P.º R. P. 250/2008 SJC-CT-

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1 P.º R. P. 250/2008 SJC-CT- Registo de aquisição, provisório por natureza, com base em contrato-promessa não assinado por todos os titulares inscritos do prédio contitulares de herança indivisa - em comum e sem determinação de parte ou direito. Interpretação. Efeitos. Qualificação do respectivo pedido. PARECER Relatório 1 - Em 9 de Setembro de 2008, sob a Ap. n.º4 do Diário, foi requerido na... Conservatória do Registo Predial de..., o registo de aquisição, provisório por natureza, ao abrigo do disposto no artigo 92.º, n.º 1, alínea g) e n.º 4, do Código do Registo Predial, do prédio descrito sob o n.º 2570, da freguesia da A... Face ao documento principal contrato-promessa que instruiu o dito pedido, a Sr. Conservadora a quo, em cumprimento do disposto no n.º 2 do artigo 73.º, do mesmo Código, notificou a sociedade requerente (promitente compradora), em 17 de Setembro de 2008, para, no prazo de 5 dias, juntar à referida apresentação, entre outros, os documentos seguintes: - Fotocópia autenticada do contrato-promessa do qual constem as assinaturas e respectivos reconhecimentos de todos os promitentes vendedores, bem como da testemunha do rogo Rogério..., por se mostrar incompleta a fotocópia que acompanhou o pedido de registo; - Documento de rectificação do contrato-promessa no que respeita ao número da descrição predial do prédio prometido vender, já que no contrato o prédio é identificado sob a descrição n.º 81, da freguesia de..., quando da análise dos demais documentos parece resultar que o mesmo está descrito sob o número 2570 da freguesia da A..., tal como vem identificado no impresso-requisição; Notificação que foi acompanhada da advertência de que, na ausência de junção daqueles documentos no assinalado prazo de 5 dias, o registo requerido seria feito provisoriamente por dúvidas ou recusado, neste caso, por falta de título para o efeito desejado, caso o contrato-promessa contivesse apenas as assinaturas constantes da fotocópia autenticada que instruiu o pedido de registo. 2 - A sociedade interessada no registo não supriu as apontadas deficiências, justificando, em síntese, tais omissões: no primeiro caso, com a alegação de que o contrato-promessa tem eficácia obrigacional, não se transferindo, por ele, direitos reais, 1

2 razão por que o cabeça de casal cuja assinatura consta do contrato apresentado tem legitimidade bastante para, por si só, prometer vender; e no segundo caso, afirmando que o contrato foi celebrado sobre a descrição n.º 2570, como se pode verificar pelo requerimento do registo, artigo matricial, área e confrontações correspondentes, bem como pelos titulares e forma de aquisição, e pelas certidões matricial e predial, que integram o contrato, atribuindo a mero erro de escrita a referência neste feita à descrição número Atento o não suprimento, por parte da ora recorrente, de todas as apontadas deficiências do processo de registo, o acto de aquisição peticionado nos termos antes expostos foi, por despacho da entidade recorrida de 25 de Setembro de 2008, recusado, com fundamento na falta de título, uma vez que a declaração de venda inserta no contrato-promessa não se mostra assinada por todos os titulares inscritos, ou seja, pelos herdeiros de António... Reitera-se ainda a necessidade de rectificação do número da descrição predial, incorrectamente indicado no contrato-promessa. Foram invocados, como fundamento legal desta decisão, os artigos 47.º, 68.º e 69.º, n.º 1, alínea b), todos do Código do Registo Predial, e o artigo 2091.º do Código Civil. 4 - Reagindo contra a qualificação de que foi alvo o registo em apreço, a recorrente apresentou em 15 de Outubro de 2008, sob a Ap. n.º 1, recurso hierárquico daquele despacho, no qual põe, naturalmente, em causa as razões que lhe serviram de motivação. Assim, no que concerne à alegada necessidade de rectificação no contratopromessa do número da descrição predial, insiste-se em que a referência que neste se fez ao número 81 ficou a dever-se a erro de escrita, sendo certo que o mesmo foi celebrado sobre a descrição número 2570, como se pode verificar pelo requerimento de registo, artigo matricial, área e confrontações, titulares e forma de aquisição, bem como pela certidão matricial e predial, que são parte integrante do contrato (anexos 1 e 2). Acresce que, notificada para o suprimento das deficiências, a recorrente declarou, nos termos do artigo 46.