são carlos empreendimentos e participações s.a. relatório anual

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1 2011 são carlos empreendimentos e participações s.a. relatório anual

2 principais indicadores ( em milhares de reais - r$ ) x x 2009 Receita Bruta ,2% -55,9% Receita Bruta com Aluguéis ,2% 7,8% Escritórios 209,8 148,9 124,1 40,9% 20,0% Outros 7,3 6,1 14,0 19,1% -56,2% Lojas de Varejo 10,3 12,0 16,8-13,9% -28,3% receita Bruta com Venda de imóveis ,7% -81,0% Receita Líquida ,8% -56,5% Lucro Bruto ,9% -16,1% EBITDA ,3% -3,4% Margem EBITDA 83,3% 78,1% 84,3% 5,1 p.p. 6,2 p.p Lucro Líquido ,8% -31,1% FFO* ,2% -22,2% Margem FFO 47,2% 40,1% 53,8% 7,1 p.p - 13,7 p.p Grupo de Imóveis (m 2 de ABL Própria)** x x 2009 Escritórios ,2% 32,9% Centros de Distribuição ,0% 0,0% Lojas de Varejo ,0% -54,9% Outros ,0% 0,0% TOTAL ,2% 5,3% *Funds from Operations **Área Bruta Locável

3 São Carlos relatório anual 2011 Principais Indicadores Contracapa Mensagem do Presidente pag. 02 Perfil Corporativo pag. 04 Missão e Valores pag. 06 Linha do Tempo pag Contexto Setorial pag Modelo de Negócios e Estratégia pag Recursos Humanos pag Sustentabilidade pag Ativos intangíveis pag Governança Corporativa pag Gestão de risco pag Desempenho Econômico Financeiro pag Mercado de Capitais pag. 45 Anexos Demonstrações Financeiras Relatório dos Auditores Independentes 1

4 São Carlos relatório anual 2011 MENSAGEM DO PRESIDENTE Prezados senhores, O ano de 2011 da São Carlos foi marcado por números recordes, que reafirmam a consistência do nosso modelo de negócios. Praticamente dobramos de tamanho entre 2007 e 2011: a receita bruta de locação avançou de R$ 108 milhões para expressivos R$ 227 milhões em 2011, o EBITDA ajustado saltou de R$ 82 milhões para R$ 177 milhões e o valor de mercado do nosso portfólio de imóveis saiu do patamar de R$ 1,51 bilhão para R$ 2,98 bilhões. Nosso crescimento foi impulsionado, principalmente, pela reduzida taxa de vacância, aliado ao êxito na renovação de contratos de aluguéis a valores de mercado, reflexo da estratégia de focar em imóveis corporativos com localização atrativa nos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro. A nossa taxa de vacância (física) atingiu os menores níveis históricos (0,9%), chegando a zero no Rio de Janeiro. A renovação dos contratos de aluguéis a valores de mercado, considerando os mesmos imóveis, resultou em receitas 25% superiores na comparação com 2010, ou 5,7 vezes o IGPM, índice de correção padrão para este tipo de contrato. Encerramos o ano de 2011 com portfólio composto por 51 imóveis, totalizando Área Bruta Locável (ABL) própria de m 2, entre imóveis corporativos e lojas de varejo. Adquirimos dois novos imóveis, ambos no Rio de Janeiro: o Edifício Generali, empreendimento de 17 andares de escritórios classe A, com m 2 de área locável total, no centro da cidade; e o Centro Administrativo Cidade Nova, no bairro de mesmo nome, considerado a maior laje corporativa da capital fluminense (5.800 m 2 ), com m 2 de área locável total, em construção e com previsão de entrega para o final de O modelo de negócios da São Carlos consiste em adquirir, preferencialmente, imóveis ineficientes ou que necessitem de investimentos, realizar as melhorias e modernizações necessárias para aumentar a sua rentabilidade, com ganho no preço do metro quadrado alugado, e vender esses ativos depois de alcançado o ponto máximo de maturação. Considerando essa estratégia, realizamos a venda de um imóvel em 2011, o Centro Empresarial Guaíba, em Porto Alegre, e concluímos as obras, entregando a última das quatro torres do Centro Administrativo Rio Negro, em Alphaville, vendida em O desinvestimento em Porto Alegre foi oportuno, ainda, para nos concentrarmos em nosso foco geográfico o eixo Rio-São Paulo. No decorrer do ano, cerca de 10% de nosso portfólio estava em reforma ou em construção, aumentando a nossa expectativa de desempenho futuro, quando esses empreendimentos passarem a gerar caixa. A nossa expectativa é grande com relação ao Edifício Venezuela 43, localizado na região portuária do Rio de Janeiro, junto ao centro da cidade, onde consideramos existir forte potencial de valorização, por conta da revitalização que será feita na região visando às Olimpíadas de Adquirido em estágio avançado de depreciação, o imóvel tem cerca de m 2 de área locável, distribuídos em nove andares, está 2

