota cerâmica e isolamento térmico de tijolos furados de 20cm de espessura sobre laje de 10cm de espessura, com reboco de argamassa aplicada no fogo. As coberturas com telhas cerâmicas ou de concreto apresentam um custo de 20% maior do que a solução com telhas de fibrocimento. Os elementos que concorrem para isso são a diferença de custo das telhas e da estrutura de madeira necessária para seu suporte, como já foi citado anteriormente.

8 Com relação à solução proposta para a cobertura com laje impermeabilizada, verifica-se que o seu custo é praticamente igual ao custo da solução adotada para coberturas de telhas de fibrocimento. Já a solução de coberturas com telhas cerâmicas, apresenta um custo em torno de 19% menor que o da laje impermeabilizada. Como se pode ver, as diferenças de custo não são tão importantes a ponto de orientarem a escolha em forma determinante, no qual a escolha deve ser feita levando-se em conta a estética, utilidade, escopo e orçamento. Já em relação às paredes, as mais comuns em edificações residenciais são executadas com blocos cerâmicos, com blocos de concreto, para a função de vedação somente, ou com tijolos cerâmicos tendo, normalmente, espessura de 10 a 15cm para as alvenarias internas e 20 a 25cm para as externas, as quais servem no caso das edificações de pequeno porte como paredes estruturais, além da vedação. Há a existência de diferença significativa de custo entre as alvenarias de 10 a 15cm de espessura e as alvenarias de 20 a 25cm de espessura, porém, o aumento de custo não ocorre de forma proporcional ao aumento da espessura da alvenaria. Na medida que a análise de custos se refere à alvenaria de vedação, não se justifica a utilização de blocos de concreto ou de tijolos cerâmicos, pois seus custos são bastantes semelhantes, porém significativamente maiores que o custo da alvenaria executada com tijolos cerâmicos furados, e ainda maiores no caso de paredes estruturais. Conclui-se que o plano vertical (mesmo sem considerar a incidência de esquadrias e rodapés), é mais caro que o último plano horizontal, ou seja, o telhado. A exigência térmica dos elementos verticais e horizontais é bem diferente. A maior parte da carga térmica chega sobre o plano horizontal. A quantidade de calor recebida pela cobertura e fachadas da edificação depende muito de sua altura. Em construções de um só andar, 80% de calor chega à cobertura e 20% às fachadas. O isolamento térmico da cobertura nesse caso é fundamental. Nos sobrados, a situação fica equilibrada: 40% da radiação solar chega às fachadas. Para dar uma idéia da magnitude do problema, basta lembrar que, sobre o plano horizontal, chega entre 600 e 1000W/m²h. Se as coberturas e fachadas são mal isoladas, boa parte desse calor entrará na edificação, provocando desconforto ou grande desperdício de energia, pois, se o envolvente da edificação estiver corretamente isolado, passará apenas 5% do calor que chega, e isso é importante do ponto de vista do conforto, da economia e da energia Aberturas (Portas e Janelas) Em relação à portas internas, há uma pequena variação no custo em quanto à seu tamanho, isso porque o tamanho da porta está quase exclusivamente vinculado à sua função. Já as portas externas têm um custo por metro quadrado uma vez e meia a mais que as portas internas, ou seja, são mais caras. Por outro lado, tem um custo por metro quadrado quase constante. Por esse motivo, deve-se analisar bem qual é a largura da porta que cumpre bem com a função que lhe foi reservada. Sobre os custos do tipo de janelas, as de madeira são da mesma ordem que os de janelas de correr metálicas, portanto, a escolha por uma ou por outra dependerá de outros fatores. Por exemplo, entre janelas de alumínio, em ferro e em madeira, as primeiras são as que têm menores custos de manutenção. As janelas em ferro têm o custo de manutenção intermediário, e a manutenção mais cara acontece em janelas de madeira. Existe um pequeno mas contínuo decréscimo de custo no valor por metro quadrado na medida que o tamanho da janela aumenta em alguns casos específicos, mostrando que seus fabricantes não têm boa análise de custo e, provavelmente, orçam mais pela média dos custos. Isso favorece a quem compra janelas pequenas que, na realidade, são mais caras de produzir.

