Formação de bolhas no mercado imobiliário: o caso da cidade de Natal no período

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1 Formação de bolhas no mercado imobiliário: o caso da cidade de Natal no período Márcia Maria de O. Bezerra 1 André Luíz Correa 2 Maria do Livramento Miranda Clementino 3 Ana Rosa Ribeiro de Mendonça 4 Resumo: O artigo foi estruturado a partir da percepção que o movimento de preços dos imóveis em Natal apresentava componentes que precisavam ser investigados, notadamente o influxo de capital estrangeiro para aplicação nos setores de turismo e imobiliário e o comportamento do crédito imobiliário. O objetivo geral do trabalho consistiu na montagem de indicadores para examinar a evolução dos mercados de imóveis na cidade no triênio 2005/2007. Os indicadores levantados permitiram uma coleta de evidências suficientes para ampliar o grau de confiança na hipótese de que de fato ocorreu uma bolha no mercado de imóveis no aludido período. Palavras-chave: Bolha imobiliária; capital estrangeiro; crédito imobiliário Abstract: The perception of an important movement on Natal-RN real state prices highlighted the necessity to discuss and understand its causes, notably the inflow of foreign capital to the tourism and real estate sectors and the real estate credit market behavior. This paper aims at creating indicators in order to examine the housing market evolving in this city for the period 2005/07. The raised indicators assembled evidences to enlarge the degree of confidence in the hypothesis that a bubble occurred on this market in the mentioned period. Key-words: Real State, foreign capital Introdução Kindelberger (2000), ao ressaltar que diferentes ativos serviram de objeto de especulação ao longo do tempo, destaca os casos de aplicações em terras, prédios de escritório, centros comerciais, condomínios e casas, que se tornaram verdadeiras manias em certas ocasiões. A literatura econômica pode fornecer evidências de movimentos especulativos recentes com imóveis em países como Japão (anos oitenta) 5 e Estados Unidos (maior parte da década) 6, que por sua intensidade configuram exemplos das chamadas bolhas imobiliárias. 1 Professora-Doutora do Departamento de Economia da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN) 2 Professor-Doutor da Universidade Estadual Paulista (UNESP) 3 Professora-Doutora do Departamento de Políticas Públicas da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN) 4 Professora-Doutora do Instituto de Economia da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp) 5 Dimsky (2004) 6 Vidotto (2008) e Macedo e Silva (2006) 1

2 O movimento especulativo com imóveis nessa última década não ficou restrito aos Estados Unidos, mas se estendeu a outros países centrais e incorporou em maior ou menor grau países em desenvolvimento. A propagação desse fenômeno em escala mundial foi sustentada em parte pela elevada liquidez internacional, alimentada pela política monetária americana que manteve baixas taxas de juros durante grande parte do período, e pela redução das barreiras à mobilidade de capitais, ensejada pelos processos de desregulamentação e abertura financeira observados em vários países. A emergência do boom imobiliário em alguns países manteve estreita conexão com os negócios turísticos, provocada, sobretudo, pelo elevado índice de construção de novos empreendimentos cujo público-alvo era os turistas estrangeiros. Podem ser citados como referência o que aconteceu em determinadas regiões da Espanha, em alguns países do sudoeste asiático e mesmo recentemente, em áreas do território brasileiro, a exemplo do litoral nordestino. Muitos desses turistas combinavam interesses de aplicação com o de constituir uma segunda residência nessas destinações. O litoral do Rio Grande do Norte, notadamente a capital do estado, Natal, atraiu diversos visitantes que realizaram este propósito, o que contribuiu para aquecer o mercado de imóveis local e tornar comum a presença conjunta de empresários da construção civil e de agentes imobiliários que operavam na cidade nas grandes feiras de turismo da Europa. As próprias agências de viagem inovaram em seus procedimentos, mantendo freqüentemente escritórios imobiliários em suas instalações. Em concomitância a essa efervescência do setor turístico e imobiliário, os jornais escreveram várias matérias sobre a disparada dos preços dos terrenos e imóveis transacionados no período, e a escalada de novos empreendimentos voltados à construção de imóveis verticais. Este artigo pretende construir indicadores que permitam averiguar se houve a formação de bolhas nos preços praticados no mercado imobiliário residencial de construções verticais em Natal, no período 1995/1997. E caso a evolução dos indicadores apontem nesse sentido, tenciona também propor uma interpretação de suas causas. Ele está estruturado em torno da seguinte hipótese: o aquecimento dos mercados primários e secundários de imóveis residenciais de construção vertical em Natal no aludido período configura tipicamente uma situação de bolha imobiliária. E tem como principais causas explicativas a volumosa entrada de capital estrangeiro no estado para aplicação no setor, seguida da expansão do volume de crédito imobiliário. 1. O fenômeno das Bolhas Imobiliárias A literatura sobre bolha de ativos revela que esse é um tema cujo tratamento enseja desafios tanto no campo ortodoxo quanto na heterodoxia. Na visão convencional existe bolha quando o 2

