Direção: Dominique Pierre Faga Conselho Editorial: Dominique Pierre Faga Alberto Prates dos Santos Heronides Dantas de Figueiredo Julio Cesar Borges

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2 Direção: Dominique Pierre Faga Conselho Editorial: Dominique Pierre Faga Alberto Prates dos Santos Heronides Dantas de Figueiredo Julio Cesar Borges Baiz Jornalista Responsável: Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº ISSN: Coordenadores: Julio Cesar Borges Baiz Kênio de Souza Pereira Colaboradores: Alexandre Berthe Pinto Angelo Volpi Neto Arnon Velmovitsky Bruno Bittencourt Bittencourt Carlos Roberto Tavarnaro Daniel Alcântara Nastri Cerveira Daphnis Citti de Lauro Débora May Pelegrim Euclydes Jorge Addeu Ezequiel Frandoloso Felipe Leonardo Rodrigues Francisco dos Santos Dias Bloch Geraldo Beire Simões Ivanildo Figueiredo Jaques Bushatsky João Pedro Lamana Paiva José Hildor Leal Josiclér Vieira Beckert Marcondes Kiyoshi Harada Luiz Antonio Scavone Junior Luiz Ribeiro O. N. Costa Junior Marcelo Manhães de Almeida Maria Aparecida Bianchin Pacheco Mário Cerveira Filho Michel Rosenthal Wagner Paulo Caldas Paes Renata Pitta Machado Rodrigo Alves Zaparoli Rodrigo Karpat Sérgio Jacomino Sylvio Campos Lindenberg Filho Thales Pontes Batista DIÁRIO DAS LEIS LTDA. CNPJ(MF) / R. Bocaina, 54 - Perdizes CEP: São Paulo - SP (11) Administração: (11) Comercial: (11) Impressão: Gráfica Josemar Nota BDI: Proibida a reprodução total ou parcial. Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião da direção 2 do BDI. 1ª QUINZENA DE AGOSTO/2015 Nº 15

3 Sumário Sumário COMPRA E VENDA Contratos inadimplidos agora podem ser rescindidos sem intervenção judicial... 5 Comprador pode se valer da usucapião quando desconhecido o paradeiro do vendedor... 8 Tabela Price: Aplicação nos contratos de compra e venda... 8 Rescisão contratual: Descabe restituir o valor do IPTU pago pelo comprador... 9 Inocorre esbulho possessório com ocupação do imóvel prevista em contrato CONDOMÍNIO Uso de procurações em assembleias condominiais Reembolso de valores aos condôminos que pagaram taxas dos inadimplentes Obra de uso exclusivo de condômino em área comum do condomínio Estacionamento: Pedido de demarcação de vagas em área comum Critério para rateio das despesas condominiais não pode ser questionado em ação de consignação em pagamento LOCAÇÃO Novo Código Comercial: A questão dos shopping centers e o direito ao ponto dos lojistas Conserto do motor do portão eletrônico: Quem paga a despesa? Fiança: Menção do imóvel do fiador no contrato Concessão de liminar de desocupação em 15 dias em ação de despejo: Requisitos Rescisão contratual devido a sublocação não notificada ao locador ASSUNTOS CARTORÁRIOS Usucapião extrajudicial através dos cartórios de notas e de registro Escritura de divisão amigável Regularização por todos herdeiros Regularização para registro de lote regularizado, desmembrado de área maior não regularizada.. 27 Desapropriação: Transferência de domínio requer descrição suficiente do imóvel Escritura de doação com reserva de usufruto ao doador e ao cônjuge Concordância de todos os interessados ASSUNTOS GERAIS IMOBILIÁRIOS Considerações sobre a cláusula de reversão Muros divisórios: Construção por conta dos proprietários confrontantes Usucapião: Soma do tempo de acessões de posses anteriores Reintegração de posse procedente: Bem cedido em comodato verbal Honorários de corretagem são devidos ainda que o negócio seja desfeito ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 3