9 As janelas em cedro são levemente mais caras que as em angelim. O cedro atualmente está em voga e o angelim nem tanto, porém, essa última é uma madeira mais dura e mais adequada para exteriores. Em cada caso ou em cada região, deverá ser feita uma pequena pesquisa para a escolha da madeira que provém melhor relação custo/benefício. Entre os dois materiais metálicos mais utilizados para janelas, observa-se que as de alumínio são sempre mais caras que as de ferro, e que a diferença tende a aumentar quanto mais complexa ela for. Além disso, das móveis a mais econômica é a basculante que, quando compatível com a função, deveria ser a escolhida. Entre as duas opções, a de correr é mais econômica que a de abrir, aplicando-se a mesma regra referente à basculante Pisos Dentre as gamas de possibilidade de pisos, escolheram-se cinco possibilidades de acordo com seu custo de menor a maior: carpete, cerâmico, vinílico, tacos e assoalho. Para quartos, o carpete aparece com custo muito menor; para salas, os de madeira são os mais caros. O assoalho de tábuas corridas é uma alternativa de luxo e deveria ser reservado para ambientes onde o requinte também apareça em outros aspectos. Já que estamos falando em edificações econômicas e de pequeno porte, as opções que aparecem para todos os compartimentos, especialmente os pisos frios (banheiro e cozinha), o piso cerâmico e o vinílico se consagram como os mais interessantes economicamente Revestimentos e Pinturas Podemos estipular para revestimentos interiores, os para compartimentos secos e para compartimentos úmidos (cozinha e banheiro). O revestimento com azulejos é obviamente o mais caro (36% a mais). Entretanto o incremento de custo não é suficientemente grande para justificar, na maioria dos casos, dois tipos de revestimento em uma mesma parede. Por exemplo, azulejar só a parte inferior da parede e tratar a superior com revestimento tipo parede seca, ocasionaria alguns metros quadrados com revestimento mais barato. Por outro lado, haveria alguns metros lineares de união dos dois tipos de acabamento, o que tenderia a compensar a diferença, pelo menos parcialmente. O que se pode fazer é azulejar somente algumas paredes, deixando com revestimento tipo parede seca outras. Exteriormente as possíveis pinturas alternativas têm custo muito próximos. A melhor economicamente é apenas 28% mais barata; a mais cara, a segunda melhor economicamente é apenas 11% mais barata que a outra. Como economia deve ser feita sempre balanceando critérios de custo/qualidade, quando as várias alternativas se apresentam com custos muito próximos, a seleção deve ser feita pelas qualidades de cada alternativa. Nesse caso, seriam cor, impermeabilidade, durabilidade, etc. As opções de revestimentos externos são em ordem crescente de custo, por exemplo: salpique, reboco + pintura, placa cerâmica, fulget, plaqueta e pastilhas. Devemos considerar que, levando-se em conta que o tema são edificações pequenas e econômicas, o revestimento mais interessante economicamente seria mesmo o reboco + pintura, pois, com a criatividade do arquiteto, podem surgir alternativas estéticas bastante interessantes, utilizando somente esse tipo de revestimento. 4. Avaliação simplificada do custo de uma edificação Cada traço realizado no projeto de uma edificação tem um custo. Para quem está na prancheta, é importante fazer algumas avaliações econômicas simplificadas para poder verificar, por exemplo, se seu projeto, tanto no custo total quanto na duração da obra e valor de venda, está dentro dos valores desejados. Para aqueles que já começaram a obra pode ser importante fazer avaliações econômicas para saber como ela está avançando e se ela terminará no prazo e com o orçamento previsto.

10 Nas edificações, a estrutura é o maior item isolado do ponto de vista econômico. Ela pode custar 1/5 do custo total. Logo, é importante fazer algumas análises especiais. Seus custos derivam de três grandes origens: a) Das fôrmas, madeiras e carpinteiros; b) Do ferro e armadores; c) Do concreto (cimento, pedra e areia) e seus colocadores. Portanto, para avaliar economicamente as estruturas, são importantes os indicadores sobre fôrmas, ferro e concreto, avaliados a partir dos seguintes fatores: espessura média da laje (cm) incluindo vigas, densidade de pilares (m²/pilar), índice da fôrma (m² forma/m² laje) e taxa média de armadura (kg ferro/m² laje). Devemos acrescentar ainda o tipo de fundação escolhida para o determinado terreno, os quais podem ser pedras de alicerce, estacas, sapatas, etc., cada um com seus devidos indicadores de armadura e concreto pra utilização. 4.1 Sistemas construtivos Existem vários sistemas de produção, desde os mais artesanais (em que não há qualquer racionalização ou padronização) até os mais sofisticados sistemas que funcionam como fábricas de alta produtividade (em que todos os procedimentos estão altamente padronizados). Nos sistemas artesanais, o insumo de mão-de-obra é da ordem de 60 horas-operário/m², sendo que esse insumo cai para aproximadamente 15 horas-operário/m² nos sistemas mais evoluídos. Isso representa uma queda de 75%, mas deve-se ter presente que a queda na folha de pagamento será bem menor, pois, na troca de sistemas, o valor que mais se reduz não é o das horas dos profissionais, mas sim o das horas dos serventes. As horas totais se reduzem em 75%, porém as de profissionais se reduzem em apenas 25%, enquanto as dos serventes chegam a uma redução de 90%. A conveniência da troca de sistemas mais artesanais para os mais industrializados levará a uma diminuição no custo de mão-de-obra, mas paralelamente haverá um aumento no custo do posto de trabalho. Esse aumento se traduzirá em custos de capital fixo e dependerá dos custos de amortização, geralmente pequenos, pois as vidas úteis são grandes. Entretanto, os juros do capital imobilizados não são pequenos. Considerando o custo dos materiais citado anteriormente, as alternativas devem ser estudadas a partir do seguinte critério: - custo da equipe de mão-de-obra para construção tradicional acrescido de encargos sociais; versus - custo da equipe de mão-de-obra reduzido pela incorporação de equipamentos, incluindo seus encargos sociais + manutenção e reparo + depreciação + juros do capital imobilizado. Finalmente, é importante levar em consideração que a produtividade da mão-de-obra aumenta na medida que a quantidade a produzir aumenta, por meio da repetição da tarefa mais vezes. Como uma habitação tem geralmente mais de 15m³ de alvenaria, o pedreiro e seu ajudante já entram na faixa de estabilização no início da obra, particularmente se não há muitos tipos de alvenarias diferentes na unidade. Em sistemas mais industrializados o nível de estabilização é atingido para quantidades maiores de repetições. 4.2 Avanço da obra De uma maneira simplificada, pode-se dizer que há uma certa estabilidade de custos, ou seja, uma compensação. Nos primeiros meses de obra, ocorre uma elevação de gastos chegando a um pico onde, em determinado mês, começa a ocorrer uma redução de insumos. Esses custos se forem