3 preço de equilíbrio de um ativo se desvia dos fatores determinantes de seus fundamentos 7 e sua consideração aponta para três aspectos fundamentais: i) esse fenômeno é compatível com a hipótese de expectativas racionais (bolhas racionais); ii) ele pode existir em condições excepcionais, mas se e quando ocorre amplia a eficiência dinâmica dos mercados de capitais (bolhas em modelos de equilíbrio geral) (Blanchard & Fisher, 1989: cap.5); e iii) os modelos de mercados eficientes (bolhas em paradigmas de mercados eficientes) 8 podem ser passíveis de questionamento. As teorias das bolhas racionais receberam críticas a respeito de sua reduzida capacidade de aplicação ao mundo real, ao fato de não ter nada a dizer sobre a emergência das bolhas, bem como ao estabelecimento que fazem a priori de uma relação de independência entre os fatores explicativos do valor fundamental do ativo e os determinantes do componente especulativo do mesmo (bolha). Como observam Canuto e Laplane (1995: P. 42): a especulação continua um corpo estranho no mundo das expectativas racionais. Esse incômodo aparente, que não surpreende se manifesta a posição da literatura heterodoxa sobre o assunto, transbordou inclusive para manuais afeitos à visão convencional, como o de Miles e Sott (2005) 9. No campo da heterodoxia o tratamento de bolhas de ativos também requer cautela, especialmente para os que partilham do princípio da incerteza proposto por Keynes, que entre outros aspectos considera que o estado de confiança dos agentes em suas previsões pode mudar. Assim, para Dymski (1998: P. 83): torna-se difícil caracterizar bolhas porque a linha que separa investimentos sólidos dos frágeis é inconstante e mutável ao longo do tempo. Mas, este autor observa também que as tomadas de decisão dos agentes podem ser sustentadas em estruturas institucionais, geradas por meio de convenções comportamentais que se desenrolam dentro de cenários estruturais agregados, que tanto dão formas às dinâmicas econômicas como estabelecem limites aos resultados compatíveis. Dymski (1998: P. 84). Contudo, as mesmas convenções, que promovem a estabilidade condicional em determinado período, geram conseqüências comportamentais responsáveis pela corrosão da aparente estabilidade. É nesta perspectiva que Dymski enxerga a possibilidade de tratamento de ciclos econômicos com estruturas conceituais capazes de explicar o surgimento de bolhas de ativos (e sua ruptura), a exemplo do modelo minskyano. A bolha de ativos poderia ser explicada a partir da relação entre os 7 A consideração de sua ocorrência implica o reconhecimento de um comportamento especulativo com efeitos sobre a determinação de preços desses ativos (Black, 2002). 8 Canuto & Laplane (1995) mencionam modelos que procuram compatibilizar o tratamento das bolhas com as hipóteses de mercados eficientes e de expectativas racionais. Mas é possível encontrar em Oreiro (2004) referência ao trabalho de Azaríads (1993), que contesta a possibilidade de sustentação da hipótese de eficiência dos mercados com ocorrência de bolhas. 9 Muitos enigmas sobre o preço do mercado das ações e alterações nos retornos são difíceis de ser conciliados com a visão de que os preços são o valor descontado de ganhos futuros esperados e também de que as pessoas formam expectativas racionais e coerentes. (Miles e Scott, 2005: P.447) 3

4 preços de mercado (P k ) e os custos de produção (P I ), refletindo mudanças nos balanços patrimoniais provocadas pelo aumento da fragilidade financeira dos agentes durante as fases de expansão, com o setor bancário tendo um papel importante nesse processo. Assim, segundo Minsky, à medida que avança o período de expansão, vai surgindo uma bolha de ativos: especificamente, a bolha aparece quando a razão P k / P I é maior que um durante um tempo prolongado (Dymski, 2004: P.407). Mas outras possibilidades para o tratamento de bolha de ativos devem ser exploradas e sua abordagem pode ser pensada mesmo no contexto de equilíbrio do capítulo 17 da Teoria Geral de Keynes, que é suficientemente fecundo para permitir a análise desse fenômeno. Neste capítulo, Keynes explica que a demanda por cada classe de ativo tem por base a consideração dos seguintes atributos: a geração de renda que sua posse pode proporcionar (lucros, juros, dividendos, aluguéis etc.), q; o custo de manutenção esperado associado à retenção do ativo, c; o prêmio de liquidez, l; e a apreciação ou depreciação esperada em seus valores de mercado, a. E todos eles seriam medidos por um quociente em que o denominador é o preço spot corrente do ativo. Desse modo, a taxa de retorno esperada de cada ativo seria dada por a + q c + l. (Carvalho, 2007: P. 5-6) O tratamento de bolha não parece ser incompatível com a estrutura do capítulo 17 da Teoria Geral, desde que seja introduzida uma hipótese adicional que pressupõe o surgimento de um mecanismo de interação entre o atributo a e o preço do ativo. A condição para que haja bolha é que a expectativa de valorização, medida por esse atributo, responda ao aumento do preço corrente. Assim, uma elevação inicial em a promove inicialmente um aumento da taxa de retorno do ativo e acarreta a expansão de sua demanda, com impacto positivo sobre seu preço; pode se supor adicionalmente que o conseqüente incremento nos preços alimente expectativas de novos aumentos, afetando mais uma vez a e disparando outro processo de retroalimentação. Nesse caso, se pode pensar em emergência de bolha no contexto de taxas de retorno de equilíbrio entre os diferentes ativos, desde que o citado mecanismo de interação opere alimentando fortemente as expectativas sucessivas de subida de preço. O conceito adequado para medir a intensidade da realimentação das expectativas sobre os preços é o de elasticidade das expectativas de Hick ( 1939). Davidson (1972/8), em sua estrutura analítica oferece indicações interessantes para se pensar o caso de bolhas imobiliárias. Este autor analisou em profundidade os componentes do atributo a, identificando a partir de suas variáveis, preços forward e preço spot, os mecanismos indutores das decisões de aplicação dos agentes. Na verdade, ele construiu uma teoria a respeito de como o funcionamento dos mercados spot e forward afetam as decisões dos agentes e, por conseqüência, o desempenho da economia por meio de seus respectivos preços. Em sua perspectiva, existe mercado spot quando seu preço correspondente permite alocar o estoque de uma mercadoria disponível, resultante de períodos de produção anteriores, de modo que não haja excesso de oferta e de demanda. No mercado forward deve haver alteração na quantidade produzida de um bem para 4

