O MERCADO IMOBILIÁRIO COMO MOTOR DE DESENVOLVIMENTO DO PORTO CIDADE REGIÃO CASO DO SECTOR TERCIÁRIO SUPERIOR

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1 O MERCADO IMOBILIÁRIO COMO MOTOR DE DESENVOLVIMENTO DO PORTO CIDADE REGIÃO CASO DO SECTOR TERCIÁRIO SUPERIOR Emília Maria Delgado Domingos Antunes Malcata Rebelo Centro de Investigação do Território, Transportes e Ambiente; Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto emalcata@fe.up.pt Resumo Nesta comunicação realça-se a importância das inter-relações entre o Planeamento e a Economia Urbana, bem como a actuação proactiva dos poderes municipais no sentido da regulamentação, orientação, coordenação e controlo dos usos do solo urbano. Analisa-se de que modo o Planeamento Municipal dos usos do solo influencia o Mercado Imobiliário, enquanto sistema complexo de inter-relacionamento entre diversos agentes e suas estratégias, o quadro administrativo, o processo de planeamento urbanístico e a engenharia municipal, bem como o modo como o Mercado Imobiliário influencia o próprio processo de Planeamento Municipal. Dentro desta perspectiva, propõe-se um sistema analítico integrado e interactivo de apoio à decisão municipal que permite a definição de políticas urbanas em matéria de gestão de usos do solo e de localização das actividades económicas, aplicado ao estudo de caso do Mercado de Escritórios na Cidade do Porto. Este sistema integra componentes referentes ao estabelecimento dos preços de escritórios, à avaliação da sua procura, à estimativa dos custos associados à construção e comercialização de escritórios do sector terciário superior, sendo acompanhado de um interface desenvolvido em sistemas de informação geográfica que permite uma imediata avaliação de políticas urbanas alternativas relativas ao planeamento e à gestão do mercado de escritórios na Cidade do Porto. Objectivos Os objectivos que se pretendem atingir com o modelo integrado e interactivo desenvolvido e aplicado ao Mercado de escritórios da Cidade do Porto são: 1

2 Procurar identificar quais as variáveis que melhor descrevem as influências recíprocas entre o processo de planeamento e gestão municipal, e a formação e evolução dos preços dos escritórios. Analisar as inter-relações e influências mútuas entre os mercados fundiário e imobiliário (a partir do estudo aprofundado do comportamento do mercado de escritórios do sector terciário superior na cidade do Porto), apontando e quantificando os principais factores que afectam os níveis de preços e de lucro destes mercados: as estruturas de mercado e respectivas características, as opções pela construção com elevados níveis de qualidade, as políticas de marketing imobiliário e urbano, as expectativas geradas quanto a futuros processos de urbanização e/ou construção, a especulação imobiliária e fundiária, as preocupações de intensificação do uso do solo nos locais mais procurados, o investimento em imobiliário como parte de carteiras de investimentos financeiros, a fiscalidade e respectivas ineficiências, as restrições legais e regulamentares, a rápida obsolescência dos edifícios de escritórios, e o poder de atracção ou repulsão exercido por determinadas actividades (McCluskey et al., 1997; Tse, 1998; MacDonald, 2000; McDonald e McMillen, 1998; Bramley, 1999). Apoiar o processo de tomada de decisões por parte do poder municipal, procurando dotálo de capacidade de acção sobre determinadas variáveis controláveis, evitando, deste modo, que todo o mercado imobiliário seja liderado pela iniciativa privada (Lake et al., 2000; Wu, 1998; Openshaw, 1998; Corkindale, 1999; Pasha, 1995). Propôr um sistema integrado e interactivo de avaliação fundiária e imobiliária, que possa constituir-se como uma base de referência normalizada para a determinação dos valores (e para o estabelecimento dos preços) fundiários e imobiliários, qualquer que seja o objectivo visado (financiamento com garantia hipotecária, cobertura para efeitos de seguro, partilhas, fusões e aquisições, transacções de empresas ou imóveis, fiscais, processos de expropriação por utilidade pública, e indemnizações no âmbito de processos judiciais. Esta preocupação científica de rigor assenta nos seguintes instrumentos de apoio à decisão: Delineamento, constituição, desenvolvimento, e manutenção de um sistema dinâmico de indicadores de gestão ( tableau de bord ), permanentemente actualizado e 2

