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1 s..., t lei 0 7*.à?'+ =14 ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO GAB. DES. MÁRCIO MURILO DA CUNHA RAMOS ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL N / Vara Cível da Capital RELATOR : Des. Márcio Murilo da Cunha Ramos APELANTE : Bando do Nordeste do Brasil S.A. (Advs. Emanuella Moreira Pires Xavier, Tâmara F. de Holanda Cavalcanti e outro). APELADO : Reginaldo Barbosa Gonçalves (Adv. Wilmar Uchoa de Araújo, Thiago Pinto Uchoa de Araújo e outros). AÇÃO ORDINÁRIA DE NULIDADE DE HIPOTECA INCORPORAÇÃO COMPROMISSO PARTICULAR DE lik COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÓNOMA QUITAÇÃO TOTAL DO IMÓVEL IIIPOTECA DA UNIDADE PERANTE O AGENTE FINANCIADOR DA OBRA DÍVIDA CONTRAÍDA EXCLUSIVAMENTE PELA INCORPORADORA TERCEIRO DE BOA-FÉ INEFICÁCIA DA HIPOTECA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL PROCEDÊNCIA IRRESIGNAÇÃO PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEIÇÃO MÉRITO INAPLICABILIDADE DO CDC IMPOSSIBILIDADE DA LIBERAÇÃO DA HIPOTECA ARGUMENTAÇÃO INFUNDADA DESPROVIMENTO. O agente financiador é parte legítima para responder à ação que tem por objetivo declarar a nulidade de hipoteca sobre imóvel adquirido por terceiro de boa-fé, o qual foi oferecido, posteriormente, como garantia de empréstimo pela incorporadora, não havendo, pois, que se falar em extinção do feito, sem julgamento do mérito, tendo em vista que estão presentes todas as condições da ação. "Aquele que exerce empresa assume a condição de consumidor dos bens e serviços que adquire ou utiliza como destinatário final, isto é, quando o bem ou serviço, ainda que venha a compor o estabelecimento empresarial, não integre diretamente - por nzeio de transformação, montagem, beneficiamento ou revenda - o produto ou serviço que venha a ser ofertado a terceiros." (STJ CC Rel. p/ Acórdão Min. Nancy Andrighi) "Considera-se nula a garantia hipotecária dada pela construtora à instituição financeira após já ter negociado o imóvel com promissório comprador." (STJ AgRg no Ag Min. Carlos Alberto Menezes Direito) VISTOS, RELATADOS E DISCUTIDOS os presentes autos da Apelação Cível de N /002, em que é apelante o Banco do Nordeste do Brasil S.A., sendo apelado Reginaldo Bar sa Gonçalves. A C O D A a Egrégia Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Paraí4, à unanimidade, em rejeitar a preliminar e, no mérito, negar provimento ao recz Ao...,