5 entrega futura, com vista a atender os termos dos contratos celebrados com os seus compradores; o preço forward também pode ser visto como o preço do fluxo de oferta do período curto 10. Através dos preços forward e spot, Davidson examina os mecanismos de estímulo à produção e os efeitos dessa atividade produtiva sobre os preços. Ele sugere que, em se tratando de um período curto, o preço spot seja considerado o preço do período de mercado, enquanto o preço forward deva ser visto como o preço que o empresário considera no início do período de produção. Desse modo, o comportamento da demanda tem impacto sobre o nível de estoques e sobre preço spot, e a comparação entre este último preço e preço forward serve de base para que o empresário tome sua decisão de produção 11. Assim, caso o preço spot supere o preço forward, a diferença entre os mesmos induz a recomposição de estoques (situação de backwardation), mas se o preço forward for superior ao preço spot, a elevação dos níveis de estoques, fruto de uma demanda insuficiente, irá desestimular a produção (situação de contango no mercado). Davidson observa que os arranjos institucionais que sustentam os mercados spot e forward em algumas economias capitalistas desenvolvidas encorajam os homens a especular com diferentes tipos de ativos Davidson (1978/1982: P.108). Neste sentido, os próprios mecanismos de preço spot e forward que ele elaborou podem servir de indicador do grau de atração que determinados ativos representam para os aplicadores em busca de maiores taxas de retorno, que se forem muito elevados podem ser vistos como um dos elementos que favorecem o movimento de especulação. Na verdade, ele acredita que a especulação só tem lugar em um mundo incerto onde mudanças nos fatores subjacentes à relação de oferta e demanda não podem nunca ser antecipadas com certeza. O especulador supõe que pode antever eventos futuros melhor que a melhor estimativa que o mercado pode fazer com a informação disponível corrente. Davidson (1978/1982: P.108) Para além da perspectiva pós-keynesiana, outro autor que pode dar suporte à temática tratada é Tobin (1969), inclusive por fornecer elementos para a construção de indicadores adequados à investigação das bolhas imobiliárias. Seu modelo analisa os canais pelos quais a política monetária pode afetar o investimento, considerando os dois preços: Pk, que representa o preço do capital préexistente (índice de preço das ações); e P, que corresponde o preço dos bens de capital novo (índice geral de preços para a economia inteira). Assim o q de Tobin é dado pelo coeficiente Pk/P Período curto é a unidade de tempo relevante a valorização do capital, compreendendo o período de produção mais o período de mercado. Macedo e Silva (1999: P.77) 11 A decisão de investimento, por sua vez, requer que o empresário estabeleça uma análise comparativa entre o preço forward e o preço do fluxo de oferta no longo prazo (no sentido microeconômico, que significa a variação na capacidade produtiva). 12 Caso q agregado seja maior que 1 (Pk > P), o mecanismo de preços opera no sentido de incentivar a construção de novas empresas e/ou expandir as plantas que já estejam em operação, desestimulando a aquisição de firmas préexistentes no mercado acionário. Na suposição de q ser menor que 1 (Pk menor que P), o sistema de preços incentiva a compra de empresas pré-existentes no mercado acionário, pois torna relativamente mais caro a construção de novas firmas ou expansão das plantas que já se encontrem em operação. 5

6 Além dos efeitos da política monetária sobre os investimentos, o modelo de Tobin permite extrair outro resultado: ele mostra como a especulação financeira ao afetar o nível de preços dos ativos tem impacto sobre os gastos com investimento e a demanda agregada, contaminando, portanto, a determinação dos níveis de produção, renda real e emprego. Um movimento especulativo em torno das ações, cuja oferta é inelástica no curto prazo, tende a elevar seus preços que são muito sensíveis à demanda; e, nestes termos, pode aumentar os gastos com investimento, expandindo a demanda agregada, a produção, o emprego e a renda real. Tal processo ao realimentar a demanda por ações ocasiona novas subidas de preços e sua continuação por períodos sucessivos pode levar a formação de bolhas especulativas 13. Com base no modelo de Tobin, é possível observar que no mercado de imóveis opera um mecanismo similar ao descrito no caso das ações. Assim como esses últimos ativos, os imóveis apresentam oferta inelástica no curto prazo por serem relativamente longos os períodos de produção associados à sua construção; sendo os seus preços também muito sensíveis à demanda. Assim, se o coeficiente q é superior a 1, serve de indicação de ocorrência de boom no mercado imobiliário, e se for muito superior representa um indicador de bolha. A abordagem da temática bolha de ativos suscita outra questão, cujo exame foi realizado em profundidade por Dymski (1998, 2004), qual seja, sua ocorrência se dá em um determinado espaço, em uma economia limitada por fronteira 14. Para o autor: o traço estrutural essencial das bolhas de ativos é que elas são fenômenos inerentemente espaciais e temporais ( Dymski,2004: P.412). Esta qualificação resulta na possibilidade de outros fenômenos, além dos descritos no modelo de Minky, explicarem a emergência de uma bolha em uma dada economia: a absorção de fluxos de riqueza (internos ou internacionais) e/ou população, que provoque uma pressão sobre os preços dos ativos comparativamente aos seus custos reais de produção. Com base nessas considerações, Dymski analisa os casos de emergência de bolhas de ativos tanto no âmbito de países, como Japão e Coréia, como no caso de um estado americano, a Califórnia. Em todos os casos, os preços dos imóveis sofreram pressões altistas, gerando-se bolhas imobiliárias, e em todos eles o estouro da bolha foi seguido pelo colapso dos preços dos imóveis e por severos distúrbios financeiros. 2. Condicionantes da evolução do mercado imobiliário de Natal A análise dos fatores condicionantes do setor imobiliário de Natal comporta diferentes níveis de abstração. Inicialmente, em um nível de abstração mais elevado, devem ser identificadas 13 De acordo com a lógica do modelo, tais processos especulativos tendem a ser revertidos, pois a arbitragem perfeita gerada pelo mecanismo de preços incentiva a demanda por bens de capital recém-construídos (pressionando seus preços para cima) e reduz a demanda por empresas pré-existentes no mercado acionário (pressionando seus preços para baixo), conduzindo ao equilíbrio de longo prazo no qual se verifica a igualdade entre Pk e P (Pk = P), de modo que q =1. 14 Para Dymski (2004: 412) o termo é propositadamente elástico: um país é uma economia limitada por fronteiras, mas também o é uma cidade desse país, um bairro dessa cidade, uma rua desse bairro e até uma casa dessa rua. 6

