MUNICÍPIO DE LISBOA. Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha

Transcrição

1 MUNICÍPIO DE LISBOA Avaliação nos termos do Artigo 10.º do Código das Expropriações PARCELA Nº 19 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO Perito avaliador: Vítor José Mateus Soares, Eng.º Julho 2015

2 ÍNDICE 1. INTRODUÇÃO DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA PARCELA/PRÉDIO Identificação das partes interessadas Identificação da Parcela/Prédio Área a Expropriar Caracterização da parcela/prédio Benfeitorias Infraestruturas Urbanísticas METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO E ENQUADRAMENTO LEGAL Aptidão face aos instrumentos de gestão territorial em vigor Classificação do solo da parcela/prédio CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO Determinação do Custo de Construção Determinação do Índice de Construção Determinação do Índice Fundiário Cálculo da Indemnização Valor do solo Valor das benfeitorias existentes CONCLUSÃO ANEXOS... 17

3 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO 1. INTRODUÇÃO A Câmara Municipal de Lisboa deu início aos procedimentos tendentes à delimitação da Unidade de Execução (EU) do Parque Urbano da Pontinha. A delimitação de uma unidade de execução consiste na fixação em planta cadastral dos limites físicos da área a sujeitar a intervenção urbanística, com identificação de todos os prédios abrangidos, e contempla um desenvolvimento urbano harmonioso bem como a justa repartição de benefícios e encargos pelos proprietários envolvidos, prevendo as áreas a afetar a espaços públicos ou equipamentos previstos no plano em vigor (n os 1 e 2 do artigo 120.º do RJIGT); No caso da Unidade de Execução na Pontinha essa delimitação decorre dos objetivos gerais definidos no PDM de Lisboa, pretendendo-se concretizar uma solução integradora que permita requalificar esta parte do território da cidade, cujo desenho urbano irá materializar-se em ordem a objetivos específicos, nomeadamente: Desenvolver a coesão territorial e social, diluindo o efeito da fragmentação que atualmente a zona patenteia; Potenciar a afirmação deste território expectante, como uma nova centralidade polarizadora em torno de uma porta de entrada na cidade de grande acessibilidade metropolitana, área que se configura como importante catalisador de novas atividades num território ainda desqualificado e periférico; Garantir a continuidade física do sistema de corredores verdes estruturantes da cidade, nomeadamente o do Arco Periférico; Privilegiar a instalação de novos usos e novas valências funcionais, preferencialmente, os serviços, novas atividades emergentes em articulação com o parque tecnológico e de um parque urbano equipado e diversificado; Relatório de Avaliação 2/19

4 Adequar o sistema de acessibilidades e a oferta de estacionamento de acesso público e privado em função da ocupação urbana a consignar na área da EU, mas também como estacionamentos dissuasores na entrada da cidade; Compatibilizar e adequar a proposta com os planos em desenvolvimento para este território, nomeadamente do Parque tecnológico e empresarial de Lisboa promovendo a articulação formal e funcional com as áreas do Lispólis, IAPMEI e área envolvente. A concretizar-se-á mediante o sistema de imposição administrativa, pertencendo ao Município a iniciativa da delimitação, o estabelecimento da programação, a execução do Plano e controlo das mesmas, atuando o Município diretamente ou eventualmente mediante concessão de urbanização, precedendo concurso público e subsequente contrato, nos termos do regime legal aplicável às concessões de obras públicas, com as necessárias adaptações, nos termos do artigo 124º do RJIGT. Para o efeito, torna-se necessário proceder à aquisição pela via do direito privado ou com recurso a expropriação, de um conjunto de propriedades, nos termos do artigo 11.º do Código das Expropriações em vigor. Em conformidade e a fim de se dar cumprimento à norma do n.º 4 do artigo 10.º do Código das Expropriações em vigor, que refere: 4 A previsão dos encargos com a expropriação tem por base a quantia que for determinada previamente em avaliação, documentada por relatório, efectuada por perito da lista oficial, da livre escolha da entidade interessada na expropriação. Foi solicitado ao subscritor deste relatório, perito permanente da Lista Oficial do Ministério da Justiça Tribunal da Relação de Lisboa, que procedesse à avaliação do imóvel. A avaliação tem por objetivo fixar a justa indemnização prevista no artigo 23.º do Código das Expropriações, aprovado pela Lei n.º 169/99 de 18 de Setembro e alterado e republicado pela Lei n.º 56/2008 de 4 de Setembro, em vigor. O perito efetuou uma inspeção e vistoria ao imóvel nos passados dias 11 e 14 de Julho de Relatório de Avaliação 3/19