3 facilmente adaptável ao surgimento de nova informação e a modificações conjunturais e/ou estruturais, que permita a análise das causas e das consequências das actuações públicas e privadas sobre as características, os agentes e os comportamentos do mercado de escritórios do sector terciário superior (Arnott, 1998). Este sistema integrado de informação de gestão consiste na sistematização de informação referente aos dados físicos, económicos e financeiros das empresas de serviços do sector terciário superior e das empresas de promoção/construção, aos indicadores de gestão urbanística para a cidade do Porto, às características e localização dos escritórios do sector terciário superior, aos custos médios de urbanização e/ou edificação, bem como às características das diferentes parcelas fundiárias nesta cidade. Desenvolver um modelo de avaliação imobiliária dos escritórios do sector terciário superior para a cidade do Porto, com base neste sistema integrado e interactivo de informação (Janssen e Söderberg, 1999; Webster e Wu, 1999; Banai, 1998; Tang et al, 2000; Tsolacos et al., 1998). Espacializar esta informação através do recurso a sistemas de informação geográfica que permitam um acompanhamento em tempo real da evolução dos respectivos indicadores (Cooper e Western, 1996; Dale, 1997). Prevêr a evolução dos preços no Mercado de escritórios da Cidade do Porto, da respectiva procura por parte de empresas e/ou profissionais liberais, e efectuar uma estimativa dos respectivos custos, de acordo com os dados recolhidos nas bases de dados referidas. Quantificar grande parte dos factores ligados à procura, à oferta e às transacções de solo e imobiliário, uma vez que a quantificação das variáveis poderá melhorar substancialmente o processo de envolvimento, participação e controlo da Administração Pública, não só sobre os usos do solo, como também, e sobretudo, sobre os níveis de preços fundiários e imobiliários, (no sentido de assegurar uma maior justiça social) (Guy e Henneberry, 2000; Anas, 1995; Henneberry, 1998; Dunse e Jones, 1998; Geltner, 1997; Lundström e Lind, 1996; Ong e Koh, 2000; Ward e French, 1997; Peto, 1997; French, 1997; Landis e Zhang, 1998). 3

4 Ideia geral do Modelo Sistematizam-se, seguidamente, as diversas componentes do modelo integrado e interactivo de determinação do valor do imobilário de escritórios e do solo destinado ao uso de escritórios do sector terciário superior na Cidade do Porto. FACTORES EMPRESARIAIS QUE EXERCEM INFLUÊNCIA SOBRE O ESTABELECIMENTO DOS PREÇOS IMOBILIÁRIOS/FUNDIÁRIOS, PARA CADA TIPO DE MERCADO INTER-RELAÇÃO ENTRE AS DIVERSAS COMPONENTES DO MODELO INTEGRADO, COM VISTA À DETERMINAÇÃO DA RENDA FUNDIÁRIA URBANA PARA USO DE ESCRITÓRIOS DO SECTOR TERCIÁRIO SUPERIOR FACTORES URBANÍSTICOS INCLUINDO ASPECTOS INDISSOCIÁVEIS DO MERCADO FUNDIÁRIO/IMOBILIÁRIO QUE EXERCEM INFLUÊNCIA SOBRE O ESTABELECIMENTO DOS PREÇOS FUNDIÁRIOS/IMOBILIÁRIOS BASE DE DADOS FÍSICOS E ECONÓMICOS BASE DE DADOS FÍSICOS E ECONÓMICOS BASE DE DADOS FUNDIÁRIOS EMPRESAS DE PRODUTOS/SERVIÇOS. Combinação produtiva dos Factores de Produção. Poder de monopólio das Empresas no que se refere aos seus Produtos/Serviços. Investimento financeiro das Empresas (nos mercados financeiro e imobiliário). Marketing das empresas relativamente aos seus Produtos/Serviços. Segmentação de mercado dos Produtos/Serviços das Empresas. Melhoria da Qualidade dos Produtos/Serviços das Empresas. Crédito Bancário às Actividades das Empresas. Formas institucionais de Propriedade das instalações das Empresas (posse ou arrendamento). Incerteza e/ou Risco EMPRESAS DE PROMOÇÃO E/OU CONSTRUÇÃO. Crédito Bancário à Construção/Comercialização de Produtos/Espaços Imobiliários. Melhoria da Qualidade da Construção. Marketing dos Produtos/Espaços Imobiliários Poder de Monopólio dos Promotores e/ou Construtores no que se refere às características dos Produtos/Espaços Imobiliários. Segmentação de Mercado. Intensificação de Uso do Solo. Formas Institucionais de Propriedade Disponibilizadas (imobiliário para venda ou arrendamento). Planos, Regulamentos Urbanísticos e Restrições Legais PROPRIETÁRIOS DO SOLO. Expectativas acerca do Desenvolvimento Urbano Futuro. Estruturas Organizacionais do Mercado do Solo (Competição Monopolística e/ou Monopsonística). Especulação. Incerteza e risco MARGEM DE CONTRIBUIÇÃO PARA COBRIR CUSTOS FIXOS E LUCROS DAS EMPRESAS CUSTOS FIXOS LUCROS + RENDAS OU PREÇO DE AQUISIÇÃO DAS INSTALAÇÕES DAS EMPRESAS MARGEM DE CONTRIBUIÇÃO PARA COBRIR CUSTOS FIXOS E LUCROS DOS PROMOTORES MODELO HEDÓNICO DE DETERMINAÇÃO DO AUMENTO DO IMOBILIZADO CORPÓREO DAS EMPRESAS MODELO HEDÓNICO DE PREÇOS DE MERCADO TRIBUTO FUNDIÁRIO URBANO MODELO DE RENDA DO SOLO URBANO PARA O SECTOR TERCIÁRIO SUPERIOR MARGEM DE CONTRIBUIÇÃO PARA COBRIR A RENDA DO SOLO CUSTO DO SOLO SIGUP - SISTEMA DE INDICADORES DE GESTÃO URBANÍSTICA. Localização. Índices de Localização das Actividades do Sector terciário Superior. Distância ao Centro. Acessibilidade ao Centro. Inércia Temporal das Actividades de Escritórios. Investimentos Públicos. Número de pessoas ao serviço no Sector Terciário Superior. Disposições Regulamentares. Características dos Escritórios e Respectivos Edifícios e correspondentes Preços de Venda e/ou de Arrendamento FISCALIDADE Inter-relações de causa e efeito entre o mercado dos produtos e serviços, o mercado das empresas de promoção/construção, e o mercado fundiário MAIS-VALIAS DO SOLO URBANO Figura 1. Modelo integrado e interactivo de determinação do valor do imobilário de escritórios e do solo destinado ao uso de escritórios do sector terciário superior na Cidade do Porto 4

