Mairiporã: o valor do solo urbano em uma urbanização dispersa

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1 VIII Seminári Internacinal da LARES Mercads emergentes de Real Estate: nvs desafis e prtunidades 03, 04 e 05 de Setembr de 2008 Sã Paul - SP - Brasil Mairiprã: valr d sl urban em uma urbanizaçã dispersa Celina Maria Rdrigues 1 Pint, Gilda Cllet Bruna 2 1 Universidade Presbiteriana Mackenzie Av. Darcy Reis, 135 Parque ds Príncipes, Butantã. CEP 05396~450 - Sã Paul (SP) Brasil. celinardrigues2@yah.cm.br 2 Universidade Presbiteriana Mackenzie Rua da Cnslaçã, nº 993 Cnslaçã. CEP Sã Paul/SP - Brasil gilda@mackenzie.br Palavras chaves: Preç da Terra, Desenvlviment Urban, Urbanism cntemprâne, Mei Ambiente, Mairiprã ABSTRACT The twn f Mairiprã is settled in the far nrth f the metrplitan regin f Sã Paul, It cunts n a great envirnmental heritage, imprtant fr the maintenance f the remaining frests and water supply thrughut the regin. The study f this municipality urban structure indicates that the current planning phase is part f a brader cntext f changes invlving the dispersed urban metrplitan tissue. The urbanizatin shws an urban fabric with territrial discntinuity (plicentrality, instead f a single cre), and ppular decncentratin (favured by the lcal tpgraphy, the land and rad structure being frmed since the 1970s). Fr better understanding f this type f dispersed urbanizatin, an explratry research it was cnducted with fcus n the year 2006 and its results (the sqm f land value) rganized in a map f Territrial Divisin f Gegrafic Characteristics. The analysis f this map and ther data enabled the assessing f the variables f urban land price in the municipality. It als shwed hw the territrial segregatin happened "by scial types f places" in this kind f urbanizatin, besides it facilitaties the understanding f urban nging prcess as a whle. RESUMO A cidade de Mairiprã, n extrem nrte da Regiã Metrplitana de Sã Paul (RMSP), dispõe de grande patrimôni ambiental, imprtante para a manutençã ds remanescentes flrestais e abasteciment de água de tda a regiã. O estud da estrutura urbana deste municípi indica que sua atual fase urbanística é parte de um ampl cntext de mudanças que envlvem a dispersã da mancha urbana metrplitana. A urbanizaçã mstra a descntinuidade d tecid urban n territóri (plicentralidade, em detriment de um únic núcle central) e descncentraçã ppular (favrecida n cntext municipal pela tpgrafia lcal, estrutura viária e fundiária em frmaçã desde a década de 1970). Para melhr entendiment desse tip de urbanizaçã, chamada dispersa, fi realizada, em 2006, uma pesquisa explratória e seus resultads ( valr médi d da terra) dispsts na base Divisã Territrial em Funçã das Características Gegráficas. A análise desta carta e demais dads d Municípi pssibilitu aquilatar as variáveis de cmpsiçã d preç da terra urbana n Municípi. Também evidenciu cm se efetiva a segregaçã espacial "pr síti scial" neste tip de urbanizaçã, além de facilitar entendiment d prcess urbanístic cm um td.

