Os Impostos sobre a Propriedade e o Valor Venal

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1 Os Impostos sobre a Propriedade e o Valor Venal Saulo Patrício da Silva Mattos Um breve histórico sobre impostos Imposto (do latim Taxo; "Eu estimo") é uma quantia em dinheiro, paga obrigatoriamente por pessoas ou organizações a um governo, a partir da ocorrência de um fato gerador, calculada mediante a aplicação de uma alíquota a uma base de cálculo. As citações a cobranças de impostos mais antigas são encontradas na Bíblia (Gênesis capítulo 47, versículo 24, atribuídas a José: ( Mas quando a safra chega, dê um quinto dela ao Faraó. Os outros quatro quintos pode manter consigo para a produção de sementes para os campos e como alimento para vós e vossas famílias e seus filhos."). Registros históricos mostram que, no Egito, por volta de 3000 AC AC, na primeira dinastia do Antigo Reinado, os faraós promoviam excursões bienais aos povoados de seus reinados, coletando impostos da população, e da Europa também existem - embora poucos - registros históricos de cobrança de impostos dos governos, pelo menos desde o século 17. O imposto sobre a propriedade Impostos sobre a propriedade são instituídos em razão de sua posse e, no caso de bens imóveis, vêm sendo historicamente cobrados com base em diversos critérios. Na Inglaterra, por um período de mais de 150 anos, de 1696 a 1851, foi cobrado um imposto sobre a propriedade, chamado de imposto sobre a janela (window tax), o qual era composto por duas parcelas: uma fixa, e outra variável, esta última em função do número de janelas existentes na edificação. Era altamente impopular, e visto pela população como uma espécie de imposto sobre a luz e sobre o ar. Como resultado de sua aplicação, muitos proprietários fechavam suas janelas com tijolos para escapar da cobrança daquele imposto, que só foi revogado em Ainda hoje são vistos edifícios na Inglaterra, classificados como de especial interesse histórico, com as janelas tapadas com tijolos por seus antigos proprietários, como forma de reduzir o imposto então cobrado. Na França ( ), um imposto semelhante foi instituído, porém era cobrado com base no número de lareiras existentes em um imóvel.

2 Em ambas as situações imaginavam-se uma relação entre o número de janelas, ou de lareiras, ao maior ou menor valor do imóvel, ao qual era vinculado o imposto, derivando dessa idéia de vinculação um tipo de imposto sobre a propriedade, calculado pela aplicação de um percentual sobre o seu valor, genericamente chamado de "valor venal. No Brasil, destacamos três impostos que incidem sobre o valor de uma propriedade: o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), o ITR (Imposto Territorial Rural) e o ITBI (Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Bases de cálculo Vários são os fatos geradores de impostos instituídos pelos governos, mas iremos nos ater neste artigo à discussão sobre as bases de cálculo daqueles que têm por fato gerador a propriedade de um imóvel, em especial a base de cálculo do IPTU, que foi instituído no Brasil por ato do imperador D. João VI, dada a necessidade de se financiar e dar melhores condições à permanência da Corte que desembarcou no Brasil em 1808, fugindo ao bloqueio imposto por Napoleão Bonaparte. A transferência de parte das riquezas produzidas pelos cidadãos para um governo central o imposto remonta, como vimos, aos tempos bíblicos, e difundiu-se ao longo dos séculos e entre todos os povos, procurando-se justificar essa transferência pela alegação de destinar-se a uma redistribuição de riquezas, através da oferta de mais e melhores serviços públicos a toda a população, a qual geralmente reage à instituição e cobrança de impostos. Essa reação é tanto menor quanto maior for a percepção de que mais e melhores serviços públicos são em contrapartida efetivamente disponibilizados pelos governos, bem como de que os critérios adotados para a determinação do seu valor observam princípios de equilíbrio, impessoalidade e razoabilidade. O valor do imposto é obtido pela aplicação de um percentual ao valor do imóvel, valor este que o Código Tributário Nacional determina seja o seu valor de mercado, o qual é também chamado naquele código de "valor venal". O percentual e a base de cálculo do imposto são definidos em leis municipais, observado o que dispõe o Código Tributário Nacional. Das definições do Código Tributário Nacional devemos atentar para uma conclusão que não é, na maioria das vezes, considerada: o valor de um imóvel, é que é chamado de "valor venal" no CTN, não se podendo dizer, entretanto, que qualquer expressão intitulada de valor venal possa ser chamada de valor de mercado do imóvel. Por esta razão, a adoção de bases de cálculo (mesmo que "batizadas" nos códigos municipais de "valor venal") que não reflitam o valor de mercado é equivocada, por contrariar o que estabelece o CTN.

