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1 Boletimj Manual de Procedimentos a Contabilidade Internacional Formação do custo do imóvel e tratamento das despesas com vendas nas entidades de incorporação imobiliária a) da Comissão dos Valores Mobiliários (CVM), pela Deliberação n o 561/2009; e b) do Conselho Federal de Contabilidade (CFC), pelo CTG 01, aprovado pela Resolução n o 1.154/2009. SUMÁRIO 1. Introdução 2. Formação do custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária 3. Despesa com comissão de venda 4. Despesa com propaganda, marketing, promoção e outras atividades correlatas 5. Gastos com estande de vendas e com apartamento decorado (mostruário) 1. INTRODUÇÃO Muitos assuntos relacionados às entidades de incorporação imobiliária causam dúvidas, carecendo de esclarecimentos quanto às práticas contábeis a serem adotadas por tais entidades. Tendo como base a Orientação Técnica CPC 01 (OCPC 01), discorremos, neste trabalho, sobre o tema, especificamente no que diz respeito aos seguintes pontos: a) formação do custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária; b) despesas com comissões de vendas; c) despesas com propaganda, marketing, promoções e outras atividades correlatas; e d) gastos diretamente relacionados à construção do estande de vendas e do apartamentomodelo, bem como à aquisição das suas mobílias e decoração. Lembramos que a referida OCPC foi recepcionada no âmbito: As despesas com propaganda, marketing, promoções e outras atividades correlatas, mesmo que diretamente relacionadas a um empreendimento imobiliário específico, não fazem parte do custo de construção do imóvel 2. FORMAÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL, OBJETO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA O custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária, compreende todos os gastos incorridos para a sua obtenção, independentemente de pagamento, e abrange: a) preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização; b) custo dos projetos; c) custos diretamente relacionados à construção, inclusive à preparação do terreno, ao canteiro de obras e às benfeitorias nas áreas comuns; d) impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que envolvem o empreendimento imobiliário, incorridos durante a fase de construção; e e) encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobiliário (veja mais detalhes nos subitens 2.3 e 2.3.1). 2.1 Conceitos gerais de custo Considera-se custo do imóvel aquele efetivamente aplicado na construção. Nota-se que adiantamentos para aquisição de bens e serviços devem ser controlados, separadamente, em rubrica específica de adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imóveis a comercializar) e considerados como custo incorrido, Boletim IOB - Manual de Procedimentos - Nov/ Fascículo 45 TC 1

2 à medida que os bens e/ou serviços a que se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construção. Adicionalmente, o custo do imóvel vendido deve compreender o valor estimado das garantias referentes ao período posterior à sua conclusão e entrega (por exemplo, entrega das chaves ou outro evento de transferência da posse do imóvel). 2.2 Gastos contratuais de improvável recuperação Os gastos contratuais sem probabilidade de recuperação são reconhecidos imediatamente no resultado como custo incorrido do empreendimento. Exemplo: Se parte da obra for refeita por apresentar defeito, e o gasto correspondente não for recuperável por meio de seguro próprio ou de terceiro responsável, deve ser registrado como custo imediatamente. O reconhecimento da perda independe do estágio de execução do empreendimento ou do montante dos lucros estimados em outros empreendimentos e não deverá impactar o cálculo da evolução da obra para fins de reconhecimento da receita de incorporação imobiliária. 2.3 Encargos financeiros Os encargos financeiros incorridos com empréstimos e financiamentos obtidos de terceiros, por entidade controladora ou por suas investidas, e diretamente associados aos financiamentos da construção e para a aquisição de terrenos de empreendimentos imobiliários do grupo devem ser registrados em rubrica específica representativa de estoques de imóveis a comercializar, nas demonstrações contábeis consolidadas. Por sua vez, os encargos financeiros incorridos com empréstimos e financiamentos, inclusive para aquisição de terrenos, obtidos de terceiros por entidade controladora, e aplicados, exclusivamente, em seus respectivos empreendimentos imobiliários, devem ser registrados em rubrica específica representativa de estoques de imóveis a comercializar nas demonstrações contábeis desta entidade. Nas demonstrações contábeis consolidadas, os encargos decorrentes de empréstimos e financiamentos obtidos de terceiros, por entidade controladora cujos recursos tenham sido repassados e