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5 Compra e Venda Coordenação: Dr. Kênio de Souza Pereira Comentários e Doutrinas Mercado imobiliário e a rescisão extrajudicial Emília Belo e Rafael Accioly* A nova legislação permite, de forma expressa e sem espaço para dúvidas, que um contrato de promessa de compra e venda possa ser rescindido de pleno direito, ou seja, extrajudicialmente, quando presente a cláusula resolutiva expressa. Com a configuração do cenário de crise, um dos problemas ram ser rescindidos extrajudi- contratos em geral sempre pude- que preocupam as construtoras cialmente, quando presente a chamada cláusula resolutória expres- e incorporadoras é o crescimento da inadim-plência dos consumidores e, por consequência, o de inadimplemento contratual (art. sa que prevê a rescisão em caso longo e espinhoso caminho para 474 do Código Civil). retomada do imóvel, com a rescisão das promessas de compra vinha sendo aplicada aos contra- Essa regra, entretanto, não e venda por descumprimento tos que tivessem por objeto a contratual do cliente. promessa de compra e venda de É importante destacar que os bem imóvel, em razão, sobretudo, da total falta de clareza existente na redação original do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69. O referido artigo, que trata da promessa de compra e venda de imóveis não loteados, apesar de indicar a necessidade de prévia notificação do devedor inadimplente e concessão de novo prazo para pagamento de dívida inadimplida, não apontava as consequências decorrentes do não pagamento do saldo devedor após o prazo previsto na notificação. Isto não impedirá que o consumidor que se sentir lesado ajuíze ação questionando alguma falha no procedimento BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 5

6 Compra e Venda Esta falta de clareza acabou por balizar a jurisprudência dos tribunais do país. Nesse passo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vinha firmando entendimento no sentido de, mesmo estando o consumidor inadimplente, ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos (AgRg no para dúvidas, que um contrato REsp /BA, DJe 14/03/ 2013). Desta forma, se o empreendedor decidisse rescindir um contrato de forma extrajudicial, sem o ajuizamento da ação competente, mesmo estando caracterizada a inadimplência do consumidor, poderia ser surpreendido com decisão judicial desfavorável, entendendo que a rescisão teria se operado de forma indevida, majorando, assim, o prejuízo já advindo da inadimplência do cliente. Este entendimento deixava o setor imobiliário bastante vulnerável. Imagine- se o custo financeiro decorrente da inadimplência de alguns clientes, cujas unidades (mesmo tendo havido o pagamento de apenas um pequeno valor de sinal) somente poderiam ser retomadas pela incorporadora e novamente alienadas após a propositura de uma ação judicial, a qual muitas vezes dura anos. No entanto, a Lei Federal nº /2015, que passou a ter vigência em 20 de fevereiro de 2015, modificou esta realidade, através da alteração da redação do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/ 69. A nova legislação permite, de forma expressa e sem espaço de promessa de compra e venda possa ser rescindido de pleno direito, ou seja, extrajudicialmente, quando presente a cláusula resolutiva expressa. Importante registrar que, para operar a rescisão, além da previsão da cláusula resolutória expressa, continua sendo necessário cumprir dois outros requisitos legais: I) o consumidor deve estar inadimplente há pelo menos três meses do vencimento de qualquer obrigação contratual; II) deve ser promovida a notificação do consumidor, através do cartório de títulos e documentos ou 6 1ª QUINZENA DE AGOSTO/2015 Nº 15

7 Compra e Venda guns processos. Cite-se, por exemplo, o procedimento de execução da garantia na alienação fiduciária, que, igualmente, estabelece a possibilidade de retomada da propriedade do imóvel extrajudicialmente perante o cartório de registro de imóveis. Sendo assim, observa-se que a inovação legislativa trazida pela Lei nº /2015 surgiu em uma boa hora, quando o setor imobiliário está sofrendo com a diminuição das vendas e aumento da judicialmente, concedendo o empreendedor o prazo de 15 dias para cumprimento da obrigação. Apenas após este prazo, estará configurado o inadimplemento absoluto do consumidor e poderá ser considerado rescindido o contrato de promessa de compra e venda. Como se pode notar, para a operacionalização da rescisão de uma promessa de compra e venda, as peculiaridades desse tipo de contrato já são levadas em consideração, no momento em que se exige uma inadimplência mais consolidada e um rito mais formal e seguro, sendo desnecessária, agora, a propositura de ação judicial. Era extremamente penoso e desproporcional a exigência, que vinha se consolidando nos nossos tribunais, da necessidade de judicialização desta rescisão, que desconsiderava a realidade do nosso Judiciário, em que as demandas tramitam por anos. Obviamente, isto não impedirá que o consumidor que se sentir lesado ajuíze a competente ação questionando alguma falha no procedimento, o que exige uma atenção ainda maior por parte do empreendedor. Em outros momentos, alterações na legislação foram extremamente importantes para o setor imobiliário e auxiliou no reaquecimento do mercado, desburocratizando al- inadimplência. A segurança jurídica na maneira como os contratos de promessa de compra e venda podem ser rescindidos extrajudicialmente, com a possibilidade de recolocação célere do imóvel à venda, é uma ferramenta que auxiliará o setor a superar este momento de crise. * Os autores são, respectivamente, sócia-titular da área de direito imobiliário do Queiroz Cavalcanti Advocacia e mestre em Ciências Jurídicas pela Universidade de Lisboa; sóciocoordenador da área de direito imobiliário da mesma banca, pós-graduado no L.L.M. em Direito Corporativo pelo Ibemec. BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 7