7 as características desse mercado para examinar se elas configuram a existência de mercados spot e forward. No mesmo tópico, mas com um nível de abstração menor, serão examinados aspectos referentes ao marco regulatório com o qual o poder público discrimina o uso do solo e define o grau de escassez do insumo básico à construção: os terrenos disponíveis. Em seguida serão tratadas as conexões observadas entre o desenvolvimento dos negócios turísticos e imobiliários, que recentemente ensejaram à atração de investimentos estrangeiros no estado do Rio Grande do Norte. Por fim, como a construção e demanda por imóveis costuma também ser afetado pelo comportamento do crédito, o desempenho do mercado crédito imobiliário deverá ser objeto de exame para saber se ele favoreceu ou desestimulou o setor imobiliário na cidade. 2.1 Mercados spot e forward e marcos regulatórios no setor imobiliário Com relação ao primeiro fator condicionante, a literatura que serve de referência é Davidson (1978/1982). Tal autor estabelece os requisitos para que um ativo apresente mercados spot e forward bem organizados, que incluiriam: i) ter ampla demanda; ii) ser padronizado; iii) apresentar um elevado grau de substitutibilidade entre velhos e novos itens ; iv) ter um fluxo anual de oferta pequeno quando comparado ao volume de estoque existente; v) ser durável; vi) e ser valorizado em proporção ao seu volume. Observa, contudo, que o desenvolvimento dos mercados spot e forward está condicionado à existência das seguintes características: o fluxo anual de produção representar uma pequena proporção do estoque de bens existentes e desse bem ser durável. As demais seriam condições essenciais para que esses mercados se tornassem bem organizados e perfeitos, incluindo a existência de uma instituição que operasse como comprador e vendedor residual no mercado. (Davidson, 1978, p. 94). Com base em Davidson, é possível constatar que os imóveis negociados em grandes áreas urbanas atendem aos requisitos para desenvolvimento dos mercados spot e forward, pois constituem bens duráveis, cujo fluxo de produção em determinado período representa parcela pouco expressiva do total de estoque de imóveis existentes. Ademais, os arranjos institucionais sobre os quais se assentam as condições de oferta e demanda são de molde a garantir a existência dos dois mercados: as operações de incorporação, com a conseqüente contratação das atividades de construção civil representam o espaço institucional para o estabelecimento de uma proxy de mercado forward 15, enquanto a existência de empresas imobiliárias, que operam como um canal de 15 As empresas incorporadoras costumam planejar os empreendimentos imobiliários, negociam a compra de terrenos dos proprietários fundiários e assumem a responsabilidade pelos custos associados ao processo de incorporação, que envolve o custo de financiamento da construção. A empresa de construção civil, que formaliza um contrato de construção e entrega de imóveis ao incorporador, opera com um preço estabelecido, tipicamente em mercados forward. Nos períodos de intenso crescimento, na fase de um boom imobiliário, os níveis de preços dos imóveis e a disponibilidade de crédito podem fornecer estímulo para que as empresas de construção civil procedam à verticalização de suas atividades e operem no segmento de incorporação. 7

8 distribuição ao atuarem na venda de lançamentos imobiliários (venda de imóveis na planta) e na comercialização de imóveis no mercado secundário (imóveis de terceiros), contribui para aprofundar tais mercados, inclusive por prestarem serviços de locação. Neste sentido, embora se possa considerar a existência de mercados spot e forward para os ativos imobiliários, a ausência das demais características impede que os mesmos tenham a profundidade e liquidez necessárias para torná-los perfeitos. Ressaltando-se, sobretudo, a inexistência de uma instituição que opere como market maker, ou seja, que atue como estabilizador de mercado, evitando que os preços dos imóveis disparem (ao intervir vendendo as unidades necessárias para satisfazer a demanda adicional) ou que declinem (ao operar comprando quando a oferta desses bens no mercado for excessiva). A evolução do mercado imobiliário de Natal pode ser analisada à luz dessa abordagem, uma vez que nele atuam os agentes típicos acima aludidos que conformam a existência de mercados spot e forward, ainda que não sejam perfeitos. A inexistência de mercado futuro organizado para imóveis nesse município pode ser superada, para efeito de análise, pela suposição de ser o lançamento do próprio imóvel na planta uma proxy do mercado forward. Com relação à questão da heterogeneidade do ativo imobiliário, uma forma de contorná-la é considerar a produção de imóveis com características relativamente próximas, a exemplo da construção de imóveis verticais, cuja padronização mínima pode ser considerada quando se leva em conta a área construída e o bairro no qual o mesmo se localiza. O exame dos fatores condicionantes da evolução de um mercado imobiliário requer que se considere (em um nível de abstração menor) o papel das instituições que regulamentam a forma de ocupação do território, pois as restrições regulatórias sobre algumas áreas e as políticas de incorporação de novos espaços urbanos proporcionados pela provisão de infra-estrutura nos mesmos também influenciam na disponibilidade de terrenos apropriados à construção. Como os novos terrenos são pré-requisitos indispensáveis à edificação dos imóveis, e por natureza não reprodutíveis, a oferta dos mesmos condiciona o fluxo de produção de novos produtos imobiliários. Neste sentido, parece razoável supor que as instituições com seus regulamentos urbanísticos, em muitos casos sob amparo da legislação ambiental, podem operar no sentido de contribuir para o aumento ou redução da escassez de imóveis no mercado, especialmente em contexto de forte crescimento da demanda A estocagem de terrenos para fins especulativos privados ao assegurar a retenção de espaços vazios fora do mercado também contribui para aumentar a escassez de terras durante a fase de crescimento da urbanização (Ribeiro, 1997). Para os proprietários desses terrenos, os custos de carregamento desses ativos, inclusive de pagamento de impostos, serão compensados pelos ganhos de capital que esperam realizar quando for vendê-los por preços supostamente mais elevados. Devendo tal aplicação ser vista como parte de uma decisão de alocação de portfólio no qual o custo de oportunidade aparece como a remuneração de ativos alternativos. 8

