MORADIA RELVA NORDELA SÃO MIGUEL

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1 MORADIA RELVA NORDELA SÃO MIGUEL NOTA TÉCNICA DE PATOLOGIAS (Elaborado por António Barbosa de Campos, AATAE CP3309, Pós-graduação em Engenharia de Qualidade)

2 1. INTRODUÇÃO O objeto da presente Nota Técnica abrange a análise e interpretação das implicações patológicas do edifício moradia sito à Nordela, (local conhecido por Bairro Alcino Alves), na freguesia da Relva, no concelho de Ponta Delgada. 2. DADOS CADASTRAIS Trata-se de uma moradia com uma área de implantação de 131,00m2, com um total de área de construção de 327,50m2, implantado num terreno com a área de 375,00m2, cadastrado nos serviços de finanças de Ponta Delgada, com o artigo matricial nº O edifício é composto por 3 pisos, sendo a cave, o aproveitamento da diferença de cotas do terreno em relação à cota de soleira. O ano de construção é de 1992, ficando concluído no ano de 1998 e registado em ANÁLISE DE PATOLOGIAS DO EDIFICIO Procedeu-se nesta data à vistoria do edifício com vista a se verificar situações que possam vir a implicar obras de grande vulto ou incomportáveis. Assim, foram detetadas as seguintes situações: - Estrutura do edifício: Apesar de o edifício não ter à presente data tratamento de pintura exterior, a qual não ocorre à mais de 10 (dez) anos, ou seja, a película de pintura encontra-se mínima e não oferece condições de proteção. Mesmo não tendo a proteção necessária que um edifício necessita, procurámos encontrar eventuais pontos críticos de patologias na estrutura.

3 Neste âmbito, verificámos que a proteção de revestimento, ou seja de reboco, não apresenta fissuras, nem nas pontes de transição de materiais de diferentes composições, tais como estrutura/ alvenarias. Num edifício corrente sem proteção de pintura exterior, detetar-se-ia, pequenas fissuras ou rachas paralelas às vigas ou aos pilares. No interior do edifício também não se encontram situações nestes moldes. - Infiltrações no interior do edifício: De notar pequenas eflorescências junto aos peitoris das janelas do alçado norte, resultantes da falta de proteção de pintura exteriores e dos vãos de janelas que começam a absorver alguma humidade, necessitando de pintura de esmalte. Este tipo de eflorescências não implica entrada de águas ou humidades que coloquem em causa o conforto do edifício, causando apenas impressão à vista desarmada. Os vãos de janela e de sacada necessitam de tratamento com massas, subcapa e pintura a tinta de esmalte. Outra solução a encontrar poderá ser a substituição dos mesmo por alumínio lacado de cor a definir com vidro duplo que poderão implicar outros custos. Detetou-se que o pavimento da sala no piso -1, em tacos, apresenta um aspeto de tonalidades, não uniforme e com algum amolecimento. Analisou-se esta situação e verificou-se que o mesmo, em tempos que ocorreram no final da construção, antes da conclusão dos arranjos exteriores, sofreu uma inundação. A inundação foi detetada com algum tempo tardio, tendo-se efetuado uma secagem do tipo rápida com o auxílio de aquecedores. Retirando um extrato do pavimento, verifica-se que a madeira absorveu bastante água, e devido à secagem rápida apresentando vazios amolecendo com facilidade. O pavimento foi tratado, mas de forma anormal com verniz aonde se verifica alguma reação química à época que se vislumbra à vista desarmada. A solução à época encontrada pelo proprietário, foi fechar o alpendre a norte com caixilho de alumínio, que até à data se manifestou como ótima, não existindo mais ocorrências de inundações.

4 O portão da garagem encontra-se em fase de deterioração com oxidação irrecuperável, necessitando de substituição. - Eletricidade do edifício: Tendo o edifício sido construído nos anos de 90, e tendo-se verificado o estado da cablagem, conclui-se que a maior parte dos circuitos de iluminação e tomadas da cave (piso -1), necessitam de ser substituídos, devido à sua exposição a um piso inferior. Quanto aos circuitos dos pisos 0 e piso 1, estes encontram-se em boas condições, necessitando os quadros parciais e o quadro geral de proteções adequadas aos equipamentos que hoje em dia são utilizados. Os aparelhos de iluminação e tomadas, estão em desuso e necessitam também de substituição por outros de atual utilização. A iluminação de teto necessita de cablagem de proteção de terra, não obrigatória, mas de garantia de proteção das instalações elétricas. Os aparelhos de ITED (telefones, televisão, internet e intercomunicador de entrada, necessitam de reformulação. - Cobertura do edifício: Foi analisada a cobertura do telhado ao nível exterior e o sótão ao nível interior, e nada foi encontrado, que possa colocar em causa a impermeabilização do mesmo. De notar que a estrutura do edifício e da cobertura são estáveis, não se verificando assentamentos do edifício. - Conforto energético do edifício: Tratando-se de um edifício com projeto do início dos anos 90, este foi executado em conformidade com as exigências da legislação à época. No entanto, verifica-se algumas preocupações ao nível da orientação cardeal e distribuição dos compartimentos do edifício que criam algum conforto ao nível dos pisos acima da cota de soleira.