5 Desenvolvem-se, para o Porto, várias bases de dados que constituem um sistema de indicadores de gestão (de características físicas, de uso, de localização, regulamentares, e resultantes de iniciativas do poder municipal), e analisa-se o modo como influenciam os preços de mercado, a procura e os custos, bem como a retroacção que essa procura e esses preços de mercado vão exercer sobre esses indicadores. Propõe-se ainda um instrumento analítico integrado e interactivo de apoio à decisão municipal que permite o delineamento, acompanhamento e controle de diferentes alternativas de actuação urbanística, e a definição de políticas urbanas em matéria de gestão de usos do solo e de localização das actividades económicas, avaliando os seus efeitos sobre o comportamento dos mercados imobiliário e fundiário. Este sistema centra-se em componentes referentes ao estabelecimento dos preços de escritórios, à avaliação da sua procura, bem como à estimativa dos custos e das rendas associadas à construção e comercialização de escritórios do sector terciário superior, e é acompanhado de um interface desenvolvido em sistemas de informação geográfica que permite uma imediata abordagem e avaliação de políticas urbanas alternativas relativas ao planeamento e à gestão do mercado de escritórios na cidade do Porto. Propostas conducentes à concretização do modelo A pesquisa e a proposta de intervenção desenvolvidas consistiram na constituição de diversas bases de dados (de gestão urbanística, de características e localização de escritórios, de dados físicos e económico-financeiros de empresas do sector terciário superior, de custos médios envolvidos nos processos de urbanização/construção, bem como a proposta de uma base de dados das parcelas fundiárias), e no desenvolvimento de diversos modelos inter-relacionados, de avaliação dos preços (de venda, de venda/m 2, de arrendamento, e de arrendamento/m 2 ) dos escritórios, dos preços de procura, dos custos de urbanização/edificação, e dos valores da renda do solo para uso de escritórios do sector terciário superior, reconhecendo dois níveis de variáveis que interferem na formação dos respectivos preços (as que se identificam mais directamente com as empresas de produtos/serviços e com as empresas de promoção/construção, e as que estão mais relacionadas com factores de gestão urbanística). Este modelo integrado e interactivo permite identificar e quantificar cada um dos factores (de carácter empresarial, urbanístico ou misto) que exercem influência sobre a formação daqueles preços e rendas. 5