9 Com relação às questões institucionais voltadas para o marco regulatório, cabe destacar que em Natal este aspecto é particularmente relevante, pois este município tem uma área total inferior a 200 Km 2, o que o torna um dos menores do país. Ademais, possui uma elevada proporção de áreas não edificáveis, constituída por terrenos pertencentes às Forças Armadas (Exército, Marinha e Aeronáutica) e por aqueles destinados à conservação ambiental, estabelecida em lei. Como exemplo desse último caso pode ser citado o Parque das Dunas, que ocupa 15% da cidade, bem como as áreas de mangue. A perspectiva que o setor público tem de regular o crescimento da cidade se expressa através da adoção de instrumentos urbanos em seu Plano Diretor, tais como a densidade de adensamento residencial de uma área, o coeficiente de aproveitamento máximo e a Outorga Onerosa 17. Convém ressaltar que questões relacionadas à regulação do crescimento despontaram no período em análise e geraram forte polêmica: em 2005, a saturação prematura do esgotamento sanitário em Ponta Negra 18 - devido a demanda excessiva gerada pelos hotéis instalados na via costeira e pelos empreendimentos imobiliários recentemente implantados aumentou o controle da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Semurb) sobre a concessão de alvarás no referido bairro, contribuindo para elevar o estoque de pedidos em tramitação. A Zona Norte da cidade, identificada pelos incorporadores como uma das mais importantes fronteiras de expansão do mercado imobiliário, teve seu crescimento regulado pela Prefeitura em meados da década. Outras restrições também foram colocadas como o gabarito dos prédios, com o propósito de impedir a construção de novos espigões. 19 O aumento nos preços dos terrenos pode ser um indicativo da restrição relativa de áreas para novas construções na cidade. Como grande parte dos empreendedores imobiliários não dispõe de recursos para sustentar estoques de terra, e dado que as instituições financeiras não costumam financiar a aquisição de terrenos para construção, os incorporadores costumam recorrer à permuta para evitar o desembolso de dinheiro. Tal procedimento consiste na cessão da terra em troca da propriedade de um determinado número de apartamentos, representando os mesmos um percentual do valor geral de vendas do imóvel (VGV). Esta prática ao ser freqüentemente adotada pelas incorporadoras pode servir de indicador do movimento de preços dos terrenos no período considerado. A permuta que historicamente se situava entre 10% e 12% do VGV do imóvel, em meados da década atingiu em Ponta Negra o pico de 25%. Enquanto em fins de 2007, com a entrada 17 A densidade de adensamento residencial corresponde ao número máximo de habitantes por hectare, enquanto o coeficiente de aproveitamento máximo refere-se ao total da área de um terreno que pode ser ocupada pela construção para assegurar a permeabilidade do solo. Por outro lado, a Outorga Onerosa representa o custo que o empreendimento imobiliário irá arcar caso ultrapasse os parâmetros previstos para a construção na área, considerando que na avaliação da prefeitura a infra-estrutura disponível está adequada aos aludidos parâmetros. 18 O bairro de Ponta Negra guarda o principal cartão postal da cidade, o morro do careca. 19 Jornal Tribuna do Norte, 18/08/2007 9

10 das grandes incorporadoras nacionais, alcançou patamar próximo de 20% 20 nos bairros mais valorizados da cidade. O comportamento dos preços no Bairro de Ponta Negra não foi um fenômeno aleatório e isolado, mas fez parte de um movimento mais amplo que deve ser investigado a partir da conexão entre o setor turístico e os negócios imobiliários. Os interesses comuns entre esses segmentos resultaram na realização, em 2006, do evento Bolsa de Oportunidades Turísticas e Imobiliárias do Rio Grande do Norte, a Bonturn, que já teve sua segunda edição organizada em maio de Conexões entre os setores turístico e imobiliário no Rio Grande do Norte Em se tratando desse fator explicativo da evolução do mercado imobiliário de Natal, há dois aspectos na associação entre os referidos segmentos que precisam ser ressaltados: i) ela ocorreu em outros estados da região Nordeste; e ii) em algumas capitais nordestinas houve um transbordamento dessa conexão para os imóveis residenciais. Para os propósitos deste trabalho será tratado o caso do Rio Grande do Norte. Entre 1996 e 2007, o fluxo de turistas para esse estado aumentou significativamente, tanto de procedência do Brasil quanto do exterior, com taxas médias de crescimento de 12,55% e 18,65% a.a, respectivamente. Embora o mercado seja basicamente doméstico, a participação de estrangeiros tem crescido sistematicamente, praticamente dobrando entre os dois anos considerados. Em 2007, o número total de turistas que visitou Natal, pessoas 21, era cerca de 170% superior ao tamanho de sua população, em torno de 800 mil habitantes, com a quantidade de turistas estrangeiros, equivalendo a 1/3 da população desse município. A evolução desse quadro denota a emergência de um turismo de massa, cuja expansão tem requerido a oferta de equipamentos e infraestrutura turísticos correspondentes, implicando a realização de investimentos significativos no setor imobiliário, também, por investidores estrangeiros, sobretudo nos últimos anos. Este fenômeno, que ocorreu em outros estados nordestinos, no caso do Rio Grande do Norte foi impulsionado pelas inversões realizadas no âmbito do Prodetur/RN 22, que teve início em meados dos anos noventa e sua primeira fase concluída em Dados registrados no Banco Central 20 É claro que a escassez de terras pode ser relativa, tanto mais quando se compara o grau de verticalização de uma cidade como Natal com cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, entre outras. Contudo, a questão do custo se recoloca, pois freqüentemente a construção para se tornar viável em termos de área já construída vai exigir a aquisição de mais de uma casa, implicando na negociação de permuta com no mínimo dois proprietários, que podem não apresentar interesse simultâneo em se desfazer de seus respectivos imóveis em troca de promessas de propriedade sobre apartamentos a serem construídos. 21 Secretaria de Turismo do Rio Grande do Norte (2007) 22 O Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste (Prodetur/NE) foi uma iniciativa dos governadores dessa região com o propósito de explorar suas potencialidades turísticas para inseri-la no circuito das grandes operadoras de turismo nacionais e internacionais. O Programa recebeu financiamento do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e do Governo Federal (através do BNDES). Em sua primeira etapa os investimentos contemplaram as obras de infra-estrutura básica, cuja carência era vista como entrave ao desenvolvimento da atividade turística na região, inclusive à atração de capitais privados para fomentá-la. 10

