COMPRA E VENDA Cláusulas especiais

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1 COMPRA E VENDA Cláusulas especiais 1) retrovenda; 2) venda a contento; 3) preempção; 4) reserva de domínio; e 5) venda sobre documentos. COMPRA E VENDA Cláusulas especiais Retrovenda é o direito que tem o vendedor de readquirir o imóvel que vendeu, dentro de certo prazo (3 anos), restituindo ao comprador o preço recebido, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. COMPRA E VENDA Cláusulas especiais Venda a contento consiste na hipótese de venda feita sob condição suspensiva. Neste caso, a venda não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito. Ex: A vende para B uma certa quantidade de vinho dependendo de B manifestar sua aceitação após provar o produto. Enquanto o comprador não manifestar sua vontade, suas obrigações são de mero comodatário (empréstimo). COMPRA E VENDA Cláusulas especiais Ocorre a venda sujeita a prova quando o vendedor apresenta ao comprador amostras que indiquem a qualidade do produto a ser vendido. Neste caso, entende se que o vendedor assegura ter a coisa vendida as qualidades por ele apresentadas. Caso a coisa não apresente as qualidades explicitadas pelo vendedor, será ela enjeitada, aplicando se as regras do vício redibitório. 1

2 COMPRA E VENDA Cláusulas especiais Na preempção o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa objeto do contrato (móvel ou imóvel), se caso o comprador for vendê laaterceirooudá la em pagamento, para que o comprador use de seu direito de prelação na compra. COMPRA E VENDA Cláusulas especiais Prazo para o exercício da preempção: a) se a coisa for móvel, não poderá exceder 180 dias. b) se for imóvel, não poderá exceder 2 anos. Obs. inexistindo prazo estipulado o direito de preempção caducará em 3 dias se for móvel, ou 60 dias se for imóvel. COMPRA E VENDA Cláusulas especiais Se houver cláusula de preempção e o comprador alienar a coisa sem ter dado ciência ao vendedor do preço e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responderá por perdas e danos. Se o adquirente estiver de má fé, responde solidariamente. COMPRA E VENDA Cláusulas especiais Ocorre a reserva de domínio quando se estipula em contrato de compra e venda de coisa móvel infungível (regra), que o vendedor reserve para si a propriedade do bem, até o momento em que se realize o pagamento integral do preço, quando o negócio terá eficácia plena. O vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, mas conserva a propriedade até o pagamento. 2

3 COMPRA E VENDA Cláusulas especiais A venda sobre documentos é muito utilizada nos negócios de importação e exportação. Substitui se a tradição da coisa, pela entrega de seu título representativo ou outros documentos exigidos no contrato. CONTRATO ESTIMATÓRIO Contrato estimatório ou venda em consignação é o negócio jurídico em que alguém (consignatário) recebe de outrem (consignante) bens móveis, ficando autorizado a vendê los, obrigando se a pagar um preço estimado previamente, se não restituir as coisas consignadas, dentro do prazo ajustado. DOAÇÃO É o contrato pelo qual uma pessoa por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra, que os aceita. Exige se o animus donandi, ânimo de fazer uma liberalidade espontânea. São partes no contrato de doação: Doador: é o que doa. Donatário: é o que recebe a doação. DOAÇÃO Características Contrato unilateral e gratuito: requer intervenção de duas partes contratantes. No entanto, apenas o doador assume a obrigação de transferir bens ao donatário (apenas uma é devedora), não havendo contraprestação por parte do donatário. Entretanto, pode existir um encargo, caso o doador obrigue o donatário, como, por exemplo, a construir, plantar certa cultura, etc. 3

