Direito Civil. Aula 05/07. Prof. Felipe Oberg. Visite o Portal dos Concursos Públicos

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1 Direito Civil Aula 05/07 Prof. Felipe Oberg UMA PARCERIA Visite o Portal dos Concursos Públicos Visite a loja virtual MATERIAL DIDÁTICO EXCLUSIVO PARA ALUNOS DO CURSO APROVAÇÃO

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3 P A R T E E S P E C I A L LIVRO I DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES TÍTULO I DAS MODALIDADES DAS OBRIGAÇÕES *Obrigação de dar *Obrigação de fazer *Obrigação de não fazer CAPÍTULO I DAS OBRIGAÇÕES DE DAR *Obrigação de dar coisa certa (art. 313, CC) *Obrigação de dar coisa incerta Seção I Das Obrigações de Dar Coisa Certa *No tocante a seu conteúdo, a obrigação de dar coisa certa confere ao credor simples direito pessoal, e não real. Por isso, quando não cumprida, não podia o adquirente reivindicar a coisa, por não ter-lhe o domínio. Teria de contentar-se com a ação de perdas e danos e com a resolução da avença (arts. 389 e 475, CC). Todavia, com o advento do art. 461-A, introduzido no estatuto processual civil pela Lei n , de 7 de maio de é agora permitido ao credor perseguir a coisa devida, expedindo-se em seu favor mandado de busca e apreensão ou de imissão na posse, conforme se tratar de coisa móvel ou imóvel. Art A obrigação de dar coisa certa abrange os acessórios dela embora não mencionados, salvo se o contrário resultar do título ou das circunstâncias do caso. *O acessório segue o principal. Exemplo: a venda de um terreno com árvores frutíferas inclui os frutos pendentes. Art Se, no caso do artigo antecedente, a coisa se perder, sem culpa do devedor, antes da tradição, ou pendente a condição suspensiva, fica resolvida a obrigação para ambas as partes; se a perda resultar de culpa do devedor, responderá este pelo equivalente e mais perdas e danos. *Como no direito brasileiro o contrato, por si só, não transfere o domínio, mas apenas gera a obrigação de entregar a coisa, enquanto não ocorrer a TRADIÇÃO (entrega, como na compra e venda, e restituição, como no comodato), a coisa continuará pertencendo ao devedor. Art Deteriorada a coisa, não sendo o devedor culpado, poderá o credor resolver a obrigação, ou aceitar a coisa, abatido de seu preço o valor que perdeu. Art Sendo culpado o devedor, poderá o credor exigir o equivalente, ou aceitar a coisa no estado em que se acha, com direito a reclamar, em um ou em outro caso, indenização das perdas e danos. Art Até a tradição pertence ao devedor a coisa, com os seus melhoramentos e acrescidos, pelos quais poderá exigir aumento no preço; se o credor não anuir, poderá o devedor resolver a obrigação. Parágrafo único. Os frutos percebidos são do devedor, cabendo ao credor os pendentes. Art Se a obrigação for de restituir coisa certa, e esta, sem culpa do devedor, se perder antes da tradição, sofrerá o credor a perda, e a obrigação se resolverá, ressalvados os seus direitos até o dia da perda. Art Se a coisa se perder por culpa do devedor, responderá este pelo equivalente, mais perdas e danos. Art Se a coisa restituível se deteriorar sem culpa do devedor, recebê-la-á o credor, tal qual se ache, sem direito a indenização; se por culpa do devedor, observar-se-á o disposto no art Art Se, no caso do art. 238, sobrevier melhoramento ou acréscimo à coisa, sem despesa ou trabalho do devedor, lucrará o credor, desobrigado de indenização. Art Se para o melhoramento, ou aumento, empregou o devedor trabalho ou dispêndio, o caso se regulará pelas normas deste Código atinentes às benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa-fé ou de má-fé. Parágrafo único. Quanto aos frutos percebidos, observar-se-á, do mesmo modo, o disposto neste Código, acerca do possuidor de boa-fé ou de má-fé. CAPÍTULO II Das Obrigações de Fazer Art Incorre na obrigação de indenizar perdas e danos o devedor que recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele exeqüível. Art Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos. Art Se o fato puder ser executado por terceiro, será livre ao credor mandá-lo executar à custa do devedor, havendo recusa ou mora deste, sem prejuízo da indenização cabível. Parágrafo único. Em caso de urgência, pode o credor, independentemente de autorização judicial, executar ou mandar executar o fato, sendo depois ressarcido. P A R T E E S P E C I A L LIVRO I DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES TÍTULO III Do Adimplemento e Extinção das Obrigações Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores 1

