Relatório de Administração Exercício Encerrado em 31 de Dezembro de 2011 Fundo de Investimento Imobiliário Grand Plaza Shopping
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1 Relatório de Administração Exercício Encerrado em 31 de Dezembro de 2011 Fundo de Investimento Imobiliário Grand Plaza Shopping I. Objeto do Fundo O Fundo de Investimento Imobiliário Grand Plaza Shopping ( Fundo ) tem por objeto o desenvolvimento e a comercialização de empreendimentos imobiliários, através da aquisição de bens imóveis destinados à revenda ou a incorporações imobiliárias, para posterior alienação, locação ou arrendamento. O FII atualmente é proprietário do empreendimento denominado Grand Plaza Shopping e do empreendimento imobiliário denominado JK Shopping, ambos situados na Av. Industrial, 600, Santo André SP. II. Conjuntura Econômica e Perspectivas O ano de 2011 começou de maneira muito positiva para o Brasil e para os principais países do mundo, tanto no que se refere aos dados de atividade quanto às expectativas para o ano. No Brasil, acreditava-se que seria possível um forte crescimento com inflação controlada, acompanhados de um ciclo de aperto monetário. Os três pontos mostraram-se equivocados. A inflação começou a acelerar ainda em 2010 e pela primeira vez desde 2005 atingiu, na comparação anual, mais de 7%. O principal responsável pela aceleração foi o grupo de serviços que terminou o ano indicando aumento de preços de mais de 9%. Com a desaceleração da atividade e os efeitos da política monetária, a inflação cedeu e fechou o ano exatamente no limite superior da banda de tolerância da meta de inflação, 6,5%. A atividade foi bem no primeiro semestre, crescendo próximo ao potencial, entretanto no terceiro trimestre o PIB contraiu pela primeira vez desde o início de 2009 quando ainda sofria os efeitos da crise de A desaceleração se explica pela política monetária contracionista do BCB, que elevou as taxas de juros e usou diferentes medidas macroprudenciais para conter o crescimento de crédito. Outros motivos são o menor crescimento da renda real e a crise externa. O cenário externo apresentou dois períodos distintos. O início do ano foi de muito otimismo fundamentado pela melhora dos dados principalmente nos EUA, porém vários fatores explicam a desaceleração que se seguiu. Entre eles, o principal é a crise na Europa que se mostrou mais complexa do que prevíamos. Outros fatores que contribuíram para a desaceleração foi o elevado preço das commodities, principalmente petróleo em um momento em que as finanças das famílias ainda estavam em situação frágil e o terremoto no Japão. O setor imobiliário brasileiro manteve o forte crescimento no valor dos imóveis e dos contratos de locação, sustentado por uma demanda reprimida por imóveis, que com uma melhor condição econômica do País, trouxe um maior acesso a financiamento e um aumento consistente da renda e dos salários da população. No setor de Fundos Imobiliários as novas emissões registradas na CVM superaram a marca de R$ 7,6 bilhões. O volume negociado, em bolsa dos Fundos Imobiliários, chegou próximo a R$ 1 bilhão, atingindo mais um recorde. Com o aumento real no valor dos imóveis, foi possível renegociar os contratos de aluguéis para além da taxa de inflação, resultando em um aumento na rentabilidade média dos fundos, chegando a uma média acima de 15% no ano. Com a expectativa de grande diminuição na taxa de juros Selic, os Fundos Imobiliários se apresentam como uma fonte de investimentos ainda mais interessante, com boas chances de manter o ritmo de crescimento para o próximo ano.
2 III. Emissão de quotas O Fundo teve sua constituição aprovada em pela Comissão de Valores Mobiliários, tendo iniciado suas operações em 15 de maio de Em Assembléia Geral Extraordinária realizada em 31 de julho de 2009, os quotistas do Fundo Grand Plaza (antigo ABC Plaza) aprovaram a incorporação do Fundo JK ao Fundo ABC, nos termos e condições estabelecidas no protocolo de incorporação. A Incorporação foi procedida de forma que ao Fundo Grand Plaza foi transferido, em 31 de maio de 2009 a totalidade dos bens, direitos e obrigações do Fundo JK. Em decorrência da Incorporação, o Fundo teve nova emissão de (oito milhões, seiscentos e cinqüenta e cinco mil, oitocentos e quarenta e uma) quotas. Em Assembléia Geral Extraordinária realizada em 08 de dezembro de 2010, os quotistas do Fundo Grand Plaza aprovaram a 8ª emissão do fundo com o objetivo de viabilizar a expansão do empreendimento. Em 14 de junho de 2011 foi aprovada pela CVM a 8ª emissão de cotas do FII Grand Plaza, com a distribuição de até cotas, perfazendo o montante total de até R$ ,32. Ao final da 8ª Emissão foram canceladas cotas e subscritas , das quais foram integralizadas a vista, e as cotas restantes serão integralizadas ao final do pagamento da terceira parcela em julho de O Fundo Grand Plaza possui então, em 31 de dezembro de 2011, (sessenta e um milhões, dezenove mil, cento e sessenta e cinco) cotas subscritas, sendo (cinquenta e seis milhões, quinhentos e trinta e oito mil, cento e noventa e três) cotas integralizadas, e um patrimônio líquido total de R$ R$ ,12 (cento e trinta e seis milhões, oitocentos e trinta e nove mil, setecentos e vinte dois reais e doze centavos), correspondentes a R$ 2,42 (dois reais e quarenta e dois centavos) por cota integralizada. IV. Laudo de Avaliação O empreeendimento varejista denominado Grand Plaza Shopping, situado na Avenida Industrial, 600 Santo André/SP, foi avaliado em 31/05/2011 no valor de mercado em R$ ,00 (Quatrocentos e Trinta Milhões e Quatrocentos Mil Reais) e no valor de mercado da expansao de R$ ,00 (Trinta e Dois Milhões e Cem Mil Reais). V. Negócios, Investimentos Realizados e Programa de Investimentos Para esse exercício, o FII pretende aumentar o potencial de exploração de seu empreendimento por meio de investimentos em expansão no Grand Plaza Shopping. No projeto de expansão realizado, pretende-se aumentar a ABL total do empreendimento de m² para m². Além disso, com os investimentos e entrada de novas lojas estima-se que após 3 anos, com o empreendimento consolidado, exista um incremento de aproximadamente 10 milhões no resultado anual do shopping.