4 DOAÇÃO Características Supõe a aceitação: ocontratodedoaçãosóse aperfeiçoa com a aceitação do bem por parte do donatário; portanto é um negócio receptício (quer dizer, exige a aceitação). Referida aceitação pode ser expressa ou tácita, caso o doador marque prazo para a recusa e o donatário não se manifestar. Se existirem encargos a aceitação precisa ser expressa. DOAÇÃO Características Forma é um contrato solene, pois existe uma forma que deverá ser respeitada, sob pena de não valer o contrato. É obrigatória a forma escrita, uma vez que se exige instrumento público ou particular. Excepcionalmente admitese a forma verbal (seguida de tradição), para os bens móveis de pequeno valor. É necessária a forma de escritura pública para imóveis, sujeita à transcrição no Registro Imobiliário. DOAÇÃO Características É um ato inter vivos. Ou seja, não existe doação para depois da morte, pois, neste caso teríamos um testamento. DOAÇÃO Incapazes e nascituros As pessoas que não podem contratar (os incapazes, relativa e absolutamente) podem aceitar doações puras (sem encargos). A doação feita a nascituro é válida, desde que aceita pelos pais. Trata se de um ato jurídico sujeito a condição suspensiva, pois ocorrerá a doação se houver nascimento com vida. Caso o nascituro nasça morto (natimorto), o contrato será ineficaz. 4

5 DOAÇÃO Espécies Pura e simples ou típica: feita por mera liberalidade; quando não se impõe nenhum ônus, nenhuma restrição ao donatário, que desfrutará amplamente do bem recebido, sem qualquer limitação. Condicional: quando surte efeitos somente a partir de ou ao findar um certo momento (acontecimento futuro ou incerto). Ex: doação feita subordinando se a realização de um casamento. DOAÇÃO Espécies Atermo:contém um termo inicial ou final (futuro e certo). Ex: dôo um sítio a duas pessoas, dando a uma delas o direito de usá lo dez anos e à outra a partir dessa época. Com encargo ou modal ou onerosa: quando o doador impõe ao donatário alguma incumbência em seu benefício, em proveito de terceiro ou de interesse geral. Ex: Dôo um terreno com a obrigação de o donatário ali construir uma escola. DOAÇÃO Espécies Remuneratória: tem por finalidade recompensar serviços ou favores prestados pelo donatário ao doador. Esta doação não é tida como gratuita, mas onerosa. Ex: Doação de um leitão ao médico que tratou do doador sem nada cobrar. Com cláusula de reversão: o doador estipula que, se o donatário morrer antes dele, os bens doados voltarão ao patrimônio do doador. DOAÇÃO Espécies Doação conjuntiva: feita em comum a mais de uma pessoa, sendo distribuída por igual entre os diversos donatários, exceto se o contrato estipulou o contrário. 5

6 DOAÇÃO Filhos e cônjuges É permitida a doação de bens dos pais aos filhos. Não é necessária a autorização dos outros filhos. No entanto, a doação de ascendente a descendente, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança. DOAÇÃO Revogação A doação pode ser rescindida pela vontade de ambas as partes ou por vício de nulidade/ anulabilidade. Pode também ser revogada por: 1) ingratidão; e 2) descumprimento do encargo. DOAÇÃO Revogação por ingratidão Ocorre revogação pela ingratidão se o donatário: atentar contra a vida do doador. comete, contra o doador, ofensa física. injuriar ou caluniar o doador. podendo ministrá los, recusar alimentos ao doador. DOAÇÃO Revogação por ingratidão A revogação deve ser pleiteada dentro do prazo decadencial de um ano, a partir do conhecimento do fato que a autorizar pelo doador, mediante ação judicial. Não se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a liberalidade por ingratidão do donatário, 6

7 DOAÇÃO Revogação por descumprimento do encargo A doação onerosa poderá ser revogada por inexecução do encargo, desde que o donatário incorra em mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá notificar judicialmente o donatário, assinalando lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida. DEPÓSITO É o contrato pelo qual uma pessoa (depositária) recebe de outra (depositante) um objeto móvel, para guardá lo, temporária e gratuitamente, até que o depositante o reclame. Ex: deposito sacas de café em um armazém para posterior venda. São partes do contrato: Depositário: recebe a coisa em depósito. Depositante: entrega a coisa em depósito. DEPÓSITO Características Contrato Unilateral (regra): é contrato, pois exige mútuo consenso, duas vontades; no entanto é unilateral, pois origina (em regra) obrigações apenas para o depositário (o depósito, às vezes pode ser bilateral, pois pode ser cobrado). Real: para se tornar perfeito é necessária a efetiva entrega (tradição) da coisa, exceto se o depositário já se encontrar na sua posse. DEPÓSITO Características Gratuito ou oneroso: o contrato de depósito é, em regra, gratuito, exceto se houver convenção em contrário, se resultante de atividade negocial ou se o depositário o praticar por profissão. Se o depósito for oneroso earetribuiçãodo depositário não constar de lei, nem resultar de ajuste, será determinado pelos usos do lugar, e, na falta destes, por arbitramento. 7

