CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS: ESTUDO DE CASO BAURU BUSINESS PARK

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1 CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS: ESTUDO DE CASO BAURU BUSINESS PARK CLEITON FUMIO KIMIMOTO (Fatec Lins) LUIZ CARLOS RELVA (Fatec Lins) euclides reame junior (Fatec Lins) O processo de armazenagem é um dos principais elos da cadeia de operações logísticas e tem um expressivo índice de terceirização nos dias atuais em solo brasileiro. Ela ocorre principalmente pela pouca oferta de espaços adequados para a estocagem de bens. Diante desta realidade, um novo segmento surge como opção: são os condomínios logísticos (C.L s). Eles oferecem uma ampla infraestrutura de suporte e vantagens aos usuários neles instalados. Diante da situação problema descrita, este trabalho tem por objetivo descrever o cenário dos CL s no Brasil. A metodologia utilizada passou primeiramente pelo estado da arte da ciência logística e, na sequência, um CL localizado na região Noroeste do estado de São Paulo foi contatado para a realização de um estudo de caso único. O resultado da pesquisa certificou as vantagens competitivas descritas por intermédio do estado da arte, além de que o segmento terá uma tendência de crescimento, mesmo com a situação econômica do país não estando favorável. Palavras-chave: Operações logísticas., armazenagem, condomínios logísticos.

2 1. Introdução A carência na oferta de imóveis no Brasil com uma localização adequada para a finalidade de armazenagem, tornou o mercado de condomínios logísticos (CL) atrativo. O cenário vem despertando interesses de diversos tipos de investidores. Esse fato deve-se à existência de expressiva demanda das empresas que buscam soluções para as suas operações. Entre essas soluções, destaca-se a redução de custo. Isso é evidenciado pela troca de espaços maiores por módulos oferecidos pelos CL s, onde os custos dos serviços são divididos entre os inquilinos. Outro fator que favorece o crescimento dos CL s reside na necessidade que empresas vêm encontrando no sentido de um sistema de apoio logístico integrado. Desta forma, as empresas especializadas na construção de CL s, estão investindo estrategicamente na construção de imóveis de variados tamanhos e leiautes ou na customização. Diante do cenário apresentado, propõe-se esta pesquisa. Ela possui dois eixos de abordagens: a revisão bibliográfica, que faz uma contextualização acerca do tema e um estudo de caso único com o objetivo de entender as particularidades desse novo segmento. Após a efetivação dos trabalhos de campo, a pesquisa contribuiu para descrever uma nova realidade que se aventa, não como tendência, mas sim como a concretização de um segmento que tem por objetivo auxiliar as empresas na redução do custo logístico. 2. Contextualização sobre logística Conforme Novaes (2007), a logística empresarial evoluiu desde seus primórdios, agrega valor de tempo, de qualidade e de informação à cadeia de suprimentos e procura eliminar do processo tudo que acarrete custos. Para Pozo (2010), a logística trata de todas as atividades de movimentação e armazenagem que facilitam o fluxo de produtos, desde a aquisição de matéria-prima até o ponto de consumo final. Ainda segundo o autor, a logística é importante para o bom desempenho de uma organização, pois direciona a empresa a reduzir o tempo de espera entre o pedido, a produção e a demanda, fazendo com que o cliente receba o produto no prazo que desejar, no local determinado, com as especificações contratadas e com preço correto. A logística é a forma eficiente de como o produto percorre todo processo, desde o 2

