INSTITUTO DA CONSTRUÇÃO E DO IMOBILIÁRIO

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1 INSTITUTO DA CONSTRUÇÃO E DO IMOBILIÁRIO IISEMANA DARE- ABILITAÇÃO ASSIMFOI URBANA 17 DE ABRIL / 09H30 CONFERÊNCIA O CLUSTER TURISMO E A REABILITAÇÃO URBANA C o n f e r ê n c i a s E x p o s i ç õ e s Te r t ú l i a s P r é m i o s W o r k s h o p s LISBOA > 19 ABRIL ORGANIZAÇÃO APOIO PROMEVI PRODUCCIONES, EVENTOS & EXPOSICIONES PLATINA INSTITUCIONAL OURO

2 ANEXOS: APRESENTAÇÕES EM PDF: - Eduardo Abreu; - Joao Teixeira; - Nuno Pinho; TURISMO VEIO PARA FICAR, E COM ELE NOVOS MODELOS DE ALOJAMENTO // Rodrigo Machaz, Memmo Hotels; Eduardo Abreu, partner da Neoturis; Nuno Gomes de Pinho, Lisbon Air Apartments; João Teixeira, da Destination Hostels. A manhã do dia 17 de abril ficou marcada pela conferência O cluster turismo e a reabilitação urbana, organizada pela CBRE e pela Neoturis, com foco especial no turismo de Lisboa, e no seu contributo para a recuperação do edificado da cidade. As boas vindas ficaram a cargo dos dois responsáveis por estas entidades. Eduardo Abreu, partner da Neoturis, começou por dar nota de vários números do turismo da capital, «que nos permitam contextualizar e iniciar o debate». Segundo este responsável, os turistas no aeroporto tem vindo a crescer quase 6% ao ano desde Nota também que o número de dormidas em 2013 «cresceu bastante. Temos de perceber porque é que novas unidades estão a crescer. Procura cresce duas vezes mais do que a oferta». Realçou também a «questão do preço, que na cidade de Lx tem vindo a crescer em algumas unidades, mas também notamos que o crescimento tem sido verificado mais no eixo do Saldanha, Marquês, etc, do que propriamente em zonas como a Avenida da Republica ou zonas circundantes». É de notar que a sazonalidade não é muito significativa em Lisboa. Além disso, «temos mercados variados em termos de turistas. A cidade manter-se-ia a funcionar se um destes mercados desaparecesse por completo», disse Eduardo Abreu. A importância do turismo para a reabilitação urbana e vice versa prende-se muito com o facto de as áreas de visitor atraction serem elas mesmas áreas de reabilitação urbana. E, destacou o responsável, «brevemente vamos ter um contínuo de frente de rio que pode variar a circulação dos turistas».

3 DINÂMICA DA OFERTA: HOTELS, HOSTELS E SHORT RENTAL Neste contexto, atualmente existem cerca de 63 hostels em Lisboa segundo o Hostelworld, o que faz com que o número de camas ronde as 4.000, que se juntam às camas em hotelaria tradicional. Já os alojamentos via Airbnb disponibilizarão mais de entradas na cidade de Lisboa, cerca de camas, muito concentrados na zona do Marquês de Pombal em direção à Baixa e ao rio. Posto este cenário, Rodrigo Machaz, da Memmo Hotels, que detém o Memmo Alfama, notou durante a conferência que «a reabilitação é essencial em Lisboa. E tenho aqui dois chapéus. Um que me aproxima muito aos hostels e aos apartamentos. Para mim isto é tudo oferta hoteleira, apesar de a legislação não ser a mesma. E outro porque estou aqui como representante também da AHP, e admito que é fundamental juntarmo-nos e falar a uma só voz». O responsável questionou «o que é isso de hotelaria tradicional?» acreditando que «a hotelaria tem é de ser atual. Se o tradicional for bom, óptimo, mas tem é de ser atual. O que os hostels e os apartamentos têm feito bem é mesmo pegar na tradição e na cultura de Lisboa». Acrescenta que «o que gosto nos hostels e nos apartamentos é das pessoas que estão lá de alma e coração. Quando abrimos o Memmo Alfama fui ler as reviews dos outros hostels todos, e no fim de contas é a hospitalidade que marca a diferença. Conhecerem a envolvente do bairro em que estão. Graças a Deus que apareceram estes alojamentos, e a hotelaria tem mais é que se mexer, e é essa a mensagem que tento passar dentro da AHP», não deixando de salientar que «no entanto, em termos de legislação não é justo em termos de equilíbrio. Temos de repensar uma forma de todos trabalharmos em conjunto, não é complicando a vida de todos, mas descomplicando», completou. Por seu lado, Nuno Gomes de Pinho, da Lisbon Air Apartments, marcou também presença no encontro, salientando que «faz sentido que se caminhe para um maior nível de taxação, regras, legislação. O debate da hotelaria tem de ser também aberto aos hostels. As preocupações são muito as mesmas e é interessante começarmos a participar no debate». // Antonio Gil Machado, Vida Imobiliária // Francisco Sottomayor, head of development da CBRE Em 2010, a Lisbon Air Apartments fez um investimento significativo na reabilitação de um edifício: «decidimos que tudo o que entrava no edifício era português. Design, imobiliário, etc. O nosso forte é a hospitalidade, receber os hóspedes como se fossem amigos. O negócio da hospitalidade tem de se reger pela ideia da autenticidade», e esse é um trabalho que acredita que pode e deve ser feito em conjunto com a hotelaria dita tradicional. «Pode se fazer outro trabalho na cidade, por exemplo nas filas do elétrico 28 ou na recolha do lixo. Tentar, por exemplo, transformar Lisboa numa espécie de cidade da água», exemplifica. Nuno Gomes de Pinho vê «com muito bons olhos o crescimento da concorrência, porque é daí que vão surgir novos conceitos diferenciadores e a qualidade. Não devemos correr o risco de algumas cidades como Barcelona ou Veneza, sufocadas pelo turismo. Os turistas procuram o que os turistas procuram, não é só lojas de souvenirs. O aumento da concorrência será saudável, mas é preciso ter em conta que o que vende Lisboa é a própria cidade, e é esse trabalho que penso que podemos e devemos fazer em conjunto», conclui. // Eduardo Abreu, partner Neoturis