8 Compra e Venda Perguntas e Respostas Comprador pode se valer da usucapião, quando desconhecido o paradeiro do vendedor Pergunta: Comprador de imóvel por instrumento particular de compra e venda, morando no mesmo há mais de 15 anos. Meu cliente quer escriturá-lo. Além da ação de usucapião, existe algum outro meio para se obter a escritura do imóvel? BDI Responde: Na dificuldade de encontrar os vendedores para a outorga da escritura ou, se estes forem falecidos, encontrar os seus herdeiros para fazer o inventário dos vendedores, poderá ser proposta uma ação de usucapião extraordinário, nos termos do art do Código Civil, por estar o seu cliente na posse há mais de 15 anos. A Tabela Price pode ser aplicada nos contratos de compra e venda? Pergunta: É possível aplicar a Tabela Price na venda de lotes populares? BDI Responde: Como na Tabela Price, os juros crescem em progressão geométrica e não em progressão aritmética, caracterizando juros sobre juros ou anatocismo ou juros compostos, o que tem sido rebatido pela doutrina e jurisprudência, SEJA PARA os financiamentos imobiliários, como no caso de venda de imóveis e de lotes em geral, a Lei da Usura (Decreto /1933 e a Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal (STF) que proíbem a cobrança de juros compostos, portanto a tabela price não poderia ser aplicada. Súmula 121 do STF: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. Decreto nº /1933: Art. 4º. É proibido contar juros dos juros; esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos e conta-corrente de ano a ano. Entretanto, a Tabela Price vem sendo aplicada em quaisquer tipos de imóveis, mesmo populares, conhecida como um sistema de financiamento para quem não tem dinheiro para adquirir uma casa no momento, submetendo-se ao pagamento de juros, ou seja o custo do dinheiro. Este sistema tornou-se popular no mundo, através de pagamentos de prestações fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes. 8 1ª QUINZENA DE AGOSTO/2015 Nº 15

9 Compra e Venda Jurisprudência Rescisão de contrato Descabe restituir o valor do IPTU pago pelo comprador Ementa: Cumprimento de sentença. Rescisão de compromisso de compra e venda. Decisão que indeferiu o abatimento de dívida do IPTU dos valores que devem ser objeto de devolução aos agravados. Insurgência. Cabimento, ainda que não tenha constado do acórdão a obrigação de os adquirentes entregarem o bem livre de quaisquer débitos. Obrigação que consiste em efeito imediato da rescisão do contrato, sob pena de enriquecimento ilícito dos agravados. Ausência de violação à coisa julgada. Matéria (compensação) que pode ser alegada nesta fase processual (art. 475-L, VI, do CPC) - Decisão reformada Recurso provido. Dados da Decisão: TJSP - Agravo de Instrumento nº Comarca: Guarulhos 7ª Vara Cível - 1ª Instância: Processo nº Agravante: Imobiliária e Construtora Continental Ltda. - Agravados: Débora Cristina Barbosa Varijão Ribeiro e outro. Nota do BDI: Leia a íntegra em BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 9

