Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro, Brasil

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Fernanda Borja Galvão
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5 Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro, Brasil Plano de 5 anos para conjuntos habitacionais de famílias de 1-3 e 4-6 salários mínimos Habitação de Alta Qualidade para População de Baixa Renda Famílias auferindo entre R$ 678 e R$ mensalmente Famílias auferindo entre R$ e R$ mensalmente De acordo com o SEBRAE (2011), das famílias de Campos dos Goytacazes se enquadram nos grupos de renda das classes D (R$ 600), C2 (R$ 950) e C1 (R$ 1.400). De acordo com o SEBRAE (2011), das famílias de Campos dos Goytacazes se enquadram nos grupos de renda das classes B2 (R $ 2.300) e B1 (R$ 4.600) Valor aquisitivo = R$ (47,7m² de área construtiva) Valor aquisitivo por m² = R$ 1.257,86 2 quartos, sala, cozinha, área de serviço, banheiro e vaga de garagem descoberta 48,63% inferior ao valor de mercado (baseado numa analise por m²) Renda familiar média = R$ (2 vezes o salário mínimo) Subsídio do programa Minha Casa, Minha Vida outorgado = R$ (não há entrada por parte do comprador) Prestação mensal da Caixa Econômica Federal (prazo hipotecário de 30 anos) = R$ 300,95 Proporção de 22,19% do rendimento, tendo como base 2 salários mínimos Construção de 256 unidades: Custo total de construção (terreno, infraestrutura, urbanização, materiais e mão de obra) = R$ Custo total de construção (com custos pré- e pós-construção) = R$ Valor Geral de Venda (VGV) = R$ Valor bruto por unidade = R$ Lucro bruto por unidade = R$ Custo por m² (terreno, infraestrutura, urbanização, materiais e mão de obra e custos pré- e pós-construção) = R$ 745,97 Margem bruta do projeto = 40,70% Retorno do capital investido (sem obrigações tributárias e financeiras) = 68,62% EBITDA = R$ Lucro líquido (excluindo retorno do investidor, os custos corporativos e a taxa cobrada pela CEF do financiamento de produção à construtora/incorporadora) = R$ Valor aquisitivo = R$ (57,2m² de área construtiva) Valor aquisitivo por m² = R$ quartos (1 com suíte), sala, cozinha, área de serviço, banheiro e vaga de garagem descoberta 39,31% inferior ao valor de mercado (baseado numa analise comparativa por m²) Renda familiar media = R$ (5 múltiplos do salário mínimo) Subsídio do programa Minha Casa, Minha Vida outorgado = Zero (seria necessária entrada de R$ ) Prestação mensal da Caixa Econômica Federal (prazo hipotecário de 30 anos) = R$ 637,98 Proporção de 18,82% do rendimento, tendo como base 5 salários mínimos Construção de 288 unidades (em 2 fases): Custo total de construção (terreno, infraestrutura, urbanização, materiais e mão de obra) = R$ Custo total de construção (com custos pré- e pós-construção) = R$ Valor Geral de Venda (VGV) = R$ Valor bruto por unidade = R$ Lucro bruto por unidade = R$ Custo por m² (terreno, infraestrutura, urbanização, materiais e mão de obra e custos pré- e pós-construção) = R$ 707,01 Margem bruta do projeto= 52,42% Retorno do capital investido (sem obrigações tributárias e financeiras) = 110,2% EBITDA = R$ Lucro líquido (excluindo retorno do investidor, os custos corporativos e a taxa cobrada pela CEF do financiamento de produção à construtora/incorporadora) = R$ (51,42%) Observações: (i) O lucro líquido nessa hipótese de planejamento financeiro não inclui os custos de financiamento dos investidores e custos corporativos bem como não inclui a obrigação (financiamento de produção) da Caixa Econômica Federal (CEF): composta de um taxa de juro agregada de 9,5% a.a. do valor total (aproximadamente) no máximo de 85% do custo bruto do empreendimento, limitado a 60% do valor geral de vendas (VGV) e concedido mediante o recebimento de 30% da demanda preenchida (apresentamos 100% sem quaisquer problemas); (ii) O projeto será tributado em 1% conforme disposição no âmbito do Minha Casa, Minha Vida (RET-Social), tratado pelas leis /09 e /12 para projetos de incorporação de imóveis de interesse social de até R$ (pagamento unificado dos IRPJ, PIS-Pasep, CSLL e COFINS da receita mensal auferida pelo contrato de construção); (iii) Os números brutos esboçados acima incorporam os encargos sociais e outras obrigações na contratação de mão de obra, além de uma margem de erro bem confortável; (iv) Os valores acima servem apenas para uma descrição superficial do modelo de negócios da empresa. Nosso memorando informativo detalhado, planilhas e cálculos estão totalmente de acordo com as Normas Internacionais de Relato Financeiro (IAS 11, Contratos de Construção) e estão disponíveis através da assinatura de um acordo de sigilo; (v) As prestações futuras a pagar pelos proprietários foram calculadas através do simulador da Caixa Econômica Federal e será ainda mais reduzido caso o candidato do hipoteca possua 3 anos de trabalho sob regime do FGTS; (vi) O prazo da hipoteca pode ser alterado, não tendo que ser de 30 anos obrigatoriamente, desde que os compromissos financeiros possam ser confortavelmente cumpridos pelo mutuário.

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