A questão metropolitana frente às dinâmicas recentes do mercado residencial na Região Metropolitana de São Paulo

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1 A questão metropolitana frente às dinâmicas recentes do mercado residencial na Região Metropolitana de São Paulo Letícia Moreira Sígolo, arquiteta-urbanista, doutoranda na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (bolsista Fapesp), Rua do Lago, São Paulo, tel. (11) , Nos últimos anos, a produção habitacional cresceu acentuadamente no Brasil. Na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), isto não foi diferente. Entre 2007 e 2010, a média anual de unidades habitacionais (UHs) lançadas foi de mais de 60 mil, quase o dobro da média dos quatro anos anteriores ( ), de 32 mil (Embraesp, 2010) 1. Os impactos socioespaciais desta mudança no comportamento do mercado residencial na RMSP nos fazem refletir sobre as possibilidades de controle do uso e da ocupação do solo urbano, dos processos de valorização fundiária e imobiliária e, principalmente, do acesso ao solo urbano pelas camadas de mais baixa renda nas regiões metropolitanas brasileiras. 1. A expansão geográfica da atuação do mercado formal de moradia na RMSP Desde o ano de 2004, o protagonismo assumido pela Capital paulista nas dinâmicas do mercado formal de moradia na RMSP vem se arrefecendo em virtude do surgimento de novos vetores de expansão da atuação deste mercado na região. Apesar de, em números absolutos, a Capital apresentar um crescimento significativo no total de UHs lançadas, passando de UHs em 2004, para UHs em 2007 e UHs em 2010, sua participação relativa decresceu, de 83% em 2004, para 64% em 2007 e 55% em Desta forma, não se pode afirmar a perda de dinamismo da atividade imobiliária na Capital, mas a ampliação da participação dos demais municípios da RMSP no atual aquecimento do mercado residencial brasileiro. Tampouco se trata de um movimento de migração dos investimentos na produção habitacional da Capital para os outros municípios da RMSP, como parte dos representantes do setor imobiliário alega, mas sim de uma expansão geográfica do capital imobiliário para regiões além dos limites político-administrativos da Capital, como revela o gráfico a seguir. Gráfico 1 - Participação da Capital no total de UHs lançadas em empreendimentos verticais na Região Metropolitana de São Paulo entre jan e dez Fonte: Embraesp, % 80% 60% 40% 20% fora capital capital 0% Dados do Censo de 2010 corroboram o aumento da produção habitacional nos municípios periféricos da RMSP ao revelar que ao longo da última década, entre 2000 e 2010, estes apresentaram taxa média de crescimento demográfico de 1,25% ao ano, enquanto a Capital cresceu apenas 0,76% ao ano neste período (Pasternak, 2011: 18). 1 Esta análise foi desenvolvida a partir do banco de dados dos lançamentos residenciais na Região Metropolitana de São Paulo da EMBRAESP - Empresa Brasileira de Avaliações e Estudos de Patrimônio.

2 Num contexto de forte capitalização do setor imobiliário, de crescimento da demanda solvável, de oferta facilitada de crédito, de medidas do Governo Federal que garantiram segurança jurídica e financeira ao setor, de injeção de recursos públicos e semi-públicos de grande monta nas atividades do setor na forma de subsídio direto e indireto e de abertura de capital das empresas, a expansão territorial da atuação do mercado formal de moradia torna-se um desejo e também uma necessidade. Assim, as estratégias adotadas para sustentar a crescente produção habitacional na RMSP têm sido a desconcentração geográfica dos novos lançamentos, além da diversificação dos produtos e da demanda inserindo parcelas da população que antes não participavam do mercado formal de moradia. Neste contexto, o porte dos empreendimentos residenciais aumentou, bem como o tamanho dos terrenos nos quais se localizam. O número médio de UHs nos empreendimentos verticais lançados na RMSP, que em 2004 era de 81 UHs, saltou para 134 UHs em 2007 e 156 UHs em Além disto, o percentual de UHs lançadas em empreendimentos verticais com mais de 200 UHs, de 6% em 2004, passou para 20% em 2007 e atingiu 35% em Enquanto a participação de UHs lançadas em empreendimentos com menos de 100 UHs retraiu de 55% em 2004 para 17% em 2007 e 10% em Corroborando esta tendência, o percentual de UHs lançadas em terrenos com mais de 5 mil m 2, de 36% em 2004, passou para 61% em 2007 e 57% em Enquanto o percentual de UHs lançadas em terrenos com área inferior a m 2 sofreu retração significativa, passou de 40% em 2004 para 17% em 2007 e 19% em Neste período, os lançamentos com mais de 200 UHs se espalharam por toda a RMSP. Municípios como Mogi das Cruzes, Taboão da Serra, São Bernardo do Campo, Osasco, Carapicuíba, Santana de Parnaíba e Itaquaquecetuba e distritos como Guaianazes, São Mateus, Ermelino Matarazzo, Santo Amaro, Socorro e Cachoeirinha, com médias inferiores a 70 UHs por empreendimento em 2004, superaram 150 UHs em 2010, como revelam os mapas a seguir. Figura 1 N o médio de UHs por empreendimento vertical por ano na RMSP. Fonte: Embraesp, Barueri 2004 > < 69 Osasco Cotia Guarulhos Mogi das Cruzes Suzano 2007 Santo André Taboão da Serra Diadema São Bernardo Barueri Osasco Cotia Guarulhos Mogi das Cruzes Suzano Santo André Taboão da Serra Diadema São Bernardo

3 2010 Barueri Osasco Cotia Guarulhos Mogi das Cruzes Suzano Santo André Taboão da Serra Diadema São Bernardo Ampliaram-se as disputas por terrenos grandes e, desta forma, os antigos terrenos de uso industrial tornaram-se interessantes para os agentes do setor imobiliário voltados para a produção habitacional, especialmente a dos chamados condomínios-clubes. Neste momento, assumem grande importância municípios fora da Capital como São Bernardo, Santo André, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes e Barueri, em detrimento de distritos mais centrais e valorizados da Capital como Vila Mariana, Itaim e Moema, conforme revelam os mapas a seguir. Figura 2 Participação de distritos da Capital e municípios no total de UHs lançadas por anos em empreendimento vertical na RMSP. Fonte: Embraesp, > 5% 4,9% - 3% 2,9% - 2% 1,9% - 1% Barueri 0,9% - 0,5% < 0,4% Osasco Cotia Guarulhos Mogi das Cruzes Suzano Santo André 2007 Taboão da Serra Diadema São Bernardo Barueri Osasco Cotia Guarulhos Mogi das Cruzes Suzano Santo André Taboão da Serra Diadema São Bernardo