3 Além disso, o FII continuará buscando as melhores oportunidades de locação para os imóveis de sua propriedade, conforme estabelecido em sua política de investimentos. VI. Resultados e Rentabilidade A política de distribuição de rendimentos está de acordo com as disposições da Lei 9.779/99, em que o FII deve efetuar a distribuição em bases semestrais de, no mínimo, 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa. Os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos quotistas estão sujeitos à incidência de Imposto de Renda Retido na Fonte IRRF à alíquota de 20%. O Fundo no período findo em 31 de dezembro de 2011, distribuiu rendimentos no Montante de R$ ,06 (trinta e cinco milhões, setecentos e trinta e dois mil, duzentos e oitenta e dois reais e seis centavos), considerando a disponibilidade de caixa. VII. Valor patrimonial da quota A tabela a seguir apresenta a evolução do valor patrimonial da quota, assim como a rentabilidade apurada no período: Data Patrimônio Líquido (R$) N.º de quotas Valor patrimonial da quota (R$) Variação patrimonial da quota (%) Rentabilidade do período (%) ,6124 (0,56) 18, ,6140 0,10 39, ,7306 7,23 20, , ,85 45,174 * A rentabilidade apresentada considera, o lucro apurado no semestre, dividido pelo Patrimônio Líquido médio. VIII. Relação de encargos do fundo e obrigações contraídas no período EXERCÍCIO PL Médio Encargos R$ mil (%) R$ mil (%) Taxa de administração 267 0,24% 249 0,32% Despesas administrativas 123 0,11% 94 0,12% Custo dos imóveis locados ,79% ,82% Provisão para riscos de 0,00% 0,56%
4 créditos Depreciação 993 0,88% 994 1,26% Total ,02% ,07% * Os percentuais acima foram calculados com base no Patrimônio Líquido médio do semestre. Rio Bravo Investimentos DTVM Tx Administração JJ Chaves Contadores Serviços Matec Engenharia e Construções Ltda Serviços Thyssenkrupp Elevadores S/A Serviços Denver Impermeabilizantes Ltda Serviços Paranapanema S/A Serviços Perfil Líder Ltda Serviços Selten Instaladora Elétrica Serviços Heating & Cooling Tecnologia Serviços Segato Brasil Ltda Serviços Knijnik Engenharia S/S Retenções Contratuais Jugend Eng. Automação Ltda Retenções Contratuais Teknika Projetos e Consultoria Ltda Retenções Contratuais Matec Engenharia e Construções Ltda Retenções Contratuais Toti Construções Ltda Retenções Contratuais Engenheiros Associados Retenções Contratuais Eduardo Penteado Engª Ltda Retenções Contratuais Teuertec Decoração Ltda Retenções Contratuais 350 Eder Cordon Mehes Consultoria Ltda Retenções Contratuais 600 Collaço e Monteiro Arq. Associados Retenções Contratuais Costa Fortuna Fundações Ltda Retenções Contratuais Cassol Pré Fabricados Ltda Retenções Contratuais
5 Rompec Ltda Retenções Contratuais Precast Serviços de Montagens Ltda Retenções Contratuais Stamp Pré Fabricados Retenções Contratuais M&F Construção Civil Ltda Retenções Contratuais Irmãos Abreus Pisos Ltda Retenções Contratuais Confort Esquadrias Estruturas Metálicas Retenções Contratuais 423 Hexagonal Comércio de Perfis Retenções Contratuais Amplacon Impermeabilizações Retenções Contratuais Luxxar Tecnologia em Sistemas Retenções Contratuais A.R. Miranda Construções Retenções Contratuais Mertalúrgica Muller Ltda Retenções Contratuais VIII. Agradecimentos Agradecemos aos Senhores Quotistas a preferência e a credibilidade depositada em nossa instituição, colocando-nos ao inteiro dispor para eventuais esclarecimentos. São Paulo, 31 de dezembro de Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Diretor Responsável: Luiz Eugenio Junqueira Figueiredo Contador responsável: João Delfino Serres Chaves (CRC:1RS015022/O-3 S SP)
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