5 São Carlos relatório anual 2011 passando por uma reforma completa, que consumiu R$ 7,6 milhões em Com previsão de entrega para o final de junho de 2012, o imóvel já encontra-se pré-locado. Se no plano econômico os resultados nos deixam entusiasmados, nas dimensões social e ambiental não foi diferente. Demos um importante passo no sentido de certificar os nossos empreendimentos com o LEED, concedido pelo United States Green Building Council (USGBC) que avalia e reconhece soluções e tecnologias sustentáveis nos empreendimentos imobiliários. Os Edifícios Padauiri e Demini, do Centro Administrativo Rio Negro, localizados em Alphaville (SP), foram contemplados com o LEED for Existing Buildings: Operation & Maintenance (EB:O&M) certificação para prédios em operação, no segmento de operações e manutenção. Esta foi a primeira certificação LEED Silver no conceito Multiple Buildings do Brasil, fato que nos dá grande orgulho. Os nossos colaboradores, nosso principal ativo, passaram a contar com um programa ainda mais estruturado de remuneração variável baseada em metas, o que se estende para todos os níveis na Companhia, incluindo os cargos operacionais. A possibilidade de obtenção de uma remuneração variável atrativa relacionada aos resultados alcançados tem mostrado, historicamente, bons resultados, contribuindo para o crescimento sustentável da Companhia e impactando positivamente no clima organizacional. Estamos otimistas com o mercado de edíficios corporativos em Esperamos que as taxas de vacância mantenham os baixos patamares observados recentemente. Dado a existência no mercado de uma demanda represada, a nossa expectativa é que esse segmento de imóveis para locação apenas venha a alcançar níveis mais próximos ao ponto de equilíbrio a partir de 2013, por conta da entrega de novos edifícios, o que vai contribuir para uma melhor relação entre oferta e demanda. Para acompanhar esse potencial crescimento do mercado, contamos com caixa de R$ 300 milhões e buying power de R$ 1,0 bilhão. Com foco nesses objetivos, buscando sempre o ganho de eficiência e a maior rentabilidade do capital investido, continuaremos investindo na qualificação e retenção de nossos colaboradores, que são o motor de todos os negócios realizados e aos quais aproveitamos para agradecer o envolvimento e o comprometimento na construção de uma empresa rentável e sólida. Também seguiremos revisitando processos e analisando com responsabilidade, com base em critérios definidos, eventuais oportunidades de negócios com potencial de gerar valor aos nossos acionistas, aos quais também agradecemos pela confiança ao longo de Aos nossos conselheiros e diretores, cujo apoio foi fundamental para o crescimento no decorrer do exercício, reafirmamos o compromisso de elevar a posição da Companhia, trabalhando com afinco e determinação. Felipe Góes Presidente 3