º, n.º 1, alínea b) do Código do Registo Predial, por escrito, que tinha havido um lapso, na indicação no título daquele número 81, sendo certo, no seu entender, que resultava do contrato, de forma clara e suficiente, que o número da descrição do prédio daquele objecto era o Quanto à ausência de título para o registo, decorrente da falta de assinatura do contrato-promessa apresentado por todos os titulares inscritos, a recorrente defende 2

3 que, encontrando-se o prédio em causa em regime de compropriedade, sem determinação de parte ou direito até à partilha, incumbe à viúva do falecido a posição de cabeça de casal, que, como tal, face à natureza meramente obrigacional do dito contrato, tem legitimidade suficiente para, por si só, prometer vender. O contrato-promessa que serve de título à requerida inscrição de aquisição provisória está assinado pela cabeça de casal (assinatura devidamente reconhecida), e por outro herdeiro, sendo que nada na lei exige que o contrato-promessa seja celebrado ou assinado por todos os comproprietários para produzir na íntegra os seus efeitos. Invocando a previsão específica contida na alínea f) do artigo 92.º do Código do Registo Predial, que permite o ingresso no registo de acto celebrado por procurador ou gestor sem poderes suficientes, antes da ratificação, a recorrente dá por assente que as contingências a que fica sujeito um contrato-promessa assinado apenas por um comproprietário, não invalida ou impede a possibilidade do mesmo ser registado.. Em favor da sua tese de que o contrato-promessa em apreciação, celebrado apenas com a cabeça de casal e outro herdeiro pode ser registado, socorre-se a impugnante da pretensa analogia com o mesmo tipo de contrato, relativo à alienação de imóvel, quando outorgado somente por um dos cônjuges, independentemente de ser ou não necessário, para o efeito, o consentimento do outro, situação em que o dito contrato é considerado válido, como ilustra através da citação de diversos acórdãos de tribunais superiores. De tudo se acaba por concluir que o contrato-promessa assinado pelo cabeça de casal é título suficiente para o registo, pelo que o mesmo não devia ter sido recusado. Tanto mais que do disposto no n.º 1 do artigo 69.º do C.R.P. não resulta essa possibilidade, uma vez que o facto que se pretende registar não é nulo e o contratopromessa é título bastante de uma promessa de venda celebrada entre dois comproprietários e a recorrente. 5 - Em sede de sustentação da recusa, relativamente à questão suscitada a propósito da identidade do prédio, a Sr.ª Conservadora recorrida mantém a sua posição, defendendo que, reconhecidamente, houve erro e não apenas uma divergência entre os elementos constantes do título e a descrição, em virtude de alterações supervenientes, erro que só poderá ser afastado mediante declaração de todos os intervenientes naquele e não somente da promitente-compradora, ora recorrente [art.º 46.º, n.º 1, alínea b) e n.º 2, C.R.P.]. No que respeita à questão da falta do título, esta sim relevante para a recusa, reafirma a recorrida a necessidade da promessa de venda prestada no contrato- 3

4 promessa apresentado, bem como a aceitação dos termos e cláusulas do contrato que aquele visava titular, serem subscritas por todos os herdeiros, titulares inscritos do prédio em causa, em comum e sem determinação de parte ou direito, todos eles, de resto, identificados como outorgantes promitentes-vendedores. O facto de apenas dois destes o assinarem não assume, para o efeito, qualquer relevo, mesmo que algum deles tivesse invocado a qualidade de cabeça de casal e administrador da herança, já que os poderes de representação a este legalmente reconhecidos se quedam pelos actos e negócios jurídicos de conservação e frutificação normal dos bens hereditários e pelos actos ressalvados pelos artigos 2080.