2 ;- h RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta pelo Banco do Nordeste do Brasil, nos autos da Ação Ordinária de Nulidade de Hipoteca de n promovida por Reginaldo Barbosa Gonçalves, contra a sentença de fls. 227/231, que julgou procedente a ação, para declarar a nulidade da hipoteca gravada sobre duas unidades autônomas pertencentes ao autor (salas n 257 e n 265). O apelante, nas razões-recursais de fls. 238/255, suscita, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não fez parte do contrato firmado entre o recorrido e a primeira ré, não tendo responsabilidade em dar baixa no gravame hipotecário. No mérito, alega que não restou configurada a relação de consumo, não estando o autor protegido pelas normas do CDC; que a pretensão do apelado transfere prejuízos a um terceiro de boa-fé que não participou de suas negociações; que se afigura ilegal a liberação da hipoteca, sem que seja efetuado o pagamento da dívida junto ao credor hipotecário. Por fim, pugna pelo provimento do recurso. O apelado, nas contra-razões de lis. 258/264, pugna pela manutenção do decisum. Instada a se pronunciar, a Procuradoria de Justiça argüiu a desnecessidade de intervenção ministerial no caso em apreço (fls.270/272). É o relatório. VOTO: Da preliminar de ilegitimidade passiva: Preliminarmente, o apelante suscita a sua ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que não fez parte do contrato firmado entre o recorrido e a primeira ré, não tendo responsabilidade em dar baixa no gravame hipotecário. Sem razão, no entanto Com efeito, no caso em tela, o promovente requer, além da declaração da nulidade da cláusula da Escritura Particular de Promessa de Compra e Venda, que seja declarada também "a nulidade da cláusula 'ESPECIFICAÇÃO DOS BENS - I Vinculados em hipoteca', constante da Cédula de Crédito Comercial, firmada entre os demandados, que institui gravanze hipotecário sobre o imóvel do autor".(f1.17) Sendo assim, facilmente, chega-se à ilação de que, na hipótese de procedência da ação, à recorrente caberá observar o dever correlato à pretensão do autor, eis que a mesma se afigura parte legítima e capaz de atender ao pedido de baixa do gravame hipotecário do imóvel em questão. A respeito, a doutrina pátria leciona com lucidez: "Assim, como regra geral, é parte legítima para exercer o direito de ação aquele que se afirma titular de determinado direito que precisa da tutela jurisdicional, ao passo que será parte legitima, para figurar no pólo passivo, aquele a quem caiba a observância do dever correlato àquele hipotético direito." (in, Luiz Rodrigues Wambier e outros. Curso Avançado de Processo Civil Vol. L 4 a ed. rev., atual. e ampl., p. 142 São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002) Não é despiciendo dizer que "parte, em sentido processual, é aquela que pede (parte ativa) e aquele em face de quem se pede (parte passiva) a tutela jurisdicional." (In, Nelson Nery Junior. Cdi o e Processo Civil Comentado. 4a ed., p. 729 São Paulo: Revista dos Tribunais, 19 9). Portant onsideran ue legitimados ao processo são os sujeitos da lide, ou seja, os titulares fios interesses em conflito, resta patente a legitimidade da recorrente, para figurar no p21"o., passivo do presente feito.

3 , Por tais razões, rejeito a preliminar argüida. Do mérito: No mérito, o recorrente alega que não se aplica ao caso as normas do CDC; que a pretensão do apelado transfere prejuízos a um terceiro de boa-fé que não participou de suas negociações, bem como que se afigura ilegal a liberação da hipoteca, sem que seja efetuado o pagamento da dívida junto ao credor hipotecário. Não há como se acolher a pretensão do recorrente. In casu, o autor-apelado firmou contrato particular de promessa de compra e venda com a INTER Incorporadora de Imóvel Ltda, em , referente a duas das unidades autônomas do imóvel denominado "Shopping Center Sul", as quais encontram-se devidamente quitadas (fls.24/25). Posteriormente, a incorporadora, mediante Cédula de Crédito Comercial, adquiriu um financiamento junto ao Bando do Nordeste do Brasil, em , dando corno garantia hipotecária o terreno em que estava sendo edificado o empreendimento citado (lis. 118/125). De início, cumpre esclarecer que não assiste razão ao recorrente, quando afirma ser inaplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 2 do CDC, "consumidor é toda pessoa fisica ou jurídica que adquire ou utiliza produtos ou serviço COMO destinatário final". No caso em tela, o autor adquiriu bens imóveis (duas unidades autônomas do Shopping Center Sul), na qualidade de destinatário final, retirando-os da cadeia produtiva, posto que os mesmos não integram diretamente mediante transformação montagem, beneficiamento ou revenda o produto ou serviço que é oferecido a terceiros. Lima Marques: A respeito, vejamos as palavras da insigne doutrinadora Cláudia "O destinatário final é o Endverbraucher, o consumidor final, o que retira o bem do mercado ao adquirir ou simplesmente utilizá-lo (destinatário final fático), aquele que coloca uni fim na cadeia de produção (destinatário final econômico) e não aquele que utiliza o bem para continuar a produzir, pois ele não é o consumidor-final, ele está transformando o bem, utilizando o bem para oferecê-lo por sua ao seu cliente, seu consumidor." (in, Contratos no Código de Defesa do Consumidor, fl.s 107) Portanto, mesmo considerando que o imóvel integra o estabelecimento empresarial, entendo que se deve aplicar ao caso o Código de Defesa do Consumidor, posto que o autor adquiriu o bem na qualidade de destinatário final, encerrando a cadeia produtiva. Nesse sentido, vejamos o entendimento jurisprudencial: "Processo civil. Conflito de competência. Contrato. Foro de eleição. Relação de consumo. Contratação de serviço de crédito por sociedade empresária. Destinação final caracterizada. - Aquele que exerce empresa assume a condição de consumidor dos bens e serviços que adquire ou utiliza como destinatário final, isto é, quando o bem ou serviço, ainda que venha a compor o estabelecimento empresarial, não integre diretamente - por meio de transformação, montagem, beneficiamento ou revenda - o produto ou serviço que venha a ser ofertado a terceiros. - O empresário ou sociedade empresária que tenha por atividade precípua a distribuição, no atacado ou no varejo, d edic mentos, deve ser considerado _destinatário final do serviço d pagarne to por. e ca âo de---c-r-édito, porquanto esta atividafle /., não inte a, d' amente, o produto objeto de sua empresa." (STJ CC 1'056 SP.. Rel. p/ Acórdão Min. Nancy Andrighi DJ )