4 CAPÍTULO I Do Pagamento Pagamento significa cumprimento ou adimplemento de qualquer espécie de obrigação. Assim, paga a obrigação o escultor que entrega a estátua que lhe havia sido encomendada. Requisitos essenciais de validade do pagamento: *existência de um vínculo obrigacional *intenção de solvê-lo (animus solvendi) *cumprimento da prestação *pessoa que efetua o pagamento (solvens) *pessoa que recebe o pagamento (accipiens) Pergunta: Uma obrigação pode extinguir-se sem pagamento? *impossibilidade de execução sem culpa do devedor *prescrição Seção I De Quem Deve Pagar Art Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor. *Só se considera interessado quem tem interesse jurídico na solução da dívida, isto é, quem está vinculado ao contrato, como o fiador, o avalista, o solidariamente obrigado, o herdeiro, o adquirente de imóvel hipotecado etc., que podem ter seu patrimônio afetado caso não ocorra o pagamento. *Art. 346, III *Art. 349 *A recusa do credor em receber o pagamento oferecido pelo devedor ou por qualquer outro interessado lhes dá o direito de promover a. Parágrafo único. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste. *Legitimação extraordinária (art. 6º do CPC parte final) Art O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor. *Ação in rem verso, específica para os casos de enriquecimento sem causa. Parágrafo único. Se pagar antes de vencida a dívida, só terá direito ao reembolso no vencimento. Art O pagamento feito por terceiro, com desconhecimento ou oposição do devedor, não obriga a reembolsar aquele que pagou, se o devedor tinha meios para ilidir a ação. Art Só terá eficácia o pagamento que importar transmissão da propriedade, quando feito por quem possa alienar o objeto em que ele consistiu. entrega de algum objeto, seja porque assim foi estipulado, seja porque o credor concordou com a dação em pagamento proposta pelo devedor. Parágrafo único. Se se der em pagamento coisa fungível, não se poderá mais reclamar do credor que, de boa-fé, a recebeu e consumiu, ainda que o solvente não tivesse o direito de aliená-la. *Se a coisa entregue ao credor for fungível, e este a tiver recebido de boa-fé e a consumido, o pagamento terá eficácia, extinguindo-se a relação jurídica, ainda que o devedor não fosse dono. Só resta ao verdadeiro proprietário voltar-se contra quem a entregou indevidamente. Seção II Daqueles a Quem se Deve Pagar Art O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito. *Há três tipos de representantes do credor: - Legal: pais, tutores e curadores. - Judicial: inventariante, síndico da falência etc. - Convencional: aquele que recebe mandato outorgado pelo credor, com poderes especiais para receber e dar quitação. Art O pagamento feito de boa-fé ao credor putativo é válido, ainda provado depois que não era credor. *Como exemplo tem-se a situação do locador aparente, que se intitula proprietário de um apartamento e o aluga a outrem. Provada a boa-fé deste, os pagamentos de aluguéis por ele efetuados serão considerados válidos, ainda que aquele não seja o legítimo dono. A boa-fé tem, assim, o condão de validar atos que, em princípio, seriam nulos. Ao verdadeiro credor, que não recebeu o pagamento, resta somente voltar-se contra o accipiens, isto é, contra o credor putativo, que recebeu indevidamente, pois o solvens nada mais deve. Art Não vale o pagamento cientemente feito ao credor incapaz de quitar, se o devedor não provar que em benefício dele efetivamente reverteu. *Como o citado art. 310 considera inválido somente o pagamento cientemente feito ao credor incapaz, será válido o ato se se provar erro escusável do devedor, por supor estar tratando com pessoa capaz, ou dolo do credor, por ocultar maliciosamente sua idade. Art Considera-se autorizado a receber o pagamento o portador da quitação, salvo se as circunstâncias contrariarem a presunção daí resultante. Pergunta: *Existe alguma hipótese em que, mesmo sendo feito ao verdadeiro credor, o pagamento não é válido? *Nem sempre o pagamento consiste na entrega de dinheiro ao credor. Pode o pagamento consistir na 2 Atualizada 01/11/2008 Art Se o devedor pagar ao credor, apesar de intimado da penhora feita sobre o crédito, ou da Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores

5 impugnação a ele oposta por terceiros, o pagamento não valerá contra estes, que poderão constranger o devedor a pagar de novo, ficando-lhe ressalvado o regresso contra o credor. Seção III Do Objeto do Pagamento e Sua Prova Art O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa. Art Ainda que a obrigação tenha por objeto prestação divisível, não pode o credor ser obrigado a receber, nem o devedor a pagar, por partes, se assim não se ajustou. Art As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subseqüentes. *O Código Civil adotou, assim, o princípio do nominalismo, pelo qual se considera como valor da moeda o valor nominal que lhe atribui o Estado, no ato da emissão ou cunhagem. De acordo com o referido princípio, o devedor de uma quantia em dinheiro liberase entregando a quantidade de moeda mencionada no contrato ou título da dívida, ainda que desvalorizada pela inflação, ou seja, mesmo que a referida quantidade não seja suficiente para a compra dos mesmos bens que podiam ser adquiridos, quando contraída a obrigação. Art É lícito convencionar o aumento progressivo de prestações sucessivas. *A escala móvel (variação do valor da prestação segundo os índices de custo de vida) ou critério de atualização monetária, que decorre de prévia estipulação contratual, ou da lei, não se confunde com a teoria da imprevisão, que poderá ser aplicada pelo juiz quando fatos extraordinários e imprevisíveis tornarem excessivamente oneroso para um dos contratantes o cumprimento do contrato, e recomendarem sua revisão. *A Lei n /2001, em seu artigo 2º, 1º, declarou nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano. Art Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Art São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial. *A lei n /1995, que dispõe sobre o Plano Real, veda o pagamento em moeda estrangeira, mas estabelece algumas exceções, das quais se destacam a permissão de tal estipulação nos contratos referentes a importação e exportação de mercadorias e naqueles em que o credor ou devedor seja pessoa residente e domiciliada no exterior. Art O devedor que paga tem direito a quitação regular, e pode reter o pagamento, enquanto não lhe seja dada. *Art. 335, I, CC Art A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante. Parágrafo único. Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida. Art Nos débitos, cuja quitação consista na devolução do título, perdido este, poderá o devedor exigir, retendo o pagamento, declaração do credor que inutilize o título desaparecido. Art Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores. *Os artigos 323, 324 e 325 do CC estabelecem três presunções, que facilitam a prova do pagamento, dispensando a quitação: a) quando a dívida é representada por título de crédito, que se encontra na posse do devedor; b) quando o pagamento é feito em quotas sucessivas, existindo quitação da última; c) quando há quitação do capital, sem reserva de juros, que se presumem pagos. Art Sendo a quitação do capital sem reserva dos juros, estes presumem-se pagos. Art A entrega do título ao devedor firma a presunção do pagamento. Parágrafo único. Ficará sem efeito a quitação assim operada se o credor provar, em sessenta dias, a falta do pagamento. Art Presumem-se a cargo do devedor as despesas com o pagamento e a quitação; se ocorrer aumento por fato do credor, suportará este a despesa acrescida. Art Se o pagamento se houver de fazer por medida, ou peso, entender-se-á, no silêncio das partes, que aceitaram os do lugar da execução. Seção IV Do Lugar do Pagamento Art Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias. *Trata-se de dívida quesível (quérable), quando o pagamento deve ser efetuado no domicílio do devedor. *Quando se estipula como local do cumprimento da obrigação o domicílio do credor, diz-se que a dívida é portável (portable). Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores 3