4 2010 Barueri Osasco Cotia Guarulhos Mogi das Cruzes Suzano Santo André Taboão da Serra Diadema São Bernardo Assim, o mercado residencial abriu novos vetores de atuação na RMSP, que não se restringiram aos limites municipais existentes, ignorando, muitas vezes, tais definições político-administrativas, ao incorporar mais de um município. Vetores importantes como o sudeste, por exemplo, que incorpora distritos da Capital como a Mooca, a Vila Prudente, o Ipiranga e o Sacomã e também municípios da sub-região sudeste, o ABC paulista, como São Bernardo, Santo André, Diadema, Mauá e São Caetano, elucidam bem este movimento. Este comportamento do mercado residencial na RMSP revela a importância da escala metropolitana para a compreensão da atual estrutura de provisão habitacional no país e também para se estruturar políticas urbanas e habitacionais efetivas na garantia do acesso ao solo urbano às camadas de mais baixa renda. Neste sentido, Flávio Villaça (2012), ao ressaltar o caráter arbitrário das definições sobre a criação e a extinção de municípios no país, nos ajuda a compreender as limitações de políticas urbanas e habitacionais estruturadas em âmbito exclusivamente municipal. Para elucidar a arbitrariedade e a falta de lógica destas determinações jurídicas, ele questiona o fato de São Caetano ser um município e São Miguel, apenas um distrito da Capital, e ainda destaca o caso de Osasco, que sempre foi parte da cidade de São Paulo e, de repente, em 1960, como que por um passe de mágica por decreto deixou de ser (Villaça, 2012: 234). Além disto, o autor ilumina ainda mais o debate sobre o tema metropolitano ao reforçar o fato de que nenhuma cidade para de crescer no limite do município. No entanto, do ponto de vista político, a cidade termina abruptamente no limite do município. Do ponto de vista social, econômico e geográfico, o limite municipal é uma linha totalmente artificial e ilógica (Villaça, 2012: 234). 2. O controle do uso do solo urbano como prerrogativa do poder municipal e as disputas intermunicipais na RMSP Juridicamente, o controle sobre o uso do solo urbano é prerrogativa do poder municipal, o que foi reforçado na Constituição de 1988, de caráter fortemente descentralizador, em contraposição aos princípios centralizadores que nortearam o arcabouço políticoinstitucional do Regime Militar ( ). Segundo nos alerta Jeroen Klink (2009), foi durante o regime militar, apesar da tecnocracia e do caráter centralizador, que se estruturou uma política metropolitana, com a criação de órgãos estaduais responsáveis pelo planejamento e a previsão de recursos para a execução de políticas nesta escala metropolitana. Segundo ele, foram consolidadas fontes de financiamento setoriais relativamente estáveis e alocadas numa escala metropolitana, principalmente ligadas a setores como habitação, saneamento básico e transporte (Klink, 2009: 419).

5 No entanto, o movimento pela redemocratização do país, que se estruturou ao longo das décadas de 1970 e 1980 principalmente, se contrapôs a esta estrutura centralizada. Neste momento, prefeitos e os movimentos sociais começaram a questionar a estrutura fechada e pouco transparente da gestão metropolitana, bem como os processos pelos quais elas eram constituídas (Klink, 2009: 419). Desta forma, a questão metropolitana foi associada ao Regime Militar e, por isto, desmontada indiscriminadamente pelos segmentos sociais mobilizados em torno da redemocratização do país. Assim, toda a mobilização social envolvida na formulação da nova constituição federal, na década de 1980, negligenciou o tema metropolitano e transferiu a prerrogativa da criação das regiões metropolitanas, até então da esfera federal, à estadual, contribuindo sobremaneira para a arbitrariedade que marcou a criação das regiões metropolitanas a partir de então. Conforme destaca Maricato (2011b), no que se refere à questão metropolitana, esta peça jurídica ao afirmar a autonomia municipal e transferir à esfera estadual a decisão sobre a criação das RMs, apresentou-se como resposta para o descontentamento que gerou a forma autoritária de impor as RMs, adotada pelo Regime Militar. (Maricato, 2011b: 11). Soma-se a este processo político-institucional, a crise fiscal do Estado brasileiro, que provocou o arrefecimento do fluxo de recursos destinados às políticas metropolitanas na década de 1980, decretando de forma definitiva, pela carestia de financiamento, o esgotamento das políticas metropolitanas no país (Klink, 2009). Após a promulgação da Constituição de 1988, com vistas ao enfrentamento da crise do Estado brasileiro, ampliaram-se as disputas entre estados e municípios para a atração de capital industrial para territórios sob sua jurisdição, a chamada Guerra Fiscal 2, dificultando ainda mais as ações integradas na escala metropolitana. Visando a atrair o capital industrial, principalmente durante a década de 1990, deflagrou-se uma verdadeira disputa entre estados e municípios, que implicou a oferta de terrenos para instalação de plantas fabris, abertura de vias, implantação de infraestrutura, bem como reduções, ou mesmo isenções, de impostos e taxas, tais como o ICMS, principalmente, o ISS e o IPTU, sob a alegação da necessidade do aumento da arrecadação estadual e municipal, que ocorreria com a vinda de novas empresas, e da ampliação do número de postos de trabalhos formais. Todavia, Csaba Deak (2004) observa que grande parte do incremento de receita que os municípios obteriam com a chegada das indústrias, principal justificativa para a Guerra Fiscal, é anulada pela própria prática, pois através dos subsídios e renúncias fiscais o poder público abdica de grande parte do montante estimado. Ainda sobre a oferta indiscriminada de incentivos, Wilson Cano (1988) destaca que, no afã de atrair as indústrias para seus municípios, prefeituras gastaram o que tinham e o que não tinham para subsidiar a vinda de capital produtivo (Cano, 1988 apud Lencioni, 1995: 56). Medidas de incentivos fiscais passaram a ser promovidas tanto pelo Governo Federal, que objetivava dirigir a indústria para o Nordeste, quanto pelo Governo Estadual de São Paulo, que pretendia fortalecer a industrialização no interior do Estado. Mais recentemente, identifica-se uma nova modalidade de disputa por capital entre municípios, a Guerra dos Parâmetros Urbanísticos, que busca atrair investimentos no setor imobiliário. Este expediente tem sido adotado especialmente por municípios onde a atividade industrial perdeu parte de seu protagonismo econômico, liberando seus galpões e terrenos industriais, em decorrência destas mudanças recentes nas estruturas produtivas. As vantagens comparativas e os incentivos oferecidos são diferentes daqueles destinados à atração do capital industrial, e se apresentam na forma de flexibilização e permissividade na legislação urbanística, para além das intervenções diretas realizadas pelo poder público em 2 Não se pretende aprofundar o debate acadêmico sobre a Guerra Fiscal neste artigo, apenas apontála como uma modalidade emblemática de competição entre municípios deflagrada a partir da crise fiscal dos anos 1980 no Brasil.

6 infraestrutura, para benefício exclusivo de grandes empreendimentos privados. Por meio de discursos ideológicos, cria-se a necessidade de atração de capital para a dinamização do setor imobiliário, que assim se torna o grande objetivo da cidade, posto que é apresentada como sinônimo de desenvolvimento. Como exemplo, tem-se o caso do ABCD na RMSP. Na década de 1950, esta região constituiu-se como uma das principais bases industriais do país. O Plano de Metas de 1956, elaborado durante o Governo de Juscelino Kubitschek ( ), estabeleceu os pilares institucionais para a consolidação desta importante plataforma industrial, com forte apoio governamental e investimentos estrangeiros para a implantação de indústrias automobilísticas, de metalurgia, e de máquinas e equipamentos (Matteo e Tapia, 2003). A concentração de indústrias visava à diminuição dos custos de produção, reduzindo gastos com transporte de matéria-prima e mão de obra, e utilizando ao máximo a infraestrutura instalada. Desde o final da década de 1970, o ABCD vem sofrendo os impactos das mudanças recentes no regime de acumulação capitalista, na transição para o que David Harvey (1996) denomina regime de acumulação flexível, que impingiu a reestruturação das formas de produção e reprodução do capital, impondo novos paradigmas à relação entre capital e trabalho e aos processos de trabalho, invadindo, assim, os espaços das fábricas. Paralelamente às mudanças na ordem econômica mundial, no Brasil, houve alterações significativas no projeto de industrialização nacional, com vistas ao enfrentamento da crise do petróleo de 1973 e suas repercussões na economia mundial, apontando para uma perspectiva de desconcentração industrial. Este projeto foi consubstanciado pelo II Plano Nacional de Desenvolvimento (II PND), lançado em 1974, durante o Governo de Ernesto Geisel ( ), que fez diminuir a importância da RMSP na indústria nacional (Matteo e Tapia, 2003). O II PND propôs a implantação de polos de insumos básicos e de bens de capital para enfrentar a crise internacional deflagrada pelo primeiro choque do petróleo (1973), que afetara as indústrias de bens de consumo duráveis, especialmente a automobilística (Mantega, 1997). Neste momento, não apenas a região do ABCD, mas toda a RMSP começou a reduzir sua participação no total do Valor da Transformação Industrial (VTI) 3 no Estado de São Paulo e no país. A RMSP, que respondia por 70,7% do VTI estadual em 1970, passou a responder por 58,6% em 1980, enquanto ocorreu o crescimento da participação do interior do Estado de São Paulo, que passou de 29,3% para 41,3%. Assim, no final da década de 1970, ocorrem grandes alterações na organização territorial das indústrias no país decorrentes do deslocamento de parte do capital industrial da RMSP para o interior do Estado de São Paulo e outros estados brasileiros (Lencioni, 1995). Alguns economistas afirmam que a partir de certo estágio, a concentração urbana cria deseconomias de aglomeração, por elevar a renda urbana, com o aumento do preço dos terrenos, dos aluguéis, do custo de vida, de transporte, dos salários e do controle ambiental (Diniz, 1993). Alguns autores associam estes fatores à perda de fôlego da indústria do ABCD, bem como de toda a RMSP, intensificada pela limitação territorial à expansão da planta industrial e da infraestrutura. Eduardo Nobre (2002) acrescenta que, além do II PND e da perda das vantagens comparativas metropolitanas, a expansão da infraestrutura urbana no interior do Estado de São Paulo também foi um fator importante para a desconcentração industrial no Estado (Nobre, 2002: 03). 3 O Valor da Transformação Industrial é um conceito definido pelo IBGE que representa o valor da diferença entre o valor bruto da produção industrial (valor das vendas de produtos fabricados e serviços industriais prestados) e os custos das operações industriais (consumo de matérias-primas, combustíveis, energia elétrica; máquinas e equipamentos para manutenção e reparação).