11 US$ milhões Artigo aceito para apresentação no III Encontro da Associação Keynesiana Brasileira acerca do ingresso de capitais estrangeiros privados no estado revelam que o investimento externo nos setores de turismo e imobiliário cresceu de maneira expressiva ao longo dos anos 2000(Observatório das Metrópoles, 2009). Conforme mostra o Gráfico 1, a tendência de aumento de capitais para os setores de turismo e imobiliário aparenta ser sustentada e independente das oscilações verificadas nos ingressos totais. Gráfico 1 Evolução dos investimentos estrangeiros no Rio Grande do Norte nos anos Total Turismo e imobiliário Fonte: Observatório das Metrópoles (Relatório preliminar, 2009) Os investimentos turísticos internacionais foram dirigidos ao ramo de hotelaria, mas contemplaram outras modalidades de inversões no quesito acomodações, como construções de apart-hoteis, condhoteis, condomínios fechados (parcelamento de uma gleba em frações condominiais horizontais), condomínios verticais, entre outros. Ferreira et al (2009: P. 126). Restringindo a análise ao período , a tabela 1 mostra que a participação dos setores de turismo e imobiliário no ingresso de capitais estrangeiros é a maior entre os setores de atividade considerados, principalmente nos anos de 2006 e As atividades ligadas aos referidos setores se consolidaram como as principais receptoras de novos investimentos estrangeiros, absorvendo 38% desses recursos em 2005, 74% em 2006, e 60% em E dessa forma, ocupou o lugar do setor de petróleo e energia, tradicionalmente importante na economia do estado. Tabela 1 - Entrada de capitais estrangeiros no Rio Grande do Norte por setor de atividade: (em R$ 1) SETORES PERÍODO Petróleo e Energia , ,07 Aliment. E bebidas , , ,54 Agrícola e agroind , , ,89 Indústria , , ,58 Turismo e imob , , ,25 Equip. Elet. e hosp , , ,17 Outros , , ,11 11

12 Total , , ,61 Fonte: Banco Central do Brasil. Elaborado pelo Observatório das Metrópoles (Relatório de Pesquisa). Valores convertidos em reais a taxa de câmbio média e deflacionados pelo INCC, ano base Ferreira et al (2009: P.129) observa que do total de investimentos estrangeiros destinados ao Rio Grande do Norte nos anos de , 89,54% eram de origem européia, com Portugal tendo uma participação de 56,41% e Espanha, de 13,55%. Santos (2007: P.47) mostra, com base nas informações da Coordenadoria Geral de Imigração do MTE, que para os anos de 2005 a setembro de 2007, o crescimento da entrada de capital estrangeiro para o setor turístico e imobiliário potiguar foi seguido de uma elevação no número de vistos concedidos para investidor pessoa física operar no estado. No ano de 2005, o RN posicionou-se em primeiro lugar no recebimento de estrangeiros que solicitaram entrada no país com esse tipo de autorização e no ano de 2006 e até setembro de 2007, ocupou a terceira posição, ficando atrás do Ceará e São Paulo na concessão dessas autorizações. A demanda por empreendimentos turísticos e imobiliários abrangeu grande parte da costa litorânea do Rio Grande do Norte, incluindo a capital potiguar. Como registra o Jornal de maior circulação da cidade: Estrangeiros compravam o que viam pela frente terrenos, casas, dezenas de apartamentos de uma só vez [...] Não se interessavam em saber se o lugar tinha infra-estrutura, se as condições de compra eram as melhores. Jornal Tribuna do Norte (2007). Em Natal, o bairro de Ponta Negra, que congrega grande parte da oferta hoteleira da cidade juntamente com a via costeira, foi particularmente afetado pela intensa demanda estrangeira que acompanhou a forte desvalorização do real no início da década 23. Posteriormente, outros bairros do município foram incorporados nesse processo, de modo que informações de agentes do setor imobiliário da cidade revelavam que cerca de 30% da demanda por apartamentos no período era proveniente de estrangeiros. Mas no triênio em questão, o mercado de imóveis de Natal pode ter sido afetado também pelo comportamento do crédito imobiliário no estado. De modo geral, as edificações têm preços suficientemente elevados que tornam sua oferta e demanda sensíveis às condições de financiamento. Estas últimas, por sua vez, respondem a vários determinantes, muitos dos quais gerados fora da região analisada. 2.3 Desempenho do crédito imobiliário no triênio A evolução recente do financiamento habitacional no país esteve associada a determinantes mais amplos e de natureza distinta, tais como: a política macroeconômica (com impacto sobre a 23 Em reportagem publicada no Jornal Tribuna do Norte, de 18/08/2007, é feita menção ao período de auge da demanda estrangeira em Ponta Negra, em que a portugueses, noruegueses, italianos e espanhóis se dispunham a comprar os imóveis a ser lançados que asseguravam aos incorporadores rentabilidade acima de 40%. 12

13 taxa de juros); a edição de uma série de medidas de estímulo ao segmento (de corte institucional e tributário); as estratégias adotadas por instituições financeiras na composição de sua carteira de ativos; e, por fim, o comportamento dos tomadores de crédito. Assim, após um longo período de contração do investimento residencial, provocado pelo colapso do financiamento imobiliário que teve início em meados dos anos oitenta, sucedido por uma tímida recuperação em , criou-se uma expectativa de retomada do ciclo de crescimento do crédito habitacional a partir de 2004 (Coutinho e Nascimento, 2006). Para os propósitos desse trabalho serão considerados alguns indicadores básicos que possam esclarecer a dinâmica do crédito imobiliário no estado do Rio Grande do Norte. Entre 2007/2005 o volume de crédito no país foi expandido em termos reais em cerca de 37%, o que implicou em aumento de sua participação em relação ao PIB, de 28,1% no primeiro ano do triênio para 34,7% em O mesmo sucedeu com o crédito imobiliário, procedente do Sistema Financeiro de Habitação, SFH, mais precisamente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos, SBPE, que inclui as instituições financeiras que captam recursos por meio da caderneta poupança. O volume de financiamentos habitacionais saiu de R$ 28,1 bilhões em 2005 para R$ 39,1 bilhões no último ano do período, ressaltando-se a base muito pequena a partir da qual se deu esse crescimento. A tabela 2 mostra a participação relativa do crédito imobiliário no crédito total concedido no país e no PIB brasileiro. No triênio em questão, é possível perceber que a despeito do crescimento observado nos empréstimos habitacionais, sua proporção em relação ao volume total de crédito da economia continua reduzida, representando pouco menos que 5% deste valor 26. Esta baixa participação se revela e se mantém quando comparada ao PIB brasileiro no período, ficando em torno de 1,5%. Tabela 2 - Participação percentual do crédito imobiliário no crédito total e no PIB do Brasil, em porcentagem Anos Créd. Imob./Créd. total Créd. Imob./PIB ,6 1, ,7 1, ,7 1,7 Fonte: Banco Central do Brasil. Elaboração própria 24 Em 2007 foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), cujos financiamentos abrangem tanto imóveis residenciais quanto comerciais, seus recursos baseiam-se na emissão de recebíveis imobiliários frutos da securitização de créditos mantidos por construtores e incorporadores contra seus clientes. No entanto esse sistema responde por menos de 10% do volume total de crédito habitacional (Coutinho e Nascimento, 2006: 146) 25 O volume de crédito no triênio foi de R$ 607 bilhões, R$705,8 bilhões e R$835,7 bilhões, respectivamente. Dados obtidos no Banco Central do Brasil e deflacionados pelo IGP-DI, ano base Coutinho e Nascimento (2006) observam que a participação do financiamento habitacional no crédito privado no México seria em torno de 53%, nos Estados Unidos 26% e no Chile 21%. 13