aplicados em empreendimentos imobiliários de suas controladas e coligadas, devem ser apropriados, observando-se os mesmos critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária da controlada ou coligada. Por sua vez, os encargos não apropriados ao resultado das controladas e coligadas devem ser apresentados nas demonstrações contábeis da controladora, em conta de investimentos no ativo não circulante Encargos financeiros diretamente associados ao financiamento Consideram-se encargos financeiros diretamente associados ao financiamento da construção aqueles encargos vinculados desde o início do projeto, devidamente aprovado pela administração da entidade de incorporação imobiliária, desde que existam evidências suficientes de que tais financiamentos, mesmo obtidos para fins gerais, foram usados na construção dos imóveis. O montante dos encargos financeiros registrados nos estoques de imóveis a comercializar durante um período não deve exceder o montante dos encargos financeiros incorridos durante aquele período, atendendo-se aos seguintes critérios: a) os encargos financeiros elegíveis, para serem registrados, devem ser determinados com base na aplicação de uma taxa de capitalização aos custos efetivamente incorridos com o imóvel. Essa determinação deve levar em consideração a taxa efetivamente contratada, no caso dos empréstimos diretamente vinculados, ou a taxa média ponderada dos encargos financeiros aplicáveis aos financiamentos; b) os encargos financeiros são registrados nos estoques de imóveis a comercializar, quando, provavelmente, resultarem em benefícios econômicos futuros e puderem ser, de forma razoável, estimados, e serão recuperáveis por meio do preço de venda do correspondente imóvel; c) deve ser capitalizada, como parte do custo do imóvel em construção, a parcela de variação cambial considerada ajuste ao custo financeiro, como no caso de financiamentos em moeda estrangeira com juros. A capitalização dos encargos financeiros (juros mais variação cambial) é limitada ao valor do encargo de empréstimos locais, para prazo e condições similares; 2 TC Manual de Procedimentos - Nov/ Fascículo 45 - Boletim IOB

3 d) a data para início da capitalização dos encargos financeiros nos estoques de imóveis a comercializar deve ser aquela na qual forem atingidas todas as seguintes condições: d.1) que os custos com a aquisição dos terrenos ou a construção dos imóveis estejam sendo incorridos; d.2) que os custos com empréstimos estejam sendo incorridos; e d.3) que as atividades necessárias para preparar o imóvel para comercialização estejam em progresso; e) os encargos financeiros devem ser registrados nos estoques de imóveis a comercializar até o momento em que a construção física estiver concluída; f) os valores dos encargos financeiros capitalizados nos estoques de imóveis a comercializar não devem impactar o cálculo da evolução da obra para fins de reconhecimento da receita de incorporação imobiliária; e g) os encargos financeiros elegíveis para serem capitalizados e mantidos nos estoques de imóveis a comercializar devem ser calculados proporcionalmente às unidades imobiliárias não comercializadas, e os encargos financeiros calculados proporcionalmente às unidades imobiliárias já comercializadas devem ser integralmente apropriados ao resultado, como custo das unidades imobiliárias vendidas. Ressalta-se que as demonstrações contábeis devem divulgar a política contábil adotada para encargos financeiros de empréstimos. 3. DESPESA COM COMISSÃO DE VENDA As despesas com comissões de vendas incorridas pela entidade de incorporação imobiliária devem ser ativadas como pagamentos antecipados e apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a despesas com vendas, observando-se os mesmos critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária. Na elaboração de cada balanço patrimonial, mesmo que intermediário, a entidade de incorporação imobiliária deve analisar as comissões a apropriar e reconhecê-las imediatamente como despesa, no caso de cancelamento de vendas ou quando for provável que não haverá pagamento dos valores contratados. 4. DESPESA COM PROPAGANDA, MARKETING, PROMOÇÃO E OUTRAS ATIVIDADES CORRELATAS As despesas com propaganda, marketing, promoções e outras atividades correlatas, mesmo que diretamente relacionadas a um empreendimento imobiliário específico, não fazem parte do custo de construção do imóvel. Essas despesas devem ser reconhecidas no resultado, em uma rubrica específica relacionada a despesas com vendas (não afetando, dessa forma, o resultado bruto das atividades de incorporação imobiliária), quando efetivamente incorridas, respeitando- -se o regime de competência contábil dos exercícios, de acordo com seu respectivo período de veiculação, não podendo ser diferidas para futuro reconhecimento até a entrega das unidades imobiliárias. 