º e seguintes, nos quais se não inscreve o contratopromessa de alienação de algum desses bens. Resumindo, conclui a recorrida pela ausência de título necessário para o registo requerido, falta que explica a recusa. 6 - De referir ainda que, relativamente ao mesmo prédio, foi requerido, sob a Ap. n.º 3 de 17 de Setembro de 2008 o registo de aquisição a favor da sociedade...sa, por compra efectuada aos ditos titulares inscritos, através de escritura de compra e venda celebrada, em 11 do mesmo mês, num Cartório Notarial de Lisboa. Registo este que foi lavrado como provisório por natureza, nos termos da alínea d) do n.º 2 do artigo 92.º do Código do Registo Predial, pelo facto do mesmo ter sido efectuado na pendência do prazo de impugnação da recusa do acto de aquisição anteriormente requerido (Ap.4/ ), impugnação a que se reportam os presentes autos. 7 - Considerando a capacidade e legitimidade das partes, a tempestividade do recurso e a inexistência de nulidades, excepções ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito, cumpre emitir parecer. Fundamentação 1 Como se sabe, admite o nosso sistema de registo predial a publicitação de um direito real ainda não existente na esfera jurídica de quem, em consequência do exercício da aludida permissão, venha a figurar como seu titular. É o que acontece quando, nos termos do previsto no artigo 47.º do Código do Registo Predial, com base em declaração do proprietário ou titular do direito, é requerido o registo provisório da respectiva aquisição a favor da pessoa identificada para o efeito. 4

5 A instrução do respectivo procedimento reside naquela declaração, que tanto pode ser prestada com esse único propósito, autonomamente, como encontrar-se inserta num contrato-promessa, mediante o qual o titular do registo se haja obrigado à celebração de um contrato de que venha a resultar a transmissão do direito. O alargamento ao contrato-promessa da possibilidade de titulação do registo de aquisição provisório só admitido após a entrada em vigor do Código actual não significa, de modo algum, que o facto aquisitivo a inscrever ali se ache titulado, mas apenas que o mesmo incorpora a manifestação da vontade do/s titular/es do prédio no sentido da celebração de um contrato dotado de tais efeitos, motivo capaz de justificar o aproveitamento da dita declaração para aceder àquele registo, e beneficiar, assim, da função cautelar ou preventiva que lhe é inerente (cfr.art.º 6.º, n.ºs 1 e 3, CRP). Na verdade, o título do registo em causa não é o contrato-promessa cujo efeito é meramente obrigacional, dando causa a uma relação jurídica não sujeita a registo -, mas sim a declaração do titular registral nele contida. Como abundantemente decorre do relatório, o prédio a que respeitam os autos encontrava-se, à data em que foi requerido o registo, cuja recusa ora se questiona, registado em comum e sem determinação de parte ou direito a favor do cônjuge sobrevivo do anterior titular inscrito, no estado de viúvo, e de mais quatro herdeiros, com fundamento em sucessão e dissolução da sociedade conjugal. No contrato-promessa que, com o alcance acima precisado, foi junto ao pedido de registo provisório que, por tal razão, caso não tivesse sido recusado, deveria merecer a referida qualificação de provisoriedade ao abrigo da alínea g) do n.º 1, e do n.º 4 do artigo 92.º do Código do Registo Predial -, aparecem identificados, além da sociedade recorrente, na qualidade de promitente-compradora, todos os indicados titulares inscritos, na qualidade de promitentes-vendedores. 5