10 Compra e Venda Não caracteriza esbulho possessório a ocupação do imóvel pelo vendedor no curso do prazo previsto em contrato Ementa: Apelação Cível. Direito Civil e Processual Civil. Reintegração c/c indenizatória. Compra e venda com cláusula constituti com prazo determinado para a desocupação do imóvel. Esbulho não caracterizado. 1. Recurso contra sentença que julgou improcedentes os pedidos reintegratório e indenizatório. 2. Contrato de promessa de compra e venda com cláusula constituti, estabelecendo o prazo de 120 dias para a desocupação do imóvel. Possibilidade do uso dos interditos possessórios, tendo em vista a transferência da posse, ainda que indireta, aos adquirentes. Precedentes do STJ. 3. Não obstante, é preciso cumprir os requisitos do art. 927 do CPC. Constituto possessório inserido na promessa de compra e venda e ratificado no contrato definitivo, que mantinha a posse direta do alienante por prazo determinado, transferindo apenas a posse indireta do bem. Ajuizamento da reintegração ainda no curso do prazo convencionado entre as partes. Ausência de esbulho, que conduz à improcedência do pedido. 4. Da mesma forma, não há que se falar em responsabilidade civil dos alienantes, porquanto permaneceram no imóvel no exercício regular de seu direito. 5. Sentença que deve ser mantida. 6. Recurso desprovido. Dados da Decisão: TJRJ - Apelação Cível nº Apelantes: Claudio Gonçalves de Oliveira e outra - Apelados: Vilma Freire Guimarães e outro - Relatora: Des. Teresa de Andrade - Data de Julgamento: Nota do BDI: Leia a íntegra em 10 1ª QUINZENA DE AGOSTO/2015 Nº 15

11 Condomínio Comentários e Doutrinas Uso de procurações em assembleias condominiais Lucas Bento Sampaio* A utilização de procuração em Assim, para fazer externar suas assembleia é tema recorrente na maior parte dos condomínios, em destaque para os denominados supercondomínios, que possuem uma grande quantidade de unidades. Assim, a análise dos dispositivos aplicáveis à regulamentação deste instrumento de representação é muito importante, tendo em vista a validade das deliberações feitas com a presença de procurações. Em princípio, é imperioso salientar que o Código Civil traz que é um direito do condômino, desde que esteja em dia com suas contribuições ao condomínio, votar e participar das assembleias (art , inciso III). Ocorre que, por conta das tarefas do cotidiano, por diversas vezes, este condômino não consegue participar fisicamente da assembleia, todavia, o seu direito de voto e participação ainda persiste. vontades e opiniões, o condômino pode valer-se de um representante de sua confiança, um procurador que deverá ser constituído por meio de instrumento próprio. O atual diploma civil primou pelo princípio da livre representação, ou seja, salvo quando houver forma específica prevista em lei, a procuração pode ser por instrumento particular, sem a obrigatoriedade de firma reco- BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 11

12 Condomínio domínios estão limitando o número Vale ressaltar ainda que se a nhecida, salvo se for exigida por terceiros ou determinada na Convenção. (arts. 653, 2.º, 654 e 657) Tal princípio coaduna-se com o outro princípio regente do novo diploma civil, o da boa-fé objetiva, que deverá estar presente em todas as relações privadas. Desta forma, não havendo disposição na Convenção do Condomínio, no Regulamento Interno ou uma assembleia específica que determine limitações ao uso das procurações, tais como, número máximo de procurações por coproprietário, exigência de firma reconhecida, proibição do síndico ou conselheiro de ser procurador, valerá a regra geral de livre representação, ou seja, valerá o disposto na legislação civil. Todavia, alguns síndicos e con- de procurações ou/e exigindo firma reconhecida, somente por meio do edital de convocação, sem previsão na convenção, regulamento interno ou assembleia específica anterior. Em que pese as respeitáveis argumentações de quem defende tal possibilidade, a inserção de algo estranho à convenção ou ao regulamento interno no edital de convocação poderá resultar em sua nulidade, a ser pleiteada por meio de ação própria, o que poderá trazer graves prejuízos para gestão condominial. Pois, o edital de convocação é instrumento formal, que deverá seguir o que está determinado na lei, na convenção e no regulamento interno, não havendo qualquer possibilidade de inovação. procuração foi outorgada com algum vício de consentimento (art. 138 e ss do Código Civil), isto poderá resultar na sua nulidade, e, ainda, desde que influente no resultado final, da deliberação ou da própria assembleia, na qual foi utilizada. Por fim, conclui-se que a utilização das procurações em assembleia estará condicionada ao disposto na convenção ou regulamento interno, e, em casos omissos ou conflitantes, à regra geral da legislação civil, qual seja, da livre representação, sempre observando o princípio da boafé. * O autor é Advogado, com atuação em todo Estado de São Paulo. Sócio do escritório Leite & Sampaio 12 1ª QUINZENA DE AGOSTO/2015 Nº 15