6 São Carlos relatório anual 2011 PERFIL A São Carlos atua, há 22 anos, na gestão patrimonial de imóveis comerciais, sendo que, por diversos anos, foi a única empresa listada em bolsa a operar neste segmento no Brasil. Com sede administrativa em São Paulo e 44 funcionários, foca suas atividades no mercado de imóveis comerciais do eixo Rio-São Paulo, cidades que reúnem 9,2% da população do País e foram responsáveis por aproximadamente 17,4% do Produto Interno Bruto (PIB) nos últimos anos, segundo o IBGE. Ao final de 2011, a Companhia contava com 51 imóveis comerciais, sendo 29 de escritórios corporativos, 20 de varejo e dois de outros tipos (um centro de distribuição, em Barueri, São Paulo, e um edifício na Praça da Bandeira, no Rio de Janeiro), totalizando m 2 de área bruta locável (ABL) própria e valor de mercado. e valor de mercado estimado em R$ 2,98 bilhões. A São Carlos encerrou o ano de 2011 com receita bruta de locações R$ 227 milhões, 36% superior ao resultado do ano anterior, sendo que 92% da receita provém do aluguel de imóveis corporativos, enquanto 5% deriva de lojas de varejo e 3% de outros imóveis. Formada em 1989, como uma controlada da empresa de varejo Lojas Americanas S.A. responsável por seus ativos imobiliários, ao longo dos últimos anos a São Carlos mudou o perfil do seu portfólio, concentrando-se cada vez mais em imóveis corporativos nos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro. O foco está em empreendimentos de reconhecida qualidade, localização privilegiada e com grande potencial de valorização. Hoje, a locação dos ativos provenientes das Lojas Americanas, e onde estão localizadas unidades comerciais da mesma, representa menos de 2% da receita. Suas ações integram o Novo Mercado da BM&FBOVESPA (ticker code: SCAR3), o que confere à Companhia o nível mais elevado de Governança Corporativa desse segmento diferenciado de mercado. As ações ordinárias da São Carlos integram o IGCX (Índice de Ações com Governança Corporativa), o ITAG (Índice de Ações com Tag Along Diferenciado), o IMOB (Índice Imobiliário) e o SMALL (Índice Small Cap). 4

7 São Carlos relatório anual 2011 composição dos imóveis - 51 imóveis comerciais Receita de Locação % 29» Escritórios 92» Escritórios 20» varejo 5» varejo 2» outros 3» outros ABL Própria: M 2 % distribuição geográfica (em termos de valor) % 79» Escritórios 58» SP 11» varejo 41» RJ 10» outros 1» outros 5

8 missão Propiciar negócios de sucesso no Brasil por meio de imóveis corporativos e comerciais que estimulem a interação, o bem-estar e a responsabilidade social e ambiental, antecipando as necessidades dos nossos clientes.

9 valores Foco no resultado Trabalhamos sempre com foco no resultado para o acionista e na valorização sistemática do nosso portfólio, numa estrutura enxuta e com controle permanente de custos Equipe O nosso maior ativo é gente boa, trabalhando em equipe. Meritocracia Nossos profissionais são remunerados com base nos resultados gerados para o acionista. Relacionamento Relacionamentos sólidos e duradouros com nossos clientes e fornecedores são a base do nosso crescimento. Ética Atuamos com ética em tudo que fazemos.

10 Edifício Ericsson São Paulo (SP) 1999 Separação da Companhia e dos ativos imobiliários do restante do grupo. A nova São Carlos passou a ser uma Companhia de capital aberto com ações listadas em Bolsa de Valores e sem vínculo societário com as Lojas Americanas, porém ainda contando com essa empresa como um de seus principais locatários Origem do atual modelo de negócio, com a transferência para a São Carlos de todos os ativos imobiliários das Lojas Americanas, na época constituídos por lojas de rua, centros de distribuição, edifícios de escritório, imóveis vagos e terrenos Constituída em 10 de outubro de 1985, a São Carlos começou a operar efetivamente no final de 1989, como uma controlada da empresa de varejo Lojas Americanas S.A., responsável pelos ativos imobiliários da varejista.