6 Face ao que textualmente consta do respectivo documento 1, não surpreende que o serviço de registo a quo, tenha lançado mão do processo de suprimento de deficiências para, ao abrigo do preceituado no n.º 2 do artigo 73.º, do Código do Registo Predial, aceder a documentos havidos por indispensáveis à instrução do registo requerido, à cabeça dos quais se menciona, na notificação remetida, para o efeito, à recorrente, a fotocópia autenticada do contrato-promessa do qual constem as assinaturas e respectivos reconhecimentos de todos os promitentes-vendedores, bem como o da testemunha do rogo, porquanto a fotocópia que acompanhou o pedido de registo mostrase incompleta. Efectivamente, em termos objectivos, a declaração que serve de título ao registo (art.º 47.º, n.º 3, CRP), contida no contrato-promessa apresentado, não se afigura passível, à primeira vista, de outra leitura interpretativa (arts. 236.º a 239.º, C.Civil) que não seja aquela que foi feita pela conservatória: vendedores no contrato de compra e venda projectado hão-de ser, por força do agora clausulado, todos aqueles que, nessa qualidade, são identificados no dito contrato-promessa, aliás, em estrita correspondência com a titularidade registral (pese embora a circunstância do correspondente registo não ser, como já se disse 2, verdadeiramente, um registo de transmissão, mas somente a expressão tabular do ingresso dos herdeiros, enquanto contitulares da universalidade que é a herança, na posição do de cuius, assim, de resto, se justificando a solução legal consagrada no artigo 35.º 3, CRP). 1 A saber: CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, seguido da identificação, como se disse, de todos os titulares inscritos; após o que se refere: Todos, na qualidade de PROMITENTES VENDEDORES, e assim adiante designados, e...lda, com sede em, na qualidade de PROMITENTE COMPRADORA, e assim adiante designada, É livremente e de boa fé celebrado e reciprocamente aceite o presente Contrato-Promessa de Compra e Venda, nos termos e com as cláusulas constantes do clausulado seguinte ( ) Cláusula Primeira (Objecto a contratar e promessa de compra e venda) 1. Pelo presente contrato, os Promitentes Vendedores prometem vender à Promitente Compradora, que por sua vez promete comprar o lote de terreno para construção com 2400m2, sito na A..., inscrito na matriz predial urbana sob o n.º 1945 de...e descrito na C.R.P. sob a descrição n.º 81 da Freguesia de... Segue-se a enumeração e especificação das diversas cláusulas, terminando o texto do documento assim: Declaram as Partes estarem de acordo com as cláusulas constantes deste contrato, celebrado no dia, em dois exemplares, ficando um exemplar na posse de cada uma das Partes. Os Promitentes Vendedores A Promitente Compradora; com as assinaturas, por baixo destas epígrafes, como vendedores, da viúva e de um dos herdeiros inscritos, e como compradora, do gerente da respectiva sociedade. 2 In Parecer emitido por este Conselho no P.º R.P. 134/99 DSJ-CT, publicado no BRN, II, n.º 3/2000, pág. 40 e segs.. 3 Cujo teor, após as alterações introduzidas pelo D.L. n.º 116/2008, de 4/07, é o seguinte: É dispensada a inscrição intermédia em nome dos titulares de bens ou direitos que façam parte de herança indivisa.. 6

7 2 Atenta a remissão legal efectuada, importa, ainda que de modo sucinto, recordar as características que a lei assinala ao contrato-promessa, já que foi um contrato deste tipo o documento apresentado para servir de título ao registo provisório de aquisição em causa nos autos. 2.1 Nascido da necessidade de garantir a realização do contrato prometido num momento em que se verifica algum obstáculo, material ou jurídico, à sua pronta conclusão, o contrato-promessa consiste, nos termos das disposições legais que dele se ocupam, nomeadamente, o n.º 1 do artigo 410.º do Código Civil, na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, analisando-se, assim, num contrato preliminar ou preparatório do contrato definitivo, um contrato de segurança ou de garantia do contrato prometido 4. Ainda que tenha em vista a celebração de um futuro contrato de compra e venda, o mesmo assume um carácter obrigacional, já que o que dele resulta é uma obrigação de prestação de facto positivo, que se traduz na emissão da declaração negocial correspondente àquele negócio definitivo. De acordo com o referido preceito legal, são aplicáveis ao contrato-promessa as disposições legais relativas ao contrato prometido, o que significa que o mesmo está subordinado às regras gerais dos contratos [v. g., as relativas à liberdade contratual (art.º 405.º) à liberdade de forma (art.º 219.º) e à capacidade, vícios da vontade e requisitos do objecto (art.