3 planejamento, produção, controle e armazenamento do ponto de origem até o ponto de consumo, atendendo da melhor forma às necessidades do consumidor. Para ser operacionalizada de forma eficaz, a logística empresarial é suportada por dois grupos de atividades: as primárias e as de apoio. Segundo Ballou (2010), as atividades primárias detêm os custos mais expressivos e são: transportes, manutenção de estoques e processamento de pedidos; as atividades de apoio são: sistema de informação, planejamento, suprimentos, embalagem, manuseio de materiais e armazenagem. O mesmo autor entende que o transporte é a movimentação dos produtos de um ponto a outro; a manutenção de estoques nivela a oferta e a demanda de um determinado produto; e o processamento de pedidos formaliza a emissão do documento que originou a venda do produto. Em Pozo (2010) são descritas as seguintes atividades de apoio: sistemas de informações, manuseio de materiais, embalagem de proteção, suprimentos, programação de produto e armazenagem. Os sistemas de informações constituem a base de dados para a operacionalização dos procedimentos logísticos na empresa (MARQUES, 1994). O manuseio de materiais diz respeito a movimentação interna de bens tangíveis em um espaço limitado (VIEIRA, 2009). A embalagem de proteção evita a deterioração e maiores estragos na movimentação (MARQUES, 1994). Os suprimentos satisfazem as necessidades da empresa quanto ao correto abastecimento de bens tangíveis (POZO, 2010). A programação de produtos sincroniza a produção para atender a demanda do mercado (COX II e SPENCER, 1997). A armazenagem é parte de um conjunto integrado de decisões, que envolvem políticas de serviços ao cliente, políticas de estoque, de transporte e de produção, que visam prover fluxo eficiente de materiais e produtos acabados ao longo da cadeia de suprimentos (FIGUEIREDO; FLEURY; WANKE, 2009, p.159). Especificamente dentro da armazenagem surge a opção de uso dos CL s por parte das empresas. Eles proporcionam um compartilhamento em relação aos valores a serem investidos, além de uma estrutura de suporte profissional. 3

4 3. Condomínios logísticos 3.1. Definição Segundo Dias (2014), o condomínio logístico (CL) é o conjunto de diversos galpões com flexibilidade de modularização de espaços situados em um único terreno e tem como objetivo oferecer uma infraestrutura de serviços compartilhados, integração logística, redução de custos nos estoques, instalações e processos. Ainda conforme o autor, o CL é desenvolvido para proporcionar ganhos de escala para operadores logísticos, transportadoras, industrias e varejistas, atendendo às necessidades de armazenagem e distribuição. Na literatura específica (REVISTA LOGÍSTICA, 2014) são descritos dois tipos quanto a forma de construção: o monousuário que são galpões individuais para atender um único cliente e pode ser customizado para atender determinada necessidade; o flex, que são galpões modulares que podem ser utilizados individualmente ou agrupados. Ainda conforme a citação anterior eles são projetados especialmente para a armazenagem (indicado para operadores logísticos e atacadistas); a movimentação de cargas (cross-docking), indicado para transportadoras; o misto, que pode ser utilizado com propósitos diversos, recomendado para centro de distribuição de grandes redes de varejo; Industrial, projetados para a implantação industrial, podendo ser customizado; podem atender aos diversos tipos de indústria, inclusive o de manufatura Vantagens e desvantagens Conforme Cecolim (2014) as vantagens são o compartilhamento de custos (de manutenção e segurança); a utilização das áreas de apoio (restaurantes, salas de reunião e treinamento); localização estratégica e visibilidade, ideal para as que buscam integração modal; a flexibilidade de expansão sem a mudança de endereço. O autor descreve como desvantagens o fato de um pátio insuficiente para o volume de operações e a dificuldade de crescimento dentro de um mesmo condomínio O Cenário brasileiro 4