13 Condomínio Perguntas e Respostas Reembolso de valores aos condôminos que pagaram as taxas dos inadimplentes Pergunta: Condômino é devedor de vários meses de condomínio, o que gerou uma Ação de Cobrança Judicial. Foi feito um acordo entre condômino e condomínio para pagamento parcelado, já quitado pelo condômino. Agora, alguns locatários e até proprietários querem a devolução do valor que eles pagaram para cobrir as despesas daquele proprietário inadimplente. Ocorre que o síndico não morava no prédio na época em que aquele proprietário estava inadimplente e muitos locatários que pagaram na época, já não moram mais no prédio. Esses valores foram pagos pelos locatários e não pelos proprietários. Na mesma situação, existem necessidades do prédio que é bem antigo; os portões precisam ser trocados e alguns condôminos querem usar este valor para compra dos portões, outros não querem. A dúvida é, esse dinheiro pode ser usado para a troca dos portões, desde que votado em Assembleia Geral pela maioria dos condôminos ou será necessário o voto da maioria dos proprietários? Qual o respaldo jurídico para isso? BDI Responde: Primeiramente, os valores pagos pelos condôminos adimplentes, ora proprietários (e não locatários) para o pagamento da dívida dos condôminos inadimplentes, deverão ser devolvidos aos mesmos, com juros e correção monetária, após a cobrança amigável ou judicial. Estes valores poderão ser utilizados para a troca dos portões, desde que: a) todos os condôminos tenham pago os valores igualmente: b) haja concordância de todos, já que vários condôminos vão querer o reembolso dos valores, conforme a seguinte matéria: Diz J. Nascimento e Franco, em seu livro Condomínio - Editora Revista dos Tribunais - 5ª Ed., 2.005, pág. 305, diz: para pagar despesas inadiáveis tem o síndico de fazer rateio extra junto aos condôminos pontuais, assim forçados a suprir a caixa condominial e a se tornarem financiadores compulsórios dos faltosos.. (Jurisprudência: O apelo aos condôminos pontuais para suprir o caixa do condomínio não está previsto em nossa lei, mas se impõe para evitar a paralisação dos serviços essenciais. Quando isso ocorre, o melhor é seguir o exemplo da lei mexicana, que, no art. 37, autoriza o síndico a solicitar suprimento aos outros condôminos e reembolsá-los, com juros e correção monetária, quando conseguir cobrar o débito (JTACSP-Lex 198/526 5.º Tópico e, no mesmo sentido JTACSP-Lex 169/410). BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 13

14 Condomínio Obra de uso exclusivo de condômino edificada em área comum do condomínio Pergunta: Um determinado condômino de uma cobertura realizou obra em área comum do condomínio. Em seguida o condomínio ingressou com ação demolitória. Em sentença de 1ª instância, o condômino foi obrigado a demolir a obra edificada indevidamente na área comum. Diante da situação, condomínio e condômino pretendem fazer um acordo para resolver a questão, qual seja: o condômino tem interesse em realizar um contrato de comodato gratuito ou com um valor simbólico com o condomínio, desde que no contrato fique ajustado entre as cláusulas, as seguintes: a) o comodato é vinculado ao condômino/proprietário do apto. XXX; b) caso o proprietário da unidade autônoma venha a vender o imóvel, o comodato perderá a validade. Caso o novo adquirente tenha interesse em utilizar a área comum do condomínio, utilizada pelo antigo adquirente através de comodato ou outro, fica obrigado a convocar AGE para dar ciência a todos os membros do condomínio que tal matéria será debatida e votada, observando o quórum necessário. c) qual o quórum necessário para levar o assunto do item b em assembleia? BDI Responde: Diz J. Nascimento Franco, em seu livro Condomínio, 5ª ed Editora Revista dos Tribunais: Pág. 196: Igualmente ilegal é a alteração da destinação das áreas de uso comum, salvo autorização assemblear por quórum estabelecido na convenção. Aliás, segundo prestigiosas opiniões, quando a alteração reduz ou suprime a possibilidade de uso da área comum por qualquer condômino, ou quando ela possa direta ou indiretamente refletir sobre o uso de qualquer uma das unidades privativas ou de seus acessórios, a autorização exige unanimidade, não podendo nem mesmo a convenção estabelecer diferente quorum. Outros juristas sustentam que a locação de área comum depende de anuência da totalidade dos condôminos, sendo ineficaz diferente quórum, ainda que fixado na convenção. De nossa parte, entendemos ser conveniente evitar por todos os meios os desvios no uso das partes comuns e privativas do edifício, embora acreditemos que para simples locação a convenção pode estabelecer quórum qualificado, inspirando-se nos arts a do Código Civil, e dispensar a unanimidade. Em nosso entender, o quórum seria da maioria dos condôminos, sobretudo se tratar de área que não pode ser utilizada pelos outros condôminos, S.M.J. 14 1ª QUINZENA DE AGOSTO/2015 Nº 15