6 Complementarmente definiu-se um sistema cartográfico interactivo, que permite um eficaz delineamento, acompanhamento e controlo de diferentes alternativas de actuação urbanística, através da imediata visualização centralizada de diferentes políticas urbanas, decorrentes da simulação da actuação dos poderes municipais e/ou dos agentes privados, sobre os preços de escritórios, de procura, e do solo na Cidade do Porto. O organigrama seguinte mostra as interrelações funcionais e operativas entre as diversas componentes do modelo global: BASE DE DADOS FUNDIÁRIA BASE DE ADOS DE CUSTOS MÉDIOS DE URBANIZAÇÃO E/OU EDIFICAÇÃO SIGUP - SISTEMA DE INFORMAÇÃO DE GESTÃO URBANÍSTICA PARA A CIDADE DO PORTO BASE DE DADOS FÍSICOS E ECONÓMICO-FINANCEIROS DAS EMPRESAS DE SERVIÇOS DO SECTOR TERCIÁRIO SUPERIOR E DAS EMPRESAS DE PROMOÇÃO E/OU CONSTRUÇÃO BASE DE DADOS DAS CARACTERÍSTICAS E DA LOCALIZAÇÃO DOS ESCRITÓRIOS DO SECTOR TERCIÁRIO SUPERIOR MODELO DE AVALIAÇÃO DOS PREÇOS (DE VENDA, DE VENDA/M 2, DE ARRENDAMENTO, E DE ARRENDAMENTO/M 2 ) DE ESCRITÓRIOS SISTEMATIZAÇÃO DOS DIVERSOS TIPOS DE CUSTOS DE URBANIZAÇÃO E CONSTRUÇÃO MODELO DE DETERMINAÇÃO DOS PREÇOS DE PROCURA DE ESCRITÓRIOS MODELO DE AVALIAÇÃO DA RENDA DO SOLO PARA USO DE ESCRITÓRIOS DO SECTOR TERCIÁRIO SUPERIOR MÓDULO INTERACTIVO (SISTEMA DE INFORMAÇÃO GEOGRÁFICA RELATIVO À CIDADE DO PORTO) DETERMINAÇÃO DAS MAIS-VALIAS Módulos desenvolvidos no Modelo Integrado FISCALIDADE Bases de dados propostas e implementadas, nas quais se baseou o desenvolvimento do Modelo Interfaces de simulação e visualização desenvolvidos em Sistema de Informação Geográfica Figura 2. Sistema de apoio à gestão municipal e às estratégias de localização das empresas na Cidade do Porto Vantagens e desvantagens O Planeamento Estratégico e a Gestão Estratégica Municipais requerem um maior conhecimento científico e técnico do mercado imobiliário, com vista a fundamentar um mais eficiente e eficaz domínio dos poderes públicos sobre os factores desviantes deste mercado (nomeadamente no que se refere à especulação e à criação de expectativas de desenvolvimento induzidas por 6

7 determinados actores urbanos que visam um lucro rápido). Este modelo pretende aperfeiçoar (e não controlar ) o funcionamento do mercado imobiliário afecto ao uso de escritórios do sector terciário superior. As potencialidades do livre funcionamento de mercado terão de ser realçadas, e é importante a colaboração entre entidades públicas e privadas interessadas no progresso do Porto como Cidade e como Região. É também importante realçar que os modelos matemáticos deverão apoiar e reforçar a decisão e não substitui-la em domínios em que são relevantes factores sociológicos, psicológicos e humanos. Impactos na concretização da ideia do Porto Cidade Região O modelo proposto e desenvolvido assume grande importância na afirmação da capacidade de liderança do Planeamento e da Gestão Municipais no que se refere ao uso do solo, através do reconhecimento dos seguintes factores, que constituem vantagens competitivas: Influência da capacidade motora do desenvolvimento da Cidade e da respectiva Área Metropolitana induzido pelo tecido empresarial, em especial pelo sector terciário superior. Importância do Mercado imobiliário no desenvolvimento da Cidade e da Região do Porto Interesse na correcta definição de políticas urbanas assentes em instrumentos rigorosos que permitam por parte dos poderes municipais um maior controlo sobre a especulação imobiliária, proporcionando uma correcta definição dos preços imobiliários, indutores de incentivos à localização de actividades deste sector e da implementação dos seus efeitos positivos no tecido urbano em que se inserem. Utilização das mais modernas tecnologias informáticas e estatísticas no sentido de um melhor acompanhamento da evolução dos indicadores, detectando rapidamente os problemas e procurando reajustá-los de forma o rápida e eficaz. Análise prospectiva de alternativas de definição de políticas urbanas e da sua implementação, através da simulação modelística e da visualização cartográfica. Fundamentalmente, e acima de tudo, contributo para uma melhoria significativa da qualidade de vida das populações do Porto da Cidade e da Região. 7