4 Por seu lado, João Teixeira, da Destination Hostels, deu conta da atividade da empresa atualmente, que tem 3 hostels diferentes em Lisboa, cada um deles mais focado num público específico, explicando que «neste mercado usa-se a máxima location, location, location». Acredita que os hostels «são uma espécie da entrada de um bom restaurante, que neste caso é Lisboa». Lançando o debate, Eduardo Abreu questionou o painel sobre o que é que a CML e outras entidades responsáveis podem fazer a nível da reabilitação urbana da cidade para que se melhore o produto Lisboa. Rodrigo Machaz sustenta que «se tivesse de eleger 2 coisas fundamentais, seriam a segurança e limpeza. São as básicas. As pessoas têm de poder passear tranquilamente na rua. E a limpeza é uma questão de higiene. Porque o que os turistas querem descobrir são as ruelas e os becos, onde descobrem a lisboa autêntica», disse. E notou que «duas das coisas vitais na cidade são os bairros e o rio». // Rodrigo Machaz Por seu lado, Francisco Sottomayor, head of development da CBRE, acredita que «o papel da CML é muito indireto, não é só investir e agir na reabilitação, mas também na criação de espaços públicos e atrativos, para que os privados se sintam impelidos a fazer os seus investimentos». João Teixeira deu ainda nota da «importância dos millennium travelers e da sua influência e contributo para o marketing e divulgação das unidades que visitam. «São muito ativos nas redes sociais, estão sempre informados, falam com os amigos, com a família sobre as suas experiências», divulgando assim o bom ou mau das unidades onde estiveram hospedados. // João Teixeira, da Destination Hostels Cristina Siza Vieira, presidente da direção da Associação da Hotelaria de Portugal, participou também neste debate, levantando a questão se «não se estará a levar a oferta de turismo mais à frente da necessidade da habitação?», questionando ainda, relativamente a alguns alojamentos locais, «como e que uma licença de habitação pode bastar para ter um alojamento destes? Em que medida e que as responsabilidades das câmaras se compadecem com esta legislação? Isto faz degradar o preço e torna a concorrência saudável mas desleal».