5 2. DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA PARCELA/PRÉDIO Todos os elementos e factos que a seguir são referidos, nomeadamente desde o ponto 2.1 e até ao ponto 2.6, encontram-se em conformidade com os documentos disponibilizados pela entidade expropriante; bem como com a visita que o perito efetuou ao local da parcela/prédio. 2.1 Identificação das partes interessadas Expropriante: MUNICÍPIO DE LISBOA Expropriado: João Carlos de Almeida Lavrador Rocha 2.2. Identificação da Parcela/Prédio Parcela n.º 19 conforme identificada na Planta do Cadastro Existente, junta aos Termos de Referência da Proposta de Delimitação da Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha. Não foram fornecidos os elementos cadastrais e matriciais do prédio Área a Expropriar Pretende-se a expropriação total da parcela com área total medida em planta de 5.083,42 m², que servirá para efeitos de avaliação Caracterização da parcela/prédio Trata-se de um terreno de formato irregular (aproximadamente retangular), contíguo ao campo de futebol do CAC Clube Atlético e Cultural da Pontinha. Assim como acontece na parcela n.º 12, sofreu um aterro de consideráveis e por isso a sua ocupação encontra-se descaracterizada. Situa-se entre o mencionado recinto desportivo, o Bairro Padre Cruz e as oficinas do Metropolitano de Lisboa (a sul/nascente). Relatório de Avaliação 4/19

6 Como já foi mencionado o terreno está na sua maior parte inculto e sem qualquer ocupação (apenas algumas canas e vegetação espontânea). Na área envolvente da parcela existem alguns talhões de hortas urbanas, que aproveitam a fertilidade natural do solo (aluviões e barros castanhos). A parcela situa-se a algumas dezenas de metros (cerca de 50 metros) da Rua de Barcelona e de infraestruturas urbanísticas (acesso pavimentado, passeios, água, luz, saneamento, telecomunicações, etc.), não obstante não dispõe diretamente das mesmas. O acesso ao prédio faz-se por caminho em terra batida Benfeitorias Não foram detetadas benfeitorias valorizáveis na parcela Infraestruturas Urbanísticas O prédio não dispõe diretamente das infraestruturas urbanísticas, constantes no n.º 7 do artigo 26.º do Código das Expropriações em vigor, a saber: a) Acesso rodoviário com pavimento em betuminoso junto da parcela; b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão do lado da parcela; a) Rede de abastecimento domiciliário de água junto da parcela; b) Rede de saneamento básico com coletor junto da parcela; c) Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão (incluindo iluminação pública) junto da parcela; d) Rede de drenagem de águas pluviais junto da parcela; e) Estação depuradora em ligação com a rede de coletores de saneamento com serviço junto da parcela; f) Rede distribuidora de gás, junto da parcela; g) Rede telefónica junto da parcela. Relatório de Avaliação 5/19

7 Ainda assim, atendendo a que as mesmas estarão a menos de 50 metros da parcela, o perito entende considerar as mesmas em 25% do seu valor máximo para efeitos de valorização do solo. 3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO E ENQUADRAMENTO LEGAL Pretende o perito, com esta avaliação, atingir a justa indemnização preconizada no artigo 23.º no Código das Expropriações que deverá corresponder ao valor de mercado dos imóveis identificados, entendendo-se como tal o montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação (IVS). Assim sendo, tomou-se em consideração, além da demais legislação aplicável, a seguinte: Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, (nova) Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo; Decreto-Lei n.º 380/99, de 22 de setembro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 46/2009, de 20 de fevereiro, Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT); Lei n.º 56/2008 de 4 de Setembro, que alterou e republicou a Lei n.º 168/99, de 18 de Setembro, a qual aprovou o Código de Expropriação em vigor (CE); Plano Diretor Municipal (PDM) de Lisboa, aprovado pela Assembleia Municipal de Lisboa, na sua reunião de 24 de julho de 2012, e publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 168, de 30 de agosto de 2012, através do Aviso n.º 11622/ Aptidão face aos instrumentos de gestão territorial em vigor A a desenvolver tem como referência a normativa do Plano Diretor Municipal de Lisboa (PDML), publicado no Diário da República, 2ª série, nº 168, de 30 de agosto Aviso nº 11622/2012, designadamente os n.ºs 2 e 3 do artigo 58º no que se refere aos sistemas de execução que a lei prevê para a realização das UE e aos critérios a que deve obedecer a sua delimitação. Relatório de Avaliação 6/19