11 2006 Adesão, em 13 de dezembro, ao Novo Mercado, nível mais alto de Governança Corporativa da BM&FBOVESPA, com simultânea realização de oferta pública de ações, quando captou aproximadamente R$ 350 milhões para investir na expansão de suas atividades Portfólio atinge valor de mercado estimado R$ 1,51 bilhão, ultrapassando pela primeira vez a marca do R$ 1 bilhão Torna-se pioneira em termos de empreendimentos sustentáveis no Brasil, com a obtenção da certificação LEED Core & Shell (CS) na categoria Platinum, mais alto grau do conjunto de selos concedido pela United States Green Building Council (USGBC), para o Eldorado Business Tower, empreendimento na cidade de São Paulo desenvolvido em parceria com a Gafisa. Foi o primeiro edifício na América Latina a receber essa distinção Registro de volume recorde em termos de transações de compra e venda de empreendimentos, que totalizou R$ 600 milhões no ano. Pela primeira vez, o portfólio atingiu o valor de mercado estimado em R$ 2,22 bilhões, superando os R$ 2 bilhões O valor de mercado estimado do portfólio da Companhia alcança R$ 3 bilhões. Os Edifícios Padauiri e Demini, do Centro Administrativo Rio Negro, em Alphaville (SP), são os primeiros no Brasil a serem contemplados com o LEED for Existing Buildings: Operation e Maintenance (EB:O&M) Silver, no conceito Multiple Buildings.

12 Condominio CityTower - Rio de Janeiro (RJ)

13 São Carlos relatório anual CONTEXTO SETORIAL O mercado imobiliário brasileiro passou por uma verdadeira revolução nos últimos dez anos. Após o fim do BNH (Banco Nacional de Habitação) em 1986, o setor enfrentou um período de praticamente 20 anos de estagnação. A retomada se deu por uma série de fatores como o controle da inflação, o fortalecimento da moeda, o equilíbrio das contas públicas, o baixo risco fiscal e, sobretudo, a criação de novos marcos regulatórios, que permitiram o reflorescimento do crédito imobiliário e trouxeram maior segurança aos agentes financeiros, empresários e compradores. No ano de 2003, por exemplo, o Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil chegou a registrar retração de 5,5%. Em 2010, esse mesmo indicador apresentou crescimento de 11,5% e, em 2011, alta de 4,8%, de acordo com estimativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que projeta ainda este mesmo percentual para O crescimento tem se mostrado sustentável, apoiado, sobretudo, no nível de crédito, que ainda tem muito espaço para crescer no País. O Banco Central indica que a percentagem do mercado de crédito imobiliário em relação PIB é de menos de 5%, muito inferior àqueles registrados em mercados como o espanhol (61%), norte- -americano (70%) e chileno (20%). Portanto, a disponibilidade do crédito imobiliário no Brasil seguirá, por algum tempo, ainda muito pequena quando comparada a outros países, mesmo mantendo o crescimento visto recentemente. A tendência é positiva. Existe uma forte demanda reprimida por imóveis, tanto residenciais quanto comerciais e, ao mesmo tempo, observa- -se a recente melhoria da renda média da população com contínuo crescimento do nível de atividade econômica no País. Por outro lado, há uma forte vontade política no sentido de reduzir o déficit residencial no Brasil. Ainda contribuindo para as boas perspectivas do setor, a contínua redução das taxas de juros tende a favorecer a tomada de financiamentos imobiliários que, por conta de seus prazos mais extensos, são mais sensíveis à taxa de juros. 11

14 São Carlos relatório anual O cenário em 2011 manteve-se positivo para o setor imobiliário brasileiro. Os fatores que abalaram a economia mundial no ano, especialmente representada pela crise fiscal de alguns países periféricos da Zona do Euro, não influenciaram de forma contundente a trajetória de expansão do mercado imobiliário no Brasil. Ainda que o nível de crescimento tenha sido menor do que o do ano anterior, o setor manteve crescimento, impulsionado por baixos índices de desemprego, crédito crescente e aumento do investimento estrangeiro. O índice de desemprego atingiu o menor nível, em dezembro de 2011, desde o início da série do IBGE em 2002, alcançando 4,7%. Ao final do ano, a taxa média era de 6,0%, sendo que em 2010 havia ficado em 6,7%. A qualidade do emprego também segue favorável, com 53,6% de pessoas ocupadas com carteira assinada em relação ao contingente total de ocupados em 2011, ante 51,6% no ano anterior. O crédito destinado às empresas cresceu de maneira sólida, apesar de ter apresentado ritmo mais moderado do que no ano anterior, com elevação de 17,4% em 2011 (ante 19,2% em 2010), de acordo com dados do Banco Central. Já os investimentos estrangeiros diretos no Brasil atingiram o valor recorde de US$ 101,7 bilhões, 29% maior do que o recorde anterior, registrado em 2010, quando US$ 78,6 bilhões ingressaram no Brasil em forma de investimentos. Centro Administrativo Rio Negro - São Paulo (SP) 12