3 Bases de cálculo mal formuladas comprometem os pressupostos de equilíbrio, impessoalidade e razoabilidade que devem nortear sua fundamentação, podendo com isso dar origem a reações da população e gerar demandas administrativas e judiciais, além de desgastes políticos, motivos pelos quais sua elaboração deve ser amparada em estudos e metodologias adequadas, que conduzam à determinação de valores venais condizentes com os pressupostos mencionados, e que convirjam para o valor de mercado. O valor venal O valor de mercado de um imóvel varia, dentre outros fatores, com sua localização e época da avaliação. Isso implica, no caso de avaliações para fins tributários, na impossibilidade prática de se avaliar, anualmente, individual e precisamente, o valor de mercado de cada um dentre as centenas, milhares ou milhões de imóveis de um município, onde cada imóvel apresenta um conjunto distinto de características relevantes para a formação de seu valor. A busca de uma solução para esse problema mobiliza os municípios, que procuram, através de técnicos e estudiosos do assunto, desenvolver fórmulas genéricas para as bases de cálculo que, levando em conta as variáveis específicas de cada imóvel, reproduzam o seu valor de mercado. As fórmulas desenvolvidas partem todas do princípio do conhecimento de um valor unitário médio de mercado, o qual, multiplicado pela área do imóvel e por fatores corretivos diversos, fornece o valor médio de mercado de um imóvel qualquer relacionado no cadastro municipal. Essa metodologia nada mais é do que o chamado Método Comparativo de Mercado com o uso de Fatores de Ponderação, largamente utilizado em Engenharia de Avaliações, e recomendado, sempre que possível sua aplicação, pelas normas NBR e NBR , que tratam da avaliação de imóveis urbanos e da avaliação de imóveis rurais respectivamente. A determinação do valor médio de mercado é feita através de pesquisas e tratamento estatístico dos dados delas extraídos, sendo extremamente importante o conhecimento e utilização pelo avaliador dos fatores que são efetivamente relevantes e significantes para a formação daquele valor. Igualmente importante é a adoção, nas equações das bases de cálculo, de fatores (variáveis) de mesma natureza daqueles considerados na determinação do valor unitário médio de mercado, sob pena de conduzirem a resultados distorcidos e irreais para o valor do imóvel. Outra grande preocupação que deve nortear os trabalhos de estabelecimento de bases de cálculo deve ser com o custo e facilidades para sua manutenção. Vê-se em muitos municípios um grau de preciosismo no número e natureza dos fatores adotados que torna inviável pensar em sua atualização: se o forro é de concreto, madeira ou PVC; se o piso é cimentado, com tacos de madeira ou cerâmicos; se as esquadrias são deste ou daquele material, e por aí vai... Se,

4 como vimos anteriormente, trabalhamos com valores médios, qual é o grau de influência e importância de tais informações no resultado final? Elas justificariam o maior trabalho de coleta e registro de dados já por ocasião do cadastramento do imóvel? E na hipótese de seu recadastramento, o que exigiria, inclusive, a permissão do proprietário para nele entrar e ser vistoriado? Seria permitida a entrada? Há sempre disponibilidade de tempo do proprietário para receber o recadastrador? Qual o custo e tempo necessários para atualização dos dados e dos valores? A magnitude dos esforços e a pouca influência no resultado final não justificam o preciosismo na consideração de fatores para fins de determinação do valor de um imóvel. Em se tratando de uma edificação, o seu valor é o resultado da soma de duas parcelas: o valor do terreno e o valor da edificação (benfeitoria) em si, e nem sempre o valor da benfeitoria, traduzido pelos materiais utilizados em sua construção e acabamentos é o valor preponderante. Se tivéssemos uma edificação de 50 m², cobertura de telhas de amianto, piso cimentado e paredes não emboçadas em plena Avenida Paulista, em terreno com 1000 m², com certeza o seu valor não seria dado pela benfeitoria, mas sim pela valorização do local imposta pelo mercado imobiliário. Seria justo neste exemplo cobrar o IPTU pelo estado e acabamento da edificação? Claro que não! Quando se leva em conta, nas pesquisas de mercado - desde que tratadas cientificamente -, os fatores efetivamente relevantes e significantes para sua formação, o valor unitário médio obtido pouca ou nenhuma influência sofre dos fatores menos significantes, que chamamos preciosistas, concluindo-se por ser perfeitamente justificada e desejável sua exclusão das bases de cálculo. Fatores em excesso e de pouca significância no resultado final são responsáveis pela maioria das distorções encontradas nos cadastros municipais. Quando alterados nos cadastros existentes com o único intuito de aumentar ou reduzir o valor do imposto, sem qualquer fundamentação técnica, provocam ou agravam distorções nos cadastros, tornando-os verdadeiros elefantes brancos, difíceis de se guardar, manter e alimentar... Da base de cálculo assim obtida dificilmente se poderá dizer que representa o valor médio de mercado, o que configura uma transgressão às normas legais, pois alteram infundada e incorretamente o valor do imóvel. Bem mais fácil seria trabalhar com bases corretas e, havendo a necessidade e o objetivo de aumentar ou diminuir o imposto, bastaria apenas alterar as alíquotas por meio de lei. Em artigo anterior, intitulado O IPTU e a Planta Genérica de Valores, já havíamos observado que muita confusão e interpretações precipitadas advêm do uso equivocado da expressão valor venal em diversos códigos municipais, e hoje falamos aqui também da relevância e implicações das escolhas de fatores de ponderação para utilização na determinação da base de cálculo do IPTU. A importância e a necessidade de estudos, escolha e uso de

5 metodologias de avaliação de imóveis que conduzam a uma maior rapidez e precisão na sua determinação, são assuntos sobre os quais voltaremos a falar em próximo artigo. Saulo Patrício da Silva Mattos Julho de 2012