7 A desativação de parte das plantas fabris instaladas na região do ABCD, no bojo da flexibilização do processo produtivo que nas últimas décadas vem engendrando mudanças nas antigas zonas industriais em muitos países, tem implicado a liberação de parcelas significativas de solo urbano, que ficam à espera de uma nova inserção nos circuitos de valorização do capital. Este processo vem provocando a reestruturação do uso e da ocupação do espaço urbano nos municípios da região, com impactos bem diferenciados em cada um deles. Enquanto a Guerra Fiscal contribuiu para a retirada de parte do capital industrial do ABCD, que migrou para o interior do Estado de São Paulo e para outros estados brasileiros, na esteira do processo de desconcentração industrial, a Guerra dos Parâmetros Urbanísticos no ABCD visa a atrair o capital para o circuito imobiliário. Esta disputa entre municípios tem ocupado a agenda das discussões sobre a Política Urbana nos municípios brasileiros. Neste contexto, constrói-se um fetiche em torno dos parâmetros urbanísticos, cuja flexibilização é assumida como a grande panaceia para a crise decorrente da retirada do capital industrial deste território, sendo capaz de reinseri-lo nos processos de valorização do capital. Parte das bandeiras hasteadas pelo movimento de Reforma Urbana foi cooptada por este fetiche, despolitizando as discussões em torno dos processos de produção e apropriação do solo urbano, e transformando a luta pela regulamentação dos instrumentos urbanísticos na grande saída para o enfrentamento das injustiças socioespaciais, conformando uma luta bastante restrita às esferas institucionais. Soma-se a isto o discurso neoliberal que reivindica parâmetros urbanísticos mais flexíveis e permissivos, reservando, assim, maior liberdade para a reprodução do capital no território. Estas mudanças se dão no contexto da passagem apontada por David Harvey (1996) do gerenciamento ao empresariamento na gestão urbana, tentativa de superação da recessão de 1973, marcada por ondas de neoconservadorismo e por um forte apelo à racionalidade do mercado (e, consequentemente, da privatização), ainda que, muitas vezes, esta só se verifique na teoria. Dificulta ainda mais as ações integradas em âmbito metropolitano, o imperativo do empreendedorismo urbano, que cobra das gestões municipais uma postura agressiva na atração de investimentos privados e o estabelecimento de parcerias público-privadas, especialmente após a reestruturação produtiva e a perda parcial da centralidade das atividades industriais e a redução das taxas de rentabilidade do setor produtivo na economia em algumas regiões, como ocorrido após a década de 1970 nos países centrais, e nas décadas subsequentes em parte dos países periféricos (Harvey, 1996). Sobre isto, Carlos Vainer (2000) observa que o debate sobre a questão urbana que por muitos anos pautava-se em temas como: crescimento desordenado das cidades, reprodução da classe trabalhadora, equipamentos públicos e de consumo coletivo, movimentos sociais urbanos, racionalização do uso e ocupação do solo urbano assumiu como tema principal a competitividade urbana (Vainer, 2000: 76). Almeja-se, com isto, a retirada de qualquer elemento que possa representar um obstáculo à reprodução do capital no circuito imobiliário. Qualquer iniciativa que limite a livre circulação do capital no território também é assumida como inibidora do crescimento, conformando uma arena de disputas entre os diversos agentes da produção do espaço urbano. Assim, o conflito entre crescimento e não-crescimento, que envolve práticas econômicas, políticas e ideológicas, ganha tanta importância para a produção do espaço urbano quanto a luta entre capital e trabalho, como observa Gottdiener (1993). Azeitar a máquina urbana de modo a atender às demandas do circuito imobiliário torna-se teorema-padrão da política urbana. Nesta perspectiva, Otília Arantes (2000) afirma:

8 A fabricação de consensos em torno do crescimento a qualquer preço a essência mesma de toda localização -- torna-se a peça-chave de uma situação de mobilização competitiva permanente para a batalha de soma zero com as cidades concorrentes. Uma fábrica por excelência de ideologias, portanto: do território, da comunidade, do civismo, etc. Mas, sobretudo, a fabulação de senso comum econômico, segundo o qual o crescimento enquanto tal faz chover empregos (Arantes, 2000: 27). Um eficiente arcabouço ideológico garante a legitimação das ações voltadas para este propósito, amplamente propalado como chave para o tão almejado desenvolvimento do município. Assim se constroem as chamadas coalizões de crescimento, formadas por redes que integram indivíduos e organizações públicas e privadas, numa associação onde são muito pouco claras as fronteiras entre os dois setores, seus objetivos e seus interesses. A popularidade destas coalizões é garantida pela efetiva propagação da ideologia do crescimento e de suas virtudes intrínsecas, especialmente sobre a geração de empregos, o que garante, por sua vez, a enorme influência destes grupos sobre a produção do espaço urbano (Gottdiener, 1993). Além disto, o circuito imobiliário é de fundamental importância na garantia da sobrevida do sistema capitalista, posto que em momentos de crises econômicas inerentes a este modo de produção, como nos alerta Karl Marx em O Capital (1983) há o avanço do capital sobre as bases imobiliárias, assumidas como reserva de valor, que captura capital de outros setores da economia. Neste sentido, Gottdiener (1993) à luz da teoria dos circuitos de Henri Lefebvre, descreve o movimento pendular do capital entre o circuito primário setor produtivo-industrial e o circuito secundário setor imobiliário, oscilando entre eles em momentos de superacumulação e subcapitalização, e mostra como, para o desenvolvimento da economia capitalista tardia, o circuito secundário tornou-se essencial. Henri Lefebvre (1999) explica que o setor imobiliário funciona como um circuito paralelo ao da produção industrial, acionado quando este último perde sua pujança, e que pode até suplantar o setor produtivo e assumir papel de destaque na realização da mais-valia. Pode até acontecer que a especulação fundiária se transforme na fonte principal, o lugar quase exclusivo de formação do capital, isto é, de realização da mais-valia. Enquanto a parte da maisvalia global formada e realizada na indústria decresce, aumenta a parte da mais-valia formada e realizada na especulação e pela construção imobiliária. O segundo circuito suplanta o principal. De contingente, torna-se essencial. (Lefebvre, 1999: 147). Todavia, o autor sugere que este circuito tem fortes limitações, à medida que não alavanca um conjunto amplo de atividades, imobiliza capital e, desta forma, tem efeitos multiplicadores débeis, apesar de apresentar grande rentabilidade inicial. Vale acrescentar que esta disputa entre municípios recrudesceu após o lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida, visando recursos do Programa, com práticas como a flexibilização das normativas urbanísticas municipais, investimentos diretos no sistema viário, no saneamento, na implantação de equipamentos sociais, em infraestrutura urbana, etc. E tais iniciativas executadas desarticuladamente muitas vezes têm impactos negativos nos municípios vizinhos das regiões metropolitanas. 3. A nova cartografia da segregação territorial na RMSP Com o surgimento de novos vetores de atuação do mercado formal de moradia na RMSP, as periferias de outrora, autoconstruídas, que ao longo dos anos foram se consolidando pelos expedientes informais da classe trabalhadora, tornaram-se territórios em disputa pelos agentes do setor imobiliário. O rebaixamento do custo de reprodução da força de trabalho, que marcou o modelo de industrialização adotado no país sobretudo nas décadas de 1950 a 1970, engendrou o que Maricato (1996) chama de urbanização sob baixos salários, caracterizada por parcelas de solo urbano descapitalizadas e pela forte presença de assentamentos precários.