º 280.º)], e às específicas do contrato prometido [v. g., na compra e venda, as que respeitam à venda de coisa ou direito litigioso (art.º 876.º), à determinação do preço (art.º 883.º) e à venda de coisas oneradas e futuras (art.ºs 905.º e segs., 880.º e 893.º, respectivamente]. Devem, pois, estar presentes no contrato-promessa os requisitos de substância do contrato definitivo, com um conteúdo preciso nos seus elementos essenciais, de modo a que não se mostrem necessárias futuras negociações. Importa, assim, que o referido contrato preliminar defina e concretize os elementos sem os quais o contrato definitivo, se fosse concluído de imediato, não seria válido, por virtude da indeterminação do objecto. 5 Porque do contrato-promessa não resultam efeitos reais translativos, mas somente a obrigação de celebrar o contrato prometido, não lhe são aplicáveis, por 4 João Calvão da Silva, in Sinal e Contrato-Promessa, pág.17, 8.ª edição. 5 Dá-se o nome de contrato preliminar àquele cuja execução pressupõe a celebração de outro contrato; assim, quando no contrato exista uma obrigação de contratar, assumida pelas partes, estar-se-á perante um contrato-promessa ou promessa de contrato. Esta última expressão, conquanto de uso frequente no comércio jurídico, tem (cfr. Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, II vol, 10.ª ed., pág.308, nota 1) o grave inconveniente de sugerir que se trata apenas de um preparativo do contrato, quando, na 7

8 exemplo, quando se trate de promessa de venda, as normas da compra e venda respeitantes à eficácia real translativa [art.º 879.º, alínea a)], as proibições de alienação de coisa alheia (arts. 892.º e 939.º), e a proibição de venda de coisa comum (indivisa) por um só dos condóminos (art.ºs 1405.º e 1408.º). Igualmente deve ser tido por inaplicável a tal promessa o disposto no n.º 1 do artigo 1682.º-A, que exige a intervenção de ambos os cônjuges nos contratos de alienação dos imóveis próprios ou comuns. Trata-se de disposições legais que, pela sua razão de ser, se enquadram nas excepções ao princípio da correspondência, ficando, por isso, o contrato-promessa fora do seu âmbito de aplicação. É que o facto de tais requisitos não existirem à data da celebração daquele, não significa que o seu cumprimento não se torne possível no tempo devido, bastando, para tal, que o promitente obtenha, entretanto, a coisa ou o consentimento necessários à realização do negócio translativo. Ficam também excluídas da equiparação ao contrato definitivo as disposições legais relativas à forma, já que, no que a esta concerne, vigora o princípio da liberdade ou consensualidade, de acordo com o disposto no citado n.º 1 do artigo 410.º, pesem, contudo, as excepções previstas nos números 2 e 3 do mesmo preceito. Assim, nos termos da previsão contida neste número 2 na qual se enquadra o caso sub judice, atento o disposto no art.º 875.º, C.Civil ( Sem prejuízo do disposto em lei especial, o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado) - a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado por ambas as partes, sendo o contrato-promessa bilateral (ambos os contraentes assumem a obrigação de contratar). 2.2 Na perspectiva da instrução do registo provisório de aquisição, o que releva no contrato-promessa apresentado é, insiste-se, a declaração dos titulares do prédio registando, que o enforma, e que, de facto, é o requisito primordial do seu nascimento como acto jurídico, ao qual é inerente a produção de efeitos jurídicos, justamente determinada pelo comportamento humano voluntário expresso e corporizado naquela declaração. O que significa que, independentemente da capacidade substantiva das partes para a celebração futura do contrato de compra e venda, a que mediante aquele outro contrato se obrigaram, a questão que, com carácter prioritário se nos coloca tem a ver mais do que com a validade desse contrato preliminar, cuja utilização, como documento instrutório do falado registo provisório, foi convocada com a própria existência da realidade, tal promessa é já um verdadeiro contrato, ainda que tenha em vista a 8