8 DEPÓSITO Características Coisa móvel e corpórea: se for imóvel entende se haver locação de serviços, em que se recebe o bem para guarda e conservação; se for incorpóreo não tem consistência e não poderá ser manipulada para a guarda. Contrato temporário: o depositário deverá apenas guardar a coisa que lhe foi confiada, e, ao final do contrato, tem a obrigação de restituir a coisa depositada. DEPÓSITO Obrigações do depositário Ter na custódia da coisa o cuidado e diligência exigíveis, como se a coisa fosse sua, respondendo pelos prejuízos a que der causa. Não usar a coisa depositada sem autorização, nem transferi la, sob pena de responder por perdas e danos. Restituir a coisa ao final do contrato ou quando solicitada, no local convencionado. Manter a coisa no estado em que lhe foi entregue. DEPÓSITO Direitos do depositário Receber as despesas feitas com a coisa e a indenização dos prejuízos. Exigir a remuneração, se esta for pactuada. Reter a coisa até que se lhe pague a retribuição devida. Requerer o depósito judicial, nos casos permitidos (arts. 635 e 641 CC). DEPÓSITO Obrigações do depositante Pagar a remuneração, se convencionado e reembolsar as despesas necessárias. Responder pelo risco do contrato de depósito. 8

9 DEPÓSITO Direitos do depositante Exigir a conservação da coisa que entregou e a sua restituição, com todos os seus acessórios, a qualquer tempo (mesmo que haja prazo estipulado), e impedir o uso da coisa, se não o autorizou. DEPÓSITO Modalidades 1 Voluntário ou convencional: resulta de livre acordo entre as partes. Deve ser escrito, pois a lei só permite prova por escrito. DEPÓSITO Modalidades 2 Necessário a) por imposição de lei (legal). Exemplo: depósito de objeto achado. b) por ocasião de calamidade d (miserável). Exemplo: terremoto, incêndio, inundação, etc. Obs: este admite qualquer meio de prova. c) depósito do hoteleiro ou hospedeiro. DEPÓSITO Modalidades 3 Judicial ou seqüestro: determinado por mandado do Juiz, que entrega a terceiro, coisa litigiosa (móvel ou imóvel), com o intuito de preservar a sua incolumidade, até que se decida a causa principal. Esse depósito é remunerado e confere poderes de administração, necessários à conservação dos bens. 9

10 MANDATO É um contrato pelo qual alguém (mandatário) recebe de outro (mandante) poderes para, em seu nome (em nome do mandante), praticar atos ou administrar interesses. São partes no contrato: Mandante (outorgante): que confere os poderes. Mandatário (outorgado, procurador): que recebe os poderes. MANDATO Características Contrato Bilateral: contrato porque são necessárias duas vontades: além do mandante, omandatáriodeveaceitaromandato,embora este, como regra, não assine o instrumento. A aceitação pode ser expressa ou tácita (se resultar do começo da execução, ou seja, se o mandatário der início a atos de execução, presume que aceitou o mandato). MANDATO Características Gratuito ou Remunerado (oneroso): o mandato presume se gratuito quando não houver sido estipulada retribuição, exceto se o seu objeto corresponder ao daqueles que o mandatário trata por ofício ou profissão lucrativa (ex: advogado, despachante, etc.). Se a retribuição não estiver prevista no contrato o quantum será determinado pelos usos e costumes locais ou, na sua ausência, por arbitramento judicial. MANDATO Características Intuitu personae: é celebrado em consideração à idoneidade técnica e moral do mandatário, predominando a mútua confiança dos contratantes. Representatividade: é imprescindível a idéia de representação, que estabelece um liame obrigacional entre o mandante e a terceira pessoa, por meio do representante (mandatário). 10