2 2 1. INTRODUÇÃO Este artig tem cm bjetiv analisar a questã d preç da terra e sua vinculaçã cm a segregaçã sóci-espacial n prcess urbanístic em curs n Municípi de Mairiprã. Justifica-se pela imprtância deste territóri diante da extensã de seu patrimôni ambiental e relaçã cm a quantidade e qualidade de água que abastece a Regiã Metrplitana de Sã Paul (RMSP). O municípi de Mairiprã, (Fig.1) se limita cm Sã Paul, Cajamar, Franc da Rcha, Francisc Mrat, Atibaia, Guarulhs, Bm Jesus ds Perdões e Nazaré Paulista Figura 1 Mairiprã: Expansã Urbana - Série Histórica 1882/2002 e Relaçã cm RMSP Fig. 1A: 1881/1962 Fig. 1B: 1963/1974 Fig. 1C: 1975/1980 Fnte: Emplasa, (SÃO PAULO, 2006). CD-ROM Org.: Celina M. R. Pint, Córreg Rep. Eng. Paul P. Castr Limite d Municípi Limite ds Municípis Rd. Fernã Dias Fig. 1D: 11981/1992 Fig. 1E: 1993/2002 A Fig. 1 apresenta a expansã da mancha urbana lcal entre 1881 e Através de sua análise pde-se cncluir que está em curs neste territóri, u na mair parte dele, um prcess de cupaçã cujas principais especificidades espaciais sã plicentralidade e descncentraçã ppular melhr bservadas em dis períds: primeir, refere-se à Fig 1B, crrespndente à década de 1970, cntemprâne à cnstruçã da Represa Engº. Paul de Paiva Castr 1 (Fig.1). Esta urbanizaçã é frmada pr lteaments de alt e médi padrã especificamente na Serra da Cantareira e margens da Represa, mas que hje se dissemina pelas demais áreas d territóri (Fig. 1C); um segund períd, riginad a partir da década de 1980, refere-se a utr mviment frmad pr lteaments clandestins e irregulares que, em mair escala, cupam as áreas rurais periféricas e s vales da bacia d Ri Juqueri (fig. 1D), mas que também se dissemina pr td territóri. Cm se bserva na Fig. 1E, é na década de 1990 que se prcessa verdadeir espraiament da mancha urbana lcal, que hje tipifica. 1 A Represa Engº Paul de Paiva Castr, parte d Sistema Cantareira de Abasteciment de Água, respnsável pr 48,74% d abasteciment ttal da regiã. Obras iniciadas em 1966 (PINTO, 2007 p. 140).

3 3 Para melhr entendiment d papel, da psiçã e d valr d sl urban neste tip de urbanizaçã fi realizada a pesquisa explratória a seguir. 2. METODOLOGIA A metdlgia adtada inclui cleta explratória e tabulaçã de dads, cnfecçã de tabelas, gráfics, mapas, análises e sínteses cmparativas. Os dads cletads referem-se a dis períds da história urbanística d Municípi: primeir períd, abrange s nventa dias iniciais de e segund, s nventa dias iniciais de O primeir períd fi selecinad, prque na década de 1990 a urbanizaçã fi mais intensa, (Fig. 1E), e segund, prque abrange a atualidade ds levantaments de dads efetuads para a dissertaçã de mestrad 3. A fnte ds dads referente a an de 1996 fi dis periódics: s classificads d jrnal O Estad de Sã Paul e diári A Gazeta da Zna Nrte 4, esclhids pr critéris de abrangência e tiragem. Tabularam-se 199 anúncis neste primeir períd. Eliminand-se aqueles veiculads em duplicidade u cm dads insuficientes, s 86 ltes restantes subsidiaram estud da estrutura fundiária d Municípi (Fig. 3). Excluind s ltes edificads 49 anúncis subsidiaram Fig. 2 e Tab. 1. Para an 2006, a fnte cnsiderada fi anúncis veiculads via Internet das imbiliárias da regiã. Tabularam-se 187 anúncis, excluind duplicidades e insuficiências de dads, 126 ltes subsidiaram estud da estrutura fundiária (Fig. 3). Eliminand-se s ltes edificads, 81 ltes subsidiaram Fig. 2 e Tab. 1. As variáveis nã abrangidas nesta etapa fram analisadas, via questinári, efetivads diretamente nas imbiliárias lcais: seis n Centr, uma, n Distrit de Terra Preta e duas na Serra da Cantareira, priritariamente as crretres mais antigs de cada imbiliária. Os resultads sã analisads a seguir. 