PODER JUDICIÁRIO SEGUNDO TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL DÉCIMA CÂMARA

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1 AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº /0 SÃO SEBASTIÃO Agravante: Condomínio Santa Helena Agravado: Nelson Manoel do Rego Filho DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR (DAS DESPESAS). CITAÇÃO DE TODOS OS CO-PROPRIETÁRIOS. DESNECESSIDADE. SOLIDARIEDADE PASSIVA. CONSTRIÇÃO JUDICIAL SOBRE A TOTALIDADE DO BEM. ADMISSIBILIDADE. As despesas condominiais constituem obrigações propter rem, vinculando o condômino e são garantidas pelo imóvel que as gerou (despesas). A solidariedade passiva dos titulares da unidade autônoma faculta a cobrança, pelo credor, de um ou de alguns deles, e possibilita a penhora sobre a totalidade do imóvel, atingindo a parte ideal dos coproprietários, não-citados para a execução. Voto nº Visto. CONDOMÍNIO SANTA HELENA interpôs Recurso de Agravo de Instrumento contra decisão do MM. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO SEBASTIÃO, que determinou... se retifique para que conste penhora sobre apenas 95% do bem imóvel... (folha 4), proferida na Ação de Execução que move contra NELSON MANOEL DO REGO FILHO, caracteres e qualificação das partes nos autos. O Agravado não ofereceu resposta. É o relatório

2 CONDOMÍNIO SANTA HELENA moveu Ação de Execução contra NELSON MANOEL DO REGO FILHO para o recebimento de R$4.642,90 relativos às despesas de condomínio. Citado, o Executado quedou-se inerte, ensejando a penhora da unidade geradora do débito. Avaliado o imóvel, foram designadas datas para as hastas públicas e providenciadas as respectivas intimações e, após a prática de alguns atos o r. Juízo de Direito a quo definiu: Conforme se verifica nas fls. 89, o executado foi pessoalmente citado da presente ação, deixando de nomear bens à penhora, tendo o credor requerido incidisse a constrição no imóvel objeto da certidão de fls. 41/42... referente à matrícula , do qual o executado detém apenas a parte ideal de 95%, conforme consta da certidão de fls. 41 verso. Não houve ressalva no auto de penhora desta proporção... o que, salvo melhor entendimento, não nulifica o ato em si, pois a intimação do devedor da penhora atendeu aos fins determinados pela lei processual civil, vale dizer, deu ao mesmo a oportunidade de interpor embargos à execução no prazo legal, cientificando-o disto, como se verifica nas fls. 98/100, devendo aplicar-se ao caso o princípio da instrumentalidade das formas. Em vista disso, verificada a irregularidade no auto de penhora, que não ressalvou incidir a constrição apenas no percentual dos direitos do executado em relação ao imóvel, basta que esta seja reduzida, ou seja, retificando-se o auto de penhora, para que dele conste a penhora de apenas 95% do imóvel, que é a fração ideal pertencente ao executado, intimando-o desta retificação, sem reabertura do prazo para embargos. Esta providência não implica em ser invalidada a avaliação do bem penhorado, feita pelo todo, devendo apenas ser reduzido o valor ao do bem constrito, de acordo com o percentual cabente ao executado, cientificando-se os demais proprietários - 2 -

3 desta redução, o que ser feito por simples cálculo aritmético do Contador. Todavia, os editais de praça do bem deverão ser específicos com relação ao percentual a ser levado para hasta pública, o que não ocorreu, conforme se verifica de fls Assim, dou por prejudicada a praça designada para o dia 14/10 p. f., determinado a retificação do auto de penhora, conforme especificado, intimando-se o executado da redução, sem reabertura do prazo de embargos, cientificando-se os demais proprietários do imóvel sobre a redução mencionada. Apresente o exequente nova minuta de edital e, regularizado o auto de penhora, expeça-se mandado para registro, com a ressalva da constrição incidir apenas sobre a fração cabente ao executado... (folhas 295/296). Daí o Recurso de Agravo de Instrumento:... Para efeito de penhora, bem imóvel deve ser considerado indiviso, por razões óbvias, porquanto só geraria mais conflitos, na hipótese de sociedade em bem imóvel entre arrematante e os remanescentes que guardam relação de parentesco com o que fora Executado, gerando também dificuldades para alienação, arrendamento ou aluguel do bem... (folha 8). As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, têm, necessariamente, um universo de despesas para sua manutenção diária, que são cobradas através de mensalidades. Cada condômino está obrigado a concorrer com as despesas do condomínio, devendo recolher a parte que lhe couber no rateio, nos prazos previstos na convenção. O atraso de um condômino acarreta oneração dos encargos aos demais, de maneira especial para satisfação dos salários dos empregados, dos ônus - 3 -