14 A tabela 3 mostra a participação do Nordeste e do Rio Grande do Norte na concessão do crédito imobiliário do país. Tabela 3 - Participação relativa do NE e do RN no total de crédito imobiliário no país, em porcentagem Anos NE/Brasil RN/Brasil ,18 0, ,82 0, ,04 0,38 Fonte: Banco Central do Brasil. Elaboração própria É certo que o reduzido número de anos observados recomenda cautela adicional na observação desses números, já que não se pode falar de tendência. Feita essa ressalva, percebe-se que no triênio observado aumentou a participação do Nordeste na concessão de crédito imobiliário no país. O mesmo fenômeno supostamente ocorreu no caso do Rio Grande do Norte, embora aqui além do problema da curta extensão do período deva ser acrescentada outra dificuldade: a participação do estado no referido mercado é tão pequena que não permite tecer maiores considerações a respeito da evolução do coeficiente em questão. Contudo, o mercado de crédito imobiliário no Rio Grande do Norte experimentou no período um movimento de expansão, assim como sucedeu com outros estados do Nordeste. A tabela 4 visa reduzir, em parte, um dos problemas apontados acima, referente ao baixo valor do coeficiente de participação desse estado no financiamento habitacional do Brasil, que inviabilizaria sua análise. A referida tabela permite comparar também a magnitude do PIB desse estado com o do Nordeste. Tabela 4 Participação do RN no crédito imobiliário e PIB do Nordeste, em porcentagem Anos Créd Imob ( RN/NE) PIB (RN/NE) ,12 6, ,55 6, ,58 6,59 Fonte: Banco Central do Brasil e IPEADATA. Elaboração própria Percebe-se que a participação do estado na concessão de financiamento imobiliário no Nordeste cresce significativamente em 2006, quando essa proporção se aproxima da razão representada pelo PIB estadual no total da riqueza produzida na região neste ano. Grosso modo, nesse ano, o Rio Grande do Norte apresenta em termos de crédito habitacional uma parcela de mercado compatível com o peso do seu PIB no Nordeste. O ano de 2007, porém, revela uma queda significativa do coeficiente alcançado pelos empréstimos imobiliários do estado no total regional em relação ao ano anterior (cerca de 30%), mas ainda assim, inequivocamente maior que a 14

15 proporção obtida em 2005, enquanto a participação relativa desse estado na formação do PIB regional tende a se manter. A tabela 5 mostra o volume total de crédito imobiliário concedido no estado do Rio Grande do Norte no triênio em questão, revelando um crescimento significativo que se dá sobre uma base inicial insignificante. Parece razoável supor que as mudanças operadas no financiamento imobiliário contribuíram para atrair as instituições financeiras e tomadores de crédito habitacional no estado. Tabela 5 Fluxo de financiamento imobiliário do SBPE no RN (R$ milhões a preços constantes de 2005 INCC) Anos Financiamento imobiliário Variação (%) , , ,7 52 Fonte: Banco Central do Brasil. Elaboração própria 3. Indicadores sobre o mercado imobiliário de Natal O objetivo deste item do trabalho é construir indicadores que permitam avaliar se ocorreu um processo típico de formação de bolhas nos preços dos imóveis na cidade de Natal, no triênio Durante o referido período tornou-se comum os jornais da cidade relatar a percepção de aumento expressivo nos preços de imóveis comercializados, não apenas em bairros onde se localizam as praias, mas também em outros locais da cidade, com destaque para aqueles localizados próximos à infra-estrutura de serviços da cidade, como escolas e universidades, equipamentos de lazer, comércio e saúde. Conforme destacado anteriormente, o período em questão foi marcado pela formação de bolhas no mercado imobiliário em países centrais, com destaque para a economia norte-americana. Este processo desenvolveu-se em um contexto de grande permissividade financeira, em que a procura por rentabilidade esteve associada à ampliação de operações de crédito pouco seguras, como no caso do mercado de hipotecas sub-prime. No caso específico do Rio Grande do Norte, o relatório sobre o ingresso de capitais estrangeiros registrados no Banco Central destaca que o investimento externo nos setores de turismo e imobiliário cresceu de maneira expressiva ao longo dos anos Observatório das Metrópoles (2009) Este aumento observado no ingresso de capitais estrangeiros destinado às atividades de turismo e imobiliárias contribuiu para a expansão da oferta de meios de hospedagem e imóveis no estado, mais especificamente na capital Natal. Poder-se-ia argumentar que esta expansão esteve associada aos crescentes investimentos para a melhoria das atividades ligadas ao turismo no país 15