6 Parágrafo único. Designados dois ou mais lugares, cabe ao credor escolher entre eles. Art Se o pagamento consistir na tradição de um imóvel, ou em prestações relativas a imóvel, far-se-á no lugar onde situado o bem. Art Ocorrendo motivo grave para que se não efetue o pagamento no lugar determinado, poderá o devedor fazê-lo em outro, sem prejuízo para o credor. Art O pagamento reiteradamente feito em outro local faz presumir renúncia do credor relativamente ao previsto no contrato. Seção V Do Tempo do Pagamento Art Salvo disposição legal em contrário, não tendo sido ajustada época para o pagamento, pode o credor exigi-lo imediatamente. *Não havendo prazo avençado, é necessário que o devedor seja informado do propósito do credor de receber, pois nas obrigações sem estipulação de prazo para o seu cumprimento a mora do devedor só começa depois da interpelação judicial ou extrajudicial (art. 397, parágrafo único). *Nos contratos, o prazo se presume estabelecido em favor do devedor (art. 133, CC). Desse modo, se o desejar, poderá abrir mão do favor concedido pela lei, antecipando o pagamento. Mas, se o prazo for estipulado em favor do credor, pode este não aceitar o pagamento antecipado, por preferir, por exemplo, continuar recebendo os juros fixados a uma taxa conveniente, até o dia do vencimento da obrigação. Art As obrigações condicionais cumprem-se na data do implemento da condição, cabendo ao credor a prova de que deste teve ciência o devedor. Art Ao credor assistirá o direito de cobrar a dívida antes de vencido o prazo estipulado no contrato ou marcado neste Código: I - no caso de falência do devedor, ou de concurso de credores; II - se os bens, hipotecados ou empenhados, forem penhorados em execução por outro credor; III - se cessarem, ou se se tornarem insuficientes, as garantias do débito, fidejussórias, ou reais, e o devedor, intimado, se negar a reforçá-las. Parágrafo único. Nos casos deste artigo, se houver, no débito, solidariedade passiva, não se reputará vencido quanto aos outros devedores solventes. P A R T E E S P E C I A L LIVRO I DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES TÍTULO IV Do Inadimplemento das Obrigações CAPÍTULO I Disposições Gerais Art Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Art Nas obrigações negativas o devedor é havido por inadimplente desde o dia em que executou o ato de que se devia abster. Art Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor. Art Nos contratos benéficos, responde por simples culpa o contratante, a quem o contrato aproveite, e por dolo aquele a quem não favoreça. Nos contratos onerosos, responde cada uma das partes por culpa, salvo as exceções previstas em lei. Art O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. CAPÍTULO II Da Mora Art Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer. Art Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos. Art Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora. Art O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial. Art Nas obrigações provenientes de ato ilícito, considera-se o devedor em mora, desde que o praticou. Art O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada. Art A mora do credor subtrai o devedor isento de dolo à responsabilidade pela conservação da coisa, 4 Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores

7 obriga o credor a ressarcir as despesas empregadas em conservá-la, e sujeita-o a recebê-la pela estimação mais favorável ao devedor, se o seu valor oscilar entre o dia estabelecido para o pagamento e o da sua efetivação. Art Purga-se a mora: I - por parte do devedor, oferecendo este a prestação mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta; II - por parte do credor, oferecendo-se este a receber o pagamento e sujeitando-se aos efeitos da mora até a mesma data. CAPÍTULO IV Dos Juros Legais Art Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. Art Ainda que se não alegue prejuízo, é obrigado o devedor aos juros da mora que se contarão assim às dívidas em dinheiro, como às prestações de outra natureza, uma vez que lhes esteja fixado o valor pecuniário por sentença judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes. CAPÍTULO V Da Cláusula Penal Art Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. Art A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. Art Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor. Art Quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal. Parágrafo único. Aos não culpados fica reservada a ação regressiva contra aquele que deu causa à aplicação da pena. Art Quando a obrigação for divisível, só incorre na pena o devedor ou o herdeiro do devedor que a infringir, e proporcionalmente à sua parte na obrigação. Art Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo. Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente. Segue abaixo quadro sinótico (adaptado) sobre MORA 1 1. Conceito Mora é o retardamento ou o cumprimento imperfeito da obrigação. Configura-se não só quando há atraso no cumprimento da obrigação, mas também quando este se dá na data estipulada, mas de modo imperfeito, ou seja, em lugar ou forma diversa da convencionada (art, 394). 2. Mora e inadimplemento absoluto a) Há mora quando a obrigação não foi cumprida no tempo, lugar e forma convencionados, mas ainda poderá sê-lo, com proveito para o credor. Ainda interessa a esse receber a prestação com os acréscimos legais (art. 395); b) A hipótese será de inadimplemento absoluto se a prestação tornar-se inútil ao credor. Este poderá enjeitála e exigir perdas e danos (art. 395, parágrafo único). Em ambos os casos, o devedor responde por perdas e danos. 3. Espécies de mora a) Mora do devedor (solvendi ou debitoris); b) Mora do credor (accipiendi ou creditoris); c) Mora de ambos os contratantes. 4. Mora do devedor Espécies Art O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal. Art A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Art Sendo indivisível a obrigação, todos os devedores, caindo em falta um deles, incorrerão na pena; mas esta só se poderá demandar integralmente do culpado, respondendo cada um dos outros somente pela sua quota. a) Mora ex re (arts. 397, caput, e 398); b) Mora ex persona (art. 397, parágrafo único). Requisitos a) Exigibilidade da prestação, ou seja, o vencimento de dívida líquida e certa; b) Inexecução culposa da obrigação (art. 396) c) Constituição em mora (somente quando ex persona, pois, se for ex re, o dia do vencimento já interpela o devedor: dies interpellat pro homine). 1 Gonçalves, Carlos Roberto. Direito das obrigações: parte especial: tomo I, contratos. São Paulo: Saraiva, 2008, 10 ed. Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores 5

8 Efeitos a) Responsabilização por todos os prejuízos causados ao credor (art. 395); b) Perpetuação da obrigação (art. 399), pela qual responde o devedor moroso pela impossibilidade da prestação, ainda que decorrente de caso fortuito ou de força maior. 5. Mora do credor Requisitos a) Vencimento da obrigação; b) Oferta da prestação; c) Recusa injustificada em receber; d) Constituição em mora, mediante a consignação em pagamento. Efeitos a) Liberação do devedor, isento de dolo, da responsabilidade pela conservação da coisa; b) Obrigação do credor moroso de ressarcir ao devedor as despesas efetuadas com a conservação da coisa efetuada. c) Obrigação do credor de receber a coisa pela sua mais alta estimação, se o valor oscilar entre o tempo contrato e o do pagamento; d) Possibilidade de consignação judicial da coisa devida. 6. Mora de ambos os contratantes a)quando simultâneas, uma elimina a outra, pela compensação. Se ambas as partes nela incidem, nenhuma pode exigir da outra perdas e danos; b) Quando sucessivas, permanecem os efeitos pretéritos de cada uma. Os danos que a mora de cada uma das partes haja causado não se cancelam pela mora superveniente da outra. 7. Purgação da mora Purgar ou emendar a mora é neutralizar seus efeitos. Aquele que nela incidiu corrige, sana sua falta, cumprindo a obrigação já descumprida e ressarcindo os prejuízos causados à outra parte (art. 401). 8. Cessação da mora Decorre da extinção da obrigação, por anistia, perdão etc., e não de um comportamento ativo do contratante moroso, destinado a sanar sua falta ou omissão. Produz efeitos pretéritos, ou seja, o devedor não terá de pagar a dívida vencida. A purgação da mora só produz efeitos futuros, não apagando os pretéritos, já produzidos. Segue abaixo quadro sinótico (adaptado) sobre JUROS LEGAIS 2 1. Conceito Juros são os rendimentos do capital. São considerados frutos civis da coisa. Representam o pagamento pela utilização de capital alheio. Integram a classe das coisas acessórias (CC, art. 95). 2. Espécies a) Compensatórios, também chamados de remuneratórios ou juros-frutos: são os devidos como compensação pela utilização de capital pertencente a outrem. Resultam da utilização consentida de capital alheio (art. 591); b) Moratórios: são os incidentes em caso de retardamento em sua restituição ou de descumprimentos de obrigação. Podem ser convencionais ou legais; c) Simples: são sempre calculados sobre o capital inicial; d) Compostos: são capitalizados anualmente, calculando-se os juros sobre juros. Segue abaixo quadro sinótico (adaptado) sobre CLÁUSULA PENAL 3 1. Conceito Cláusula penal é obrigação acessória, pela qual se estipula pena ou multa destinada a evitar o inadimplemento da principal, ou retardamento de seu cumprimento. É também denominado pena convencional ou multa contratual (art. 408). 2. Natureza jurídica A pena convencional tem a natureza de um pacto secundário e acessório, pois sua existência e eficácia dependem da obrigação principal (art. 409 e 411 a 413). 3. Funções a) A principal função da cláusula penal é atuar como meio de coerção, para compelir o devedor a cumprir a obrigação; b) A função secundária é servir de prefixação das perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato. 4. Valor da cláusula penal A redução da cláusula penal pode ocorrer em dois casos: a) quando ultrapassar o limite legal (art.412); b) nas hipóteses previstas no art. 413 do estatuto civil. 5. Espécies a) Compensatória: quando estipulada para a hipótese de total inadimplemento da obrigação (art.410). b) Moratória: *quando destinada a assegurar o cumprimento de outra cláusula determinada; *ou a evitar o retardamento, a mora (art. 411). 6. Efeitos da cláusula penal a) Quando compensatória, abre-se para o credor a 2 Gonçalves, Carlos Roberto. Direito das obrigações: 3 Gonçalves, Carlos Roberto. Direito das obrigações: parte especial: tomo I, contratos. São Paulo: Saraiva, parte especial: tomo I, contratos. São Paulo: Saraiva, 2008, 10 ed. 2008, 10 ed. 6 Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores

9 alternativa de: *pleitear o valor da pena compensatória; *ou postular o ressarcimento das perdas e danos, arcando com o ônus de provar o prejuízo; *ou exigir o cumprimento da prestação. O art. 410 proíbe a cumulação de pedidos; b) Quando moratória, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal (art. 411). 7. Institutos afins a) Perdas e danos: malgrado a semelhança com a cláusula penal, naquelas o valor é fixado pelo juiz, com base nos prejuízos provados, enquanto nesta o valor é antecipadamente arbitrado pelas próprias partes; b) Multa simples ou cláusula penal pura: não tem relação com inadimplemento contratual, sendo estipulada para casos de infração de certos deveres, como a imposta ao infrator de trânsito, p. ex; c) Multa penitencial: ao contrário da cláusula penal, que é estabelecida em benefício do credor (art. 410), a multa penitencial é estabelecida em benefício do credor (art. 410), a multa penitencial é estabelecida, contratualmente, em favor do devedor, que terá a opção de cumprir a prestação devida ou pagar a multa. d) Arras penitenciais: ambas têm natureza acessória e por finalidade garantir o inadimplemento da obrigação. As arras, todavia, diversamente da cláusula penal, facilitam o descumprimento da avença, não podem ser reduzidas pelo juiz e são pagas por antecipação, constituindo na entrega de dinheiro ou de qualquer outro objeto. TÍTULO V Dos Contratos em Geral CAPÍTULO I Disposições Gerais Seção I Preliminares Art A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. Art Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Art Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. Art Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. Art É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código. Art Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva. Seção II Da Formação dos Contratos Art A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. Art Deixa de ser obrigatória a proposta: I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante; II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente; III - se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado; IV - se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente. Art A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos. Parágrafo único. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada. Art Se a aceitação, por circunstância imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, este comunicá-lo-á imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos. Art A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta. Art Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o contrato, não chegando a tempo a recusa. Art Considera-se inexistente a aceitação, se antes dela ou com ela chegar ao proponente a retratação do aceitante. Art Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto: I - no caso do artigo antecedente; II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; III - se ela não chegar no prazo convencionado. Art Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto. TÍTULO V Dos Contratos em Geral CAPÍTULO II Da Extinção do Contrato Seção I Do Distrato Art O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores 7

10 Art A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Seção II Da Cláusula Resolutiva Art A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. Art A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Seção III Da Exceção de Contrato não Cumprido Art Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Art Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la. Seção IV Da Resolução por Onerosidade Excessiva Art Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Art Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executála, a fim de evitar a onerosidade excessiva. TÍTULO VI Das Várias Espécies de Contrato CAPÍTULO I Da Compra e Venda Seção I Disposições Gerais Art Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Art A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. Art A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Art Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. Art A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Art Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. Art Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. Art Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. Art Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. Art Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. Art Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. 1 o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. 2 o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados. 8 Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores

11 Art A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda. Art Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportála, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor. Art Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. Art É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. Art Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. Art A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso. Art É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. Art Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. Art Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência. Art O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. Art Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. Art Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. Seção II Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda Subseção I Da Retrovenda Art O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Art Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador. Art O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. 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12 Art Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral. Subseção II Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Art A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado. Art Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina. Art Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la. Art Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável. Subseção III Da Preempção ou Preferência Art A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Art O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. Art Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. Art Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Art Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita. Art Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. Art Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa. Art O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros. Subseção IV Da Venda com Reserva de Domínio Art Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Art A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros. Art Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boafé. Art A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. Art O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial. Art Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. Art Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual. Art Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato. Subseção V Da Venda Sobre Documentos Art Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título 10 Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores

13 representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado. Art Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos. Art Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa. Art Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador. CAPÍTULO V Da Locação de Coisas Art Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Art O locador é obrigado: I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa. Art Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava. Art O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação. Art O locatário é obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. Art Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos. Art Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido. Art Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis. Art A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Art Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado. Art Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito. Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade. Art Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. 1 o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel. 2 o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação. Art Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado. Art Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores 11