15 São Carlos relatório anual 2011 Mercado imobiliário de escritórios Esse cenário emoldurou o desempenho do mercado imobiliário de escritórios no Brasil. A limitada oferta de novos espaços, aliada à manutenção da forte demanda, valorizou o mercado, apesar do ímpeto do crescimento ter suavizado se comparado ao ano anterior. A procura por lajes corporativas, sobretudo em São Paulo e no Rio de Janeiro, manteve-se em níveis elevados ao longo de Os investimentos na economia brasileira levam as companhias a procurarem espaços para escritórios que ofereçam elevada qualidade e eficiência, satisfazendo as necessidades de investimentos e fortalecendo o mercado de lajes corporativas. As cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro são os principais mercados para edifícios corporativos do Brasil com, aproximadamente, 11 milhões e 6 milhões de m 2 de Área Bruta Locável (ABL), respectivamente. Enquanto São Paulo é caracterizado por possuir espaços corporativos mais espalhados pela cidade, o Rio de Janeiro esbarra na escassez de terrenos que as barreiras geográficas da cidade impõem. A taxa de vacância atingiu os níveis mais baixos do mercado, chegando a 2,1% no quarto trimestre em São Paulo e 1,6% no Rio de Janeiro, de acordo com a consultoria CB Richard Ellis. O desequilíbrio entre a escassez de oferta e a demanda aquecida levou os reajustes de contratos de aluguel a valores acima da inflação. Ainda segundo a CB Richard Ellis, os preços médios pedidos de locação alcançaram R$ 140,0/ m 2 /mês no 3º trimestre de 2011, em São Paulo e no Rio de Janeiro. Na média das duas cidades, os números são 17% superiores quando comparados ao ano anterior. A expectativa é que para os próximos anos, devido ao atraso na entrega de empreendimentos, especialmente corporativos, a vacância se mantenha baixa e, à medida que os novos empreendimentos forem concluídos, a taxa de vacância deve se elevar gradativamente. 13

16 São Carlos relatório anual MODELO DE NEGÓCIO E ESTRATÉGIA O objetivo da São Carlos é assegurar o crescimento sustentável do seu portfólio, para a maximização do retorno aos acionistas. A Companhia é uma das líderes em receitas e rentabilidade em seu setor no Brasil, e cresce anualmente a taxas superiores àquelas registradas pelo mercado. Os três principais elementos de sua estratégia incluem: adquirir imóveis bem localizados e com potencial de valorização, maximizar a rentabilidade dos imóveis por meio de investimentos e da eficiência na administração condominial e, por fim, manter uma situação financeira responsável. Uma empresa oportunística A São Carlos tem uma estratégia bem definida de crescimento que busca oportunidades de investimento em imóveis corporativos, focada em empreendimento com localização privilegiada, em São Paulo e no Rio de Janeiro, em regiões com potencial de valorização, antecipando tendências de desenvolvimento urbano. Identificadas as áreas prioritárias, a São Carlos avalia oportunidades de aquisição de imóveis depreciados e ineficientes, onde a Companhia realiza as reformas necessárias para sua modernização e as melhorias na gestão predial que permitam aumentar a sua rentabilidade, com ganho no valor de locação do metro quadrado. Depois que os imóveis já alcançaram o ponto máximo de maturação, a São Carlos desinveste e usa os recursos oriundos da venda para reiniciar o ciclo. Portanto, o negócio da São Carlos não é apenas auferir renda de seu portfólio. Antes da concretização de qualquer negócio, a Empresa coloca em prática uma série de análises mercadológicas e financeiras criteriosas para selecionar os empreendimentos com potencial de agregar mais valor a seus objetivos estratégicos, por meio de extensas pesquisas de mercado. 14