15 Condomínio Jurisprudência Vagas de estacionamento em área de uso comum, não individualizadas, conforme a convenção: Recusa a pedido de implementar a demarcação das vagas Ementa: Direitos reais. Recurso Especial. Condomínio. Regime jurídico das vagas de estacionamento. Realização de assembleia geral por decisão judicial. Alteração da convenção. Necessidade de quorum qualificado. 1. A convenção de condomínio é o ato-regra, de natureza institucional, que disciplina as relações internas entre os coproprietários, estipulando os direitos e deveres de uns para com os outros, e cuja força cogente alcança não apenas os que a subscreveram mas também todos aqueles que futuramente ingressem no condomínio, quer na condição de adquirente ou promissário comprador, quer na de locatário, impondo restrições à liberdade de ação de cada um em benefício da coletividade; e estabelece regras proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam, inclusive a própria Assembleia, salvo a esta a faculdade de alterar o mencionado estatuto regularmente, ou seja, pelo quorum de 2/3 dos condôminos presentes (art do CC). Precedentes. 2. Às convenções de condomínio anteriores à vigência do Código Civil de 2002 são aplicadas imediatamente as normas deste diploma legal, haja vista que não são elas simples contratos, mas atos-regras geradores de direito estatutário. Precedentes. 3. Os autores adquiriram as unidades comerciais nas condições descritas na respectiva convenção, ou seja, com as vagas de estacionamento integrando a área de uso comum e sem nenhuma individualização, portanto, a mera negativa do Condomínio em implementar a demarcação das vagas - ao contrário do que assentado no acórdão recorrido - não importa restrição alguma ao direito de propriedade, mas sim a preservação do statu quo, com amparo legal no art do Código Civil. 4. A ausência da prática de ato ilícito por parte do Condomínio denota o inequívoco descabimento da indenização pleiteada. 5. Recurso especial provido. Dados da Decisão: STJ - Recurso Especial nº RJ (2010/ ) - Relator: Ministro Luis Felipe Salomão - Recorrente: Condomínio do Edifício Blue Sky - Recorrido: DZT Participações Societárias Ltda. e outro - Data de Julgamento: Nota do BDI: Leia a íntegra em BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 15

16 Condomínio A divisão das despesas condominiais por unidade não pode ser questionada em ação de consignação em pagamento Ementa: Apelação Cível - Taxas de condomínio - Legitimidade da locatária - Interesse de agir - Responsabilidade pelo desembolso - Preliminar rejeitada - Divisão das despesas por fração ideal - Impossibilidade - Divisão por unidades - Critério justo e decidido em assembleias. A locatária tem legitimidade ativa para questionar a forma de divisão e pagamento das despesas condominiais, pois, como é responsável direta pelo pagamento, já que usufrui da manutenção do condomínio, tem legítimo interesse na causa. A divisão das despesas condominiais por unidade condominial não pode ser questionada em ação de consignação em pagamento quando sequer foi interposta ação anulatória incidental das assembleias realizadas, que aprovaram essa forma de pagamento. Dados da Decisão: Apelação Cível n /002 - Comarca de Contagem - Apelante(s): Fund Empregados Fiat - Apelado(a)(s): Castro Pimenta Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outro(a)(s) - Relatora: Exmª. Srª. Desª. Hilda Teixeira da Costa - Data de Julgamento: Nota do BDI: Leia a íntegra em 16 1ª QUINZENA DE AGOSTO/2015 Nº 15