9 Ao se eximir do ônus da reprodução da classe trabalhadora, este modelo encontrou nas atividades informais e arcaicas um dos mecanismos garantidores desta reprodução. Desta forma, conforme nos alerta Francisco de Oliveira, uma operação que é na aparência uma sobrevivência de práticas de economia natural dentro das cidades casa-se admiravelmente bem com um processo de expansão capitalista que tem uma de suas bases e seu dinamismo na intensa exploração da força de trabalho. (Oliveira, 2003: 59). E, assim, o custo da moradia ausentou-se da cesta de sobrevivência do trabalhador, o que o obrigou a solucionar seu problema de moradia pela via informal. 4 Desta maneira, as periferias se consolidaram. E, hoje, parte delas, com a expansão do mercado formal de moradia, adentrou na arena de disputa por terras urbanizadas. E isto tem significado a redução das áreas disponíveis para a população de mais baixa renda e provocado ondas de remoções forçadas. 3.1 Um breve comentário sobre o preço da moradia na RMSP Paralelamente ao avanço do mercado formal de moradia pelo território brasileiro, os preços dos imóveis residenciais vêm crescendo, e muito, superando índices inflacionários como o IPCA e o INCC 5. E este comportamento dos preços da moradia vem redefinindo as dinâmicas socioespaciais na RMSP. A comparação entre a variação do Índice FipeZap 6 e a dos índices INCC e IPCA evidencia um certo descolamento entre a evolução dos preços dos imóveis residenciais e a dos custos de construção e a de itens da despesa ordinária da população, como alimentação, transporte e vestuário. Entre janeiro de 2008 e dezembro de 2010, enquanto os preços dos imóveis residenciais apresentaram uma variação de 76,4% em São Paulo, o INCC cresceu 24% e o IPCA, 16,4%. O que explica a elevação dos preços acima dos índices inflacionários? Muitas especulações são feitas e as justificativas de representantes do setor imobiliário se sustentam em 4 pilares: (1) na existência de uma demanda reprimida, (2) no aumento do preço do solo urbano, (3) na elevação do custo da construção e (4) no crescimento da participação do capital financeiro nos circuitos imobiliários, sobre os quais falaremos a seguir. Parte das justificativas apresentadas afirma que a elevação do preço dos imóveis residenciais reflete a pressão exercida por uma demanda reprimida, em franco crescimento, que teve sua capacidade de endividamento ampliada pela elevação efetiva de sua renda, com o incremento do trabalho formal e da massa salarial, e pelo acesso facilitado ao crédito a juros reduzidos e prazos de amortização estendidos. De fato, a massa salarial dos brasileiros cresceu nos últimos anos. O aumento do salário mínimo, somado ao crescimento da formalização do trabalho, é uma de suas evidências. Entre janeiro de 2008 e janeiro de 2011, o salário mínimo teve aumento nominal de 42% e real de 20% (Dieese, 2012), enquanto foram criados 4,6 milhões de postos de trabalho 4 Erminia Maricato, em grande parte de seus textos sobre o tema, afirma que o mercado formal de moradia, historicamente, é bastante restrito no país, atendendo a menos de 30% da população brasileira. 5 O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE, mede a variação dos custos das despesas com alimentação, transportes e comunicação, despesas pessoais, vestuário, habitação, saúde e cuidados pessoais e artigos de residência, e abrange as Regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre, Brasília e o município de Goiânia. O INCC (Índice Nacional de Custos da Construção), calculado pela Fundação Getúlio Vargas, mede a variação dos custos no setor da construção e abrange 7 capitais - São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília. 6 Este índice é resultado da parceria estabelecida entre a Zap Imóveis e a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), e o universo adotado para sua fixação é os imóveis residenciais anunciados no portal Zap Imóveis.

10 formais, um crescimento de 12% (RAIS, 2010). No entanto, a evolução do rendimento médio real dos brasileiros não apresentou a mesma pujança. Neste mesmo período, cresceu 10% (PME/IBGE, 2011). Ainda assim, o poder de compra de uma parcela da população cresceu, ampliando a chamada classe C. Enquanto as classes D e E retraíram 34%, a classe C cresceu 60% e as classes A e B, 69% (FGV, 2011). 7 Todavia, o aumento da renda não tem acompanhado o crescimento dos preços dos imóveis e este descolamento tem sido contornado com subsídios diretos e indiretos do Governo Federal e com a redução das áreas das unidades, sem grandes alterações no preço final do imóvel, minimizando o impacto do aumento do preço do metro quadrado da área construída. Medidas do Governo Federal contribuíram para o aumento da demanda solvável 8, dentre elas o lançamento do programa Minha Casa Minha Vida. Em 2005, a renda familiar necessária para a aquisição de um imóvel era de R$ 4.500, e em 2009 caiu para R$ 1.400, o que incluiu 35,7 milhões de famílias. Em 2011, 67% dos brasileiros podiam assumir um financiamento habitacional, o que 5 anos antes era privilégio de 10% da população. 9 A redução da taxa de juros nos financiamentos habitacionais também beneficiou bastante a expansão do crédito no país, embora ainda seja bastante elevada. Comparada a dos Estados Unidos, Espanha, Rússia e Chile, a taxa média de juros nos créditos imobiliários no país, de 11,3% em 2010, é apenas inferior a da Rússia, de 14,5%, e bastante superior à Espanha, de 3,4%, Chile, de 4,9% e Estados Unidos, de 5%, neste período. 10 O aumento do percentual do preço do imóvel financiável no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), para 90%, e a extensão no tempo de amortização da dívida nos financiamentos habitacionais, de 10 para 30 anos, também contribuíram para esta expansão. Outra parte das justificativas apresentadas afirma que o aumento do preço da moradia se deve à elevação dos preços dos terrenos. A partir de 2006, parte das empresas do setor ingressou no mercado de capitais e, capitalizada, constituiu valiosos bancos de terrenos, que se tornaram pré-requisito para a boa avaliação de suas ações. Mesmo as empresas de capital fechado tiveram que direcionar parte de seu capital de giro para a compra de terrenos, pois esta era a única maneira de se manterem atuantes. Neste momento, proprietários de terrenos eram abordados concomitantemente por diversas empresas, o que os colocava em condição privilegiada de negociação. Na abertura de capital das empresas do setor, o anúncio dos Valores Gerais de Venda (VGV) 11 internados em seus bancos de terrenos determinou, em grande medida, preços de imóveis sem lastros sólidos afinal, as unidades ainda seriam construídas e comercializadas nos anos seguintes. Este procedimento impôs ao mercado, de forma especulativa, um novo patamar de preços para terrenos e imóveis, o que o mercado não tardou a assimilar. Vale destacar que o preço das ações destas empresas depende do 7 Na pesquisa Os Emergentes dos Emergentes, apresentada pela FGV em junho de 2011, foi considerada pertencente às classes A e B, a população com renda domiciliar superior a R$ 5.174, à classe C, com renda entre R$ e R$ e às classes D e E, com renda inferior a R$ Entre as alterações empreendidas, podemos destacar a elevação do limite de financiamento de imóveis residenciais com recursos do FGTS, que passou de R$ 350 mil para R$ 500 mil, o realinhamento dos valores de imóvel enquadrado no SFH, que passou de R$ 350 mil para R$ 500 mil (valor de venda) e de R$ 245 mil para R$ 450 mil (valor do financiamento) e o aumento do percentual do preço do imóvel financiável pela SFH (90%). 9 EXAME (2011); 67% dos brasileiros têm renda para comprar um imóvel, Revista Exame; São Paulo, Consumo. 10 MODÉ, Leandro (2010); Juro de imóvel aqui é dos mais altos do mundo, Jornal da Tarde; São Paulo, Seu Bolso. 11 Valor Geral de Venda (VGV) de uma empresa é resultado da soma dos valores unitários de venda multiplicado pelo número de UHs de todos os empreendimentos lançados por esta empresa.