11 MANDATO Características Revogabilidade (regra): qualquer dos contratantes poderá por fim ao contrato, sem a anuência do outro ou qualquer justificativa: revogação por parte do mandante e renúncia por parte do mandatário. Há casos de irrevogabilidade, que serão analisados adiante. MANDATO Características Forma Livre: não exige forma especial, podendo ser até verbal. É contrato consensual (depende só da vontade das partes) e não formal (não tem forma prevista em lei). Todavia, para os atos que exigem instrumento público ou particular (ex: compra e venda de bens imóveis por escritura pública, fiança, etc.), o mandato não pode ser verbal, necessitando de instrumento. MANDATO Instrumento e espécies O instrumento do mandato escrito é a procuração, que é uma autorização representativa. Pode ser por instrumento público ou particular. São espécies de mandato: 1) mandato legal; 2) mandato judicial; e 3) mandato convencional (ad judicia ou ad negotia). MANDATO Espécies Mandato legal é o que decorre da lei e dispensa qualquer instrumento. São exemplos, o mandato que os pais têm para representar os filhos menores e administrar lhes seus negócios, bem como o dos tutores e curadores em relação aos tutelados e curatelados. Os sindicatos têm mandado legal para representar seus associados perante autoridades administrativas e judiciais. 11

12 MANDATO Espécies Mandato judicial é o conferido em virtude de um processo judicial, sendo o mandatário nomeado pela autoridade judicial, como o inventariante (representa o espólio), o síndico (representa a massa falida), o comissário (representa o estabelecimento em concordata), etc. MANDATO Espécies Mandato convencional decorre de contratos entre as partes, dos quais cuidaremos mais adiante, sendo que o ad judicia éconferidoa advogado, e o ad negotia é conferido a qualquer pessoa, com 16 anos ou mais, para administrar interesses. MANDATO Proibição Nada impede que atos extrapatrimoniais sejam praticados por meio de procuração, como o reconhecimento de filho, casamento, etc. No entanto proíbe se a realização de certos atos personalíssimos como: fazer testamento ou revogá lo, prestar exames, exercer cargos ou funções, exercício do voto, depoimento pessoal, recebimento de indenização por acidente trabalhista, etc. MANDATO Procuração dada a menores Os menores, a partir de 16 anos, podem ser mandatários ad negotia, mas o mandante não tem ação contra ele, para cobrar lhe os prejuízoseventualmente causados, exceto: Se o menor foi autorizado pelo seu representante. Se o menor se disse maior ou ocultou a própria idade. 12

13 MANDATO Extinção Por revogação do mandante, que pode ser expressa ou tácita. Ex: O mandante assume pessoalmente a gestão do negócio. Por renúncia do mandatário. Este deve comunicar ao mandante, sob pena de arcar com os prejuízos daí decorrentes. Por morte ou interdição de qualquer das partes. MANDATO Extinção Pela mudança de estado que o inabilite para a outorga do mandato Ex: mulher que deu procuração para vender imóvel seu, e depois se casa em regime da comunhão. Pelo término do prazo ou conclusão do negócio. Pela extinção da pessoa jurídica, quando o mandato for daqueles que decorrer do contrato social. MANDATO Irrevogável São irrevogáveis os mandatos quando: assim se convencionar. em causa própria. conferido a sócio, pelo estatuto social. forem condição de um contrato bilateral. MANDATO Em causa própria Trata se de mandato em que o beneficiário é o própriobmandatário. É o mandato outorgado no exclusivo interesse do mandatário. Ex: A confere mandato dt emcausaprópria para B vender um terreno, sendo que B pode vendê lo a si mesmo ou para terceiro. Equivale a uma verdadeira venda ou cessão de direitos. 13

14 SEGURO Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados. SEGURO Características Bilateral: obriga as partes (o segurado e o segurador). Se uma não cumprir uma sua obrigação no Contrato, desobriga a outra. Oneroso: implica desembolsos para ambas as partes. Ou seja, o segurado paga o prêmio, e o segurador paga a indenização e outras despesas. SEGURO Características Aleatório: pois o segurador assume a obrigação de indenizar o segurado por um evento (risco) futuro que pode ou não acontecer. De adesão: o segurado adere as condições da apólice, que são padronizadas e aprovadas pelos órgãos públicos encarregados da legislação e regulação dos seguros. SEGURO Espécies Os contratos de seguro podem garantir danos que venham a ocorrer em pessoas, e nesse caso são considerados seguros pessoais, ou garantir danos contra bens, sendo considerados seguros materiais ou seguro de coisas. 14