9 declaração de uma das partes contratantes (promitentes-vendedores), elemento indispensável à génese da convenção tipificada na lei sob a designação de contratopromessa. Tratando-se, como referimos, de uma promessa bilateral, a mesma só terá validade, de acordo com a aludida formulação legal (art.º 410.º, n.º 2) quando assinada por ambos os promitentes, vendedor/es e comprador/es; a falta de assinatura de uma das partes (ou de algum dos elementos que a integram), sendo esta um elemento essencial da forma do contrato-promessa bilateral, parece, assim, conduzir, não apenas à invalidade da obrigação da parte não assinante, mas também, face à natureza sinalagmática do contrato, porque a invalidade de uma das obrigações afecta obrigatoriamente a outra, à invalidade de todo o negócio. De todo o modo, independentemente da qualificação do vício que venha a merecer o contrato-promessa bilateral a que falte uma das assinaturas, certo é que, para o efeito pretendido, o que, de facto, releva é a falta da prevista declaração dos titulares do prédio a registar, assim legitimando a recusa do registo a que haja servido de título, fundada na alínea b) do n.º 1 do artigo 69.º, CRP. 2.3 No plano tabular, a perfeição da declaração capaz de fundamentar o preconizado registo de aquisição provisória passa pela subscrição da mesma pelo/s proprietário/s ou titular/es do direito, como expressamente se acha previsto no n.º 1 do referenciado artigo 47.º. A observância daquela exigência imposta pela legislação registral parece não conviver muito bem com a inaplicabilidade à promessa de venda das proibições de alienação de coisa alheia ou de venda de coisa comum indivisa por um só dos comproprietários, porquanto o recurso à utilização, com aquele mesmo fim, da declaração do(s)promitente(s) vendedor(es) contida no contrato promessa sugeria antes uma uniformidade de tratamento. O certo é que as preditas excepções ao princípio da correspondência ou equiparação radicam no facto de não resultarem da promessa efeitos translativos, mas somente a obrigação de celebrar, no futuro, um contrato que os tenha, sendo que a referida promessa, porque meramente obrigacional, não é, em si mesma, facto sujeito a registo. Em contrapartida, no âmbito registral, uma simples declaração do proprietário ou titular do direito é, por força da lei, bastante para desencadear um registo de aquisição pré-contratual, natural e necessariamente provisório por não ter sido ainda celebrado o contrato que àquela servirá de título. celebração (futura) de um outro. 9

10 No momento inicial, a interligação que o invocado preceito estabelece com o contrato-promessa verifica-se apenas no aproveitamento da declaração do/s promitente/s vendedor/es nele incluída para documentar aquele registo de aquisição e que, assim, tem de ser valorada no contexto em que foi emitida, por forma a determinar o alcance da vontade das partes intervenientes. Mas, justamente por este motivo, essa declaração pode ter sido proferida por quem, na altura, não era ainda, ao menos no plano tabular, proprietário ou titular do direito. Ora, quando tal aconteça, é pelo funcionamento de um dos princípios - o do trato sucessivo - em que o registo predial assenta, que se remedeia essa eventual desarticulação, promovendo, ex vi do disposto no n.º 2 do artigo 34.º do mesmo Código, o restabelecimento desse trato, nomeadamente, através do recurso ao processo de suprimento das deficiências, previsto no artigo 73.º. Foi este, de resto, o procedimento adoptado pela Sr.ª Conservadora recorrida, ainda que não pelo motivo ora figurado; na situação concreta, as dúvidas não se alicerçavam no incumprimento do trato sucessivo uma vez que os promitentes vendedores, autores da declaração que serviu de título ao registo requerido eram, segundo as tábuas, os proprietários ou titulares do direito -, mas porque tal declaração não se encontrava perfeita, antes se mostrava incompleta pela ausência de assinatura de alguns desses titulares. Vêm estas considerações a propósito da posição adoptada pela ora recorrente, quer em sede do processo de suprimento de deficiências, quer, sobretudo, no âmbito do processo