11 cumprimento das metas anunciadas, da realização dos VGVs projetados, o que implica a construção e comercialização das unidades a preços e prazos condizentes com os previstos. Além disto, devido à inelasticidade da oferta de solo urbano, o impacto do aumento da produção sobre o preço do produto, no setor imobiliário, é diferente do que ocorre em outros setores da economia, que respondem ao aumento da produção com a redução de preço. No entanto, representantes do setor imobiliário afirmam que, no segmento popular, que vêm puxando a atual produção habitacional, a participação do terreno no Valor Geral de Vendas do empreendimento gira em torno de 10% a 15%, o que, de certa forma, relativiza o papel do preço do terreno na elevação do preço da moradia no país. Outros argumentos sobre o crescimento do preço da moradia se sustentam no encarecimento dos custos de construção, pelo crescimento dos salários dos trabalhadores e escassez de mão de obra qualificada, e pela incapacidade da cadeia produtiva da construção em atender às demandas atuais. Muitos profissionais têm reclamado da deficitária oferta de equipamentos para locação frente às necessidades da produção atual. Somam-se à elevação dos preços de locação, os ônus dos atrasos nas obras devidos à longa espera por equipamentos. 12 Muitos afirmam que o crescimento dos custos está relacionado ao aumento do preço dos materiais de construção, em especial os derivados do aço, alumínio, cobre e plástico, devido ao aumento do preço das commodities no mercado internacional. Outro fator destacado é a escassez de profissionais qualificados frente ao volume crescente de produção e às novas estruturas operacionais, logísticas e de gestão, o que tem elevado os patamares de remuneração dos trabalhadores da construção, embora o presidente do Sindicato dos Trabalhadores do setor da construção afirme que os reajustes salariais estão bem aquém dos índices de crescimento do setor. 13 O aumento da formalização do trabalho, ainda que a informalidade se mantenha bastante presente no setor, é apresentado como outro fator. Entre 2008 e 2010, o número de trabalhadores formais na construção cresceu 31%, enquanto no conjunto da economia cresceu apenas 12% (RAIS, 2010). Para Lucia Shimbo (2010), este aumento, associado à constituição de equipes próprias de produção, ilustra a forte influência da lógica financeira sobre as atividades do setor, pois para cumprir as metas, as empresas não podem depender das incertezas nos prazos e nos preços da utilização de mão de obra subcontratada. Acrescenta-se a isto o recrudescimento da fiscalização no setor a partir de 2002 (Wissenbach, 2008) e a resistência das empresas de capital aberto, que prestam contas aos acionistas, em ter sua imagem associada à informalidade. 14 Por ser a habitação uma mercadoria especial produzida e consumida em um único local sua produção enfrenta grandes dificuldades para ascender a um outro patamar tecnológico. A cada ciclo produtivo ter de estruturar uma nova fábrica, diferentemente da produção de bens móveis, cujo processo produtivo se dá em bases mais perenes, dificulta a injeção de investimentos constantes. 15 Embora incipientes, há experimentações de novos sistemas construtivos no país, porém a alvenaria ainda é amplamente utilizada. 12 BLANCO, Mirian (2007); Maquinário escasso, Construção Mercado; São Paulo, ed. 68, p SEGALLA, Vinícius (2008); Falta de mão-de-obra especializada, Construção Mercado; São Paulo, ed. 85, p CICHINELLI, Gisele C.(2008); Informalidade em retração, Construção Mercado; São Paulo, ed. 84, p ABIBI FILHO, Alfredo Eduardo (2010); Incorporadoras de pequeno porte, Construção Mercado; São Paulo, edição 109, p. 27.

12 Mas, por que o setor investiria em novas tecnologias, se a demanda, em franco crescimento, é capaz de absorver os cada vez maiores preços dos imóveis residenciais, assumindo um financiamento de 30 anos, comprometendo mais de 30% de sua renda mensal com prestações, e recebendo subsídios diretos e indiretos do Estado? O planejamento e a gestão, conforme nos revela Shimbo (2010), têm sido os aspectos priorizados na busca pela redução dos custos e ampliação das taxas de retorno na produção habitacional. A produção em larga escala para diluir custos é assumida como pressuposto para viabilizar a produção para as rendas mais baixas e a padronização das soluções projetuais e construtivas, condição para a ampliação da escala. Há os que alegam que a elevação do preço da moradia reflete a exigência de maior rentabilidade para atrair investidores no mercado de capitais e a imposição de elevados VGVs, como estratégia de valorização do preço das ações das empresas no mercado de capitais. A abertura de capital do setor e o crescimento da participação dos fundos de investimento imobiliário e do mercado secundário de recebíveis imobiliários, embora incipientes, revelam a intensificação da participação do capital financeiro nos circuitos imobiliários no país. O mercado secundário de recebíveis residenciais cresce, a passos lentos, devido à dificuldade das securitizadoras em concorrer com os créditos bancários, que oferecem taxas de juros bem mais baixas. Apenas 10% dos recebíveis de construtoras e incorporadoras são repassados às securitizadoras. A emissão de fundos de investimento imobiliário também cresce, favorecida pela redução na taxa básica de juros nos últimos anos. Especialistas vêm anunciando a consolidação do setor, à semelhança do ocorrido em outros setores da economia. A intensificação deste movimento se relaciona com seu ingresso no mercado de capitais a partir de Em 2007 e 2008, ocupou a 2º posição em número de fusões, superado apenas pela indústria alimentícia, o que revela a concentração de capital no setor. 16 Esta ampliação dos canais de participação do capital financeiro nas atividades imobiliárias tem provocado alterações no setor, posto que a lógica do capital financeiro é bastante distinta da lógica do capital produtivo. Quando se trata das avaliações das empresas do setor no mercado de capitais, estas distinções ficam evidentes. Especialistas defendem a adoção de parâmetros específicos, pelo longo ciclo produtivo e de negociação do circuito imobiliário, incompatíveis com as avaliações trimestrais de desempenho das empresas no mercado de capitais. A concorrência entre o setor imobiliário e os demais setores da economia pelos investimentos no mercado de capitais tem exigido resultados em menor tempo e cada vez maiores. A solidez das empresas do setor, neste contexto de ampliação da produção imobiliária, foi abalada pela crise internacional em 2008, mas, sobretudo, por sua incapacidade em atender as metas anunciadas, agravada pela redução na velocidade de venda dos imóveis. O preço das ações das empresas do setor despencou e algumas delas passaram a ser negociadas por preços inferiores ao seu valor patrimonial. No país, o cenário recessivo foi enfrentado com medidas anticíclicas e forte injeção de recursos públicos na economia. O setor imobiliário foi um dos grandes beneficiados e um exemplo disto foi o lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida em Não por coincidência, os preços das ações das empresas do setor voltaram a crescer. Do final de 2008 até agosto de 2009, o Imob indicador de desempenho das ações das empresas do 16 CICHINELLI, Gisele C.(2008); Consolidação do setor, Construção Mercado; São Paulo, ed. 85, p.34