3. RESULTADOS A Fig. 2 apresenta as curvas d preç da terra ( em R$) para ltes nã edificads 5, à venda n municípi de Mairiprã em 1996 e em 2006, pr rdem crescente de valr. Pels dads se cnclui que preç médi da terra n períd passu de R$ 54,51 em 1996 para R$ 24,60 em 2006, depreciand-se, 54,87%. Tal resultad deve estar atrelad a fat de que ns três primeirs meses de 1996 nã ter se registrad nenhuma grande área à venda n municípi 6, que pssivelmente tenha pssibilitad tã grande distrçã. Cntud bservand a Fig. 2, pdese cncluir que s terrens de preç acima de R$ 50,00 n primeir períd, sã em númer muit reduzid, prém cm grande variaçã de valr, que enseja um estud pr faixa de tamanh de lte. 2 Tds s valres referentes a an de 1996 fram atualizads através d IGPM (Índice Geral de Preçs d Mercad) para dia Dissertaçã de mestrad: Mairiprã: periferizaçã e cnflits ambientais na Regiã Metrplitana de Sã Paul, apresentada na Universidade Presbiteriana Mackenzie em Para O Estad de Sã Paul, utilizu-se anúncis ds caderns Imóveis 1 e Imóveis 2, seções: Interir, Terrens, Sítis e Fazendas e Grande Sã Paul, ns dias 7, 14, 21 e 28 de Janeir, 4, 11, 18 e 25 de fevereir e 3, 10, 17, 24 e 31 de març de Para A Gazeta da Zna Nrte anúncis diáris, da Seçã Classificads, entre a Os dads referentes à Fig. 2, cmpõem as Tab. 4 e Tab 5, cnstituind a página 11 deste artig. 6 área superir a (cinquenta mil), que cstumeiramente pssui menr preç

4 4 Fig.2: Valr d [R$] em rdem crescente, para lte nã edificad n municípi de Mairiprã 1996/ ,00 VR. DO (R$) 150,00 100,00 50, Fnte: Dads: 1996: A Gazeta da Zna Nrte O Estad de Sã Paul 2006: Imbiliárias d municípi de Mairiprã Org.: Celina M. R. Pint, NÚMERO DE O RDEM ( O ) LO TES Tabela 1: Valr médi da terra pr faixa de tamanh ds ltes n municípi de Mairiprã 1996/2006 ANO ACIMA ,83 244,35 83,47 36,81 8, ,18 107,30 84,64 44,22 1,81 Fnte: Dads: 1996: A Gazeta da Zna Nrte O Estad de Sã Paul 2006: Imbiliárias d municípi de Mairiprã Org.: Celina M. R. Pint, Através da Tab. 1 pde-se avaliar a dinâmica de mercad pr faixa de lte n municípi de Mairiprã entre 1996 e 2006: s ltes de área até 300 fram s que mais encareceram, pis tiveram s preçs médis majrads 33,04% n períd estudad, enquant s ltes de áreas cmpreendidas entre 301 e 500 baratearam-se 56,09%. Os ltes de áreas entre 501 e 900 mantiveram s preçs praticamente cnstantes. Os de áreas cmpreendidas entre 901 e encareceram 20,13% enquant s ltes acima de fram aqueles que mais se depreciaram: 79,10% Para aprimrar e cmplementar entendiment das varáveis existentes na majraçã/minraçã, ds preçs médis ds terrens existentes entres s ans de 1996 e 2006 lançu-se mã, em uma segunda etapa da pesquisa, de um questinári às imbiliárias lcais, cujs resultads sã apresentads a seguir: na respsta à primeira questã (qual a regiã mais valrizada d municípi?) destaca-se a Serra da Cantareira, seguida pela Represa e pela Serra e pr últim a Avenida Tabeliã Passarela. A segunda questã (qual a regiã mais vendida?) nvamente aparece a Serra da Cantareira, seguida pelas Regiões d Ri Acima e d Distrit de Terra Preta. Os resultads à terceira questã (qual preç médi pr de cada regiã?) redundaram na Fig. 3. As respstas à quarta questã ( que determina a diferença d valr médi d de cada regiã?) indica a infra-estrutura em mais de 50% ds frmuláris 7 seguida pels padrã d 7 Infra-estrutura: estrada, (se asfaltada preç sbe em trn de 20%), iluminaçã, prtaria cm segurança e mur.

5 5 lteament, Leis de Prteçã as Mananciais (LPMs) 8, mata nativa 9, dcumentaçã. As questões cinc e seis, referentes à dinâmica, indicam que n interval pesquisad a prcura aumentu, embra n que se refere à venda, smente as duas imbiliárias ligadas especificamente as lteaments de alt padrã e a imbiliária d Distrit de terra Preta respnderam afirmativamente. Uma imbiliária respndeu a prcura aumentu, mas nã a venda cm seguinte cmentári: [...] 70% ds ltes existentes n municípi sã de desmembraments irregulares. Iss já baixa muit númer de vendas, pis nã se cnsegue um financiament para municípi de Mairiprã, nã se trabalha cm financiament da Caixa Ecnômica Federal pr aqui. As pessas chegam de Guarulhs, de Sã Paul, querem cmprar casas financiadas e iss nã existe n municípi. As pessas querem ltes de R$ ,00 (quinze mil reais), s ltes regulares nã existem, se aparece algum, nã sai pr mens de R$ ,00 (cinqüenta mil reais). Cm referência à sétima questã (as LPMs prejudicaram u valrizaram Municípi e de que frma?) bservu-se que a cmpreensã é ambígua, cnsciente, prém, dividida. A mairia entende que as LPMs limita as vendas devid a clandestinidade ds desmembraments, falta de dcumentaçã e nã permitir a cnstruçã de prédis; mas a mesm temp, existe um cert respeit pela prteçã à mata. Pel expst se deduz que grande diferencial d valr médi da terra está relacinad a fat ds ltes estarem inserids em lteaments fechads u nã, cm se bserva na Tab. 2. Levand-se em cnsideraçã smente a regiã da Cantareira, s terrens em lteaments fechads tiveram seus preçs majrads n períd estudad 43,10%, enquant s ltes disperss, depreciaram-se 41,59%. Tabela 2: Valr d [R$] ds ltes nã edificads na Regiã da Cantareira 1996/2006 An Interns as cndmínis Disperss na regiã ,90 16, ,53 9,76 Fnte: Dads: 1996: A Gazeta da Zna Nrte O Estad de Sã Paul 2006: Imbiliárias d municípi de Mairiprã Org.: Celina M. R. Pint, Leis de nºs 898/75 e 1.172/76, previa um zneament dividind a RMSP em áreas de 1ª e 2ª categria. As áreas de 1ª categria, u nn edificandi incluíam faixas de 20 m a lng ds curss d água e 50 m às margens ds reservatóris, áreas cm ctas inferires a 1,5 m acima d limite máxim ds reservatóris, além de tdas áreas cm declividade acima de 60%. As áreas de 2ª categria seriam passíveis de cupaçã sb certas cndições, cm taxas de adensament de cupaçã, taxas de impermeabilizaçã e utras. As áreas da 2ª categria fram ainda subdivididas em Classes A, B e C, segund a pssibilidade de adensament. Nas áreas de classe A (adensament de 30 a 50 hab/ha), parcelament ideal d terren seria de 500. As de classes B pderiam suprtar adensament de 25 a 34 hab/ha e as de Classes C cm densidade máxima de 24 hab/ha 9 Refere-se a aprveitament d terren.

6 6 Figura 3: Mairiprã: Sl urban - Valr de mercad Fnte: Base: Emplasa (SÃO PAULO, 1996) Org.: Celina M. R. Pint (2007) A Fig. 3 refere-se a resultad da pesquisa sbre valr de mercad d sl urban na cidade de Mairiprã cm tentativa de entender seus prcesss urbanístics: n Centr, a Avenida Tabeliã Passarela, é muit valrizada, de R$ 700, a R$ 1.000,00 cnstruíd 10, equivalente as maires preçs da RMSP. Os cndicinantes sã a limitaçã tpgráfica ( Centr Velh encntra-se espremid entre s pics ds mrrs e a Represa nã pdend se expandir) 11. Na regiã da Serra da Cantareira, preç médi pr é R$ 85,00. Na Represa, R$ 60,00. Os fatres cndicinantes gerais desta valraçã sã as amenidades: mata, vista, ar pur, síti scial 12 (CORRÊA, 2005 p ) e segurança. Os fatres específics sã a infra-estrutura d lteament (prtaria, vigilância móvel, sede, quadra pli esprtiva, van para transprte de mradres e utrs), energia, iluminaçã pública e pssibilidade de aprveitament d lte (tpgrafia e ttal de área desmatada). Na regiã urbanizada em trn d Núcle Central, preç médi é R$ 25,00 cnstruíd. Os fatres cndicinantes sã, us, a prximidade da Represa e a tpgrafia. Na regiã da Fernã Dias, preç médi é R$ 13,00. Os fatres cndicinantes principais sã a prximidade da rdvia, us e a tpgrafia. 10 Os valres apresentads referem-se a nvembr de Cm é cnstituíd pr pequens ltes, as LPM(s) nã permitem adensament u verticalizaçã. 12 A idéia de síti scial remnta à prduçã de diferentes frmas espaciais para diferentes mdalidades de mrar, equivalente às diferentes classes sciais. Está ligada à questã da aut-segregaçã, na medida em que as classes dminantes selecinam para si as melhres áreas, excluind-as d restante da ppulaçã, cntribuind cm iss para diferentes preçs d sl urban (CORRÊA, 2005, p ).

7 7 Na regiã d Pirucaia 13 preç médi é R$ 8,00. Cndicinam valr se as áreas sã rurais, cuj preç mínim é R$ 0,30, vendid em alqueires 14 u se pertencem a lteaments cuj preç máxim é R$ 30,00. Na regiã d Ri Acima preç médi é R$ 7,00. Os cndicinantes sã praticamente s mesms. As áreas rurais, um preç mínim de R$ 0,2 e s lteaments, um preç máxim de R$ 30,00. N Distrit da Terra Preta preç médi é R$ 20,00. Os cndicinantes sã us, a tpgrafia e a prximidade da Fernã Dias. N Distrit Industrial a média é R$ 60,00, para us residencial varia entre R$ 1,50 para chácaras até R$ 25,00 para residências. Na regiã de Mat Dentr preç médi é R$ 12,00. Os cndicinantes também sã praticamente s mesms. As áreas rurais um preç mínim de R$ 2,00 e s lteaments um preç máxim de R$ 22,50. A grande diferença de valr existente entre as áreas rurais de Mat Dentr e das demais regiões é creditada a mair presença de chácaras de recrei e prximidade de diverss lteaments na regiã. 4. DISCUSSÃO Prcuru-se rganizar este item de md a relacinar as variações encntradas n preç médi d lte de terra em Mairiprã cm a estrutura fundiária d Municípi e as LPMs. 4.1 A Estrutura Fundiária d Municípi A estrutura fundiária d Municípi de Mairiprã é frtemente influenciada pelas dimensões ds ltes. Esta estrutura é resultad de uma intensa atividade imbiliária desenvlvida a partir d an de 1966, quand sã lteads 30% d territóri municipal u cerca de 88 k (área equivalente a municípi de Itapevi e superir a grande parte ds municípis da RMSP), prcess que atingiu seu ápice ns ans de 1975 e 1976 (SÃO PAULO, 1982, p. 54). Nesta épca é lteada a mair parte da Serra da Cantareira e das áreas que margeiam a Represa. Esse prcess fi desencadead pela melhria das vias de acess cm intuit de agilizar as bras. A imprtância desse parcelament n tip de urbanizaçã é a metragem ds ltes, a mairia entre 900 e (SÃO PAULO, 1982, p. 57) tend muit prvavelmente sid destinads à chácaras de recrei. Prém, após 1970, cm a dispersã da mancha urbana metrplitana, capital imbiliári encntru na Serra da Cantareira e nas margens da Represa seu principal alv de investiments riginand desmembraments para s lteaments de alt padrã. Tabela 3: Prcentagem de ltes pr faixa de tamanh n municípi de Mairiprã 1979/1996/2006 An Acima de ,4% 12,0% 12,0% 74,6% 0,02% ,5% 7,0% 4,7% 55,8% 22,1% ,1% 11,9% 8,7% 52,4% 19,8% Fnte: Dads: 1976: Emplasa, (SÃO PAULO, 1996 p. 54). 1996: O Estad de Sã Paul e A Gazeta da Zna Nrte 2006: Imbiliáas d municípi de Mairiprã Org.: Celina M. R. Pint, Nas regiões d Pirucaia e Ri Acima, referiu-se a preç mínim e preç máxim, pis a metragem pesquisada (n de ltes) nã atingiu um ttal para se trabalhar cm segurança. 14 D árabe al kayl, designava riginalmente uma das blsas u cestas de carga mais u mens padrnizadas pela capacidade ds animais, utilizadas n transprte. Fi tmada cm medida de secs, grãs e depis acabaram designand a área de terra necessária para planti de tdas as sementes nelas cntidas, mais tarde variável de acrd cm a lcalizaçã. Em Sã Paul 1 alqueire equivale a (HOLANDA, 1975, p. 74).

8 8 A Tab 3 relacina-se cm a estrutura fundiária pr faixa de tamanh de ltes entre s ans de 1979 (após a prmulgaçã das duas primeiras LPMs), e s dis períds estudads. Entre 1979 e 1996, a percentagem ds ltes de padrã ppular n cômput geral da estrutura, u seja, de dimensões inferires a 300 (nã cndizente cm mínim de 500 estabelecid pelas LPMs), que representavam apenas 1,4% em 1979, passu para 10.5% em 1996 baixand para 7.6% em Os ltes de tamanh médi, (área entre 301 a 500m, também abaix d estipulad pelas LPMs), decresceram n primeir períd de 12,0% para 7.0% vltand a se estabilizar n períd seguinte. Prém, a percentagem ds grandes ltes (entre 501 a 900 e entre 900 a ) decresceu cnsideravelmente (era 74,6% em 1976, 55,8% em 1976 e 52,4% em 2006) e cm era de se esperar, pels resultads acima apntads e s ltes acima de também aumentaram. Observa-se, entã, que cntinuaram s desmembraments para s ltes cm áreas entre 901 e 4900 apesar da impssibilidade de regularizaçã (devids às restrições impstas pelas LPMs em grande parte da área municipal) demnstrand também que cntinuaram lteaments nas grandes áreas. Prtant, mercad imbiliári cntinuu atuante. 4.2 As Leis de Prteçã as Mananciais (LPMs) e Territóri de Mairiprã Mairiprã detêm 80,1% de sl prtegids pelas LPMs de nºs de dezembr de 1975, a de nº 1172 de 17 de nvembr de 1976 e a de nº 9866 de 28 de nvembr de Essas leis fram criadas para gerir a relaçã entre us d sl e a garantia da qualidade de água para abasteciment públic. Percebe-se, entã, que nã se pde dissciar a questã ambiental da questã scial, tend em vista a explsã habitacinal a que fi submetid territóri municipal na década de 1990 (na vigência destas leis) cm se bserva na Fig. 1E. A transgressã à legislaçã, n cas de Mairiprã, trnu-se uma regra gerand paradx mstrad pelas respstas d questinári às imbiliárias e cnfirmad pel pder públic lcal sbre irregularidades n sl municipal. 15 Tal fat pde ser bservad na Tab.2 pel grande aument na percentagem ds ltes municipais de área até 300 e na Fig. 5 cm grande aument ns preçs ( em R$) destes ltes em relaçã a preç médi geral da terra n Municípi. Para mdificar tal situaçã a expectativa recai na flexibilizaçã que pderia ter trazid a Lei Estadua de nº 9866/97, agra a ser gerida pels Cmitês e Sub-Cmitês de Bacia, pdend nã generalizar s instruments de cntrle de us d sl, e criar fntes de recurss para as ações de preservaçã; entretant essa legislaçã para Sub-Cmitê Juqueri-Cantareira ainda nã está em vigr (PINTO, 2007, p. 224). 4.3 Cnsiderações Específicas sbre Preç da Terra n Municípi de Mairiprã Dentre s autres que discutem a frmaçã das rendas fundiárias, destacams Crrêa (2005), Villaça (2001) e Sachs (2002). Villaça privilegia a lcalizaçã: A acessibilidade é valr de us mais imprtante para a terra urbana (VILLAÇA 2001, p. 74). A Fig. 3 apresenta s diverss preçs médis da terra nas diferentes regiões n Municípi (cnfrme suas características tpgráficas) na qual a regiã da Cantareira cntém mair valr médi (R$ 85,00); neste territóri há especificidades relevantes ligadas à lcalizaçã: a malha viária, prximidade à Zna Nrte cm a qual mantém a sua dinâmica cmercial e de serviçs. Cntud, cabe cmplementar 15 Os índices de irregularidades estã entre 70 a 80% d ttal ds ltes municipais (PINTO, 2007, p. 169).

