CONDOMÍNIOS-CLUBE NA CIDADE DE SÃO PAULO

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1 CONDOMÍNIOS-CLUBE NA CIDADE DE SÃO PAULO

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3 Capítulo 3 CONDOMÍNIOS-CLUBE NA CIDADE DE SÃO PAULO Neste capítulo define-se o conceito de condomínio-clube, caracterizando esse fenômeno e discutindo a dinâmica do mercado imobiliário e a lógica de rentabilidade obtida com esse tipo de empreendimento. No recorte espacial da cidade de São Paulo, os condomínios-clube podem ser identificados em diversos bairros da capital paulista, e os estudos de caso selecionados ilustram suas características. A cidade de São Paulo vive constante crescimento e transformações. De 2000 a 2008, período alvo deste trabalho, em que o mercado esteve aquecido e a economia atingiu níveis estáveis, a construção civil apresentou expressivo crescimento e aceleração. Durante esse período o mercado imobiliário procurou locais até então inexplorados, buscando grandes terrenos agora vagos, cuja vacância se originou do processo de desconcentração industrial. Uma justificativa para o expressivo crescimento dos condomínios pode se relacionar à segurança. Diante da violência crescente, principalmente nas grandes cidades, moradias que garantam a presença de serviços especializados em segurança e tecnologia de ponta para vigilância, tornaram-se preferidas de muitos cidadãos, cuja eficácia vem sendo reforçada pelas campanhas publicitárias. Verifica-se também preocupação com os serviços complementares, e a razão mais evidente para sua presença, seria a facilidade e comodidade de acesso a estes (Reis, 2006). A pesquisa qualitativa de campo realizada com os moradores de condomíniosclube, com a intenção de compreender as principais razões de compra deste tipo de imóvel e investigar o efetivo uso das áreas de lazer, apresentada na última parte do trabalho, contribuiu decisivamente para a compreensão do tema, ajudando a dirimir dúvidas e impressões sobre a importância de caracteres e equipamentos presentes nos condomínios e divulgados como alvo de grande interesse da população compradora e usuária. 111

4 CONDOMÍNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SÃO PAULO ( ): CONDOMÍNIOS - CLUBE 3.1 Condomínio-clube: uma definição Os condomínios-clube, como são chamados pelo mercado imobiliário, são condomínios residenciais verticais dotados de ampla área de lazer. Para tanto, ocupam terrenos de metragem quadrada expressiva, e estão distribuídos por diversos bairros e zonas da cidade. Estes condomínios oferecem como apelo de vendas e imagem uma atmosfera de tradição e segurança que visa garantir ao público consumidor um diferencial na forma de morar e status social, a preço acessível. A imagem construída e disseminada pela divulgação de marketing apregoa que o morador poderá obter, intra-muros, as vantagens do espaço público quanto à disponibilidade de lazer e permanência, sem ter que enfrentar as incertezas e perigos da cidade, trazendo a área de lazer para dentro dos condomínios e neles oferecendo inúmeros equipamentos de lazer. Para o arquiteto Azevedo Antunes 29, a concepção da tipologia de edifícios dotados de expressiva área de lazer privado surgiu na década de 1980, com a inserção de novos empreendimentos imobiliários na Barra da Tijuca, na cidade do Rio de Janeiro. Mais tarde, por volta da década de 1990, foi a vez do empreendimento Bairro Panamby, localizado em torno do Parque Burle Marx, região sudoeste de São Paulo, concentrando residências de alta renda paulistana, e de 2000 em diante, os condomínios-clube foram se multiplicando e distribuindo em áreas diversas da cidade. Ainda para este arquiteto, pode ser apontado um conjunto de fatores como causa do sucesso deste produto imobiliário e conseqüente tipologia: o início do marketing imobiliário, por volta do ano 2000; a estabilidade econômica conquistada pelo país a partir desse período, o boom imobiliário experimentado a partir de meados da década de 2000; o aumento das formas e fontes de financiamentos; a violência urbana como estímulo à introspecção; e a oferta de grandes terrenos urbanos. A quantidade de unidades residenciais de cada empreendimento é outro ponto que merece destaque. O valor do condomínio pode diminuir devido à divisão pelo número de unidades; portanto, o morador poderá usufruir os serviços e lazer por um custo acessível. Campos (2007) define: um condomínio-clube [...] como um empreendimento com grandes áreas de lazer, que aproveitam a disponibilidade de terrenos. Os equipamentos disponíveis nas áreas comuns podem funcionar como extensão da unidade residencial. Para compensar o espaço interno reduzido, o marketing empreendido pelas construtoras reforça que a despesa de condomínio é menor que a mensalidade de um clube ou o salário de uma babá (ibid., 2007, p.2). 29 O arquiteto Azevedo Antunes é sócio-diretor do escritório MCAA Arquitetos e Associados, atuante no mercado de edificações e foi entrevistado pela autora em 15 de outubro de A entrevista na íntegra se encontra nos Anexos deste trabalho. 112