5 A região sudeste concentra 90% da oferta dos CL s e no período de 2009 a 2011, cresceu 30% ao ano, (de 3,4 milhões de m 2 para 4,4 milhões de m 2 ), só no estado de São Paulo devido à boa infraestrutura de transportes (TECNOLOGISTICA, 2014). Para os anos de 2011/2013, com a queda nas taxas juros, o segmento cresceu em oferta. Segundo um estudo da Colliers Internacional Brasil (2014), houve um crescimento na oferta de disponibilidade de CL s no Brasil na ordem de 32.0% de 2011 até 2013, porém a desaceleração da economia brasileira, já a partir de 2014, fez com que apenas os empreendimentos mais expressivos suportassem o cenário recessivo (REVISTA LOGWEB, 2014). Ainda conforme a publicação anterior, os usuários desse segmento exigem cada vez mais uma localização estratégica e flexibilidade, resultando em um momento mais favorável aos inquilinos, do que para aos locadores. Fatores como centros consumidores já consolidados e cidades em desenvolvimento com investimentos públicos e privados favorecem a solidificação dos CL s (REVISTA LOGWEB, 2014). Os preços pedidos para locação dos CL s apresentaram inúmeros ajustes, em função do aumento da oferta. Segundo a Colliers Internacional Brasil (2014), a média nacional dos preços no final do ano de 2012 era de R$ 20,00 m 2 /mês, já ao final de 2013, foi de R$ 18,50 m 2 /mês; atualmente o preço médio praticado é de R$ 18,00 m 2 /mês. Os preços médios das regiões do Brasil são bem variados, sendo que o maior preço médio está na região Sudeste R$ 20,50 m 2 /mês, seguidos das regiões Sul R$ 18,50 m 2 /mês, Centro-Oeste R$ 17,00 m 2 /mês, Norte R$ 20,00m 2 /mês e Nordeste R$ 16,00m 2 /mês. Mesmo com um momento de maior oferta existente no mercado, os preços praticados nos CL s do Brasil estão entre os mais caros do mundo, acompanhado das seguintes cidades Londres, Hong Kong, Tokyo, Zurique, Oslo, Cingapura, Moscou, Genova, Sidnei, entre outras e é considerado o mais caro da América Latina, seguidos de Argentina e Colômbia (COLLIERS, 2014). Os preços médios de áreas em CL s no Brasil são mais dispendiosos do que os praticados em galpões individuais de mesmo padrão. Em média, o aluguel de galpões individuais de qualidade comparável àquela encontrada em galpões de condomínios logísticos tende a ser de 10% a 15% mais barato (ILOS, 2013). 5

6 4. Metodologia da pesquisa A metodologia aplicada para realizar este artigo consiste em uma pesquisa bibliográfica, que segundo Severino (2008), realiza-se através do registro de pesquisas anteriores, e de dados de outros pesquisadores em diversos tipos de documentos; contém conceitos de CL s e um estudo de caso, que para Yin (2005, p.32), é uma investigação empírica de um fenômeno contemporâneo dentro de seus contextos da vida real, especialmente quando os limites entre o fenômeno e o contexto não estão claramente definidos. Já para Severino (2008), estudo de caso é estudar o caso particular, sendo que seus dados devem ser coletados e registrados com maior rigor. O estudo de caso deste artigo busca informar, desde a criação de um C.L até a sua locação para algum cliente. Como instrumento de pesquisa deste estudo foi elaborado um questionário semiestruturado em perguntas abertas, em que a empresa poderá responder mais abertamente sobre o funcionamento de um CL, quais vantagens oferecidas aos clientes, como funciona o rateio entre as empresas, a busca por novos clientes e como são abordados, previsões de investimentos da empresa entrevistada 5. Estudo de caso: Bauru Business Park 5.1. Descrição da empresa O CL Bauru Business Park (BBP) está localizado na cidade de Bauru, estado de São Paulo e foi construído pela empresa GKCon, inaugurado em A escolha por essa cidade se deu pelo fato de ser um nó logístico para o estado e estar localizada numa área de acesso estrategicamente nobre, que oferece inúmeras possibilidades de locação planejada. O BBP é um espaço empresarial destinado a atender às demandas de empresas dos setores secundário (área industrial) e terciário (comércio e prestação de serviços) da região bauruense. Ele proporciona modelos diferenciados, tanto em áreas como em formatos, prédios ou instalações com ampla oferta de locações para empresas de todos os portes. Estão instalados no empreendimento empresas como a Displan, Braspress, Mercalf Iveco, Amara Brasil, Correios, Transportador Chão Brasil, Servimed. 6