13 setor imobiliário na Bovespa cresceu 120%, enquanto o Ibovespa principal indicador de desempenho do conjunto das ações na Bovespa apresentou um crescimento de 50% no período. 17 A declaração do corpo administrativo de uma grande empresa comprova a retomada do crescimento do setor e seu protagonismo no enfrentamento da crise, e revela que o aumento dos preços dos imóveis lançados pela empresa tem sido uma medida de precaução para preservar suas margens de lucro: À medida que lançamos novos produtos, os preços se estabelecem em novos patamares frente ao novo ambiente. Nossos preços foram ajustados para cima para que no futuro estejamos protegidos em nossas margens. 18 Evidenciando este crescimento, na RMSP, as UHs lançadas com preço de metro quadrado de área útil superior a R$ 4.500, que respondiam por 6% em 2008, passaram a representar 30% em No ABCD, esta faixa, inexistente em 2008, passou a representar 12% das UHs lançadas em Este comportamento ascendente dos preços dos imóveis residenciais, conforme ilustram os mapas a seguir referentes aos anos de 2004, 2007 e 2010, sugere mudanças nas dinâmicas sócio-territoriais na RMSP. Figura 3 - Preço médio por metro quadrado de área útil em empreendimentos verticais por ano na RMSP Fonte: Embraesp, 2010 Barueri 2004 > < Osasco Cotia Guarulhos Mogi das Cruzes Suzano Taboão da Serra Diadema São Bernardo Santo André 2007 Barueri Osasco Cotia Guarulhos Mogi das Cruzes Suzano Santo André Taboão da Serra Diadema São Bernardo 17 OLIVEIRA, Thiago (2009); Habitação puxa volta. Construção Mercado; São Paulo, edição 98, p CYRELA. Cyrela_Release_2T2010, disponível em Acessado em 23 de novembro de 2010.

14 2010 Barueri Osasco Cotia Guarulhos Mogi das Cruzes Suzano Santo André Taboão da Serra Diadema São Bernardo Será que as mudanças no perfil socioeconômico da população local estão acompanhando este movimento ou vem ocorrendo uma substituição populacional nestes municípios? Para onde está se deslocando a população de mais baixa renda alijada da disputa por terras até então ignoradas pelos circuitos de reprodução do capital imobiliário e sem capacidade de endividamento para assumir um financiamento e ingressar no mercado formal de moradia? Estas questões precisam ser investigadas. O acirramento da disputa por terra urbanizada tem contribuído para a elevação do preço da moradia, e estas dinâmicas vêm redesenhando a cartografia da segregação urbana em muitas cidades brasileiras, com a redução dos espaços disponíveis para as parcelas mais pobres da população e seu consequente deslocamento para áreas mais precárias. Isto ocorre destacadamente nas regiões metropolitanas, as mais ricas do país, e ao mesmo tempo onde se concentra a maior parte do déficit habitacional brasileiro (FJP, 2005). A quase inexistência de uma gestão integrada de abrangência metropolitana agrava ainda mais este quadro. Esta disputa por terra urbanizada estabelece relações estreitas com o crescimento dos assentamentos precários no país, sobretudo nas regiões metropolitanas. As vinte regiões metropolitanas com maior número de domicílios em aglomerados subnormais concentram 88,6% deles; 50% dos municípios com aglomerados subnormais pertencem à Região Sudeste, e mais da metade encontra-se nas regiões metropolitanas (Observatório das Metrópoles, 2010). Corroborando, Pereira e Rufino (2011) nos alertam sobre a agudização da desigualdade sócio-territorial com a ampliação do mercado formal de moradia no país. Segundo eles, A generalização da lógica da produção imobiliária hegemônica encontrará uma estrutura marcada por diferenças, que tende a se tornar ainda mais desigual e mais segregada, porque, ao contrário do que o senso comum imagina a ação da produção imobiliária de mercado ao subordinar o espaço não tende a uniformizar a organização socioespacial, mas a diferenciá-la ainda mais. Esse aprofundamento da desigualdade é o que a análise mais crítica nos leva a perceber, pois parte da enorme rentabilidade requerida pelo setor imobiliário é alcançada a partir da apropriação da estrutura de segregação historicamente herdada e da ampliação da valorização imobiliária dessa estrutura, que se dá pela redefinição da segregação com elevação do gradiente de preços (Rufino e Pereira, 2011: 81). 3.2 A atuação dos agentes do setor imobiliário na produção habitacional na RMSP À semelhança dos vetores de expansão da atuação do mercado formal de moradia, os preços dos imóveis residenciais na RMSP muitas vezes extrapolam os limites políticoadministrativos municipais. Há casos de empresas sediadas na Capital paulista que

15 passaram a operar em outros municípios da região e transferiram para estas novas localidades os mesmos patamares de preços de seus lançamentos residenciais da Capital, à revelia das normativas e dos custos de construção municipais. Este procedimento teve grande impacto no comportamento do preço da moradia na RMSP, posto que nos últimos anos muitas empresas sediadas na Capital abriram capital, e capitalizadas, transpuseram os limites do município de São Paulo e passaram a participar mais fortemente dos lançamentos fora da Capital. Na região do ABCD, por exemplo, nos últimos anos houve uma entrada significativa de empresas incorporadoras sediadas na Capital, principalmente a partir de Se, entre 2002 e 2006, mais da metade das UHs lançadas foram incorporadas por empresas locais salvo em 2002, com 46% a partir de 2007 este percentual se alterou significativamente e as empresas da Capital passaram a ter participação majoritária, respondendo por 73% em 2007 e 69% em No entanto, a despeito da ampliação da atuação de empresas sediadas na Capital, o fato de estarem mais familiarizadas com a estrutura de poder local e, portanto, exercerem maior influência sobre as decisões políticas neste âmbito, garante a permanência das empresas locais, menores e de capital fechado, nas atividades do setor. Além disto, elas desfrutam de um maior conhecimento das dinâmicas intraurbanas, o que lhes proporciona maior capacidade de avaliação sobre o local de investimento e as tendências de valorização imobiliária. No ABCD, por exemplo, empresas locais, de capital fechado, fazem muitas críticas às estratégias usadas pelas empresas de fora, que superdimensionaram seus investimentos em terrenos e em marketing, cometendo muitos excessos ao transpor estratégias e valores adotados na Capital para a região, inflacionando o mercado local de terras. Os caras vieram com ideias e com cabeça de São Paulo, erradas, tanto para comprar terreno quanto para o marketing, pagando caro. Poxa, lá eu pago R$1.500 o m 2, aqui eu estou pagando R$700 o m 2. Só que ele poderia pagar R$350 o m 2. (...) Legal, o cara está acostumado com R$1.500 o m 2 e compra por R$700 o m 2 pensando que está barato. (diretor Empresa B, abril de 2009). Todavia, parte das empresas locais não considerou ruim a entrada destas grandes empresas da Capital na região, ainda que tenha aumentado significativamente a concorrência, posto que trouxeram novos patamares de preços para os lançamentos da região. Desta forma, a entrada destas empresas não acarretou a redução da rentabilidade das empresas locais na medida em que provocou o aumento generalizado dos preços dos imóveis lançados. Para nós até que foi bom a vinda das empresas capitalizadas da Capital, pois antigamente aqui no ABC o que acontecia? Nossos empreendimentos sempre eram os mais caros que tinham, porque as outras empresas eram empresas pequenas. Eles viam a Empresa C vendendo a R$3.000 o m 2 e diziam: Eu vou vender a R$2.980 o m 2. Quem mandava nos preços aqui era a gente. Todo mundo ia atrás de nós e colocava 10 ou 20 reais mais barato. Aí o que aconteceu? Vieram estas empresas de São Paulo. E o que aconteceu? Os caras colocaram a R$3.200 o m 2 e então melhorou para a gente mesmo. O que aconteceu? A cabeça dos corretores mudou também, descobriu que o preço não era bem isto Mesmo os clientes entenderam, não foi ruim não. (diretor Empresa C, março de 2009). Rodrigo Lefevre (1982) apresenta uma chave explicativa para a afirmação de que não foi ruim a entrada das grandes incorporadoras da Capital na região ao evidenciar a existência de um preço geral de produção na realização da mercadoria metro quadrado de apartamento formado a partir dos preços individuais de produção conseguidos nos produtos produzidos em piores condições (no caso, terrenos mais caros), como em Marx na renda da terra (Lefevre, 1982: 106). Portanto, a transferência de patamares de preços da Capital para o ABCD, ainda que a concorrência tenha aumentado, beneficiou as empresas atuantes na região, posto que estas passaram a trabalhar com preços mais elevados em um