15 SEGURO Espécies Os contratos de seguro podem garantir danos que venham a ocorrer em pessoas, e nesse caso são considerados seguros pessoais, ou garantir danos contra bens, sendo considerados seguros materiais ou seguro de coisas. SEGURO De pessoas Divide se em seguro de vida e seguro contra acidentes pessoais. Neste, o segurado ajusta uma indenização para o caso de ser vitima de um acidente. O seguro de vida pode ser previsto com prazo determinado, d ou não. Há nessa espécie a pessoa do beneficiário, indivíduo que receberá a contraprestação no caso de morte do segurado. SEGURO De coisas O seguro de coisas pode ser contra incêndios, seguro de transportes terrestres, seguro contra roubo. Pode ainda ser seguro de responsabilidade, em que o segurado tem como indenizar i terceiros caso seja responsabilizado como autor de acidente. FIANÇA Fiança (ou caução fidejussória) é a promessa feita por uma ou mais pessoas, de garantir ou satisfazer a obrigação de um devedor, se este não a cumprir, assegurando ao credor o seu efetivo cumprimento. 15

16 FIANÇA Características Acessório: não existe sem um contrato, onde se encontra a obrigação que está sendo garantida pela fiança. Ex: Pedro contrata um mútuo (empréstimo) de dinheiro com um Banco (contrato principal). Mario, seu fiador, assume obrigação acessória de quitar a dívida, caso José não pague (fiança contrato acessório). FIANÇA Características Unilateral: gera obrigação apenas para o fiador que se obriga para com o credor, mas este nenhum compromisso assume em relação àquele. Gratuito (regra): o fiador não recebe remuneração; apenas ajuda o devedor. No entanto nada obsta que se pactue certa remuneração (ex: fiança bancária). FIANÇA Características Forma escrita: a forma da fiança é obrigatoriamente escrita, por instrumento público ou particular e assinada, não se admitindo a fiança verbal, ainda que com muitas testemunhas. Subsidiária: o fiador só se obriga se o devedor principal ou afiançado não cumprir a prestação devida, a menos que se tenha pactuado a solidariedade. FIANÇA Não podem ser fiador: Os menores de 18 anos, mesmo emancipados. Nem mesmo se os pais os representarem ou assistirem. A emancipação confere o direito de administrar seus negócios; a fiança é uma obrigação por dívida alheia. Os pródigos, sem assistência do curador. O analfabeto, a não ser que o faça por procurador constituído por instrumento público, com poderes especiais. 16

17 FIANÇA Não podem ser fiador: O cônjuge, sem o consentimento do outro (outorga uxória ou marital), exceto no regime da separação total de bens. A falta de outorga implica direito de anular a fiança no prazo de quatro anos, a partir da dissolução da sociedade conjugal. Os absolutamente incapazes, mesmo que representados por seus curadores. Certas pessoas em razão de seu ofício (ex: tesoureiros, leiloeiros). FIANÇA Responsabilidade dos herdeiros Os herdeiros do fiador respondem quanto às obrigações assumidas pelo de cujus em razão de fiança. Mas a responsabilidade da fiança não pode ultrapassar as forças da herança e se limitaráatéadatadamortedofiador. EMPRÉSTIMO Ocorre quando alguém entrega uma coisa para outrem, gratuitamente, obrigando se este a devolver a mesma coisa ou devolver outra da mesma espécie e quantidade. A lei prevê duas espécies deste contrato: Mútuo (empréstimo de consumo); e Comodato (empréstimo de uso). COMODATO Comodato é o contrato unilateral, a título gratuito, pelo qual alguém entrega a outra pessoa coisa infungível, para ser usada temporariamente e depois restituída. São partes: Comodante: o que empresta a coisa. Comodatário: o que toma emprestado e tem o dever de devolvê la posteriormente. 17