8 Desta forma é viável a realização de operações urbanísticas, desde que seja dado cumprimento integral da normativa constante das peças constituintes do PDML - Plantas de Ordenamento e de Condicionantes e Regulamento. ENQUADRAMENTO NO PDML EM VIGOR A área de intervenção da UE inclui-se na Unidade Operativa de Planeamento 01 Coroa Norte (UOP 01), delimitada e identificada na Planta de Qualificação do Espaço Urbano e cujo âmbito territorial e conteúdo programático encontra-se descrito no artigo 81º do regulamento do PDML, destacando-se designadamente: Atenuar o efeito de periferia, promovendo programas intermunicipais e incrementando as centralidades geradas pelos nós da CRIL; Desenvolver a coesão territorial e social, diluindo o efeito de fragmentação atual; Promover a integração deste território na Cidade, através de novas soluções de mobilidade e da continuidade da estrutura ecológica com efeitos de vertebração. Em relação à Qualificação do Espaço Urbano, a UE é abrangida, no que se refere à qualificação operativa, por Espaços a Consolidar e Consolidados. Nos Espaços Consolidados, identificam-se na UE as seguintes qualificações funcionais: Espaços Centrais e Residenciais de Traçado C (PDML, artigos 39º a 46º) O índice de edificabilidade é, regra geral, de 1,2. Desde que sejam observados os demais parâmetros, este Índice pode ser majorado até 1,5, nomeadamente quando se trata de operação de iniciativa municipal; Espaços Verdes de Recreio e Produção (PDML, artigo 50º); Os espaços verdes consolidados são espaços que integram a estrutura ecológica municipal integrada, com funções de equilíbrio ecológico nos termos do artigo 14.º do RPDML. Espaços de Uso Especial de Equipamentos (PDML, artigo 54º); Correspondem a espaços destinados a equipamentos de utilização colectiva, serviços públicos e instalações dos serviços de segurança, existentes ou propostos. Podem integrar edifícios isolados ou pequenas frentes urbanas já existentes afetas a outros usos. Relatório de Avaliação 7/19

9 São permitidos usos complementares, desde que não ocupem uma área superior a 20% da parcela e não ultrapassem o Índice de edificabilidade de 1,5 (aplicado à área de 20% da parcela). Espaços de Uso Especial de Equipamentos com Área Verde Associada (PDML, artigo 55º) Nestes Espaços não é permitida qualquer edificação ou ampliação das edificações existentes para além das áreas impermeabilizadas à data da entrada em vigor do PDML, salvo situações excecionais, desde que não ultrapassem 10% da área já impermeabilizada e seja salvaguardado património vegetal e paisagístico existente. Espaços de Uso Especial de Infraestruturas (PDML, artigo 56º) Estes Espaços constituem áreas ocupadas por instalações e serviços relativos a infraestruturas de transporte e a uso ferroviário, portuário, aeroportuário e rodoviário e a redes de saneamento básico, abastecimento e fornecimento de gás, eletricidade, água e telecomunicações; Nos espaços a Consolidar, identificam-se na UE as seguintes qualificações funcionais: Espaços Centrais e Residenciais (PDML, artigos 58º a 60º) Nos Espaços Centrais e Residenciais são admitidas as seguintes operações urbanísticas: Obras de conservação e reconstrução, Obras de construção, ampliação e alteração e Operações de loteamento. Às operações de construção, ampliação e alteração, aplicam-se as regras referentes ao espaço consolidado contíguo de maior dimensão, aplicando-se, neste caso, as normas relativas a Espaços Centrais e Residenciais de Traçado Urbano C. Nestes espaços, às operações de loteamento, aplica-se o disposto no n.º 3 do artigo 60.º O Índice de edificabilidade cifra-se em 1,2. Todavia e desde que sejam observados os demais parâmetros e condicionamentos aplicáveis, sem prejuízo das áreas de cedência para espaços verdes e de utilização colectiva e também se a operação gere e/ou utilize créditos de construção ou a operação seja promovida pelo município (que se verifica para o caso vertente), este Índice pode ser majorado até 1,5. Espaços Centrais e Residenciais - POLU (PDML, artigos 58º a 60º) Relatório de Avaliação 8/19