16 local onde as condições de produção são mais favoráveis do ponto de vista dos custos de produção, sobretudo pelo fato de o preço do terreno ser mais baixo. No entanto, nota-se que os preços dos imóveis residenciais conformam-se mais à capacidade de pagamento da demanda solvente, que se relaciona com o perfil do financiamento disponível, e menos com os limites político-administrativos municipais, especialmente nas regiões metropolitanas. Com isto, justifica-se a transferência de preços imobiliários de um município a outro na RMSP e a atração exercida por investimentos diretos municipais em infraestrutura urbana, obras viárias, sistema de transporte público, que, em grande medida, têm impacto metropolitano. Há muitos exemplos de famílias que tiveram que se deslocar para áreas mais distantes na RMSP como condição de acesso à casa própria, sujeitando-se a um exaustivo e dispendioso deslocamento intermunicipal casa-trabalho, ultrapassando os limites da Capital, estabelecendo-se, por exemplo, em Suzano, no eixo leste, ou em Carapicuíba, no eixo oeste. Isto evidencia ainda mais a necessidade destas dinâmicas serem planejadas, geridas e controladas em âmbito metropolitano e não apenas municipal. O Observatório das Metrópoles também destaca este movimento nas regiões metropolitanas brasileiras e revela que grande parte da população emigrante dos núcleos principais metropolitanos tem como destino municípios periféricos da própria metrópole ou municípios adjacentes, fortemente conectados às dinâmicas metropolitanas (Observatório das Metrópoles, 2010: 08). No caso do ABCD, parte dos representantes de empresas atuantes, questionados sobre a demanda atendida em seus empreendimentos residenciais, afirma que a maioria é do próprio ABCD, mas que haveria uma parcela crescente de pessoas de São Paulo que estariam dispostas a ir para a região em função da proximidade, da facilidade de acesso e dos melhores preços dos produtos residenciais. A diferença entre o preço da área construída do mesmo produto aqui e em São Paulo, dependendo da situação, fica entre 40% e 50%. Se for um imóvel de valor razoável, é muito dinheiro. Então é a possibilidade da pessoa comprar, querer morar bem, com infraestrutura, com lazer Lá no Ibirapuera, vamos supor, aqui é X e lá é X mais 60%, 70% (diretor Empresa B, abril de 2009). Luiz Pompéia, diretor da Embraesp, endossa este argumento, revelando que a boa infraestrutura da região, somada ao acesso direto a rodovias e à sua importância econômica como polo industrial, teria grande poder de atração de pessoas de toda a RMSP. Ele ainda acrescenta que um terreno na região é mais barato do que na Capital paulista, o que permite construir um imóvel do mesmo padrão por um valor final até 50% mais baixo que os encontrados em bairros como Ipiranga, Moema, Vila Mariana ou Vila Madalena. 19 Todavia, outros representantes do setor se contrapõem a esta afirmação, principalmente por considerarem esta diferença pouco significativa. Na verdade, não está mais tão barato o valor do apartamento aqui em relação ao, por exemplo, Ipiranga. Talvez um pouco mais barato, vai. Aqui está na faixa de R$3.000 a R$3.500 o m 2 do apartamento acima de 100m 2, com 2 vagas. E lá você vai encontrar na faixa de R$3.200 a R$4.000 o m 2. (diretor Empresa C, março de 2009). Segundo dados da Pesquisa Origem Destino de 2007, o fluxo de pessoas que partem diariamente do ABCD e vão para a Capital é pouco significativo cerca de 10% do total de viagens diárias geradas pela região se comparado a de outros municípios vizinhos à 19 MARIN, Tauana (2008); Região tem 43 novos empreendimentos, Diário do ABC; Santo André, Economia.

17 Capital. Taboão da Serra e Embu, por exemplo, apresentam percentuais de viagens diárias para a Capital muito maiores, superiores a 25%, Itapecerica da Serra, Ferraz de Vasconcelos e Osasco, superiores a 20%. 4. As disparidades entre os municípios da RMSP e o caso do ABCD Maricato (2011b) acrescenta outra justificativa para a falta de práticas articuladas nas metrópoles brasileiras, que se refere ao fato de existirem municípios muito díspares nas RMs quanto ao seu poder econômico, cultural e político, o que provoca resistência por parte dos mais poderosos à implementação de ações integradas, à medida que tais iniciativas sugerem a redistribuição de suas receitas municipais (Maricato, 2011b). Tanto a criação de regiões metropolitanas quanto a instituição e destituição de municípios se deram de forma bastante arbitrária e a partir de critérios muito diferentes, o que contribuiu para a grande diversidade entre os municípios de uma mesma região metropolitana, bem como entre regiões metropolitanas brasileiras. No caso do ABCD, apesar das experiências bem sucedidas do Consórcio do ABC paulista analisado por vários pesquisadores, destacadamente pelo economista Jeroen Klink, as disparidades são grandes. O Consórcio do ABC paulista é assumido como um dos exemplos mais emblemáticos de governança colaborativa, na qual diversos segmentos sociais consolidaram arranjos informais para o enfrentamento da crise socioeconômica que marcou a região nas décadas de 1980 e 1990 principalmente, com o arrefecimento de seu dinamismo industrial (Klink, 2009: 424). O ABCD consolidou-se como um dos principais polos industriais brasileiros entre as décadas de 1950 e A consolidação desta importante base industrial foi acompanhada por um forte processo de urbanização. Cada município do ABCD teve papel distinto na divisão sócio-territorial do trabalho neste momento. São Bernardo foi o município onde as principais indústrias se instalaram, seguido por São Caetano e Santo André. Seu papel central no desenvolvimento industrial da região refletia-se em sua elevada arrecadação, conforme nos revela a dissertação de mestrado Proletarização do Espaço sob a grande Indústria: O caso de São Bernardo do Campo na Região da Grande São Paulo, de Erminia Maricato (1977). São Bernardo do Campo é atualmente o município de maior arrecadação municipal no país proporcionalmente à sua população, o que o coloca numa posição particular em relação a outros municípios da área metropolitana. Porém o caso se revela interessante também pela particularidade de incluir uma municipalidade poderosa além das outras características que se repetem em outros municípios da periferia da área metropolitana, municípios que exportam mão de obra enquanto que São Bernardo do Campo importa (Maricato, 1977:18). À Diadema coube o ônus da reprodução da força de trabalho, que, por sua vez, apresentava rebaixado nível de remuneração. Indústrias menores e em número reduzido se instalaram no município e, com isso, o capital produzido pelas grandes plantas industriais permaneceu fora de seu território. Historicamente, a forte imbricação das esferas pública e privada no país atua no sentido de promover uma grande confluência dos investimentos públicos e privados no território. Nesta região não foi diferente. Grandes investimentos públicos foram canalizados para o ABCD, sendo priorizados os municípios-chave na produção e reprodução do capital industrial, aqueles em que se fixaram as grandes fábricas, em detrimento dos municípios em que a força de trabalho das indústrias se instalou. Estas diferenças sócio-territoriais constituídas historicamente a partir da relação capitaltrabalho ainda estão presentes nos municípios que compõem o ABCD. O valor do PIB de