16 como um todo, por um lado, e à expansão da oferta em resposta à demanda por habitação, por outro lado. De fato, no período em questão, não se pode negligenciar a importância dos projetos de melhoria na infra-estrutura turística como fator de atração de novos investimentos para o setor imobiliário, principalmente se considerarmos a proximidade de Natal com países desenvolvidos localizados no hemisfério norte, destacadamente a Europa. Contudo, chama a atenção o fato de que a oferta de novos empreendimentos imobiliários vem sendo acompanhada de uma elevação substancial dos preços. Ou seja, há indícios de formação de bolha nos preços do mercado imobiliário local. Deixando de lado por um momento a questão do efeito da presença estrangeira no mercado imobiliário do RN, representantes do setor costumam citar o argumento de que os preços na cidade de Natal estão em elevação em decorrência da demanda por novos empreendimentos, alegando que por razões jurídicas, ambientais e financeiras, a construção de novos imóveis não acompanhou a potencial procura ao longo dos anos A demanda reprimida durante aquele período, de proporções até então desconhecidas, estaria se manifestando recentemente, quando houve ampliação do volume de crédito destinado à habitação e melhoria das condições de financiamento. Todavia, a comparação das características dos novos empreendimentos lançados em Natal - em termos de área do imóvel, localização e preço - com o perfil do déficit habitacional no Estado, por renda conforme Ministério das Cidades 27, recomenda que aquela observação deva ser examinada com cautela. Há uma nítida incompatibilidade de perfis, uma vez que o déficit habitacional concentra-se nas famílias com renda de até 3 salários mínimos, para as quais a solução do problema reside em programas governamentais específicos, como a construção de casas populares. A variável que mais se destaca em termos da existência de uma possível bolha especulativa é a evolução dos preços dos imóveis, com destaque para os imóveis já prontos. Se considerarmos o bairro de Ponta Negra, por exemplo, há empreendimentos cujo valor do m² atinge mais de R$ 5.000,00. Ao longo do período sob análise, conforme pode ser observado no gráfico 2, a variação dos preços dos imóveis é marcante, principalmente quando observamos os dados por bairro. Em geral, a variação dos preços superou o custo da construção e a inflação medida pelo IGP-M no período. Justamente no bairro de Ponta Negra a variação dos preços é menor, todavia, o preço por m² já havia atingido valores substanciais no início do período. Conforme se verá nos demais indicadores, neste bairro a atividade especulativa imobiliária se torna mais evidente. 27 Publicação Déficit habitacional no Brasil 2006, disponível em Acessado em 25/08/

17 Para avaliar mais precisamente a existência de bolhas, serão construídos indicadores que levam em conta o comportamento dos preços dos imóveis prontos (preço spot), vendidos na planta (preço forward), aluguéis, além da evolução do custo da construção civil em Natal e da Taxa Selic, como taxa de juros de referência. Abaixo são detalhados os indicadores, bem como as variáveis utilizadas: Indicador de preço dos imóveis (IP): IP ( preçoimóvel pronto preçoimóvel planta) preçoimóvel planta (1) O indicador de preço IP será comparado com a taxa Selic. As empresas de construção civil compararão este diferencial com a taxa de juros de referência para avaliar se compensa vender o imóvel na planta ou pronto. Deve-se ressaltar que o diferencial de preço a favor do imóvel pronto é um indicador da atratividade das novas construções. Quando essa diferença for substancial, pode haver indícios de movimentos especulativos. Gráfico 2 Evolução dos preços dos imóveis prontos em Natal, variação do custo da construção civil e do IGP-M ( %) 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% NATAL Candelária Capim Macio Lagoa Nova Petrópolis Ponta Negra Tirol Custo Construção IGP-M Fonte: Elaboração própria. Indicador de aluguel e preço (IA): IA aluguel preçoimóvel pronto (2) O indicador IA visa captar a ocorrência de descasamento de preços decorrente de um movimento de formação de bolhas nos preços dos imóveis. Em condições de operação do mercado imobiliário normais, o valor dos aluguéis tende a ser uma fração constante do preço dos imóveis. Na 17

18 eventual presença de bolhas especulativas, o preço dos imóveis tende a aumentar mais que proporcionalmente, quando comparado ao aluguel, causando redução no valor do índice IA. É possível comparar a evolução deste indicador com a evolução da taxa de juros, de modo que reduções em IA maiores que eventuais reduções nos juros indicam movimento especulativo. Indicador de preço e custo da construção (IC): IC preçoimóveis custo construçãocivil O indicador IC fornece uma medida aproximada do Q de Tobin do setor de construção civil, pois o Q de Tobin, em linhas gerais, relaciona o valor de mercado de uma empresa e o custo de reposição de seus ativos. Valores maiores que 1 indicam geração de lucro, bem como valores muito superiores a 1 podem indicar movimentos especulativos. Raciocinando em termos do modelo minskyano, podemos captar movimentos de descasamento acentuado entre os preços de oferta e demanda dos ativos imobiliários. Os indicadores cobrem o período e, sempre que possível, serão calculados também por bairro. Os bairros selecionados para destaque seguiram o critério de representatividade estatística na amostra, bem como a dinâmica do mercado imobiliário de Natal. Neste sentido, optouse por destacar bairros com maior número de empreendimentos imobiliários lançados no período e que estão associados a algum fator de atração especial, como por exemplo a infra-estrutura turística e de serviços. Destacam-se, por estas características, os bairros de Ponta Negra (principal praia de Natal e local com grande visibilidade junto aos estrangeiros, concentrando a maioria dos equipamentos turísticos de apoio do município); Capim Macio, Lagoa Nova e Candelária (além da proximidade com Ponta Negra, representam o eixo de modernização e expansão comercial e de serviços de Natal, contando com shopping centers, supermercados, universidades e hospitais, dentre outros); Tirol e Petrópolis (bairros nobres tradicionais, onde predominam imóveis de grande porte, mas que se ressentiam do lançamento de empreendimentos de maior liquidez comercial, isto é, apartamentos de tamanho médio em torno de 100m 2 a 150m²). Deve-se destacar a importância de outros bairros, como Nova Parnamirim (fronteira de expansão de imóveis de classe média e média baixa da cidade, em que pese localizar-se no município vizinho), Lagoa Seca e Barro Vermelho. Não foram incluídos na amostra imóveis localizados nas regiões periféricas do município, por se tratarem de imóveis com características de comercialização que estão menos sujeitas a movimentos especulativos nos termos considerados neste trabalho. As variáveis utilizadas foram: (3) 18