10 As regras a aplicar são as referidas anteriormente para Espaços Centrais e Residenciais, aplicando-se o Índice de edificabilidade é de 1,7 (POLU). Também há possibilidade do Índice ser majorado até 2,0, desde que sejam observados os demais parâmetros. Nestes espaços também deve ser assegurado que 30% da superfície total de pavimento seja afeta a uso diferente do predominante na operação proposta. Exceto se se tratarem de operações de iniciativa municipal. (PDML, artigo 59º/6). Todavia, no conjunto a UE, perspetivase que a superfície de pavimento afeta a serviços se cifre nos 70%, destinando os restantes 30% a outros usos compatíveis com o uso habitacional Espaços Verdes de Recreio e Produção (PDML, artigos 14º, 63º e 64º): São espaços não edificados, permeáveis e plantados, genericamente sobre solo orgânico em terreno natural, que podem ter os usos agrícola, de recreio e produção, incluindo hortas urbanas e viveiros, e que podem integrar equipamentos coletivos e infraestruturas de apoio ao recreio e lazer incluindo estabelecimentos de restauração e bebidas, e turismo. Nestes espaços aplica-se o disposto nos n.ºs 2 a 9 do artigo 50.º do PDM. São possíveis obras de construção, desde que seja salvaguardada a valorização dos espaços verdes. Nas parcelas com área igual ou superior a 2 ha, o indicie de edificabilidade é de 0,1, não incluindo a área dos edifícios pré-existentes e das construções amovíveis. Em relação à Estrutura ecológica Municipal, a UE é abrangida por: Sistema Húmido (artigo 13º). Espaços Verdes (artigo 14º). Sistema de Corredores Estruturantes (artigo 12º). Eixos arborizados (artigo 16º). Em relação às áreas a afetar a Espaços Verdes e de Utilização Coletiva e Equipamentos Colectivos: Os parâmetros para dimensionamento das áreas a afetar a espaços verdes de utilização colectiva e equipamentos de utilização colectiva, são os que decorrem da aplicação das seguintes normas do RPDML (artigo 88º): em Espaços Consolidados e em Polaridades Urbanas, por cada 100 m 2 de superfície de pavimento, a área a ceder é de 30 m 2. Nas áreas a consolidar, centrais e residenciais, por cada 100 m 2 de superfície de pavimento, a área a ceder é de 50 m 2. A edificabilidade resultante da aplicação dos parâmetros do PDM a cada uma das categorias de solo em presença está expresso no quadro que a seguir se apresenta. Relatório de Avaliação 9/19

11 Área Parcela Índice de Edificabilidade Superfície Pavimento ESPAÇOS CONSOLIDADOS Espaços Centrais e Residenciais - Traçado C 698,31 m² Espaços de Uso Especial de Equipamentos 2.730,68 m² Espaços de uso Especial de infra-estruturas ,30 m² Espaços Verdes de Uso Especial de equipamentos com Área Verde associada ,26 m² Espaços Verdes de Recreio e Produção 722,80 m² ESPAÇOS A CONSOLIDAR Espaços Centrais e Residenciais ,02 m² 1,5* ,53 m² Espaços Centrais e Residenciais - POLU ,95 m² 2* ,90 m² Espaços Verdes de Recreio e Produção ,33 m² ** ,65 m² ,43 m² *Índice majorado visto vir a tratar-se de uma ou mais operações urbanísticas promovidas pelo Município. **Para efeitos de equipamentos de apoio ao recreio e lazer e equipamentos de carácter lúdico pode-se ainda utilizar o índice 0,1, conforme nº 7 do artº 50º do PDM. O desenho urbano desenvolvido e a distribuição da edificabilidade obtida, conforme cenário de ocupação e desenho n.º 4 dos termos de referência, não esgota a edificabilidade máxima possível, uma vez que representa m². Considerando a área total das parcelas envolvidas, à exceção da área do domínio público municipal que se irá manter como tal, ou seja m², o índice médio de utilização resultante é de 0,8. Será este o índice de referência a aplicar na valorização do solo das parcelas. O perito admite que em cada parcela específica (algumas das quais com mais do que uma classificação à luz do PDM) o índice poderá ser diverso deste. Relatório de Avaliação 10/19