17 Edifício Pasteur 110 Rio de Janeiro (RJ)

18 São Carlos relatório anual 2011 Um outro exemplo notório deste modelo é o empreendimento conhecido como Edifício Mesbla (atual Edifício Passeio), antiga sede da varejista, localizado na Rua do Passeio, 42 e 56, na região central do Rio de Janeiro. Típico projeto de retrofit, o edifício passou por uma revitalização completa, ao mesmo tempo em que o entorno se modificava. A reforma foi feita com cuidado especial a fim de preservar sua memória arquitetônica o edifício passa por um processo para se tornar patrimônio histórico municipal. Hoje, o edifício está locado para uma grande empresa de call center. Gestão focada no resultado Depois que o empreendimento é adquirido e passa a fazer parte do portfólio, a Companhia adota procedimentos de gestão imobiliária com o objetivo de reduzir custos, maximizar oportunidades de geração de receitas, otimizar a utilização de seus ativos e mitigar riscos. Para tal, adota uma política rígida de planejamento e controle que é aplicada em toda a gestão do ativo. As medidas visam aumentar a geração de caixa e melhorar as margens de rentabilidade. A gestão dos imóveis é feita de forma ativa, buscando a ampliação da área locável, a identificação de rendas acessórias, a realização de investimentos em retrofit (reformas e melhorias) e a otimização da administração condominial por meio da introdução de rígido controle de despesas e da eliminação de desperdícios. A redução de custos de administração condominial é importante fator para manter a competitividade do empreendimento e suas margens. Os custos condominiais podem ser reduzidos renegociando-se os contratos de prestação de serviços no imóvel, tais como manutenção de elevadores, de ar condicionado, elétrica, hidráulica, segurança predial, limpeza, dentre outros. A redução do valor de condomínio por metro quadrado torna-se relevante, na medida em que possibilita ao longo do tempo o aumento do valor do aluguel pago pelos inquilinos, sem acréscimo do custo de ocupação total dos mesmos. O valor total de desembolso por parte do inquilino é o mesmo, mas a renda de locação da São Carlos é maior, já que as despesas do condomínio são pagas pelos locatários. A São Carlos também investe continuamente na excelência da administração predial, o que inclui a adoção de rigorosos padrões referentes à gestão e preservação de recursos naturais. Este é um aspecto que, ainda que demande altos investimentos, tende a gerar redução de custos para o condomínio e suas unidades em relação a itens como água e energia. Adicionalmente, propicia maior valor de locação por metro quadrado, já que as empresas cada vez mais estão dispostas a pagar um adicional para contribuir com a sustentabilidade ambiental. Portanto, além de ser um princípio adotado na Companhia, estando incluída na sua Missão, a responsabilidade ambiental tem também relevância em termos econômicos. 16

19 São Carlos relatório anual 2011 situação financeira responsável O terceiro ponto que é foco no modelo de negócio da São Carlos é a disciplina de capital. Em sua política de gestão, a Companhia assume a manutenção de uma relação saudável entre dívida e capital próprio. Ao adquirir um imóvel, a São Carlos procura investir 30% com recursos próprios, enquanto 70% provêm de capital de terceiros. Cada projeto deve se autofinanciar, ou seja, as receitas de locação devem cobrir o pagamento de juros e a amortização da dívida, sem a necessidade de comprometer as receitas de outros imóveis. A utilização de capital próprio pode ocorrer tanto na aquisição quanto na modernização e na atualização tecnológica dos imóveis, sempre levando em consideração a projeção de fluxo de caixa de forma a não comprometer a liquidez. A relação dívida/ebitda, ao final de 2011, estava em 3,2 vezes e, com R$ 300 milhões em caixa, a Companhia apresenta buying power de R$ 1,0 bilhão. 17 Centro Empresarial Guaíba Porto Alegre (RS)

