A FORÇA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E A SEGREGAÇÃO SOCIOESPACIAL

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1 A FORÇA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E A SEGREGAÇÃO SOCIOESPACIAL

2 1. INSPIRAÇÕES: 1. A PALAVRA DO PRESIDENTE DE HONRA: A Engenharia de Avaliações, como a concebo, estrutura-se em três pilares do tirocínio do especialista, engenheiro ou arquiteto: A modalidade ou ênfase profissional de cada um; Os instrumentos da indução por inferência estatística sob a teoria das probabilidades; Os instrumentos da análise de investimentos tratados sob a ótica dos riscos, incertezas e técnicas de decisão. Estes pilares formam um único tronco e têm raízes no conhecimento estreito do urbanismo, da sociologia, dos mercados, das utilidades e da economia urbana. Tudo isto no solo fecundo da ética, das melhores práticas e da conduta ilibada. (D. Saboya)

3 2. OBSERVAÇÃO DE BAIRROS DA ZONA LESTE DE TERESINA EM 2014

4 VI SIMPÓSIO DA SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 3. COMPARAÇÃO DO PRESENTE COM OUTROS MOMENTOS Vista aérea de 1972 Vista aérea de 1983

5 4. OUTRAS PROVOCAÇÕES VARIAÇÃO DO PREÇO DA TERRA NESSAS ÁREAS NO TEMPO TABELA 06 - Indicação da moeda, do preço da terra no Jóquei, o salário mínimo vigente e a relação salário mínimo/preço da terra nos anos de 1969, 1976 e 2011 ANO MOEDA PREÇO DA TERRA NO JÓQUEI (1,00m²) SALÁRIO MÍNIMO VIGENTE RELAÇÃO SALÁRIO MÍNIMO/ PREÇO DA TERRA 1969 NCr$ NCr$ 5,00/m² NCr$ 156,00 31,20m² 1976 Cr$ Cr$ 200,00/m² Cr$ 768,00 3,84m² 2011 R$ R$ 1.600,00/m² R$ 543,00 0,33m² FONTES: Valores do salário mínimo IBGE; Preço da terra no Jóquei em 1969 PDLI figura 45; Preço da terra no Jóquei em 1976 PET I figura 51; Preço da terra em 2011 CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011; ORGANIZAÇÃO: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

6 nov/10 jul/09 fev/08 out/06 mai/05 jan/04 EVOLUÇÃO DOS PREÇOS DOS TERRENOS EM FÁTIMA (EM R$/M²) Entre 2009 e 2014 os preços de terrenos nesse bairro já duplicaram! set/02 abr/01 dez/99 0,00 100,00 200,00 300,00 400,00 500,00 600,00 700,00 800,00 900,00 FIGURA 59 Comportamento gráfico dos preços dos terrenos no bairro de Fátima Fonte CASTELO BRANCO, A. F. V.

7 abr/12 jul/09 out/06 jan/04 EVOLUÇÃO DOS PREÇOS DE TERRENOS NO JÓQUEI (EM R$/M²) Entre 2009 e 2014 os preços neste bairro aumentaram 150%! abr/01 jul/98 out/95 0,00 100,00 200,00 300,00 400,00 500,00 600,00 700,00 FIGURA 58 Comportamento gráfico dos preços dos terrenos no Jóquei Fonte CASTELO BRANCO, A. F. V.

8 5. QUESTÕES A RESPONDER:

9 5.1. O QUE ESSAS ÁREAS TERIAM DE ESPECIAL PARA APRESENTAR TANTA VALORIZAÇÃO EM TÃO CURTO INTERVALO DE TEMPO, E PARA ATRAIR TANTOS EMPREENDIMENTOS?

10 5.2. SERIA POSSÍVEL EXPLICAR, SATISFATORIAMENTE, O COMPORTAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO NESSAS ÁREAS, APENAS ATRAVÉS DE MODELOS NUMÉRICOS?

11 5.3. EM UM RELATÓRIO DE CONSULTORIA, O QUE ESCREVER A TÍTULO DE DIAGNÓSTICO DO MERCADO SOBRE ÁREAS DESSA NATUREZA?