17 Locação Comentários e Doutrinas Críticas ao projeto do novo Código Comercial: A questão dos shopping centers e o direito ao ponto dos lojistas Francisco dos Santos Dias Bloch* O Projeto de Lei nº de 2011, que tem por objetivo instituir o novo Código Comercial brasileiro, apresenta diversas inovações relevantes no que diz respeito a questões empresariais atuais. Infelizmente, as novidades trazidas às relações entre empreendedores e lojistas de shopping centers são negativas sob o ponto de vista dos inquilinos. Ao longo de aproximadamente três anos de tramitação junto ao Congresso Nacional, os conceitos não mudaram: a intenção é restringir o acesso dos lojistas à ação renovatória de contrato de locação, dando ao empreendedor do shopping center o poder de decidir quem fica e quem sai do centro comercial. O artigo 106 do Projeto permite ao empreendedor do centro comercial extinguir a ação sempre que a permanência do locatário tornar-se prejudicial à adequada distribuição de oferta de produtos e serviços no complexo comercial. Já a versão apresentada no parecer do Deputado Décio Lima, para além de manter esta restrição (exigindo apenas que o empreendedor comprove que o despejo do inquilino é necessário em razão de tendências em shopping centers concorrentes, piora a situação do lojista, ao permitir que o locador limite ou proíba a utilização daquele processo judicial por meio de disposições inseridas no contrato de locação. Mais especificamente, e se- BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 17

18 Locação gundo aquela versão do Projeto, o empreendedor do shopping center pode recusar a renovação quando a atividade empresarial do lojista prejudicar o centro comercial como um todo, desde que demonstre este fato por meio de elementos objetivos, como comparativos de faturamentos aferidos ou a demonstração de consolidação de tendências em shopping centers ou centros comerciais concorrentes. Analisaremos, em primeiro lugar, a possibilidade de o empreendedor restringir ou limitar o direito à renovação compulsória do contrato de locação, para então tratar da possibilidade de haver a recusa à renovação em razão de tendências de mercado. A ação renovatória de contrato de locação é um direito duramente conquistado pela sociedade brasileira, que visa preservar o patrimônio do empresário, consistente em seu ponto comercial. O legislador brasileiro, assim como a doutrina especializada, há tempos reconhece a fragilidade do inquilino diante do locador, em se tratando de relações comerciais trata-se de uma proteção legal estabelecida desde a época da Lei de Luvas, o Decreto / É exatamente em razão destes motivos que a atual Lei do Inquilinato proíbe terminantemente qualquer disposição contratual que afaste a renovação compulsória do acordo locatício, ou que imponha obrigações em dinheiro para tanto. O empresário que ocupe um imóvel comercial, em vias públicas ou em shopping centers, terá este direito desde que atenda aos requisitos legais, sendo inadmissíveis outras restrições por parte do locador. Neste sentido, a atual Lei do Inquilinato apresenta perfeita sintonia com a Constituição Federal, que prevê a proteção ao direito de propriedade, e com o Código Civil, que reconhece o instituto do estabelecimento comercial. Efetivamente, o estabelecimento comercial, composto por todos os bens organizados para o exercício da atividade empresarial, é em si um bem, a ser juridicamente tutelado e protegido. É pacífico na doutrina e na jurisprudência, por outro lado, que entre os bens necessários ao exercício da atividade empresarial encontra-se o imóvel em que tais atividades são exercidas. E sendo este imóvel alugado, o ponto comercial, ou direito à locação comercial, integra o estabelecimento. É neste sentido que entendemos que o atual projeto do novo Código Comercial representa um verdadeiro retrocesso à atividade empresarial, sob o ponto de vista dos empresários atuantes em shopping centers. Os autores do Projeto de Lei nº 1.572, com o devido respeito, parecem ter ignorado a importân- 18 1ª QUINZENA DE AGOSTO/2015 Nº 15