5 O nível do piso -1 (cave), encontra-se em toda a sua área de iluminação orientado a norte, com alguns desajustes de conforto interior. Também a este nível, por forma suportar o encosto de terras, a estrutura de betão armado foi solucionada com muros por forma a calafetar e impermeabilizar a mesma. Neste tipo de solução comum em caves é normal que o conforto térmico interior sofra algumas alterações, mas não de desconforto. Tendo em conta a temperatura exterior que à data, era de 14ºC no exterior, verificou-se as seguintes temperaturas no interior do edifício: - Piso -1: 16ºC - Piso 0: 19ºC - Piso 1: 17ºC De notar que a temperatura de conforto indicada para os edifícios de habitação é de 18ºC. - Arranjos exteriores: Efetuou-se uma análise à drenagem exterior do edifício e terreno, verificando-se que a impermeabilização do terreno é de cerca de 70% sendo a cota mais baixa ao nível da soleira do portão da garagem com os pendentes recomendados. As zonas impermeabilizadas são servidas por drenos tipo caleiras e um sifão de pavimento na cota mais baixa, necessitando de limpeza. Nas zonas não impermeabilizadas que é de 30% da área do quintal tardoz, encontram-se canteiros de terra vegetal que absorvem o excedente que possa ocorrer de quedas pluviais acima do normal. Não se encontraram situações em que tanto a drenagem pluvial existente e a natural que possam criar anomalias que afetem o interior do edifício. 4. ANÁLISE DE CUSTOS Após uma cuidada análise que aqui se expôs sobre o edifício recomenda-se o seguinte:

6 - Pintura exterior: quantifica-se para as paredes exteriores com tintas plásticas (tinta de água), em 3 (três) demãos, um valor na ordem dos 8.000,00 ; - Pintura interior: quantifica-se para as paredes exteriores com tintas plásticas (tinta de água), em 2 (duas) demãos, um valor na ordem dos 6.500,00 ; - Reparação e pintura dos vãos exteriores: quantifica-se para a raspagem, reparação com massas, subcapa e pintura a tinta de esmalte nas demãos necessárias para um bom acabamento de proteção, um valor na ordem dos 8.500,00. Existindo a possibilidade de substituição dos vãos existentes por alumínio termolacado com vidro duplo e persianas, os custos poderão ascender a cerca de ,00 ; - Substituição do pavimento e tacos da cave: quantifica-se para a substituição do pavimento de tacos e o envernizamento nas demãos necessárias para um bom acabamento, um valor na ordem dos 1.500,00 ; - Substituição do portão da garagem: quantifica-se a substituição do portão devidamente tratado a frio e pintura lacada de origem com o mínimo de 240 mícron, um valor na ordem dos 3.500,00 ; - Reparação de instalações elétricas e ITED: quantifica-se para a sua recuperação e reparação, incluindo substituição de aparelhagem, custos na ordem dos 2.500,00 ; - Limpeza de drenagem exterior: tendo em conta o verificado recomenda-se o aumento das áreas de grelha, por questões de precaução, estimando um valor na ordem dos 500,00. Assim, conclui-se que a estimativa de custos, relacionados com a recuperação do edifício resulte num montante na ordem dos ,00, podendo ascender ao valor de ,00 em caso de substituição dos vãos existentes por alumínio termolacado com vidro duplo e persianas. 5. ANÁLISE DE CUSTOS DE IMÓVEL O imóvel objeto do presente estudo, tem um custo solicitado pelo proprietário com um ask pricing inicial de ,00. Tendo o edifício a área bruta de construção de 327,50m2, verifica-se um valor por m2 de 595,00.

7 Tendo em conta o preço por m2 praticado na zona do referido bairro e analisando as tabelas recomendadas, verifica-se o seguinte: 603,00 x 1,00 (coeficiente de afetação) x 1,35 (coeficiente de localização) x 1,04 (coeficiente de conforto) x 0,80 (coeficiente de vetustez) = 677,29 Com base em valores praticados, tendo em conta a vetustez do edifício, encontramos um valor do imóvel, que em termos técnicos se relaciona com o de ,00. De notar que em termos comerciais, tendo em conta a experiência na comercialização e procura de imóveis no local, é de cerca de 900,00 /m2, ascendendo o imóvel para a ordem dos ,00. Assim, a proposta do presente estudo pretende demonstrar que o investimento no presente imóvel de ,00, acrescidos dos custos de obras de beneficiação de um máximo de ,00, num total de ,00, continuando sempre a ser uma oportunidade única de negócio.

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