5 Para falar sobre financiamento esteve também presente Pedro Coelho, da Direção Central de Grandes Empresas Sul do BPI. O responsável nota que «está a mudar o enquadramento em que os bancos tem de ver o financiamento para os hotéis». Isto porque «há novas formas de fazer negócio, novos produtos que têm tido muita recetividade. Mas a par disso, também vários operadores que não tiveram ainda capacidade de se adaptar a esta nova procura». No BPI, «a visão correta para nos para conceder um credito é esperar que seja pago com o cash flow, e a perspetiva tem de ser termos confiança na capacidade do projeto para reembolsar a dívida», explicou o responsável. «Aparecem-nos business plans dos mais realistas e dos menos realistas. A nossa função é separar o trigo do joio», explicou. Pedro Coelho salientou que existe «uma tendência para o otimismo de se pensar que no espaço de um ano se está com níveis de ocupação e preços de quem já está consolidado e conhecido. Este caminho das pedras inicial é muitas vezes subestimado pelos operadores, e é nossa função dar o conselho». // Nuno Almeida, da Viability; Francisco Sottomayor, head of development da CBRE; Cristina Siza Vieira, presidente da direção da Associação da Hotelaria de Portugal; Pedro Coelho, da Direção Central de Grandes Empresas Sul do BPI FONTES E ESTRUTURAÇÃO DO FINANCIA- MENTO O 2º painel da manhã debateu a questão do financiamento, chave para a reabilitação das cidades. Para tal, contou com a presença de Nuno Almeida, da Viability, que deu conta de algumas linhas do programa Portugal 2020 e do fundo Jessica, enquanto ferramentas para este fim. Defende que o sucesso passa por uma «estratégia de diferenciação». No que respeita o Portugal 2020 salientou as comparticipações para a eficiencia energética, zonas de baixa densidade populacional, projetos desenvolvidos por PMEs, ou por pequenas empresas e menos de 5M de investimento, sendo que o limite de financiamento é de 75%. Destacou ainda a importância de «aliar tecnologia com turismo», e aproveitar taxas de comparticipação semelhantes a estas. Notou também que «os apoios as obras são essencialmente para turismo e indústria. Podem também ser comparticipadas outras despesas como aquisição de máquinas, equipamentos, estudos, projetos, entre outros», dando nota de várias condições e exigências para os promotores». No entanto, «as entidades não sabem muito bem ainda com o que vão ter de lidar, os formulários são novos, não tem ainda mecanismos para formalizar estes documentos», ressalvou. Relativamente ao programa Jessica, explicou vários dos critérios, natureza dos alojamentos que podem ser apoiados, atividades comerciais, culturais, turismo, melhoria da eficiência energética, residências de estudantes, parques de estacionamento, parques multiusos, entre outros. QUANDO FALAMOS DE REABILITAÇÃO URBANA, ESTAMOS SEMPRE A FALAR EM TURISMO Cristina Siza Vieira fez o encerramento desta manhã do último dia da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, considerando que o tema tratado foi «provocador». A responsável acredita que «quando falamos de reabilitação urbana, estamos sempre a falar em turismo. Não falamos só em fazer hotéis, eles surgem porque a cidade é procurada e planeada e porque tem muito mais a fazer». Na reabilitação tem de haver planeamento, na sua ótica. E em Lisboa considera que «não há uma reabilitação orgânica, mas cada vez é mais necessário planeamento. Cabe às autarquias criar os instrumentos fiscais e o planeamento. Há grande concentração de interesse turístico em zonas que eram tradicionalmente tradicionais. Toda esta animação é que cria o interesse de voltar à cidade, neste mix de habitação e turismo», e por isso é importante «medir os bairros, o peso de cada um». A responsável deixou também a nota de que «a hotelaria considera fundamental a intervenção no espaço público, recuperação de equipamentos de índole cultural, que incite a revisitação na cidade. Temos de encontrar outros pontos de interesse, como o museu do teatro, museu da agua, museu do traje. Cidade tem de se planear para poder dispersar mais os visitantes e encontrar outros pontos de interesse». E deixou para o fim a questão do papel do estado: «tal como não pode haver reabilitação sem regulação, tem de haver um quadro regulador no turismo. Tem de se ir adaptando aos new kids on the block», referindo-se aos novos conceitos de alojamento. «E tem havido alguma adaptação. Para a AHP, o sistema de diferenciação faz sentido num mercado em que se pretende informar o consumidor e ter um destino turístico interessante, onde estes trazem coisas interessantes». Cristina Siza Vieira notou ainda, em jeito de conclusão, que «a roupinha legislativa atual é curta. O que vai acontecer é que vão surgir coisas novas no quadro legal, já que anda a reboque da vida, permitindo que a reabilitação continue a acontecer».

6 INSTITUTO DA CONSTRUÇÃO E DO IMOBILIÁRIO IISEMANA DARE- ABILITAÇÃO URBANA C o n f e r ê n c i a s E x p o s i ç õ e s Te r t ú l i a s P r é m i o s W o r k s h o p s LISBOA > 19 ABRIL ORGANIZAÇÃO APOIO PROMEVI PRODUCCIONES, EVENTOS & EXPOSICIONES PLATINA INSTITUCIONAL OURO