19 Locação cia social e econômica do ponto comercial, assim como a fragilidade do lojista (que frequentemente não pode deixar de contratar a locação, por razões de ordem econômica) em face do empreendedor de shopping centers (que impõe as condições contratuais que mais lhe interessam, por meio de contratos-padrão ou com base nas normas gerais do centro comercial). Não é razoável ou correto permitir ao locador que limite a ação renovatória para além das restrições legais existentes, que já impõem ao inquilino que, para exercer este direito, possua um contrato escrito de ao menos cinco anos, exerça a mesma atividade econômica há no mínimo três anos, e cumpra corretamente o seu acordo de locação. O texto do Projeto ensejará a criação de limitações e restrições contratuais de toda a natureza nos acordos de locação em shopping centers, em detrimento do estabelecimento comercial duramente desenvolvido pelo inquilino ao longo de anos de trabalho, e fere o direito à propriedade, garantido na Constituição Federal. Apenas em razão destes motivos, ressaltamos, é possível afirmar que o texto em discussão pode ser tachado de inconstitucional: de fato, beira o absurdo que o novo Código Comercial, que supostamente visa facilitar a atividade empresarial no País, desequilibre desta maneira as relações entre locador e inquilinos de shopping center, gerando um nível de insegurança jurídica que fatalmente diminuirá as contratações desta espécie de locação. A situação acima descrita é agravada pelo dispositivo, fixado no Projeto de Lei nº 1.572, segundo o qual o empreendedor poderá recusar a renovação compulsória do acordo locatício em razão de suposta inadequação da atividade comercial desenvolvida pelo lojista ( sempre que a permanência do locatário no local tornar-se prejudicial à adequada distribuição de oferta de produtos e serviços no complexo comercial ). Oras, foi o empreendedor quem escolheu o lojista, e foi o empreendedor quem permitiu o exercício da atividade empresarial desenvolvida por seu inquilino. O texto do Projeto, nos termos propostos, literalmente permite ao locador que mude de ideia quanto à conveniência de manter seu locatário, supostamente tendo em vista o bem maior do shopping center e isto, ressalte-se, sem que o inquilino tenha cometido qualquer ofensa ao contrato de locação. Ou seja, o empreendedor pode destruir o ponto comercial do lojista com base em supostas tendências em shopping centers ou centros comerciais concorrentes, conforme consta no texto apresentado no parecer do Deputado Décio Lima. Mas em que consistem, afinal, estas tendências, que permitem a desintegração de um estabelecimento comercial construído ao longo de anos? Estas tendências podem ser aplicadas diretamente de um shopping center a outro? Como saber se um centro comercial é ou não concorrente de outro? Proximidade? Nível econômico médio do público consumidor? Faturamento? O Projeto de Lei nº não entra nesses detalhes e, na prática, coloca uma arma na mão do empreendedor do shopping center: ele poderá extinguir a ação renovatória e despejar seu inquilino com base em tendências, sob a alegação que a atividade comercial ali exercida não interessa mais ao seu centro comercial (e tal atividade, não custa recordar, interessava e muito quando da assinatura do contrato de locação, há alguns anos atrás...). O empreendedor terá a possibilidade de alavancar seu centro comercial às custas do esforço dos lojistas e, quando não mais lhe convir, despejá-los, mesmo BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 19

20 Locação que sejam bons inquilinos, e mesmo que estejam já há muitos anos trabalhando pelo bem do shopping center. E isto sem que se mencione, em momento algum, a possibilidade de indenização pela extinção de um estabelecimento comercial produtivo. Vale insistir neste ponto: entendemos ser inconstitucional o texto normativo que permita a extinção de um estabelecimento comercial produtivo, mesmo que em benefício do shopping center como um todo, sem que se estabeleça indenização prévia, justa e em dinheiro. O texto do Projeto, tal como se encontra, fere o direito constitucional à propriedade. Efetivamente, e para além das críticas já formuladas, não é correto permitir um ato desta natureza sem a indenização já mencionada, e sem que se estabeleçam regras claras, capazes de definir em que consiste o interesse maior do centro comercial, de modo a evitar abusos por parte dos empreendedores. Na prática, a eventual aprovação do Projeto, tal como se encontra, dará margem a abusos, na medida em que o locador poderá utilizar este expediente para exigir luvas de seu inquilino, ou poderá simplesmente vender o ponto comercial já consolidado a um concorrente de seu locatário. Trata-se, como visto, de um retrocesso, e da extinção de uma garantia consolidada, fundamental ao empresariado brasileiro do ramo varejista. Novamente com o devido respeito aos autores do Projeto de Lei n.º 1.572, entendemos que o texto proposto trará enorme desequilíbrio e insegurança jurídica aos empresários que exercem suas atividades nos shopping centers, ferindo o direito constitucional à propriedade e dando margem a abusos. Não deve, portanto, ser aprovado. * O autor é Advogado, no escritório Cerveira Advogados Associados, nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível, em São Paulo. Mestre e Especialista em Direito Processual Civil. 20 1ª QUINZENA DE AGOSTO/2015 Nº 15

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