de impugnação, de cujas alegações resulta a ideia de que não é legalmente exigível, para que o contrato-promessa possa produzir, na íntegra, ao seus efeitos, que o mesmo seja assinado por todos os comproprietários, além de que, quando assinado apenas por um deles, as contingências a que então ficará sujeito não constituem obstáculo ao respectivo registo. Mas, talvez em virtude da qualidade de cabeça de casal de um desses comproprietários, a recorrente acabou também a defender a tese da existência de título bastante para o registo, porquanto, face à natureza meramente obrigacional do contratopromessa, a herdeira e meeira que, naquela qualidade, o assinou, teria, por si, legitimidade suficiente para prometer vender Conquanto entendamos, face aos termos do contrato-promessa apresentado, que o mesmo só pode ter a interpretação antes alinhada (os autores da declaração de venda para efeito do registo provisório de aquisição só podem ser todos os 10

11 indivíduos nele identificados como promitentes-vendedores), sob pena da radical modificação da fisionomia do dito contrato do qual efectivamente decorre a obrigação para todos os herdeiros e não apenas para os que o assinaram, de alienar o imóvel em causa -, não podemos deixar de aludir à possibilidade alvitrada relativamente à assinatura do contrato apenas pelo cabeça de casal (cuja qualidade, aliás, não se mostra invocada). O registo em comum e sem determinação de parte ou direito a favor da viúva do autor da sucessão e seus demais herdeiros traduz, na realidade, o encabeçamento nestes das relações jurídico-patrimoniais do de cuius, correspondente ao seu ingresso, enquanto contitulares da universalidade que é a herança, na posição daquele. Efectivamente, os herdeiros adquirem a totalidade da herança ou uma quota dela, ou seja, um conjunto de bens, sobre o qual recai o direito que lhes é atribuído pela aceitação da sucessão. Entre este momento e aquele em que, pela partilha, se processa a liquidação da universalidade que ela constitui, a herança permanece indivisa, sendo que o que existe no património de cada herdeiro é o direito que se refere a esse conjunto patrimonial, no seu todo (comportando elementos activos e passivos) e não qualquer direito, mesmo a título de quota, sobre bens determinados desse conjunto. Antes da partilha, nenhum dos herdeiros tem um efectivo e exclusivo direito sobre bens certos, já que eles são apenas contitulares desse conjunto, só colectivamente podendo dispor de bens especificados. Acontece que, durante o período em que a herança subsiste indivisa se colocam, naturalmente, problemas de administração, que a lei civil preveniu através da instituição do cabeçalato (art.º 2079.º, C.C.), o qual incumbe - no caso de falta de designação, por acordo dos interessados - em primeira linha, ao cônjuge sobrevivo, não separado judicialmente de pessoas e bens, desde que tenha a qualidade de herdeiro ou de meeiro dos bens do casal (art.º 2080.º, C.C.) cujos poderes, nos termos legais (art.º 2079.º conjugado com os art.ºs 2089.º a 2091.º, C.C.), são os de mera administração ordinária. O que se compreende, atento o carácter transitório da função de tal entidade no processamento efectivo da sucessão por morte, tarefa que requer a concentração na sua mão dos poderes necessários para reaver, tão rapidamente quanto possível, os bens, móveis ou imóveis, que integram a herança, com vista à preparação da partilha. Assim, como administrador dos bens da herança, o cabeça de casal há-de receber todos os frutos e rendimentos dos bens em sua posse, satisfazendo os encargos ordinários, com obrigação de prestar contas, se o usufruto dos bens não lhe pertencer, mas, por outro lado, não poderá alhear bens alguns da herança, com excepção dos frutos ou outros bens deterioráveis, que lhe é permitido alienar, com a especial afectação do produto da venda às despesas do funeral e sufrágios, e ao cumprimento dos encargos da administração 11