18 COMODATO Características Unilateral: apenas o comodante assume obrigação (entregar a coisa para uso do comodatário). Gratuito: au não exige contraprestação do comodatário. Caso se convencione que o comodatário pagará o condomínio, tal fato não desconfigura a gratuidade, pois a onerosidade é inferior à contraprestação (comodato modal ou com encargo). COMODATO Características Real: o contrato se perfaz com a entrega (tradição) da coisa a comodatário (que passará a ter a posse direta). Temporário: o o uso da coisa deverá ser temporário, podendo o prazo ser determinado ou indeterminado. Ex. de prazo indeterminado: comodato de terras para plantio de cultura temporária).não se admite o comodato perpétuo (nesse caso seria doação). COMODATO Formas O contrato de comodato pode ser por qualquer das formas permitidas pelo direito, inclusive, verbal. Mas, na prática, por cautela, é preferível fazer um contrato escrito, para evitar problemas posteriores. COMODATO Objeto O objeto do comodato deve ser coisa infungível e inconsumível, podendo recair sobre bens móveis (ex: carro) ou imóveis (ex: uma casa, um terreno), que deverão ser entregues ao comodatário. 18

19 COMODATO Obrigações do comodatário Conservar e guardar a coisa como se fosse sua. Usá la de acordo com o contrato ou sua natureza (sob pena de responder por perdas e danos). Pagar aluguel, se constituído em mora. Responder pelos danos causados à coisa. Não emprestá la a terceiro, nem alugá la. COMODATO Indenização de benfeitorias O comodatário é possuidor de boa fé (pois há um contrato autorizando a posse) e, se realizar benfeitorias na coisa recebida em comodato, no término do contrato, ao devolver a coisa ao comodante, terá direito à indenização das benfeitorias úteis e necessárias, bem como a levantar (tirar, levar embora) as voluptuárias se a retirada não danificar o bem. MÚTUO Mútuo é o contrato pelo qual alguém transfere a propriedade de cosa fungível a outrem, que se obriga a lhe restituir coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade. Ex: empréstimo de sacas de arroz para consumo, devolvendo se outras da mesma qualidade e quantidade. São partes: Mutuante: o que dá por empréstimo. Mutuário: o que toma emprestado. MÚTUO Características Real: somente se perfaz com a entrega da coisa emprestada. Gratuito (regra): porque o mutuante nada recebe do mutuário em troca do empréstimo. Porém, pode ser oneroso, quando se referir a empréstimo de dinheiro, onde se estipula o pagamento de juros. 19

20 MÚTUO Características Temporário: é realizado por prazo curto e determinado ou determinável. Caso contrário, seria doação. Se não for estipulado prazo, o mútuo será: até a próxima colheita, se o mútuo for de produtos agrícolas (consumo ou semeadura). de 30 dias, pelo menos, se for de dinheiro. do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for qualquer outra coisa fungível. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS É o contrato em que uma das partes se obriga para com a outra lhe fornecer a prestação da sua atividade, sem vínculo trabalhista (não há habitualidade, subordinação e dependência econômica),mediante remuneração. São partes: Locador: é o prestador de serviços, executor ou contratado. Locatário: é o tomador, solicitante ou contratante. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS Características Contrato bilateral (ambos assumem obrigações), comutativo (prestações equivalentes), oneroso (transferência recíproca de direitos e vantagens) e consensual (forma livre). PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS Prazo A prestação de serviço não pode ser convencionada por mais de quatro anos. Decorrido este prazo, dar se á por encerrado o contrato, ainda que não concluída a obra (caso contrário haveria uma verdadeira escravidão). Terminado o prazo o prestador pode despedirse ou ser despedido unilateralmente. Nada impede que outro contrato seja celebrado. 20