12 Não obstante, com a delimitação da Unidade de Execução prevê a existência de mecanismos de perequação (com distribuição de encargos e benefícios pelos vários proprietários) e, como tal, afigura-se adequado a consideração do índice médio de construção como parâmetro de referência. Mesmo no caso das parcelas que (no seu todo ou em parte) possuem atualmente um índice muito baixo, atendendo a que a sua vocação principal será um verde urbano ou verde urbano equipado, a aplicação do n.º 12 do artigo 26.º do Código das expropriações em vigor conduziria também à determinação de um índice médio de construção idêntico a 0,80 para efeitos de valorização do solo Classificação do solo da parcela/prédio Para determinação da justa indemnização, visando ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, medida pelo valor do bem expropriado, o artigo 25.º Código das Expropriações estabelece que o solo se classifica em solo apto para a construção e solo para outros fins (cfr. N.º 1 do citado artigo), tornando-se necessário definir a sua integração num ou noutro grupo, a fim de determinar os critérios de avaliação que se deverão seguir. Nos termos e para os efeitos do disposto na alínea a) do n.º 1 do referido artigo, classifica-se como solo apto para a construção: a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir; b) O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas da alínea anterior, mas se integra em núcleo urbano existente; c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas na alínea a); d) O que não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública, desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10º. Relatório de Avaliação 11/19

13 Nos termos do n.º 3, considera-se solo para outros fins, o que não se encontra em qualquer das situações previstas no número anterior. Desta forma o perito entende que se encontram reunidas as condições previstas nas transcritas alíneas do n.º 2 do artigo 25.º do Código das Expropriações, que permitem classificar o solo como apto para a construção 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO Uma vez que estamos a avaliar uma propriedade cujo solo é apto para a construção, considerou-se o estabelecido no artigo 26.º do Código das Expropriações em Vigor, o qual refere, no seu número 2: O valor do solo apto para a construção é o resultado da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuados na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10%. No entanto, não se podendo aplicar este critério, uma vez que não foi possível obter junto dos serviços competentes do Ministério das Finanças uma lista dos referidos valores ou preços unitários, devem ser retomadas as disposições do n.º 4 e seguintes do artigo 26.º, sendo que o n.º 4 refere: Caso não seja possível aplicar o critério estabelecido no n.º 2 por falta de elementos, o valor do solo apto para a construção, calcula-se em função do custo de construção, em condições normais de mercado,. Para calcular o custo da construção em condições normais de mercado é necessário determinar, não só o valor unitário do mesmo como também a área ou a volumetria de construção que será possível edificar no prédio ou que nele já se encontra edificada, levando em consideração a legislação vigente. Relatório de Avaliação 12/19

14 Dever-se-á atender ainda ao estipulado nos números 6 e 7 do artigo 26º do Código das Expropriações, que determina a percentagem do valor da construção (Índice fundiário) que contribui para o cálculo do valor do solo apto para a construção e considerar igualmente as condições específicas do local e as limitações ou condições favoráveis de que a parcela e o prédio dispõem e que poderão contribuir para aumentar ou reduzir o seu valor. 5. AVALIAÇÃO 5.1. Determinação do Custo de Construção Para determinar o valor da construção possível de edificar na parcela tomou-se como referencial a Portaria n.º 353/2013, de 04 de dezembro 2013, do Ministério do Ordenamento do Território e Energia, em vigor à data atual. Esta Portaria define como valor do preço de habitação para o ano de 2014 e para a zona em que se insere o concelho de Lisboa (Zona I), o montante de 801,06/m². Note-se que para o ano de 2015 não voltou a ser publicada Portaria com o mesmo fim. Em conformidade socorremo-nos da portaria do ano de A Portaria n.º 353/2013, de 4 de Dezembro refere-se a preços da habitação por metro quadrado de área útil, uma vez que os mesmos se destinam a determinar o valor da renda condicionada a que se refere o n.º 4 do Artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 329 A/2000 de 22 de Dezembro. A metodologia de cálculo para a determinação do valor dos fogos de renda condicionada e da própria renda, baseia-se em áreas úteis e, por maioria de razão, também o Pc Preço da habitação por metro quadrado se refere a áreas úteis. Mais se depreende deste diploma, nomeadamente da fórmula de cálculo indicada no n.º 2 do Artigo 1.º, que não seria desarrazoado a aplicação de um factor de conversão de área útil em área bruta até ao limite de 0,90. Em conformidade, multiplicando o valor de 801,06/m² pelo factor 0,90, que se julga adequado para efetuar a transformação de área útil em área bruta de construção, conforme determinadas nos termos do RGEU (Regime Geral das Edificações Urbanas), somos conduzidos a um valor aproximado 720,00/m² por metro quadrado de área bruta. Relatório de Avaliação 13/19