5 Capítulo 3 CONDOMÍNIOS-CLUBE NA CIDADE DE SÃO PAULO Conforme Berezin (2007: p.3), um dos motivos que estão levando aos condomínios no estilo de um clube é a necessidade de ter lazer adequado a cada um dos membros da família. Imagens de áreas de lazer publicadas no site da incorporadora Cyrela. Fonte Imagens:< Acesso em 15/ago/2008. A tendência dos condomínios-clube se consolidou também como resposta à interpretação da legislação de uso e ordenamento do solo e seus impactos sobre o território. Verticaliza-se ao máximo os edifícios, em função do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação relativamente à área do terreno, mantendo o térreo livre e assim viabilizando o empreendimento e instalando os esperados e diversos equipamentos de lazer. É possível enunciar a hipótese de que tenham ocorrido mudanças comportamentais e do perfil da família paulistana média nos últimos dez anos, mas o que se pode observar na prática é o fato de o lazer enclausurado substituir a relação historicamente consagrada do cidadão com o espaço público. Os condomínios-clube, encontram-se dotados, em sua maioria, de grades, muros, guaritas e térreos elevados, gerando uma ruptura da relação tradicional existente entre espaço interior e exterior, e transformando as relações entre os domínios público e privado. A rua, as praças e calçadas não têm o significado consagrado de áreas de transição e de permanência coletiva, contrariando o discurso crítico de Jane Jacobs (1961), que defende a necessidade de espaços de convivência e diversidade urbana. Para Reis (2006, p.135), os condomínios residenciais verticais vão ganhando maiores áreas destinadas ao esporte, atividades de lazer e convivência, e segurança: [...] devemos concluir que nos projetos verticalizados para a classe média e alta, os clubes foram transferidos para as áreas residenciais 113

6 CONDOMÍNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SÃO PAULO ( ): CONDOMÍNIOS - CLUBE 3.2 Marketing imobiliário O marketing imobiliário é um instrumento formador e fortalecedor de opinião em relação à qualidade de empreendimentos imobiliários residenciais. As peças publicitárias, expressando o desejo dos consumidores, atuam de forma a atingi-los, evocando o alcance da qualidade de vida através de imagens sugestivas, vistas pelo mercado como tradutoras de conforto, segurança, estabilidade e lazer. As estratégias do marketing imobiliário são vinculadas à compra, cria-se uma identidade social, de conforto, segurança e privacidade. (...) É deste sonho e da recriação constante de um ideal de morar que a indústria imobiliária se alimenta, possibilitando a introdução constante de novos produtos no mercado que venham satisfazer as expectativas dos consumidores, bem como criar novas necessidades (LOUREIRO & AMORIM, 2005: p.3). Tanto agências publicitárias quanto incorporadoras trabalham com base em pesquisas sobre o desejo e aspirações do consumidor. Os anúncios de produtos imobiliários destacam como vantagens presentes nos empreendimentos os valores declarados pelas pessoas em respostas dadas por elas a pesquisas conduzidas por Incorporadoras, assim como o projeto arquitetônico é realizado atendendo às mesmas orientações. Eliana Queiroz (2009) afirma que atualmente o anseio dos consumidores é por um empreendimento onde o apartamento acomode bem a família e tenha segurança e comodidade, mas os equipamentos de lazer se revelam indispensáveis. A Arquiteta revela que a Incorporadora Cyrela tem grande experiência em pesquisa com consumidor de mercado imobiliário de todos os padrões. Fazemos pesquisas com potenciais compradores para ajudar formatar o produto e também realizamos pesquisas pós-ocupação, para saber a satisfação do produto 30. Os itens conforto, segurança e lazer são os mais explorados pelas campanhas publicitárias, que os representam explicitamente em imagens de pessoas felizes, vivendo em ambiente agradável. Para Caldeira (2000:264), [...] o objetivo da propaganda é seduzir. Os anúncios usam um repertorio de imagens e valores que fala à sensibilidade e fantasia das pessoas a fim de atingir seus desejos. 30 Em depoimento à autora em 17 de agosto de Eliana Queiroz é arquiteta e coordenadora de pesquisa da Incorporadora Cyrela. 114