21 PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS Prazo Não havendo prazo estipulado, nem se podendo concluir seu prazo pela natureza do contrato ou pelo costume do lugar, qualquer das partes pode rescindir o contrato, a qualquer tempo, bastando simples aviso prévio, com antecedência de: a) 8 dias, se o salário for fixado por 1 mês ou mais; b) 4 dias, se o salário for fixado por uma semana ou quinzena; c) de véspera, se por menos de 7 dias. CONTRATO DE LOCAÇÃO A locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível. CONTRATO DE LOCAÇÃO São partes no contrato de locação: Locador (senhorio ou arrendador): é o que oferece a coisa em locação. Nem sempre o proprietário é o locador; o usufrutuário e o sublocador também podem sê lo. Locatário (inquilino ou arrendatário): é o que recebe a coisa em locação. CONTRATO DE LOCAÇÃO Possui a seguinte classificação: Bilateral ou sinalagmático (obrigações recíprocas), Oneroso (visa determinada vantagem), Comutativo ti (mútuas vantagens conhecidas e equivalentes), Consensual (se aperfeiçoa com acordo de vontades), e Não solene (como regra a forma é livre, sendo exigida apenas em casos especiais). 21

22 CONTRATO DE LOCAÇÃO Os elementos serão os mesmos previstos para oato jurídico, acrescentando se mais três: 1 coisa (res):oobjetodalocaçãodeveser infungível, inconsumível e suscetível de gozo, lícito e possível. 2 preço (pretium): pode ser em dinheiro ou qualquer outro bem, mas é proibida qualquer forma de vinculação ao salário mínimo, moedas estrangeiras e metais preciosos. CONTRATO DE LOCAÇÃO 3 Consenso (consensus): representa o acordo de vontades. Cada vontade deve ser livre, consciente e de boa fé. CONTRATO DE LOCAÇÃO O prazo no contrato de locação é sempre temporário; será, no máximo vitalício, mas nunca perpétuo. O prazo pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do que se fixar no contrato. Se não houver prazo, será indeterminado. Na locação predial urbana, se for igual ou superior a dez anos, dependerá de autorização conjugal, se um dos consortes for locador. CONTRATO DE LOCAÇÃO A locação pode ser de: 1 De Coisa (móvel ou imóvel): rege se pelo Código Civil. 2 De Prédios Urbanos (residenciais ou não): aplica se a Lei nº 8.245/91 (Lei do inqulinato). 3 DePrédiosRústicos(destina se à atividade rural): regulado pelo Dec /66 e Estatuto da Terra. 22

23 CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISA Exemplos de locações reguladas pelo CC: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart hotéis, hotéis residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISA Findo o prazo da locação, se o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir se á prorrogada sem prazo determinado. A qualquer tempo, vencido o prazo do contrato, pode o locador notificar o locatário para restituir acoisa. Morrendo o locador ou locatário transfere se a locação a seus herdeiros. Na dúvida de interpretação, favorece se o locatário. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISA São direitos do locador: Receber pagamento do aluguel; Exigir algumas garantias do locatário (Ex: caução); Mover ação de despejo nos casos em que a lei permitir; Autorizar sublocação ou cessão de locação; Pedir revisão judicial do aluguel. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISA São obrigações do locador: Entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina. Manter a coisa alugada neste estado td pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa. Garantir ao locatário o uso pacífico da coisa, durante o prazo do contrato. Indenizar benfeitorias úteis e necessárias feitas pelo locatário de boa fé. 23

24 CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISA São direitos do locatário: Exigir a entrega da coisa e recibo de aluguel; Reter o bem no caso de benfeitorias necessárias ou úteis feitas com o consentimento por escrito do locador enquanto não receba indenização relativa a elas; Preferência na aquisição no caso de alienação do imóvel locado; Purgar a mora (pagar a dívida) para evitar a rescisão do contrato. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISA São obrigações do locatário: A servir se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela. A tratar a coisa alugada como se fosse sua. Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e na falta de ajuste, segundo os costumes do lugar. A restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISA Extinção do contrato Distrato ou resilição bilateral (mútuo acordo); Retomada do bem locado; Implemento de condição resolutiva; Perdaoudestruição d dacoisa; Vencimento do prazo sem prorrogação ou renovação; Desapropriação; CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISA Extinção do contrato Morte do locatário sem sucessores; Resilição unilateral por inexecução contratual ou infração à lei. A resilição por parte do locadordenomina se d denúncia, que se consuma com a sentença de despejo; Extinção do usufruto, tratando se de contrato ajustado pelo usufrutuário (salvo se com ele anuiu, por escrito, o nu proprietário). 24