4 fiscais e das despesas necessárias, salvo se o condomínio tiver fundo de reserva que possa ser utilizado, caso em que os demais condôminos serão onerados de forma indireta. As despesas condominiais constituem obrigações propter rem 1, vinculando o condômino e são garantidas pelo imóvel que as gerou. A solidariedade passiva dos titulares da unidade autônoma faculta a cobrança, pelo credor, de um ou de alguns deles, e possibilita a penhora sobre a totalidade do imóvel, atingindo a parte ideal do coproprietário não-citado para a execução, conforme remansosa jurisprudência desta Corte de Justiça. "Tem natureza propter rem e é solidária a obrigação de concorrer com a despesa de condomínio. Resultando da titularidade sobre a coisa, vincula os proprietários da unidade autônoma, mas sua garantia assenta-se sobre a própria coisa. Por isso, a penhora da correspondente dívida em execução atinge a integralidade do imóvel a que se refere a despesa, sem se preservar fração ideal de condômino ou comunheiro 2 ". Dispensável a citação para o processo de conhecimento ou intimação da penhora do coproprietário de apartamento não incluído no pólo passivo da ação de cobrança; há solidariedade entre os co-proprietários perante o condomínio, assegurada a regressividade daquele que pagar perante os demais 3. A solidariedade no cumprimento das obrigações condominiais quando a unidade autônoma pertence a mais de uma pessoa, é da essência do condomínio. Isto significa que a ação de cobrança pode ser dirigida contra um só dos condôminos, respondendo porém o imóvel, por inteiro, pelas despesas 1 - Acus., sing. de res, rei. 2-2ºTACivSP - AI /3 Rel. Juiz CELSO PIMENTEL. 3-2ºTACivSP - Ap. s/ Rev /0-2ª Câm. - Rel. Juiz NORIVAL OLIVA - J

5 condominiais, uma vez que se cuida de obrigação de pagar, derivada da própria propriedade 4. "Em execução de crédito relativo a despesas de condomínio movida apenas contra o varão, pode ser penhorada a unidade autônoma a que se refere a dívida, não sendo caso de preservar a meação a que a mulher, hipoteticamente, faria jus 5 ". Havendo mais de um comunheiro, as despesas condominiais são cobráveis, na íntegra, de qualquer deles 6. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Pluralidade de proprietários. Ação ajuizada contra um só condômino. Solidariedade. Reconhecimento. Penhora do imóvel por inteiro. Admissibilidade. No caso de unidade autônoma pertencente a duas ou mais pessoas, há solidariedade no cumprimento das obrigações condominiais. Conseqüentemente, a ação de cobrança pode ser movida em relação a qualquer dos titulares e não a ambos necessariamente 7. Respeitada a convicção do r. Juízo de Direito a quo, a penhora deverá incidir sobre a totalidade do imóvel, a unidade autônoma, e não sobre fração ideal. recurso. Em face ao exposto, dá-se provimento ao IRINEU PEDROTTI Relator 4-2º TACivSP - AI /2-5ª Câm. - Rel. Juiz S. OSCAR FELTRIN - J ºTACivSP AI /3 5ª Câm Rel. Juiz DYRCEU CINTRA J º TACivSP - Ap. s/ Rev /2-4ª Câm. - Rel. Juiz RODRIGUES DA SILVA - J º TACivSP - Ap. s/ Rev /1-2ª Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J

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