20 Edifício Mykonos São Paulo (SP)

21 São Carlos relatório anual RECURSOS HUMANOS Em 2011, a São Carlos investiu na estruturação de sua política de recursos humanos. Tais ações visam ampliar o nível de comunicação interna, a satisfação entre a empresa e seus colaboradores, e a identificação das principais competências de cada colaborador. A Companhia contratou uma consultoria especializada para avaliar as características de remuneração, enquanto outra consultoria aprimorou a política de cargos e de avaliação dos colaboradores. O empenho em ser reconhecida como um ótimo lugar para se trabalhar é contínuo. Para criar um ambiente estimulante, os colaboradores não apenas têm liberdade, como são incentivados a expressar ideias e opiniões que possam gerar maior valor para a Companhia. Desde a sua formação, a cultura da São Carlos é cunhada em conceitos de meritocracia. A política de remuneração variável é atrelada ao cumprimento de metas agressivas de negócios, e se aplica para todos os cargos, sem exceção. Tal modelo tem registrado um histórico de sucesso. Em 2011, a empresa investiu R$ 58 mil em treinamentos, cursos internos, seminários e financiamentos total ou parcial de cursos. Ao final do ano de 2011, a São Carlos contava com 44 colaboradores, o que representa crescimento de 30% em relação a Além de suportar o crescimento orgânico recente, o aumento do número de colaboradores dá apoio aos planos de crescimento da Companhia nos próximos anos. Com uma equipe formada, prioritariamente, por profissionais com experiência no setor, a média de idade é de 30 anos. Atualmente, 93% dos profissionais possuem graduação e 34% são pós- -graduados. Com relação ao gênero, 59% são do sexo masculino e 41% do feminino. 19

22 São Carlos relatório anual 2011 Meritocracia A cultura da Companhia está focada em resultados e baseia-se na meritocracia. O desempenho dos funcionários é acompanhado em relação a metas estabelecidas anualmente. Cada um, incluindo aqueles colaboradores alocados em cargos operacionais, tem um conjunto de metas definidas a atingir. As conquistas de tais metas individuais, além de metas coletivas definidas, se constituem na base do programa de compensações variáveis. Para acompanhar o desempenho da equipe de profissionais na execução de suas atividades, foi introduzida uma ferramenta de desempenho gerencial que mede o progresso das metas mensalmente. A evolução com relação a cada meta estabelecida é monitorada em reuniões mensais. Todos os funcionários têm também seu desempenho individual avaliado tanto por seus pares, como por seu gestor. Este modelo permite alinhar a cultura e os valores da Companhia àqueles da equipe que conduz o seu dia a dia. É também como uma ferramenta motivacional proporcionando ao colaborador o conhecimento de dois aspectos fundamentais em termos profissionais: como ele é visto pela Companhia e o que esta espera de seu desempenho. colaboradores - por gênero % 59» masculino 41» feminino Plano de Opção de Compra de Ações Os profissionais da São Carlos em cargos de diretoria e gerência recebem o benefício adicional de participar do plano de opções de compra de ações concedido pela Companhia. O plano se constitui em mais uma ferramenta para a retenção desses profissionais, alinhando seus interesses pessoais aos de todos os acionistas, uma vez que reforça o senso de propriedade nesses profissionais. Nove funcionários (69% do total dos gestores) participaram do programa ao longo do ano de