12 (art.º 2090.º, n.º 1, C.C.); aliás, com este propósito, é-lhe mesmo permitido alienar também os frutos não deterioráveis, na medida do que for necessário 6. Fora deste condicionalismo, e sem prejuízo do caso da acção de petição da herança (art.º 2078.º, C.C.) que pode ser intentada por qualquer dos herdeiros, isoladamente os direitos relativos à herança só podem ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros ou contra todos os herdeiros, como decorre da textual formulação do n.º 1 do artigo 2091.º, do Código Civil. Carece, pois, o cabeça de casal de capacidade para alienar qualquer bem imóvel integrado na herança de que é administrador, e esta é uma incapacidade permanente, que radica na própria natureza legal da função que exerce, não passível de ser suprida por qualquer acto posterior; por isso, não é o facto do contrato-promessa não ter efeitos translativos, que vai alterar esta norma que, obviamente, se estende à celebração do contrato-promessa. Em consequência, mesmo que, no contrato em apreço, ele tivesse agido em tal qualidade o que não aconteceu -, faltar-lhe-ia, mais do que legitimidade, capacidade para emitir a declaração com os efeitos visados pelo citado artigo 47.º Uma breve referência se impõe ainda relativamente à sugerida possibilidade de apenas um ou alguns dos herdeiros figurarem como promitente(s)- vendedor(es) de prédio integrado, conforme a informação tabular, em herança indivisa (o que, como já tivemos ocasião de referir, não ocorreu no caso em apreço). Estando aqui afastada, pelo próprio enunciado da questão, a aplicabilidade das disposições legais relativas à alienação da herança (art.º 2124.º, C.C.) o que se questiona é a promessa de alienação de um prédio pertencente a essa herança encontrando-se esta indivisa, não tem cada herdeiro um direito, mesmo a título de quota, que respeite aos bens dessa herança, individualmente considerados. Os herdeiros são apenas contitulares daquele conjunto ou universalidade, pelo que, só colectivamente, podem dispor de bens determinados. Se, neste condicionalismo, algum deles se obrigar, por contrato-promessa, à alienação de um concreto bem dessa herança, tal pode ficar a dever-se ou ao facto de na partilha dos bens hereditários entretanto acordada ou já efectivada (titulada) com os demais herdeiros o prédio em causa lhe ter sido adjudicado, ou, simplesmente, por haver a intenção de alienar coisa alheia (art.º 1408.º, C.C.). Em qualquer dos casos, tal demandaria, como já se disse (n.º 2.3.) o restabelecimento do trato sucessivo. 6 Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. VI, págs.. 12

13 No que respeita ao problema da divergência entre os elementos constantes do título contrato-promessa e a descrição, conquanto a solução se mostre prejudicada pelo entendimento seguido relativamente à questão principal, sempre diremos que, configurando a mesma um erro devido a alteração superveniente, a sua correcção teria de passar pela declaração, em tal sentido, de todos os intervenientes no acto e não apenas da promitente-compradora, de acordo com o previsto no artigo 46.º, n.º 1, alínea b) e n.º 2, do Código do Registo Predial. seguinte 3 Face ao exposto, concluímos pela improcedência do recurso, enunciando a CONCLUSÃO O contrato-promessa de compra e venda que não se mostre assinado por todos os que nele intervieram na qualidade de promitentes-vendedores, nomeadamente, como titulares de herança indivisa, sem prejuízo da qualificação que tal vício venha a merecer, não consubstancia, por omissa, a declaração prevista como elemento instrutório do registo provisório de aquisição, nos termos das disposições conjugadas dos números 1 e 3 do artigo 47.º do Código do Registo Predial. Em consequência, deve ser recusado, com fundamento na alínea b) do n.º 1 do artigo 69.º do mesmo Código, o registo provisório de aquisição que, ao abrigo do disposto no n.º 3, do preceito citado, se requeira com base em tal contrato. Parecer aprovado em sessão do Conselho Técnico de 28 de Janeiro de Maria Eugénia Cruz Pires dos Reis Moreira, relatora, António Manuel Fernandes Lopes, Maria Madalena Rodrigues Teixeira, Luís Manuel Nunes Martins, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, João Guimarães Gomes Bastos, José Ascenso Nunes da Maia. Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente em