OS ESPAÇOS RESIDENCIAIS POPULARES FECHADOS: DEFINIÇÃO E

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1 OS ESPAÇOS RESIDENCIAIS POPULARES FECHADOS: DEFINIÇÃO E INTRODUÇÃO CARACTERIZAÇÃO Ricardo Lopes Batista 1 UNESP/ Presidente Prudente Batista-lopes@hotmail.com Com o desenvolvimento da tese de doutorado intitulada Controle social e produção do espaço urbano: os espaços residenciais populares fechados como novo conceito de moradia, objetivamos contribuir com a compreensão da cidade atual em sua complexidade. Assim, ao analisar as recentes transformações urbanas em sua relação com as mudanças nas estratégias do controle social, buscamos compreender como a atual organização do espaço urbano vem alterando o cotidiano dos citadinos, em particular, dos moradores em espaços residenciais populares fechados em duas cidades médias, Presidente Prudente (SP) e Três Lagoas (MS), onde constatamos a produção de 12 espaços residências populares fechados implantados entre os anos 2000 a Nesse texto, abordamos uma questão teórico-metodológica, a busca por uma definição para nosso objeto de estudo. Tendo em vista que não tratamos dos loteamentos fechados destinados aos segmentos de renda média e alta e que queríamos evitar a denominação condomínios populares, amplamente utilizada, inclusive pelos moradores desses espaços que entrevistamos, justamente por não abranger todos os residenciais por nós pesquisados, isso porque nem todos preenchem os requisitos estipulados pela lei 4.591/64. Diante das dificuldades encontradas na busca de um termo que fosse adequado ao nosso objeto de pesquisa, percebemos a necessidade de fazermos uma análise de cunho teóricointerpretativa, sobre as noções de loteamento fechado e de condomínio horizontal, os quais foram, a nosso ver, erroneamente considerados como sinônimos por diversos autores. Em defesa da necessária distinção entre os termos, fizemos, inicialmente, uma discussão pautada nas legislações sobre a incorporação dos loteamentos (6.766/79) e condomínios (4.591/64), 1 Bolsista FAPESP, doutorando do Programa de Pós-graduação em Geografia da FCT UNESP.

2 demonstrando não apenas a distinção jurídica entre ambas, como também que a implantação de loteamentos fechados é ilegal, tendo a sua incorporação sustentada por meio da imbricada relação entre mercado imobiliário e o poder público municipal, cujo exemplo pode ser dado através da criação de uma lei municipal, elaborada na década de 1980, que conferiu legitimidade à incorporação de dois loteamentos fechados em Presidente Prudente/SP. A partir das distinções propostas pela legislação específica, optamos também por a uma abordagem pautada na análise sobre a tipologia dos empreendimentos incorporados como loteamentos fechados e condomínios horizontais, que revelaram significativas diferenças, sobretudo em relação ao valor tanto dos lotes, quanto das unidades habitacionais, que indicaram uma segmentação por renda dos moradores. Apesar de identificarmos semelhanças entre as incorporações caracterizadas por condomínios horizontais e os residenciais estudados em nosso doutoramento, pudemos, a partir da realização de entrevistas com seus moradores, identificar diferenças, fazendo com que nos esforçássemos para cunhar uma nova terminologia que desse conta de nosso objeto de estudo. A DIFERENCIAÇÃO ENTRE LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS DO PONTO DE VISTA JURÍDICO No desenvolvimento de nosso doutoramento, fizemos a leitura atenta de um conjunto de referências bibliográficas 2 sobre o tema proposto, que fizeram emergir uma grande preocupação sobre o uso destas terminologias. Esta preocupação foi recorrente na análise de Freitas (1998), que ressaltou a grande confusão entre alguns legisladores e trabalhadores do setor imobiliário sobre as noções de loteamento fechado e de condomínio horizontal. Para compreendermos as significativas diferenças entre os loteamentos fechados e os condomínios horizontais, propomos uma análise inicialmente centrada no ordenamento jurídico que trada das incorporações imobiliárias em meio à definição de loteamento e de condomínio. 2 Consideramos as leituras realizadas dos trabalhos de Caldeira (2000), Sobarzo (2001 e 2004), Pires (2004), Galvão (2007), Zandonadi (2008), Moura (2008), Dal Pozzo (2008 e 2010), Magrini (2013) e Sposito e Góes (2013).

3 O loteamento foi, inicialmente, regulamentado pelo Decreto-lei 058, de 10 de dezembro de 1937, posteriormente foi modificado pela Lei 6.766, de 10 de dezembro de 1979, que também foi alterada, parcialmente, pela Lei 9.785, de 20 de janeiro de 1999, que hoje rege o parcelamento do solo urbano (MOURA, 2008, p. 42). De acordo com a legislação específica 3, o loteamento é o resultado do parcelamento do solo urbano, dado através da subdivisão de glebas em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou seu prolongamento, modificação e ampliação das vias já existentes. Por sua vez, o lote é o terreno servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Plano Diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. Tendo em vista as especificidades do loteamento e seu caráter eminentemente público, é vedada a constituição de áreas comuns ou frações ideais, as ruas ou áreas coletivas, como praças, parques ou bosques não são propriedades de seus moradores e tampouco devem ser comercializadas, justamente por serem áreas de uso coletivo. Compreendemos então, que os loteamentos fechados não tem legalidade, pois seu enquadramento jurídico diz respeito ao parcelamento do solo, de forma que haja uma interação nos equipamentos públicos neles dispostos entre os moradores deste loteamento e os demais moradores da cidade. A apropriação de espaços de uso coletivo é inadequada e irregular e sua produção não pode sequer ser regulamentada pelos municípios, que não possuem competência jurídica para legislar sobre a produção de condomínios (FREITAS, 1998). No entanto, são constantes as pressões exercidas pelo mercado imobiliário sobre o poder público municipal que regula, através de legislação específica, as incorporações municipais. Um exemplo muito significativo foi apresentado por Sobarzo (2001, p. 193), ao verificar que a incorporação dos Residenciais Jardim Morumbi e Jardim João Paulo II, em Presidente Prudente, os quais não poderiam ser fechados por terem sido incorporados com base na lei 6.766/79, foi não apenas ignorada, como legalizada pelo poder público que, em 30 de novembro de 1981, aprovou a Lei 2.187, estabelecendo que: 3 BRASIL. Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências. Brasília, 1979.

4 Artigo 1: Os loteamentos ou condomínios em áreas urbanas ou rurais poderão adotar a forma fechada, que se caracteriza pela separação da área utilizada, da malha viária urbana, ou área rural adjacente, por meio de muro ou de sistema de tapagem admitido pela autoridade municipal. Nossa análise sobre a legislação federal identificou aspectos contraditórios: por um lado, houve uma tentativa de regulação das apropriações indevidas do espaço público decorrentes das incorporações imobiliárias, por outro, inúmeras brechas foram abertas para atuação dessas incorporações, o que caracteriza a legislação como porosa. Ao conferir maior autonomia aos municípios que atuam por meio de legislação específica (Plano Diretor), autorizando a execução de empreendimentos urbanos e fiscalizando suas atividades, houve uma grande possibilidade de barganha do capital financeiro imobiliário, tendo em vista que o poder público municipal têm cada vez menos meios de enfrentar a força dos agentes privados produtores do espaço urbano, uma vez que os representantes públicos estão cada vez mais associados ao mercado imobiliário (MARICATO, 2009). Em relação ao condomínio, verificamos que ele foi estabelecido pela Lei de 16 de dezembro de 1964, que regulamenta a construção de residências ou prédios comerciais (horizontais ou verticais) em um mesmo terreno, sendo dispostas frações ideais aos respectivos condôminos, que se dividem em espaços de uso individual/familiar (residências ou escritórios) e espaços de uso coletivo (vias terrestres, praças, parques, piscinas, salão de festas, etc.). Os espaços de uso coletivo são restritos aos moradores do condomínio, com isso o uso de praças, parques, vias, equipamentos de lazer, entre outros (construídos no interior dos condomínios) perdem o seu caráter público, passando a ser de uso exclusivo. Esta apropriação de equipamentos públicos tem garantia jurídica, sendo prevista no artigo 8 da mesma lei. No entanto, a produção destes equipamentos de uso coletivo deve ser feita pela construtora e incorporadora do projeto, não onerando o poder público. Percebemos também que as indefinições jurídicas, em meio à proibição (prevista por lei federal) e a legalização (prevista por lei municipal) dos loteamentos fechados e as implantações de condomínios horizontais, contribuíram para uma confusão que pode ser claramente observada em publicações nas quais, não raramente, tanto os loteamentos fechados quanto os condomínios horizontais eram vistos como sinônimos.

5 Sobarzo (2001), por exemplo, definiu os condomínios horizontais como empreendimentos residenciais fechados, voltados aos segmentos de renda média e alta, em seu estudo sobre a segregação socioespacial em Presidente Prudente. De modo semelhante, Galvão (2007), ao estudar o fenômeno em Maringá, também relacionou os condomínios horizontais fechados a espaços apropriados por famílias pertencentes aos segmentos médios e altos. O trabalho deste autor revela que os condomínios horizontais por ele estudados, apresentam o mesmo significado dos loteamentos fechados analisados por Sobarzo (2004) e dos enclaves fortificados caracterizados por Caldeira (2000). Nós discordamos da definição proposta por Galvão (2007), cuja justificativa utilizada para o uso da expressão condomínios horizontais fechados já é suficiente para demonstrar que os termos (condomínio horizontal e loteamento fechado) não são sinônimos. Se analisarmos os trabalhos elaborados por Sobarzo (1999, 2001 e 2004), perceberemos que à medida que o autor avançou e aprofundou seus estudos sobre o processo de segregação e privatização do espaço público em Presidente Prudente, houve uma significativa mudança em relação às definições por ele adotadas para condomínios horizontais e loteamentos fechados. Embora o autor tenha verificado que a legislação federal atinente ao parcelamento do solo atribuísse ilegalidade jurídica ao fechamento dos loteamentos, ele constatou a existência de uma legislação municipal que legitimava a incorporação de loteamentos fechados. Neste sentido, o autor compreendeu que havia mais coerência em definir seu objeto de estudo como loteamentos fechados do que como condomínios horizontais, como havia feito em trabalhos anteriores. Tal mudança mostra-se pertinente, uma vez que os loteamentos fechados estudados por Sobarzo (2004) foram parcelados e vendidos em lotes e não em unidades habitacionais já edificadas (condomínios). Mas, os problemas relacionados ao uso dos termos loteamentos fechados e condomínios horizontais vão além da simples identificação de suas diferenças jurídicas, devendo levar em conta os segmentos socioeconômicos aos quais são destinados. Neste sentido, é importante a contribuição de Dal Pozzo (2008) que, ao estudar o processo de fragmentação socioespacial em Presidente Prudente, propôs uma distinção entre os loteamentos fechados e condomínios horizontais. Primeiramente o autor levou em conta que os condomínios horizontais apresentavam grandes diferenças estruturais em relação aos loteamentos fechados, como

6 o tamanho dos empreendimentos, localização, área privativa dos moradores, área reservada para o espaço de lazer e padrão construtivo das habitações, uma vez que nos condomínios horizontais não eram vendidos apenas os lotes, mas também as habitações que, segundo suas pesquisas de campo, apresentavam um padrão construtivo similar às moradias populares. Já os loteamentos fechados foram implantados em áreas dotadas de boas infraestruturas, com grande extensão territorial, áreas destinadas ao lazer, guaritas de segurança e sistema de monitoramento moderno. Os lotes eram vendidos e as residências construídas pelos compradores, apresentando alto padrão construtivo e sofisticação. As diferenças estruturais refletiram no preço do imóvel (condomínio horizontal) ou do lote (loteamento fechado) que, por sua vez, implicou numa apropriação segmentada por renda, em que as famílias pertencentes aos segmentos de renda média e alta ocuparam os loteamentos fechados e as famílias de segmentos de renda baixa, adquiriram as moradias nos condomínios horizontais 4. O estudo sobre a legislação pertinente às incorporações imobiliárias foi fundamental para percebemos que juridicamente há diferenças entre loteamento fechado e condomínio horizontal, mas as diferenças se mostraram ainda mais relevantes quando observamos o padrão construtivo e a infraestrutura dos residenciais, demonstrando uma superioridade dos investimentos dos loteamentos fechados, que por sua vez incorreu no aumento do valor dos lotes. Cientes da grande dificuldade de se trabalhar com as noções de loteamento fechado ou de condomínio horizontal, propomos uma nova expressão que se desenhou a partir das discussões teórico-epistemológica encontradas nos trabalhos de Dal Pozzo (2010) e Sposito e Goes (2013), que contribuíram para um avanço em nossa pesquisa. CUNHANDO UMA NOVA EXPRESSÃO: ESPAÇOS RESIDENCIAIS POPULARES FECHADOS 4 É conveniente destacar que toda tentativa de generalização deve ser apresentada com ressalvas, neste sentido, nossa intenção é a de chamar a atenção para a evidente distinção entre os moradores de loteamentos fechados e de condomínios horizontais pautada, sobretudo na renda. Isso não descarta o fato de moradores de renda alta e média residirem em condomínios horizontais.

7 A busca por uma expressão que fosse capaz de reunir em um grande grupo diversos residenciais incorporados pelas Leis 6.766/79 ou 4.591/64, não é uma exclusividade nossa, justamente ser um problema enfrentado por autores que tem como objeto de suas pesquisa as inúmeras interfaces de análises envolvendo os moradores destes espaços de moradia. Reconhecendo a dificuldade de se trabalhar com os loteamentos fechados e os condomínios horizontais, Dal Pozzo (2010) propôs o termo espaços residenciais fechados, como alternativa metodológica que reunisse em um só grupo tanto os residenciais incorporados como loteamento, quanto como condomínio horizontal. Para o autor, esta expressão designada de modo genérico foi utilizada para evitar erros, uma vez que os loteamentos fechados nem sempre estão contemplados juridicamente pela municipalidade, ou por vezes pode ocorrer a figura do falso condomínio, legalmente incorporado como condomínio horizontal, porém, o que se verifica é a comercialização dos lotes em vez das unidades habitacionais e da fração ideal das áreas comuns (DAL POZZO, 2010, p. 64). Em trabalho publicado recentemente, Sposito e Goes (2013, p.62) também optam pela expressão espaços residenciais fechados, por reconhecerem que existem diferenças na legislação vigente entre as formas de fechamento e o controle observado nesses espaços. No plano prático, e não no técnico-jurídico, estamos nos referindo a áreas habitacionais urbanas cercadas por muros, às quais o acesso de não moradores é autorizado ou não segundo sistemas de controle e vigilância, bem como sob regras estabelecidas pelos proprietários e/ou locatários dos terrenos ou imóveis edificados nesses espaços. Tendo em vista as contribuições de Dal Pozzo (2010) e Sposito e Goes (2013), consideramos que podemos não apenas nos apropriar de sua proposta metodológica, mas conferir um novo significado a ela, visto que os espaços residenciais fechados não são homogêneos e se inserem num processo mais amplo que comporta mudanças, sobretudo na última década, quando a produção habitacional voltada a segmentos sociais de baixa renda incorporou e passou a reproduzir o modelo condominial fechado. Buscando dar conta desses novos elementos incorporados ao processo de produção de espaços residenciais fechados, propomos a expressão espaços residenciais populares fechados (ERPFEs).

8 Entendê-los como espaços residenciais populares fechados possibilita uma generalização aceitável que dá conta dos residenciais por nós estudados. Isso porque eles implicam em uma espacialidade, existe uma apropriação espacial que é delimitada e localizável. Chamá-los de residenciais implica na valorização das relações que são produzidas nestes espaços, dentre as quais, as de moradia são as mais importantes. Chamá-los de populares implica na delimitação dos consumidores finais destes imóveis, os segmentos sociais de baixo poder aquisitivo 5, que são também aqueles cujas práticas espaciais caracterizam o cotidiano dos ERPFEs. O fechamento denota a construção de barreiras, uma separação, entre dentro e fora, entre moradores e não moradores, embora, diferente do que ocorre nos espaços residenciais fechados de classe média e de elite. Partindo da constatação de que há diferenças entre os espaços residenciais fechados (SPOSITO e GÓES, 2013), que em seu conteúdo e significado são enclaves fortificados (CALDEIRA, 2000), e os espaços residências populares fechados que pesquisamos. Como forma de exemplificar as incorporações imobiliárias descritas em nossa pesquisa por espaços residenciais populares fechados, apresentamos algumas características do Residencial Esmeralda, que foi implantado nas proximidades do Conjunto Habitacional Ana Jacinta, no ano de 2006, em Presidente Prudente/SP. Neste residencial foram construídas 158 residências, de 38,30 m². A implantação deste empreendimento deu-se através do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), criado pelo Governo Federal em 1999, instituído por meio da Medida Provisória n /1999. A primeira característica que gostaríamos de apresentar é a localização, que se deu em uma zona periférica, afastada da malha urbana consolidada. Sobre a localização dos empreendimentos incorporados pelo PAR, Honda e Albano (2012, p. 4) chamaram a atenção para a mudança no Governo Federal em 2003 e para a criação do Ministério das Cidades, que passou a fazer a gestão do PAR. Tal medida gerou alterações no programa como a tendência dos locais de implantação dos empreendimentos na franja urbana, retornando a possibilidade 5 Nesse sentido, também não é desimportante o fato de muitos adquirirem sua primeira residência nos ERPFEs estudados por nós.

9 de incremento no processo segregador urbano. Os reflexos desta medida são facilmente observados no mapa de localização do residencial Esmeralda (figura 1). Figura 1: Localização do Residencial Esmeralda. Outras características importantes assentam-se na tipologia do empreendimento, tal como o material utilizado para o fechamento, a estrutura da guarita de segurança e o padrão construtivo das residências. A estética deste residencial apresenta mais semelhanças com os conjuntos habitacionais populares do que com os loteamentos fechados ou condomínios horizontais. Sua portaria é modesta, apresentando uma pequena guarita de segurança, com um padrão arquitetônico popular, o controle do acesso dos moradores e dos visitantes é realizado por um porteiro terceirizado, responsável pela identificação dos transeuntes e controle da cancela eletrônica. Por sua vez, o cercamento deste residencial foi feito com a instalação de

10 alambrados, dado o baixo preço da instalação em relação à edificação de muros, comumente utilizados em residenciais destinados aos moradores de maior poder aquisitivo (ver figura 1). A distribuição dos espaços internos das residências também é uma importante característica dos ERPFEs. No exemplo apresentado (Residencial Esmeralda), verificamos que em seu projeto inicial foram planejados dois quartos, um banheiro social, sala, cozinha, além de área de serviço descoberta (externa). Sua tipologia é muito similar a dos loteamentos populares abertos, caracterizados por construções em duas águas, pelo reduzido tamanho das casas, pela falta de muros entre as casas, além dos materiais de baixa qualidade utilizados no acabamento. A figura 2 ilustra bem a tipologia residencial. Figura 2: Padrão construtivo do Residencial Esmeralda (13/03/2013) Destaque para o modelo em duas águas, facilmente observável pela posição do telhado. Chamamos a atenção para a cobertura da área de serviço feita com lona, denotando um improviso típico de conjuntos habitacionais populares, além do material utilizado para o acabamento, como portas e janelas de vidro.

11 Embora muitas outras características tenham grande importância para definirmos o que consideramos como espaços residenciais populares fechados, tais como o aprofundamento sobre as práticas cotidianas de seus moradores, que revelam problemas enfrentados que se estreitam aos problemas dos moradores de conjuntos habitacionais populares abertos 6, consideramos que o exemplo inserido neste artigo foi suficiente para o alcance de nosso objetivo, que foi o de apresentar e superar um problema teóricometodológico que nos deparamos ao longo de nosso doutoramento, neste sentido, consideramos importante caracterizarmos e definirmos o que entendemos por espaços residenciais populares fechados. CONCLUSÃO As duas formas de incorporações imobiliárias analisadas neste artigo apresentam além de diferenças jurídicas, diferenças na tipologia dos empreendimentos, as quais não devem ser negligenciais, uma vez que provocam mudanças no espaço urbano, alterando o seu uso e as práticas socioespaciais de seus moradores e dos moradores domiciliados em sua vizinhança. Entendemos que os loteamentos fechados não deveriam existir, pois causam prejuízos à ordem jurídica e aos moradores das cidades, isso porque se apropriam de equipamentos públicos, restringindo seu uso aos proprietários dos imóveis edificados no interior destes residenciais. Diante de todas as diferenças destacadas entre os loteamentos fechados e os condomínios horizontais, percebemos que a tipologia dos empreendimentos e as infraestruturas dispostas tanto em seu interior como ao seu redor, contribuem para a diferenciação do valor das unidades habitacionais e dos lotes oferecidos e administrados pelo mercado imobiliário, que sugerem uma segmentação por renda dos moradores dos distintos empreendimentos. Por fim, chamamos a atenção para uma profunda popularização do modelo de moradia cercado de controlado que vem nos intrigando ao longo dos últimos anos, cujas pesquisas 6 As entrevistas com estes moradores e suas análises vêm sendo realizadas ao longo da pesquisa de doutorado.

12 indicam novas formas de controle social que se exerce entre os segmentos sociais de renda baixa. BIBLIOGRAFIA CALDEIRA, Tereza Pires do Rio. Cidades de muro: crime, segregação e cidadania em São Paulo: Ed. 34 EDUSP, DAL POZZO, Clayton Ferreira. Fragmentação sócio-espacial: análise das práticas sócioespaciais dos sujeitos auto-segregados em Presidente Prudente SP. Presidente Prudente, 2008, 195 f. Monografia - Faculdade de Ciências e Tecnologia, Universidade Estadual Paulista.. Territórios de autosegregação e de segregação imposta: fragmentação socioespacial em Marília e São Carlos. Dissertação (Mestrado em Geografia). Presidente Prudente, Faculdade de Ciências e Tecnologia, UNESP. FREITAS, José Carlos de. Da legalidade dos loteamentos fechados. São Paulo: Centro de apoio operacional das promotorias de justiça de habitação e urbanismo, Disponível em: < Acesso em: 10/06/2013. GALVÃO, Altair Aparecido. Condomínios horizontais fechados: segregação ou segregados? Um estudo de caso no municipio de Maringa Pr. Maringá, f. Dissertação (Mestrado em Geografia) Universidade Estadual de Maringá. HONDA, Sibila Corral de Area Leão e ALBANO, Mayara Pissutti. Residencial Atalaia Habitação social em Presidente Prudente. In: Colloquium Humanarum, vol. 9, n. 1, DOI , Presidente Prudente, 2012, p MAGRINI, Maria Angélica de Oliveira.Vidas em enclaves: imaginário das ciudades inseguras e fragmentação socioespacial em contextos não metropolitanos. Tese (Doutorado em Geografia). Presidente Prudente, Faculdade de Ciências e Tecnologia, UNESP. MARICATO, Ermínia. O minha casa é um avanço, mas a segregação urbana fica intocada. In: Carta Maior, São Paulo, 2009, p.1-3. MOURA, Gerusa Gonçalves. Condomínios horizontais/loteamentos fechados e a vizinhança (in)desejada: um estudo em Uberlândia/MG. Uberlândia, f. Tese (Doutorado em Geografia) Universidade Federal de Uberlândia. PIRES, André. De Rocinha aos Enclaves: figurações do rural em Vinhedo, SP. Campinas,

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