23 Edifício Corporate Plaza - São Paulo-SP

24 São Carlos relatório anual SUSTENTABILIDADE Ao reformar os imóveis que adquire a São Carlos emprega uma política criteriosa de responsabilidade ambiental baseada, entre outros critérios, na construção sustentável, economia de água, eficiência energética, seleção de materiais e recursos, além de qualidade ambiental interna. A Companhia tem como meta certificar todos os seus empreendimentos com o LEED, selo concedido pelo United States Green Building Council (USGBC), organização sem fins lucrativos que avalia condições e padrões de sustentabilidade em empreendimentos imobiliários. A primeira certificação ambiental obtida por um imóvel de seu portfólio foi em 2009, quando o Eldorado Business Tower, empreendimento na cidade de São Paulo desenvolvido em parceria com a construtora Gafisa, recebeu o LEED Core & Shell (CS) na categoria Platinum, que é o mais alto grau. Este foi o primeiro edifício da América Latina e também um dos três primeiros do mundo a receber essa distinção fora dos Estados Unidos. A Companhia tornou-se, assim, pioneira em termos de empreendimentos sustentáveis no Brasil. Do portfólio atual da São Carlos, dois empreendimentos já são certificados, os edifícios Padauiri e Demini, ambos no Centro Administrativo Rio Negro, em Alphaville, São Paulo. Eles foram contemplados em 2011 com o LEED for Existing Buildings: Operation & Maintenance (EB:O&M), na categoria Silver, conceito Multiple Building para prédios já em operação. O consumo de energia em tais edifícios, que foram os primeiros a serem certificados na categoria Silver no Brasil, é 41% inferior à média nacional de prédios similares. Os edifícios contam também com 100% de economia de água potável para irrigação. Dando continuidade ao objetivo de certificar todo o portifólio, em 2012 a empresa iniciará outros processos de certificação. Trabalhando para os empreendimentos já em operação como são os casos do Edifício Itaim Center e do Corporate Plaza, em São Paulo, e do Condomínio CityTower, no Rio de Janeiro; e para os empreendimentos em reforma e construção como o Edifício Barros Loureiro, em São Paulo, e o Centro Empresarial Cidade Nova, no Rio de Janeiro. 22

25 Edificio Passeio - Rio de Janeiro (RJ)

26 Edifício Serasa Experian São Paulo (SP)

27 São Carlos relatório anual ATIVOS INTANGÍVEIS As empresas são formadas por um conjunto de valores e princípios que norteiam suas ações. As empresas são formadas por um conjunto de valores e princípios que norteiam suas ações. As atividades, por sua vez, são executadas por pessoas que seguem tais preceitos, respeitados a cultura e os valores. Em um horizonte de tempo, esse conjunto de ações, quando executado com excelência, cria um histórico de atuação que transmite aos stakeholders a essência corporativa expressa nos Valores. Aspectos como este, que nem sempre podem ser medidos em termos financeiros, ainda que representem importante parcela na percepção de valor, são os chamados ativos intangíveis. Como pioneira no setor, com mais de 22 anos de atuação, a São Carlos traz consigo a tradição e a experiência de ser uma Companhia reconhecidamente séria e sólida. Sua marca, história e capital humano, fazem da São Carlos um sinônimo de inovação e um diferenciado provedor de soluções imobiliárias e financeiras. Marca A São Carlos é referência em seu segmento de atuação, tendo em vista o sucesso de suas operações desde a sua formação. A expertise de sua equipe, somada ao seu perfil inovador de negócios, baseado na geração de valor, a colocam a frente de seus potenciais pares. Como forma de aumentar a exposição da marca, em 2011, todos os empreendimentos do portfólio receberam uma placa com a marca da São Carlos Empreendimentos, de modo que locatários e usuários saibam que o edifício está sob sua gestão e responsabilidade. O objetivo é reforçar com o público em geral, o conhecimento e a solidez da marca como gestora de imóveis comerciais. A indicação de que o imóvel está sob sua gestão representa um compromisso firmado pela Companhia de que o mesmo receberá toda a atenção e investimentos necessários para que esteja atualizado com as mais modernas práticas de gestão. Modelo e equipe de gestão O foco da São Carlos na criação de valor ao acionista é a essência da atuação da Companhia. A prática do discurso é confirmada pela atividade diária que busca formar mais do que uma relação comercial com seus inquilinos, mas uma relação de confiança, baseada no conceito de parceria e relacionamento de longo prazo. A equipe de profissionais é também um relevante valor intangível da São Carlos, que tem em seus quadros executivos experientes e reconhecidamente competentes em suas funções. 25

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