7 O BBP oferece três grandes empreendimentos para seus clientes com uma área total de m 2. Conta com uma área construída e locada de m 2, sendo divididas em áreas cobertas (galpões) e pátios descobertos, no momento o CL não possui nenhum espaço disponível para locação Operacionalização do processo A GCkon não possui uma construtora própria, pois esse não é o foco da empresa, na fase do projeto e nas construções dos galpões, a empresa contrata uma construtora para a execução dos serviços. Atualmente ela administra o condomínio, pois apenas o BBP está em operação, mas no futuro com os outros empreendimentos, a administração dos condomínios será terceirizada. Na GCKon não há um método de capitação de clientes, eles participam de feiras especializadas para a promoção e divulgação do empreendimento, porém, na maioria dos casos, os clientes é que entram em contato com o empreendimento. O rateio das despesas são umas das vantagens que o CL pode oferecer aos seus clientes. As despesas são divididas em partes proporcionais ao tamanho locado dentro do empreendimento. O empreendimento oferece aos seus clientes vantagens tais como: uma infraestrutura completa como, guias e sarjetas, asfalto de alta resistência, poços artesianos, redes elétricas e telefônica subterrâneas, segurança automatizada 24hr, Plano de Desenvolvimento Industrial, Plano de Atração de Investimentos, duas portarias exclusivas, amplo espaço para a ampliação e está localizado entre as duas mais importantes rodovias do Estado de São Paulo a Rodovia Marechal Rondon (SP-300) e a Rodovia Cmte. João Ribeiro de Barros (SP-294). O CL oferece também a locação programada e a construção sobre medida (built to suit). Oferece ainda como principais serviços guarda tudo, condomínio e galpão logístico, espaço Park Bauru para eventos, locação de pátios e barracões, estacionamento para Logística e Office park. Os contratos de locações geralmente têm duração entre 5 e 10 anos e os valores de aluguéis 7

8 são cobrados de acordo com o imóvel, seus preços oscilam, mas são inferiores aos cobrados na região da Grande São Paulo. Essa oscilação é justificada, pois depende do que o cliente pretende alugar, um exemplo seria os galpões que já estavam construídos, o seu preço de aluguel é mais acessível, do que um galpão novo sob medida. Um exemplo é a empresa Mercalf Iveco, que locou um prédio no início do empreendimento, e este prédio já estava pronto e era utilizado por uma antiga empresa; referida empresa reformou toda a instalação. Assim, o valor do seu aluguel é diferenciado em relação aos outros imóveis construídos nos moldes de hoje, com pé direito alto, piso de alta resistência, entre outros. O sistema de segurança do empreendimento é terceirizado, com funcionários atuando 24 horas. Os galpões do tipo built to suit são os mais procurados pelo cliente, entretanto, durante o processo do projeto, a GCKon faz algumas exigências em relação à construção, como por exemplo, a altura de pé direito tem que estar entre 10 e 12 metros, e o piso deve suportar um peso de 5 toneladas/m 2. Essas exigências são necessárias porque, quando o cliente deixar espaço, este deverá estar apto a receber uma outra empresa, pois não se pode construir um galpão com pé direito muito baixo e o piso de baixa resistência, apenas para atender a uma determina empresa, e quando esta se retirar, não servirá para outra cuja necessidade será um pé direito mais alto ou piso mais resistente. Desse modo os galpões do BBP, podem atender a qualquer tipo de empresa. Atualmente os galpões são do tipo built to suit, mas também está em fase de construção galpões para especulação. Segundo Valente (2014), existem quatro condições para a construção de um condomínio logístico: a) É o local e a área destinada às construções; b) Um investidor que tenha interesse em investir em construções destes galpões; c) O cliente interessado em locar o espaço; d) A construtora. As três primeiras condições são muito importantes para dar início ao processo de construção. No entanto cada construtora é contratada para a execução de uma obra específica, desse modo, dentro do mesmo empreendimento, podem-se ter várias construtoras trabalhando. 8