14 houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. CAPÍTULO VII Da Prestação de Serviço Art A prestação de serviço, que não estiver sujeita às leis trabalhistas ou a lei especial, reger-se-á pelas disposições deste Capítulo. Art Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição. Art No contrato de prestação de serviço, quando qualquer das partes não souber ler, nem escrever, o instrumento poderá ser assinado a rogo e subscrito por duas testemunhas. Art Não se tendo estipulado, nem chegado a acordo as partes, fixar-se-á por arbitramento a retribuição, segundo o costume do lugar, o tempo de serviço e sua qualidade. Art A retribuição pagar-se-á depois de prestado o serviço, se, por convenção, ou costume, não houver de ser adiantada, ou paga em prestações. Art A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de quem o presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste caso, decorridos quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não concluída a obra. Art Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato. Parágrafo único. Dar-se-á o aviso: I - com antecedência de oito dias, se o salário se houver fixado por tempo de um mês, ou mais; II - com antecipação de quatro dias, se o salário se tiver ajustado por semana, ou quinzena; III - de véspera, quando se tenha contratado por menos de sete dias. Art Não se conta no prazo do contrato o tempo em que o prestador de serviço, por culpa sua, deixou de servir. Art Não sendo o prestador de serviço contratado para certo e determinado trabalho, entenderse-á que se obrigou a todo e qualquer serviço compatível com as suas forças e condições. Art Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato. Art Findo o contrato, o prestador de serviço tem direito a exigir da outra parte a declaração de que o contrato está findo. Igual direito lhe cabe, se for despedido sem justa causa, ou se tiver havido motivo justo para deixar o serviço. Art Nem aquele a quem os serviços são prestados, poderá transferir a outrem o direito aos serviços ajustados, nem o prestador de serviços, sem aprazimento da outra parte, dar substituto que os preste. Art Se o serviço for prestado por quem não possua título de habilitação, ou não satisfaça requisitos outros estabelecidos em lei, não poderá quem os prestou cobrar a retribuição normalmente correspondente ao trabalho executado. Mas se deste resultar benefício para a outra parte, o juiz atribuirá a quem o prestou uma compensação razoável, desde que tenha agido com boafé. Parágrafo único. Não se aplica a segunda parte deste artigo, quando a proibição da prestação de serviço resultar de lei de ordem pública. Art O contrato de prestação de serviço acaba com a morte de qualquer das partes. Termina, ainda, pelo escoamento do prazo, pela conclusão da obra, pela rescisão do contrato mediante aviso prévio, por inadimplemento de qualquer das partes ou pela impossibilidade da continuação do contrato, motivada por força maior. Art Aquele que aliciar pessoas obrigadas em contrato escrito a prestar serviço a outrem pagará a este a importância que ao prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de caber durante dois anos. Art A alienação do prédio agrícola, onde a prestação dos serviços se opera, não importa a rescisão do contrato, salvo ao prestador opção entre continuá-lo com o adquirente da propriedade ou com o primitivo contratante. Segue abaixo quadro sinótico (adaptado) sobre a FORMAÇÃO DOS CONTRATOS 4 1. Elementos O contrato resulta de duas manifestações de vontade: a proposta (oferta, policitação ou oblação) e a aceitação. Não dependem de forma especial. Art O prestador de serviço contratado por tempo certo, ou por obra determinada, não se pode ausentar, ou despedir, sem justa causa, antes de preenchido o tempo, ou concluída a obra. Parágrafo único. Se se despedir sem justa causa, terá direito à retribuição vencida, mas responderá por perdas e danos. O mesmo dar-se-á, se despedido por justa causa. 12 Atualizada 01/11/ A proposta no Código Civil É antecedida de uma fase de negociações preliminares (fase da puntuação), em que não há vinculação ao negócio. 4 Gonçalves, Carlos Roberto. Direito das obrigações: parte especial: tomo I, contratos. São Paulo: Saraiva, 2008, 10 ed. Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores

15 A proposta, desde que séria e consistente, vincula o proponente (art. 427). A sua retirada sujeita o proponente ao pagamento das perdas e danos. O CC abre exceções a essa regra no art. 427: se o contrário resultar dos termos dela, da natureza do negócio ou das circunstâncias do caso. Tais circunstâncias estão elencadas no art. 428 do CC. 3. A aceitação Definição É a concordância com os termos da proposta. É a manifestação da vontade imprescindível para que se repute concluído o contrato. Requisitos Deve ser pura e simples. Se apresentada fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta (art. 431), denominada contraproposta. Pode ser expressa ou tácita (art. 432). Hipóteses em que não tem força vinculante a) quando chagar tarde ao conhecimento do proponente caso em que este deverá avisar o aceitante, sob pena de pagar perdas e danos (art. 430); b) se antes dela ou com ela chegar ao proponente a retratação do aceitante (art. 433). Contratos entre ausentes Entre presentes, os contratos reputam-se concluídos no momento da aceitação. Entre ausentes, por correspondência ou intermediário, a resposta passa por três fases. Divergem os autores a respeito da conclusão do negócio. Há duas teorias: a) Da informação ou cognição. Aperfeiçoa-se o negócio quando o policitante se inteira da resposta. b) Da declaração ou agnição. Subdivide-se em três: da declaração propriamente dita (considera o momento da redação), da expedição e da recepção (entrega ao destinatário). Malgrado o art. 434 do CC aponte o momento em que a resposta é expedida, o aludido diploma, ao permitir a retratação da aceitação, na verdade filiouse à teoria da recepção. 4. Lugar da celebração Segue abaixo quadro sinótico (adaptado) sobre a EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 5 1. Modo normal de extinção A extinção dá-se, em regra, pela execução, seja instantânea, diferida ou continuada. Comprova-se o pagamento pela quitação fornecida pelo credor (art. 320). 2. Extinção sem cumprimento Causas anteriores ou contemporâneas a) Nulidade absoluta e relativa. A primeira decorre de transgressão a preceito de ordem pública e impede que o contrato produza efeitos desde a sua formação (ex tunc); a anulabilidade advém da imperfeição da vontade. Não extinguirá o contrato enquanto não se mover ação que a decrete, sendo ex nunc os efeitos da sentença. b) Cláusula resolutiva. Pode ser expressa, quando convencionada para a hipótese de inadimplemento, ou tácita. A primeira opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial e é subentendida em todo contrato bilateral (art. 474). c) Direito de arrependimento. Quando previsto, autoriza qualquer das partes a rescindir o ajuste, sujeitando-se à perda do sinal ou à sua devolução (art. 420). Causas supervenientes a) Resolução (extinção em virtude do descumprimento por um dos contratantes) *Inexecução voluntária (culposa). *Inexecução involuntária (caso fortuito e força maior). *Onerosidade excessiva. b) Resilição (extinção pela vontade de uma ou ambas as partes) *Bilateral: acordo de vontades denominado distrato. *Unilateral: pode ocorrer apenas em certos contratos, sob a forma de denúncia, revogação, renúncia e resgate. c) Morte de um dos contratantes Só acarreta a dissolução dos contratos personalíssimos. Subsistem as prestações cumpridas. Segue abaixo quadro sinótico (adaptado) sobre CONTRATO DE COMPRA E VENDA 6 Segundo dispõe o artigo 435 do CC, reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em foi proposto. A LICC, art. 9º, 2º, também estatui que a obrigação resultante do contrato reputa-se constituída no lugar em que residir o proponente. 5. Impossibilidade da prestação 1. Conceito É o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. A transferência do domínio depende da tradição, para os móveis (art ) e do registro para os imóveis (art 1.227). Resolve-se a obrigação quando se torna impossível o 5 Gonçalves, Carlos Roberto. Direito das obrigações: seu cumprimento (art. 106), uma vez que ninguém pode parte especial: tomo I, contratos. São Paulo: Saraiva, fazer o impossível. A resolução só ocorre, porém, se a 2008, 10 ed. impossibilidade for absoluta, isto é, alcançar todas as 6 Gonçalves, Carlos Roberto. Direito das obrigações: pessoas. parte especial: tomo I, contratos. São Paulo: Saraiva, 2008, 10 ed. Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores 13

16 2. Natureza jurídica a) É bilateral ou sinalagmático, uma vez que gera obrigações recíprocas. b) É consensual, visto que se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa. c) É oneroso, pois ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual corresponde um sacrifício. d) É, em regra, comutativo, porque as prestações são certas, embora se transforme em aleatório quando tem por objeto coisas futuras ou sujeitas a risco. e) É, em regra, não solene, de forma livre, embora em certos casos seja solene, exigindo-se escritura pública (art. 108). 3. Elementos Consentimento *Deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico. *Deve recair sobre a coisa e o preço. *Requer capacidade das partes. As incapacidades dos arts. 3º e 4º do CC são supridas pela representação, pela assistência e pela autorização do juiz. *Exige, também, capacidade para alienar (poder de disposição) e, em alguns casos, legitimação para contratar. Preço *Deve ser determinado ou determinável. *Pode ser fixado pela taxa do mercado ou de bolsa, em determinado dia e lugar (art. 486). *Não pode ser deixado ao arbítrio exclusivo de uma das partes (art. 489). *Pode a fixação ser deixada ao arbítrio de terceiro (art. 485). *Se não estabelecido critério para sua fixação, entendese que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor (art. 488). *Deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro. *Deve ser sério e real e não vil ou fictício. Coisa *Deve ter existência, ainda que potencial, como a safra futura, por exemplo. *Deve ser individuada ou suscetível de determinação no momento da execução. *Deve ser disponível, isto é, não estar fora do comércio. 4. Efeitos Principais a) gera obrigações recíprocas para os contratantes. b) acarreta a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção. Secundários a) a responsabilidade pelos riscos (art. 492). b) a repartição das despesas (art. 490). c) o direito de reter a coisa ou o preço (art. 491). Venda de ascendente a descendente *É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido (art. 496). *A finalidade da vedação é evitar doações inoficiosas disfarçadas de compra e venda. *A forma da anuência será a mesma do ato a ser praticado (art. 220). *Cabe ao juiz nomear curador especial ao descendente menor ou nascituro (art ), bem como suprir o consentimento, se a discordância for imotivada. Pessoa que deve zelar pelos interesses do vendedor O art. 497 do CC nega legitimação a certas pessoas que têm, por dever de ofício, de zelar pelos bens alheios com a finalidade de manter a isenção de ânimo, p. ex., do tutor, do curador, do administrador, do juiz etc. Parte indivisa em condomínio O condômino não pode alienar a sua parte indivisa a estranho, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. Se preterido, poderá este exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção,no prazo decadencial de cento e oitenta dias, efetuando o depósito do preço pago e havendo para si a parte vendida ao terceiro ( art. 504). A regra aplica-se também ao co-herdeiro (art ). Venda entre cônjuges O art. 499 do CC considera lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. No regime da comunhão universal, tal venda mostra-se inócua. Nos demais regimes o sistema não impõe proibição. É inadmissível a doação entre cônjuges casados no regime da separação legal ou obrigatória. 6. Vendas especiais Venda mediante amostra Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem (art. 484). Prevalece a amostra, se houver diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato (parágrafo único). Venda ad corpus e ad mensuram a) Na venda ad corpus, o imóvel é adquirido como um todo (Sítio Palmeiras, p. ex.), sendo apenas enunciativa a referência às suas dimensões, que não têm influência na fixação do preço. b) Na venda ad mensuram, o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel. Se a área não corresponder às dimensões dadas, cabe a ação ex empto ou ex vendito para exigir a complementação. Se esta não for possível, cabe o ajuizamento da ação redibitória ou da quanti minoris. 5. Limitações à compra e venda 14 Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores

17 DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA 1. Da retrovenda Constitui um pacto acessório, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (art. 505). Caracterizase como condição resolutiva expressa. 2. Da venda a contento e da sujeita a prova Constituem cláusulas que subordinam a eficácia do contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se agradar da coisa, ou se não tiver esta as qualidades asseguradas pelo vendedor e for inidônia para o fim a que se destina (art 509 e 510). 3. Da preempção A preferência do condômino na aquisição de parte indivisa constitui exemplo de preferênia ou prelação legal.. A preferência convencional resulta de um acordo de vontades, em que o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, para que este use o seu direito de prelação ( o mesmo que preferência) na compra, tanto por tanto (art. 513 a 520). 4. Da venda com reserva de domínio É modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanece como o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço (CC, art. 521). 5. Da venda sobre documentos Espécie de venda na qual a tradição da coisa é substituída pelo seu título representativo e por outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos (art. 529). Segue abaixo quadro sinótico (adaptado) sobre CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS 7 1. Conceito Locação de coisas é contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição (art. 565). 2. Caracteres *é bilateral (envolve prestações recíprocas); * é oneroso (ambas as pares obtêm proveito); *é consensual (aperfeiçoa-se com o acordo de vontades); * é comutativo (não envolve risco); não solene (a forma é livre); *é de trato sucessivo (prolonga-se no tempo). 3. Elementos essenciais a) O objeto, que pode ser coisa móvel infungível (se fungível, será contrato de mútuo) ou imóvel. b) O preço, denominado aluguel ou remuneração. Se faltar, haverá comodato. É fixado pelas partes, ou mediante arbitramento, ou ainda por ato governamental (táxis, p. ex.). c) O consentimento, que pode ser expresso ou tácito. 4. Obrigações do locador a) Entregar ao locatário a coisa alugada, em estado de servir ao uso a que se destina (art. 566, I) b) Manter a coisa no mesmo estado (art. 566,I, 2ª parte). c) Garantir o uso pacífico da coisa (arts. 566, II, e 568). 5. Obrigações do locatário a) Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados e tratá-la como se sua fosse (art.569, I). b) Pagar o aluguel nos prazos ajustados (art. 569, II). c) Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros. Fundadas em direito (art. 569, III). d) Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais (art. 569, IV). 6. Locação de prédios O Código Civil de 2002 não dispõe a respeito da locação de prédios. A locação urbana rege-se, hoje, pela Lei n /91 (LI), cujo art. 1, parágrafo único, proclama continuarem regidas pelo Código Civil as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios; de vagas autônomas de garagem ou de espaços destinados à publicidade; de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados; e o arrendamento mercantil. As normas do Código Civil têm, pois, aplicação restrita aos referidos imóveis. Segue abaixo quadro sinótico (adaptado) sobre CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO 8 1. Conceito Constitui locação ou prestação de serviço toda espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, contratado mediante retribuição (art. 594). As regras do CC têm caráter residual, aplicando-se somente às relações pela CLT e pelo CDC, sem distinguir a espécie de prestador de serviços, que pode ser profissional liberal ou trabalhador braçal (CC. art. 593). 2. Caracteres É contrato: a) bilateral; b) oneroso; c) consensual. 7 Gonçalves, Carlos Roberto. Direito das obrigações: 8 Gonçalves, Carlos Roberto. Direito das obrigações: parte especial: tomo I, contratos. São Paulo: Saraiva, parte especial: tomo I, contratos. São Paulo: Saraiva, 2008, 10 ed. 2008, 10 ed. Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores 15

18 3. Duração É limitada a, no máximo, quatro anos, para evitar prestações de serviço por tempo demasiado longo, caracterizando verdadeira escravidão, sob pena de redução pelo juiz (art. 598). Quando celebrado sem prazo determinado, pode ser objeto de resilicà unilateral (art. 599). 4. Extinção do contrato Ocorre o término do contrato (art. 607): a) com a morte de qualquer das partes; b) pelo escoamento do prazo c) pela conclusão da obra. d) pela resilição do contrato mediante aviso prévio; e) por inadimplemento de qualquer das partes f) pela impossibilidade de sua continuação, por força maior. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes. Da Locação em Geral Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei. Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; b) O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários. Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel. Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: 16 Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores

19 I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei. Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. Do Aluguel Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica. Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário. reduzir aluguel até os limites nele estabelecidos. Dos Deveres do Locador e do Locatário Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas da administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quanto solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores 17

20 V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. lº Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação das mesmas. 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no lº deste artigo, desde que comprovadas. Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público. lº O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel. 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização. 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel. Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente. Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato. Das Benfeitorias Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Das Penalidades Criminais e Civis Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses o valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada. Art. 44. Constitui um crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade: I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; 18 Atualizada 01/11/2008 Neste curso os melhores alunos estão sendo preparados pelos melhores Professores