18 São Bernardo e de Diadema evidencia esta disparidade. Em 2007, o PIB de São Bernardo, de R$25,5 bi, foi o mais alto da região, quase duas vezes maior que o de Santo André, na segunda posição, com R$13,4 bi, e praticamente três vezes maior que o de Diadema, de R$8,6 bilhões. Enquanto o PIB de São Bernardo, em 2007, representou 40% do PIB total da região (e 3% do PIB total do estado de São Paulo), o de Diadema representou apenas 14% (menos de 1% do estadual). Neste sentido, os valores do PIB per capita no ano de 2007 ilustram bem as diferenças no perfil econômico destes dois municípios, sendo de R$ em São Bernardo e de R$ em Diadema. No ABCD, o PIB per capita de São Bernardo é apenas superado pelo de São Caetano do Sul, de R$ , e ambos superam o da Capital, de R$ , que é mais de 30% superior ao PIB per capita de Diadema. A receita dos municípios do ABCD é bastante reveladora da partilha sócio-territorial do trabalho estabelecida entre eles, que historicamente condicionou a produção e a apropriação do espaço urbano bastante diferenciadas em cada município. A receita municipal de Diadema, por exemplo, nos anos analisados 1992, 1996, 2000, 2004 e 2007 representou menos de 1/3 da de São Bernardo, sendo que, em 2007, reduziu-se para 1/4. É importante destacar que a população de Diadema, de habitantes, equivalia, neste mesmo ano, a pouco menos da metade da de São Bernardo, de habitantes (OD, 2007). Este quadro revela o quanto São Bernardo se destaca economicamente entre os municípios do ABCD, sobressaindo-se no que se refere à concentração do capital industrial produzido em toda a região. Embora algumas indústrias também tenham se instalado em Diadema, a média dos rendimentos no setor industrial do município corrobora o fato de ele ter ocupado e ainda ocupar posição distinta a de seu município vizinho, São Bernardo, na hierarquia do circuito reprodução do capital industrial. Ilustrando este argumento, no ano de 2008, a média dos rendimentos dos empregados no setor industrial em Diadema representou 57% da dos rendimentos dos empregados neste setor em São Bernardo, sendo R$ no primeiro, e R$ no segundo. Observa-se que São Bernardo apresenta a maior média de rendimento no setor industrial dos municípios do ABCD, superando também a média dos rendimentos do setor em São Paulo, de R$ Vale destacar que as disparidades apresentadas entre os municípios do ABCD ganham maior intensidade quando se expande a análise para o conjunto dos municípios da RMSP, o que revela desafios ainda maiores para ações integradas em âmbito metropolitano. 5. Considerações Finais Frente ao acirramento das disputas pelo solo urbano com o crescimento da produção imobiliária nas cidades brasileiras, especialmente nas metrópoles, torna-se impossível estruturar uma política habitacional comprometida com a universalização do acesso à moradia digna e à cidade que não esteja atrelada a uma política fundiária o que significa enfrentar o nó da terra, como nos coloca Maricato (2011a). Este desafio é ainda maior quando se trata de uma sociedade patrimonialista como a brasileira. Para isto, urge repensar a questão metropolitana à luz da nova cartografia da segregação urbana, enfrentando-se o desafio de alterar as estruturas de poder constituídas e estrategicamente consolidadas de modo a potencializar a extração da renda imobiliária, que, segundo nos alerta Maricato (2011a), é o motor do urbano. Como nos revela Villaça, a dificuldade trazida por essa nova cidade [metropolitana] é exclusivamente de natureza política (o que não é pouco) e diz respeito ao enorme poder político que viria atrelado ao seu eventual governo. É essa a dificuldade que tem impedido o surgimento de administrações metropolitanas efetivas no Brasil. (Villaça, 2012: 235). Segundo o autor, não seria viável, tampouco recomendável, a instituição de um quarto nível

19 de governo, deve-se democratizar amplamente as tomadas de decisão dos assuntos de impacto metropolitano, instituindo-se verdadeiros espaços políticos. Afinal, a escala metropolitana não é administrativa, ela é política, e assim deve ser enfrentada nos dias atuais. 6. Referências bibliográficas ABIBI FILHO, Alfredo Eduardo (2010); Incorporadoras de pequeno porte, Construção Mercado; São Paulo, edição 109, p ARANTES, Otília (2000); Uma estratégia fatal: A cultura nas novas gestões urbanas, em ARANTES, Otilia, VAINER, Carlos e MARICATO, Ermínia, A cidade do pensamento único: desmanchando consensos, Petrópolis, Ed. Vozes. BLANCO, Mirian (2007); Maquinário escasso, Construção Mercado; São Paulo, edição 68, p BOTELHO, Adriano (2007); O urbano em fragmentos: a produção do espaço e da moradia pelas práticas do setor imobiliário, São Paulo, Annablume, Fapesp. CICHINELLI, Gisele C. (2008a); Informalidade em retração, Construção Mercado; São Paulo, edição 84, p (2008b); Consolidação do setor, Construção Mercado; São Paulo, edição 85, p. 34. DEAK, Csaba (2004); Transformações recentes na RMSP e perspectivas de mundialização, em SCHIFFER, Sueli (org.), Globalização e estrutura urbana, São Paulo, Hucitec/Fapesp. EXAME (2011); 67% dos brasileiros têm renda para comprar um imóvel, Revista Exame; São Paulo, Consumo, disponível em GOTTDIENER, Mark (1993); A Produção Social do Espaço Urbano, São Paulo, Ed. Edusp. HARVEY, David (1996); Do gerenciamento ao empresariamento: a transformação da administração urbana no capitalismo tardio, Espaço & Debates; São Paulo, n 39, p (1982); O trabalho, o capital e o conflito de classes em torno do ambiente construído nas sociedades capitalistas avançadas, Espaço & Debates; São Paulo, n o 6, p KLINK, Jeroen (2009); Novas governanças para as áreas metropolitanas, Cadernos Metrópole; São Paulo, vol. 11, n o 22, p LEFEBVRE, Henri (1999); A revolução urbana. Belo Horizonte, Ed. UFMG. LEFEVRE, Rodrigo (1982); Notas sobre o papel dos preços de terrenos em negócios imobiliários de apartamentos e escritórios na cidade de São Paulo, em MARICATO, Erminia, A produção capitalista da casa (e da cidade) no Brasil, São Paulo, Alfa-Omega. LENCIONI, Sandra (1995); Reestruturação Industrial no Estado de São Paulo. A Região da metrópole desconcentrada, Espaço & Debates; São Paulo, n o 38, p MANTEGA, Guido (1997); O Governo Geisel, o II PND e os economistas, Relatório de Pesquisa EAESP/FGV/NPP; São Paulo, n o 3, p MARICATO, Erminia (2011a); Impasses da política urbana no Brasil, São Paulo, Ed. Vozes. (2011b); Metrópoles desgovernadas, Estudos Avançados; São Paulo, n o 25, p (1996); Metrópole na periferia do capitalismo: desigualdade, ilegalidade e violência, São Paulo, Hucitec. (1977); Proletarização do Espaço sob a grande Indústria: O caso de São Bernardo do Campo na Região da Grande São Paulo, Dissertação de Mestrado, São Paulo, FAU USP. MARIN, Tauana (2008); Região tem 43 novos empreendimentos, Diário do ABC; Santo André, Economia, disponível em MARX, Karl e ENGELS, Friedrich (1983); O Capital: crítica da economia política, São Paulo, Abril Cultural.

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