5. GASTOS COM ESTANDE DE VENDAS E COM APARTAMENTO DECORADO (MOSTRUÁRIO) Os gastos incorridos e diretamente relacionados com a construção de estande de vendas e apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisição das suas mobílias e decoração, recebem tratamento específico conforme o empreendimento. Esses gastos possuem natureza de caráter prioritariamente tangível e, dessa forma, devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, bem como depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida útil estimada desses itens. 5.1 Vida útil e depreciação aplicável Vida útil é o período durante o qual se espera que o ativo seja usado pela entidade de incorporação imobiliária. Quando a vida útil estimada for inferior a 12 meses, os gastos devem ser reconhecidos diretamente ao resultado como despesa de vendas. A despesa de depreciação desses ativos deve ser reconhecida em rubrica de despesas com vendas, sem afetar o lucro bruto. Esse reconhecimento não deve causar impacto na determinação do percentual de evolução financeira dos empreendimentos imobiliários. Eventuais parcelas recuperadas com a venda das mobílias ou das partes do estande de vendas devem ser registradas como redutoras do custo desses itens. Boletim IOB - Manual de Procedimentos - Nov/ Fascículo 45 TC 3

4 5.2 Determinação do valor recuperável no caso de desvalorização do ativo A entidade de incorporação imobiliária deve avaliar, no mínimo, no fim de cada exercício social, se há alguma indicação de que um ativo possa ter sofrido desvalorização. Se houver alguma indicação, a entidade deve estimar o valor recuperável do ativo. Por exemplo, consideram-se desvalorizados os estandes de vendas no momento em que parte substancial das unidades estiverem vendidas ou por ocasião do término de seu uso. N a Princípios Contábeis Princípio da essência versus forma SUMÁRIO 1. Importância da discussão 2. Duplicatas descontadas 3. Sociedades em Conta de Participação (SCP) 4. Consórcios de empresas 5. Conciliação entre forma jurídica e substância econômica 1. Importância da discussão Na teoria contábil, é bem definida e defendida a posição de que a Contabilidade deve estar atenta à representação dos fatos econômicos, sempre se preocupando com a sua substância, a sua essência, a sua verdadeira natureza, mais do que com a forma jurídica de que se reveste, se houver algum conflito entre ambas. Isso não significa que a Contabilidade deve se esquecer das formas jurídicas, mas quando estas estiverem dissimulando a realidade econômica dos fatos ou puderem provocar distorções nas informações ao usuário das demonstrações contábeis quanto à verdadeira posição patrimonial e de resultado de uma entidade, precisa dar prioridade à realidade econômica. Nós, brasileiros, talvez tenhamos deixado de dar a devida importância a essa análise e a esse posicionamento, guiando-nos, de forma algumas vezes até excessiva, pelo disciplinamento jurídico, furtando-nos a enfrentar, sempre que necessário, o problema. Possivelmente, o único campo em que se tem procurado bater com mais veemência seja quando, na discussão substância versus forma, se contrapõem os princípios contábeis à legislação do Imposto de Renda. Aí, sim, temos visto inúmeros trabalhos feitos no sentido de brigar sempre pela prevalência da Contabilidade toda vez que o Fisco procura ditar normas contábeis que não são tecnicamente corretas. Na Conferência Interamericana de Contabilidade, levada a efeito no Rio de Janeiro, em setembro de 1983, o trabalho oficial do Brasil versou exatamente 4 TC Manual de Procedimentos - Nov/ Fascículo 45 - Boletim IOB

5 sobre conflito entre princípios contábeis e legislação fiscal e societária (trabalho feito pelos professores Eliseu Martins, Ernesto Rubens Gelbcke, Sérgio de Iudícibus e Hilário Franco). Inúmeros artigos, teses e outros trabalhos têm sido desenvolvidos nesse campo, com o objetivo de fazer valer a supremacia contábil em face das determinações fiscais, apesar de não obterem muito sucesso no caso brasileiro (lembremos que inúmeros países, inclusive latino-americanos, têm conseguido livrar-se, às vezes quase completamente, do jugo fiscalista, mantendo os dois registros: o contábil, para efeito societário, e o tributável, para fins fiscais). Com relação a outros aspectos jurídicos, nosso posicionamento tem sido ainda muito mais passivo, com poucos pronunciamentos acerca do problema. Talvez a melhor forma de discutir a questão seja examinar alguns casos particulares, não sendo necessário verificar todos os existentes na prática, nem mesmo os mais importantes. O item 35 da Resolução CFC n o 1.121/2008 (que aprovou a NBC TG - Estrutura Conceitual), no tópico que trata da Primazia da Essência sobre a Forma, assim dispõe: 35. Para que a informação represente adequadamente as transações e outros eventos que ela se propõe a representar, é