9 9 que na mesma regiã há crrência das amenidades físicas (áreas verdes, clima agradável, menr pluiçã d ar e utrs) e a idéia de Síti Scial privilegiadas pr Crrêa (2005 p ). A Tab. 2 evidencia grandes diferenças n valr d sl das respectivas regiões municipais. Para Sachs (2002, p. 49) a diferenciaçã ds preçs fundiáris tem um papel fundamental na periferizaçã da habitaçã bem cm na prduçã de vazis especulativs. 5. CONCLUSÃO A análise da evluçã d preç de mercad d metr quadrad em Mairiprã fundamenta-se em fats recentes de sua história e está relacinad a diversas variáveis nem sempre legíveis e mensuráveis. O seu relacinament cm a legislaçã ambiental e cnseqüentemente grande númer de lteaments irregulares e clandestins 16 dificultam a atuaçã d mercad imbiliári. O tip de urbanizaçã dispersa também favrece mercads nã centrads em imbiliárias estabelecidas, mvimentads nas próprias prtarias ds lteaments através de benefícis pecuniáris ds crretres as seus empregads, mercad este, difícil de ser medid pel grande númer de lteaments e cndmínis. Cntud, n cas de Mairiprã, s dads evidenciam uma nva racinalidade que é mercad em uma urbanizaçã dispersa, num territóri cuja estrutura fundiária, tpgrafia, rede viária, infrmalidade e dificuldades na implantaçã de plíticas públicas, parecem levar Municípi cmpulsivamente à descentralizaçã e fragmentaçã. Este mercad tma um rum própri centrad em cada cndmíni u lteament, nde as relações cm td se esvaziam. Observu-se também que a lcalizaçã gegráfica, apesar de extremamente relevante nã tem mesm pes na cmpsiçã da valraçã da terra, nem n municípi, nem n bairr, nem n lteament, vist existir enrme variaçã de preç em ltes de mesma metragem dentr da mesma lcalidade. Apesar d escp reduzid da pesquisa, pde-se cncluir que nvas variáveis fram indexadas a preç da terra urbana, independentes d antig padrã área rural/área urbana. Neste leque a relevância se encntra na lcalizaçã (reginalizaçã), n padrã d lteament (síti scial e infra-estrutura interna), na quantidade de mata natural e existência de dcumentaçã regular. 16 Sã 122 áreas cupadas de acrd cm Plan Diretr d Municípi de Mairiprã 2006/215 (MAIRIPORÃ, 2006, p ); prém a pesquisa que riginu este artig ttalizu 145 delas, send 45 d an de 2005.

10 10 6. REFERÊNCIAS CORRÊA, Lbat Rbert. O espaç urban. 4. ed. Sã Paul: Ática, p. PINTO, Celina Maria Rdrigues. Mairiprã: periferizaçã e cnflits ambientais na Regiã Metrplitana de Sã Paul f. Dissertaçã (Mestrad em Arquitetura e Urbanism), Escla de Arquitetura e Urbanism. Universidade Presbiteriana Mackenzie, Sã Paul, SACHS, Ignacy. Caminhs para desenvlviment sustentável. 3. ed. Sã Paul: Garamnd, p. SÃO PAULO (ESTADO). SECRETARIA DE ESTADO DE ECONOMIA E PLANEJAMENTO: EMPRESA METROPOLITANA DA GRANDE SÃO PAULO S/A. SISTEMA CARTOGRÁFICO METROPOLITANAO. CORRDENADORIA DE INFORMAÇÕES GEOGRÁFICAS. 30 Ans de Emplasa. Sã Paul, Emplasa, CD- ROM.. SECRETARIA DOS TRANSPORTES METROPOLITANOS: EMPRESA METROPOLITANA DA GRANDE SÃO PAULO S/A. MUNICÍPIO DE MAIRIPORÃ/SP. Plan Diretr 1996/2016. Parte B Anexs. Sã Paul, Emplasa, Nã paginad.. SECRETARIA DE NEGÓCIOS METROPOLITANOS. PROJETO 4247: USO DO SOLO: SUBPROJETO 4247/01. Elabraçã de Plans Diretres Físics-Territriais e Prjet de Lei de us e cupaçã d sl para diverss municípis da GSP. Plan Diretr Físic Territrial de Mairiprã, Sã Paul, Emplasa, p. VILLAÇA, Flávi. Espaç intra-urban n Brasil. 2. ed. Sã Paul: Studi Nbel, p.

11 11 Tabela 4: Valr d [R$], em rdem crescente, para lte nã edificad n municípi de Mairiprã 1996 Vr. d Vr. d Vr. d Vr. d Vr. d , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,65 Tabela 5: Valr d [R$], em rdem crescente, para lte nã edificad n municípi de Mairiprã 2006 Vr. d Vr. d Vr. d Vr. d Vr. d , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00

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