15 No entanto, este valor é um mero referencial e o perito considera como adequado para a zona envolvente à parcela atendendo às caraterísticas, qualidade de construção e arquitetónica dos edifícios aí existentes que um valor de 800,00/m² de área bruta de construção será o mais adequado Determinação do Índice de Construção Como foi referido no ponto 3.1 será adotado um índice de construção de 0, Determinação do Índice Fundiário (percentagem do valor da construção para o cálculo do valor do solo) De acordo com o artigo 26.º do Código das Expropriações, num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo de construção que nele é possível efetuar, variando em função da localização e qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona. O prédio não dispõe diretamente de infraestruturas, ainda assim, atendendo a que as mesmas estarão a menos de 50 metros da parcela, o perito entende considerar as que a seguir apresenta em 25% do seu valor máximo para efeitos de valorização do solo. Assim, a percentagem do valor da construção (Índice fundiário) para o cálculo do valor do solo apto para a construção contempla os seguintes parâmetros: Valor base (máximo de 15%) 13,5% a) Acesso rodoviário com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto à parcela 0,375% b) Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão com serviço junto da parcela 0,25% c) Rede de abastecimento domiciliário de água junto da parcela 0,25% d) Rede de saneamento básico com coletor junto da parcela 0,375% e) Estação depuradora em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço junto da parcela 0,50 %; Relatório de Avaliação 14/19

16 f) Rede telefónica junto da parcela 0,25% Total 15,50% 5.4. Cálculo da Indemnização Valor do solo O valor do terreno será então encontrado pela seguinte fórmula de cálculo: Valor Unitário do Solo = Custo de Construção x Índice de Construção x Índice Fundiário De acordo com o explicitado nos pontos anterior o perito considera que o valor do solo será equivalente a: Valor Unitário do solo = 800,00 /m² x 0,80 x 0,155 = 99,20 /m² Nos termos do artigo 9.º do Código das Expropriações em vigor, que menciona: Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado nos n.os 4 a 8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter -se em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas. Considera-se uma verba de 15% daquele valor para reforço de infraestruturas: Valor Unitário do solo = 99,20 /m² x (1-0,15) = 84,32 /m², O valor total do solo é assim estimado em: Valor Total do Solo = 5.083,42 m² x 84,32 /m²= , Valor das benfeitorias existentes Não foram encontradas benfeitorias valorizáveis na parcela. Relatório de Avaliação 15/19

17 6. CONCLUSÃO Atendendo aos cálculos e metodologias atrás explicitados, e para efeitos do n.º 4 do artigo 10.º do Código das Expropriações o perito subscritor considera como o valor real e corrente do bem, livre de ónus ou encargos o montante de: ,00 (Quatrocentos e Vinte e Oito Mil, Seiscentos e Trinta e Quatro Euros) Lisboa, Julho de 2015 O perito Eng.º Vítor José Mateus Soares Anexos: Fotografia aérea (Google do imóvel) Extrato da Planta de Cadastro Fotos do Imóvel Relatório de Avaliação 16/19

18 ANEXOS Relatório de Avaliação 17/19

19 Localização da parcela Coordenadas: 38 45'57.43"N; 9º11'26.86"W Extrato da Planta parcelar Relatório de Avaliação 18/19

20 Vista geral da parcela (em 2.º Plano) Vista geral da parcela Vista geral da parcela Caminho de acesso à parcela Campo de Futebol do CAC (junto à parcela) Bairro Padre Cruz (nova Urbanização, a cerca de 50 metros da parcela) Relatório de Avaliação 19/19