necessário que essas transações e eventos sejam contabilizados e apresentados de acordo com a sua substância e realidade econômica, e não meramente sua forma legal. A essência das transações ou outros eventos nem sempre é consistente com o que aparenta ser com base na sua forma legal ou artificialmente produzida. Por exemplo, uma entidade pode vender um ativo a um terceiro de tal maneira que a documentação indique a transferência legal da propriedade a esse terceiro; entretanto, poderão existir acordos que assegurem que a entidade continuará a usufruir os futuros benefícios econômicos gerados pelo ativo e o recomprará depois de um certo tempo por um montante que se aproxima do valor original de venda acrescido de juros de mercado durante esse período. Em tais circunstâncias, reportar a venda não representaria adequadamente a transação formalizada. O 2 o do art. 1 o da Resolução CFC n o 750/1993 (que dispõe sobre os Princípios de Contabilidade) estabelece, por sua vez, que: 2 o. Na aplicação dos Princípios de Contabilidade a situações concretas, a essência das transações deve prevalecer sobre seus aspectos formais. Nota A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) editou o Parecer de Orientação CVM n o 37/2011, que trata dos conceitos de representação verdadeira e apropriada (true and fair view) e da primazia da essência sobre a forma no ordenamento contábil brasileiro. Segundo o parecer, os envolvidos no processo de preparação e auditoria das demonstrações financeiras devem pautar suas interpretações dos eventos econômicos na plena aderência da primazia da essência sobre a forma para que as demonstrações contábeis representem de forma verdadeira e apropriada a realidade econômica das transações contabilizadas. 2. Duplicatas descontadas Se tratássemos o desconto de duplicatas como uma redução do Ativo, como se esses títulos tivessem sido efetivamente vendidos à instituição financeira, estaríamos observando mais o aspecto jurídico, quando na realidade sabemos tratar-se de uma forma de financiamento em que damos as duplicatas e garantimos seu pagamento. Esses títulos funcionam como verdadeiro lastro a uma operação passiva de captação de recurso. Logo, se atentarmos mais à essência da operação do que à forma jurídica, trataremos esses descontos como componentes do Passivo (exigível) e não como uma subtração do Ativo. Qual a diferença, na prática, entre uma conta-corrente garantida por duplicatas e uma operação de desconto desses mesmos títulos? Em ambos os casos, os valores recebidos pelos clientes vão para a instituição financeira. Se não pagarem, a empresa financiada tem de efetuar a liquidação. Logo, tratam-se de empréstimos feitos em que as duplicatas são, na realidade, dadas como garantia. 3. Sociedades em Conta de Participação (SCP) Nas Sociedades em Conta de Participação (SCP), temos uma situação legal que as define como não tendo personalidade jurídica própria. São sociedades que existem realmente, mas que, sob o aspecto jurídico, não têm vida própria nem direitos ou obrigações próprios. Em decorrência desse tratamento legal, o sócio ostensivo obriga-se ao registro, na sua própria contabilidade, de toda a composição e mutação patrimonial da SCP, de forma destacada, mas dentro de seu próprio balanço. Portanto, o velho problema ressurge: uma sociedade de existência real, mas que, em função do tratamento jurídico, não possui demonstrações contábeis próprias. Todavia, nesse caso, o Fisco evoluiu muito no trato da questão, haja vista que a Instrução Normativa SRF n o 179/1987 determina ao sócio ostensivo apurar Boletim IOB - Manual de Procedimentos - Nov/ Fascículo 45 TC 5

6 os resultados da SCP destacadamente dos seus próprios resultados, facultando até a utilização de livros próprios dela. Essa norma está incorporada ao RIR/1999, art Consórcios de empresas Os consórcios de empresas apresentam problema semelhante ao das SCP. Eles não possuem personalidade jurídica própria e, por isso, não apresentam demonstrações financeiras. Às vezes, também, os consorciados não apresentam, nas suas demonstrações contábeis, as efetivas posições no consórcio. Com isso, simplesmente, não há balanço ou resultado do consórcio em si. 5. Conciliação entre forma jurídica e substância econômica Voltamos a enfatizar que só haverá essa preferência pela realidade econômica quando houver uma dicotomia entre ela e a forma jurídica. A contabilidade precisa primar pela representação da realidade. Felizmente, há, muitas vezes, condições de reconciliação entre as duas situações. Contudo, não sendo possível reconciliar, há de se obedecer, para finalidades contábeis, à essência dos fatos, e não à formalidade jurídica, se esta não estiver retratando a realidade daquela. 6 TC Manual de Procedimentos - Nov/ Fascículo 45 - Boletim IOB

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