11 previstos uma finalização, dentro do prazo de término da obra, em zero, significa que a obra provavelmente será finalizada dentro do orçamento original. 4.3 Estimativa do preço normal de venda e outros valores de venda comercial Com a ajuda da tabela 4, podemos achar o valor normal de venda de uma determinada obra. Conhecendo o valor da construção, a partir da última coluna, podemos saber todos os outros valores, simplesmente multiplicando custo de obras pelo valor indicado na última coluna e o dividindo por 100. Tabela 4: Participação média dos diferentes custos no valor total de um empreendimento imobiliário (valores frequentes nas incorporações). Elemento Participação média (%) Participação em índices Terreno 10,0 20,0 Projeto 2,5 5,0 Administração da obra 5,0 10,0 Assessoria jurídica 1,0 2,0 Publicidade 3,0 6,0 Custos indiretos 7,5 15,0 Lucro presumível 15,0 30,0 Corretagem 6,0 12,0 Construção 50,0 100,0 Total 100,0 200,0 Fonte: HISCHFELD, Conclusão Este trabalho apresentou um pequeno embasamento de como é necessário o planejamento, a gestão, a análise e uma correta avaliação dos custos nas obras das pequenas edificações, em praticamente todas as fases do projeto, a fim de obter qualidade e funcionalidade. Desde o gerenciamento das partes interessadas, ou seja, os stakeholders até a descrição detalhada de como gerenciar uma obra de pequeno porte e seus custos. Para todos os itens apresentados, o PMBOK é de essencial importância, pois nele está descrito como se gerenciar cada um dos fatores ligados para a perfeita execução de um projeto, seja ele de pequeno a grande porte. Deve-se levar em conta que ferramentas de trabalho em Gestão de Projetos como o Microsoft Excel e o MS-Project são da mesma forma de suma importância para executar os cálculos e caminhos críticos do projeto, mesmo de pequeno porte e em um pequeno escritório. Conclui-se que através desse artigo, um pequeno empreendedor como é o caso do autor, pode-se beneficiar com os dados e estudos realizados para um melhor aproveitamento de custos, sem perder na questão estética e de qualidade, essenciais para uma boa arquitetura, independente do público alvo, no caso as classes emergentes C e D. Com os conhecimentos de Gestão de Projetos aliados à prática do dia-a-dia, os elementos de custos e qualidade na arquitetura só tendem a favorecer a todos os envolvidos nos projetos. 6. Referências Bibliográficas ALBERTON, Carlos A. O custo das partes dos edifícios. Monografia apresentada na disciplina Economia dos edifícios. Porto Alegre: PPGEP, ARQUITETURA empresarial. Brasília - DF: DIPRO ENCOL, HISCHEFELD, Henrique. Edificação e seus custos. Mimeo. São Paulo: USP, Escola Politécnica, 1997.

12 MASCARÓ, Juan Luis. O custo das decisões arquitetônicas. 4ª Ed. Porto Alegre: Masquatro Editora, OLIVEIRA, O.J.; MELHADO, S.B. Como Administrar Empresas de Projeto de Arquitetura e Engenharia Civil. São Paulo: PINI, PORTAS, Nuno. Funções e exigências de áreas de habitação. Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Lisboa, PICCHI, F. A. Sistema de qualidade em uma empresa de construção de edifícios. São Paulo: PINI, PMI, Project Management Institute. PMBOK (Project Management Body of Knowledge) Guide. 4th Edition. Newton Square, PA: PMI Publications, SILVA, Elvan. A economia como critério de excelência na arquitetura. Porto Alegre: PROPAR, UFRGS, (Monografia para a disciplina de Economia da Construção). VASCONCELOS, A. A. de. Percepção de resultados em projetos sob a perspectiva dos fatores críticos de sucesso. Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, SP, Disponível em: < Acesso em: 15 de outubro de 2012.

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