7 Capítulo 3 CONDOMÍNIOS-CLUBE NA CIDADE DE SÃO PAULO Informe publicitário destacando a área verde pertencente ao condomínio e a vista do apartamento Fonte: Informe publicitário distribuído em via pública Informe publicitário enumerando os itens de lazer Fonte: em 12/nov/

8 CONDOMÍNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SÃO PAULO ( ): CONDOMÍNIOS - CLUBE Publicidade destacando a localização, a dimensão do terreno e imagem de alegria trazida através da menina e o cão. Fonte: em 12/nov/2009. A divulgação de novos empreendimentos residenciais pode ser realizada através de informes publicitários em jornais, revistas, panfletos distribuídos em vias públicas, televisão, rádio e Internet. A intenção é influenciar consumidores que procuram e se interessam por produtos inovadores sob algum aspecto, mesmo sem intenção de adquiri-los de imediato. As campanhas publicitárias visam despertar no consumidor o desejo de comprar e ao menos, de visitar o stand promocional de vendas. As peças promocionais destacam algumas características chamariz para despertar o interesse no empreendimento: a localização do imóvel pode ressaltar o acesso e infra-estrutura oferecida na região; o programa arquitetônico das unidades individuais (como as opções de planta); o número de pavimentos da edificação; o nome do condomínio e dos edifícios (LOUREIRO E AMORIM, 2005). 116

9 Capítulo 3 CONDOMÍNIOS-CLUBE NA CIDADE DE SÃO PAULO Destaque das informações do empreendimento para a localização Fonte:< em 12/nov/2009. O informativo do condomínio traz a imagem da implantação relacionada à natureza. Fonte:< em 12/n Para criar uma associação ao status, os anúncios publicitários podem trazer lembranças da aristocracia, nobreza ou ainda adotar nomes de conjunto ou dos edifícios que façam referência a personagens e expressões estrangeiras, ou ainda, como é muito usado atualmente, termos como clube, parque, ou jardim. O emprego de línguas estrangeiras na denominação dos edifícios villa com duplo l, distingue e distancia das conotações de vila popular e aproxima das villas italianas; residence, diferencia de 117

10 CONDOMÍNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SÃO PAULO ( ): CONDOMÍNIOS - CLUBE residencial, também associado à moradia popular. (LOUREIRO E AMORIM, 2005). Os nomes dos condomínios e edifícios sugerem muitas vezes o construtor como uma griffe, ou uma linha de um produto, no competitivo mercado imobiliário. Outro item muito importante é o destaque dado aos nomes dos arquitetos, paisagistas e decoradores, visando através de uma assinatura à obtenção de garantia de qualidade ao produto. A divulgação também acontece através do stand de vendas. Cada vez mais elaborados, os stands atraem o público consumidor. Um stand de vendas pode chegar a custar o preço de um apartamento 31. Os stands de vendas oferecem maquetes do empreendimento em escala em que é possível analisar detalhes e oferecem geralmente um modelo de apartamento decorado. Foto do stand do condomínio La Dolce Vita Mooca Fonte: Agra incorporadora 31 Conforme informações, de Lucianne Salgueiro, gerente de atendimento da Ogilvy FAV, empresa especializada em desenvolvimento de stands de vendas, em depoimento para a autora em 13/nov/