4 .. Portanto, considerando-se aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, resta patente a nulidade, por abusiva (CDC, art. 51, VIII), das cláusulas que permitiam a hipoteca das unidades autônomas já negociadas com o promissário comprador. Sendo assim, impera-se reconhecer a nulidade da hipoteca gravada sobre os imóveis em questão. É que, nos termos do art do NCC (art. 756, do CC/1916), só pode hipotecar aquele que pode alienar o bem, senão vejamos: "Art Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca." Dessa forma, como a incorporadora não podia alienar o bem, posto que havia firmado compromisso de compra e venda com o autor, resta patente que não poderia também oferecê-lo em hipoteca. entendimento pacífico: 4P Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça mantém "Direito imobiliário. Recurso Especial. Ação de Embargos de Terceiro à Execução. Construção e incorporação. Contrato de financiamento para a construção de imóvel (prédio com unidades autônomas). Outorga, pela construtora, de hipoteca sobre o imóvel ao agente financiador. Prévia celebração de compromisso de compra e venda com terceiro adquirente. Invalidade da hipoteca. - É nula a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador. - Recurso especial a que não se conhece." (STJ RESP ' T. DJ Min. Nancy Andrighi) "Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Compra e venda de bem imóvel. Hipoteca posterior firmada entre a incorporadora e a instituição financeira. Precedentes. I. Considera-se nula a garantia hipotecária dada pela construtora à instituição financeira após já ter negociado o imóvel com promissário comprador. 2. Agravo regimental desprovido." (STJ AgRg no Ag RS 3 a T. DJ Min. Carlos Alberto Menezes Direito) 1111 Cumpre ressaltar, ainda, que seria plenamente possível ao agente financiador diligenciar a respeito da negociação das unidades autônomas do "Shopping Center Sul-. Realmente, seria razoável que o Banco investigasse a situação dos imóveis dados em garantia, tendo em vista que se tratavam de unidades autônomas integrantes de empreendimento empresarial destinado à venda. Por outro lado, a mera ausência de registro dos contratos de promessa de compra e venda celebrados entre a INTER - Incorporadora de Imóveis Ltda. e Reginaldo Barbosa Gonçalves, constitui-se em elemento incapaz de validar a garantia concedida. Primeiro, porque, como já se afirmou, havia o registro de incorporação imobiliária relativo ao Shopping, donde se infere que o apelante tinha pleno conhecimento de que poderia haver a venda das unidades autônomas da incorporação. Segundo, porque o empréstimo foi celebrado para a conclusão do empreendimento, que já se encontrava em fase final de construção, denotando, claramente, que diversas salas comerciais já poderiam ter sido comercializadas (fls.123). Malgrado tais circunstâncias, o Banco deixou de tomar qualquer providência, aceitando, em garantia de empréstimo, bem já negociado com terceiro de boafé, o que impossibilita a validade do gravame. Por tais razões, N 1 PROVIMENTO ao recurso. É comyv ) o. Presidiu os trabalhos o ínclito Desembargador Márcio Murilo da Cunha Ramos. Participam do julgamento além do Relator, o Excelentíssimo

5 . e 1 Desembargador Márcio Murilo da Cunha Ramos, o Excelentíssimo Juiz Convocado Dr. Carlos Neves da Franca Neto e o Excelentíssimo Desembargador Genésio Gomes Pereira Filho. Presente o "parquet" Estadual, na pessoa do Dr. Doriel Veloso Gouveia, Procurador de Justiça. João Pe si., 13 de ulho de Des.." cio Murilo da Cunha Ramos Relator 1111

6 41a 11 Di n vir O e. A.\ 4;')( (*) 4.41, r\. ld Ir 25 \ A. 44- o,, cio e k Ni,, 0