8 Referências Bibliográficas Anas, A., Capitalization of urban travel improvements into residential and commercial real estate Simulations with a unified model of housing, travel mode and shopping choices, Journal of Regional Science, 1995, nº 3/ vol. 35, nº 3, pp Arnott, R., Congestion tolling and urban spatial structure, Journal of Regional Science, 1998, nº 3/ vol. 38, pp Banai, R., The new urbanism: an assessment of the core commercial areas, with perspectives from (retail) location and land-use theories, and the conventional wisdom, Environment and Planning B: Planning and Design, 1998, nº 2/ vol. 25, pp Bramley, G., Housing market adjustment and land-supply constraints, Environment and Planning A, 1999, nº 7/ vol. 31, pp Cooper, K.; Western, P., The adequacy of property tax valuation procedures, Journal of Property Valuation and Investment, 1996, nº 3/ vol. 14, pp Corkindale, J., Land development in the United Kingdom: private property rights and public policy objectives, Environment and Planning A, 1999, nº 11/ vol. 31, pp Dale, P., Land Tenure Issues in Economic Development, Urban Studies, 1997, nº 10/ vol. 34, pp Dunse, N.; Jones, C., A hedonic price model of office rents, Journal of Property Valuation and Investment, 1998, nº 3/ vol. 16, pp French, N., Market information management for better valuations: Part I - concepts and definitions of price and worth, Journal of Property Valuation and Investment, 1997, nº 5/ vol. 15, pp Geltner, D., The use of appraisals in portfolio valuation and index construction, Journal of Property Valuation and Investment, 1997, nº 5/ vol. 15, pp Guy, S.; Henneberry, J., Understanding Urban Development Processes: Integrating the Economic and the Social in Property Research, Urban Studies, 2000, nº 13/ vol. 37, pp Henneberry, J., Transport investment and house prices, Journal of Property Valuation and Investment, 1998, nº 2/ vol. 16, pp Janssen, C.; Söderberg, B., Estimating Market Prices and Assessed Values for Income Properties, Urban Studies, 1999, nº 2/ vol. 36, pp

9 Lake, I.; Bateman, I.; Day, B.; Lovett, A., Improving land compensation procedures via GIS and hedonic pricing, Environment and Planning C Government and Policy, 2000, nº 6/ vol. 18, pp Landis, J.; Zhang, M., The second generation of the California urban futures model. Part 2: Specification and calibration results of the land-use change submodel, Environment and Planning B: Planning and Design, 1998, nº 12/ vol. 25, pp Lundström, S.; Lind, H., Valuation of public real estate: context and concept, Journal of Property Valuation and Investment, 1996, nº 4/ vol. 14, pp McCluskey, W.; Deddis, W.; Mannis, A.; McBurney, D.; Borst, R., Interactive application of computer assisted mass appraisal and geographic information systems, Journal of Property Valuation and Investment, 1997, nº 5/ vol. 15, pp MacDonald, K., Use and Valuation: Information in the City, Urban Studies, 2000, nº 10/ vol. 37, pp McDonald, J.; McMillen, D., Land values, land use, and the first Chicago zoning ordinance, Journal of Real Estate Finance and Economics, 1998, nº 2/ vol. 16, pp Ong, S.; Koh, Y., Time On-market and Price Trade-offs in High-rise Housing Sub-markets, Urban Studies, 2000, nº 11/ vol. 37, pp Openshaw, S., Neural network, genetic, and fuzzy logic models of spatial interaction, Environment and Planning A, 1998, nº 10/ vol. 30, pp Pasha, H., Comparative statics analysis of urban land values in the presence of government regulation, Urban Studies, 1995, nº 9/ vol. 32, pp Peto, R., Market information management for better valuations: Part II - data availability and application, Journal of Property Valuation and Investment, 1997, nº 5/ vol. 15, pp Tang, B.; Choy, L.; Wat, J., Certainty and Discretion in Planning Control: A Case Study of Office Development in Hong Kong, Urban Studies, 2000, nº 13/ vol. 37, pp Tse, R., Housing Price, Land Supply and Revenue from Land Sales, Urban Studies, 1998, nº 8/ vol. 35, pp Tsolacos, S.; Keogh, G.; McGough, T., Modelling use, investment, and development in the British office market, Environment and Planning A, 1998, nº 8/ vol. 30, pp Ward, C.; French, N., The valuation of upwards- only rent reviews: an option pricing model, Journal of Property Valuation and Investment, 1997, nº 2/ vol. 15, pp

10 Webster, C.; Wu, F., Regulation, land-use mix, and urban performance. Part 1: theory, Environment and Planning A, 1999, nº 8/ vol. 31, pp