9 Os galpões do CL tem o seu pé direito entre 10 e 12 metros e pisos que suportam até 5 toneladas m 2, portanto com esses requisitos, o piso desses galpões podem suportar qualquer tipo de empresa, varejo, centro de distribuição, indústria, entre outros A GCKon já apresenta um projeto de expansão e, atualmente, possui mais dois locais para instalação de novos CL s: um na região Nordeste e outro na região Sudeste, na cidade de Limeira, estado de São Paulo, ambos em fase de projetos. 6. Resultados e discussão Este trabalho descreveu como problema a escassez da oferta de espaços adequados para todo o processo de armazenagem de bens tangíveis dentro da infraestrutura logística atual do Brasil. Neste cenário, surgem as construções de galpões, ora intitulados de condomínios logísticos, que vem possibilitar assim melhorias operacionais em todo o processo de armazenagem propriamente dito. Assim, elegeu-se como objetivo da pesquisa, entender o panorama atual desses empreendimentos imobiliários no pais. Foi realizado um estudo exploratório e aprofundado em um CL, situado na cidade de Bauru, estado de São Paulo. Após o fechamento da pesquisa, entendeu-se que esses empreendimentos oferecem uma nova realidade para o universo logístico do Brasil. 7. Conclusão Com o crescimento da economia brasileira, e esta afirmação refere-se ao período compreendido antes do ano de 2014 e início de 2015, as empresas tem buscado novas alternativas para a instalação de seus negócios, com isto o mercado de Condomínios Logísticos cresceu e ganhou cada vez mais espaço. Um dos requisitos para esse cenário é que estão localizados em lugares estratégicos próximos aos grandes centros e com a maior concentração na região sudeste. Assim, respondendo às questões da pesquisa, os Condomínios Logísticos (CL s) surgem como uma alternativa saudável tanto para os operadores logísticos quanto para as empresas de transportes. Os CL s oferecem uma infraestrutura de suporte, redução de custos, maior segurança, entre outros benefícios, que são compartilhados pelas 9

10 diversas empresas neles instaladas. Reitera-se, que o tema CL, sendo um assunto atual e de poucos estudos e de expressiva importância para a logística, faz-se necessário novas pesquisas por outros acadêmicos e pesquisadores, para que abordem outros aspectos. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS BALLOU, R. H. Logística Empresarial: transporte, administração de materiais e distribuição física. São Paulo: Atlas, CECOLIM, A. Condomínios Logísticos: flexibilidade de expansão e compartilhamento de custos para operadores. Revista Mundo Logístico. Curitiba, Edição n.º 39, Ano VII, p. 93, março/abril, COLLIERS INTERNACIONAL BRASIL. Condomínios e Operadores Logísticos: condomínios logísticos têm crescimento de vacância. Disponível em: Acesso em 26/05/2014. COX III, J. F.; SPENCER, M. S. Manual da Teoria das Restrições: Prefácio de Eliyahu M. Goldratt. Porto Alegre: Bookman Companhia Editora, DIAS, A. Entenda o que são os Condomínios Logísticos. Disponível em: Acesso em 27/05/2014. FIGUEIREDO, K. F; FLEURY, P. F; WANKE, P. Logística Empresarial: a perspectiva brasileira. 1ª Ed. 12ª reimpressão. São Paulo: Atlas, INSTITUTO DE LOGÍSTICA E SUPPLY CHAIN ILOS. Condomínios Logísticos no Brasil: a visão dos operadores logísticos. Rio de Janeiro: ILOS, MARQUES, W. L. Administração da Produção. 1. ed. Cianorte: Fundação Biblioteca Nacional, NOVAES, A. G. Logística e Gerenciamento da Cadeia de Distribuição: estratégias, operações e avaliações. Rio de Janeiro. Campus POZO, H. Administração de Recursos Materiais e Patrimoniais: uma abordagem logística. 6ª Ed. São Paulo: Atlas, REVISTA LOGISTÍCA. Condomínios e Operadores Logísticos: cada vez mais atraente. Disponível em: Acesso em 26/05/2014. REVISTA LOGWEB. Condomínios Logísticos: panorama para 2014 é positivo. São Paulo, Edição n.º 144, p , fevereiro, SEVERINO, A. J. Metodologia do Trabalho Científico. 23ª Ed. São Paulo: Cortez, TECNOLOGÍSTICA. Pesquisa Aponta Crescimento do Mercado de Condomínios Logísticos. Disponível em: 10

11 logisticos/. Acesso em 31/05/2014. VALENTE, L. O. Condomínios Logísticos: Estudo de Caso Bauru Business Park: entrevista. [18 de agosto, 2014]. São Paulo, Lins: Trabalho de Conclusão de Curso. Entrevista concedida a Luiz Carlos Relva. VIEIRA, H. F. Gestão de estoques e Operações Industriais. Curitiba: IESDE, YIN, R. K. Estudo de Caso, Planejamento e Métodos. 2º Ed. São Paulo: Bookman,