25 CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) A Lei 8.245/91 regula a locação de imóveis urbanos residenciais e não residenciais. Tem as seguintes características gerais: 1. O aluguel l pode ser fixado por qualquer prazo (se for igual ou superior a dez anos, necessita de outorga uxória ou marital); CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) 2. Durante o prazo convencionado não poderá o locador reaver o imóvel alugado; o locatário poderá devolvê lo, pagando a multa pactuada. O locatário poderá rescindir a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) 3. Não pode ser fixado em moeda estrangeira, nem vinculado a variação cambial, saláriomínimo, etc. 4. Não pode ser cobrado adiantado (salvo a locação por temporada e o contrato sem garantia); 5. Alienação do imóvel rompe o contrato, salvo se a locação for por tempo determinado. CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) 6. O locador só pode exigir as seguintes modalidades de garantia: I caução (não poderá exceder a três meses de aluguel); II fiança; III seguro de fiança locatícia. IV cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedada mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. 25

26 CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) Hipóteses de locação residencial: 1. Contratos fixados por 30 (trinta) meses ou mais: findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir se á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) 2. Contratos fixados com prazo inferior a 30 (trinta) meses: quando ajustada a locação verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga se automaticamente, por prazo indeterminado. CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) 3. Locação por temporada (até 90 dias): utilizada, para certos fins, como lazer, tratamento de saúde ou feitura de obras. O aluguel e os encargos podem ser cobrados antecipadamenteedeumasóvez. CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) Direito de Preferência No caso de alienação o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros (e em especial no preço), devendo o locador dar lhe conhecimento do negócio mediante: notificação judicial, ou notificação extrajudicial, ou outro meio de ciência inequívoca. 26

27 CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) Direito de Preferência O locatário deve se manifestar no prazo de 30 dias, sob pena de caducar o direito. Ocorrendo a aceitação da proposta e posterior desistência por parte do locador, este deve responder pelos prejuízos causados (danos emergentes e lucros cessantes). CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) Direito de Preferência O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto à matrícula do imóvel. CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) As benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, sem afetar a estrutura e a substância do imóvel. Tais disposições podem ser deliberadas de modo diversonocontratodelocação. CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) Transferência do contrato de locação Admite se que um contrato de locação seja transferido para terceiros nas seguintes hipóteses: Atos inter vivos Cessão, Sublocação ou Empréstimo. Morte de um dos contratantes Locador ou Locatário. 27

28 CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) Cessão locacional A cessão locacional consiste na transferência a outrem, mediante alienação, da posição contratual do locatário. O locatário desliga se do contrato primitivo, i i desaparecendod a sua responsabilidade. O cessionário se entenderá com o locador. A cessão, por importar em transferênciade direito pessoal, rege se pelas disposições do Código Civil atinentes à cessão de crédito. CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) Sublocação A Sublocação consiste na concessão do gozo (parcial ou total) da coisa locada, por parte de um locatário e uma terceira pessoa, que se torna locatária do locatário, tendo osmesmos direitosi e deveres. O locatário primitivo não se exonera da locação original. Rescindida ou finda a locação resolvem se as sublocações, salvo o direito de indenização que possa competir ao sublocatário contra o sublocador. CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) Morte Na locação de prédio urbano, falecendo o locador, os herdeiros receberão os direitos inerentes à locação. Em outras palavras, não se extingue a locação, uma vez que seus direitosi e obrigações passarão aos sucessores. CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) Hipóteses de locação não residencial: 1. Locação comercial: abrange locatários comerciantes ou industriais; 2. Locação não residencial civil: abrange locatários com atividades iidd civis, ii suas sedes, escritórios, estúdios e consultórios; 28

29 CONTRATO DE LOCAÇÃO (imóvel urbano) 3. Locação não residencial especial: abrange escolas, hospitais e asilos. 4. Locação de benefício ou vantagem profissional indireta: ocorre quando o locatário é pessoa jurídica e o imóvel destinado ao uso de seus dirigentes ou empregados. 29

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