12 6. UMA TENTATIVA DE RESPOSTA ÀS PERGUNTAS FORMULADAS Apenas com uma rápida reflexão verifica-se que a questão transcende a seara da engenharia e da arquitetura. Sua compreensão implica na compreensão prévia do comportamento de diversas forças e interesses sociais que convergem para aquela região. (Conceito geográfico de localização!) Mas, como inserir essas questões na metodologia científica?

13 A metodologia Científica não pode prescindir de boas Observações, Descrições e Classificações dos Processos. Observações defeituosas levam a explicações igualmente defeituosas! (VILLAÇA, F. 2001)

14 Um bom começo pode ser a compreensão do que seja o Espaço Geográfico, seus elementos e seus processos. A Segregação socioespacial é um desses processos espaciais. Outros processos são: a Coesão, Invasão, sucessão... Podem ocorrer vários processos ao mesmo tempo. Os elementos do Espaço Geográfico são: os homens, as firmas, as instituições, o meio ecológico e as infra-estruturas. (SANTOS, M, Espaço e Método...) O Espaço Geográfico é um produto da forma como esses elementos interagem. Depende do modo de produção vigente em cada momento. Possui uma história, pois a cada momento essas interações podem se modificar.

15 Uma boa compreensão da conformação do espaço geográfico em determinado momento, portanto, sempre pode ser feita através de um exercício de regressão temporal, ou seja, por tentativas de reconstituir a formação da paisagem e seus condicionantes. Por exemplo: À primeira vista fica difícil entender a presença desse pequeno edifício em meio a torres de alto padrão e com 20 andares.

16 Uma retrospectiva de toda a evolução da legislação urbanística do município, pode fornecer as respostas que se procura. O que dizer, por exemplo do seguinte artigo, extraído do Plano Diretor de Teresina de 1970 (PDLI)? Art. 38 O Setor Residencial RI, constituído pelos Bairros de Fátima, São Cristóvão, Cabral e Ilhota é destinado a tornar-se a área nobre de habitação, recreação e cultura da cidade. A partir de então, aproximadamente a cada dez anos, um novo Plano Diretor e novas Leis alteraram significativamente os usos e possibilidades de ocupação de áreas da cidade. Em especial das áreas no entorno dos bairros estudados, o que tem possibilitado a adoção de índices de aproveitamento cada vez mais altos.

17 UM MODELO DE ARRANJO ESPACIAL DO TECIDO URBANO (HOYT, H. 1939) Verifica-se uma tendência de aglutinação das pessoas segundo suas faixas de renda. São as áreas segregadas. Nas áreas mais escuras estão as pessoas de maior renda!

18 ALTERAÇÕES DOS ARRANJOS ESPACIAIS COM O TEMPO Alterações nas localizações das áreas residenciais da moda. Observar que as localizações preferidas mudam com o tempo. As figuras mostram alterações sofridas ao longo de 36 anos. (Fonte: HOYT, H. 1939)

19 UM ESTUDO DE MODELAGEM ESPACIAL PARA CIDADES BRASILEIRAS Metrópoles Litorâneas: Rio de Janeiro s/ Niterói; Salvador; Rio de Janeiro Com Niterói; Porto Alegre; Metropóles Centrais São Paulo; Belo Horizonte. (VILLAÇA, F. 2001)

20 E QUAIS OS MECANISMOS USADOS PELO MERCADO NO PROCESSO? Constante inovação e diversificação das tipologias; Através das inovações desperta o interesse das pessoas pela substituição do imóvel em que vivem por outro mais moderno. Por modernidade entende-se a adequação do espaço às últimas tendências arquitetônicas. Unidades menores e com grande diversidade de amenidades. Ao mesmo tempo, produz unidades acessíveis a várias extratos sócioeconômicos, ajustando as amenidades Avanço sobre áreas adjacentes; Apenas com a incorporação de mais áreas próximas se torna possível o atendimento a todos os interessados. As áreas novas recebem denominações que fazem referência às tradicionais. Aldeota Nova Aldeota, Planalto Aldeota; Jóquei Novo Jóquei

21 Marketing Imobiliário. O Marketing provoca nas pessoas as sensações de merecimento e de pertencimento. Merecimento, no sentido de que se ela já venceu na vida, agora ela pode viver nas áreas de maior prestígio, onde vivem as pessoas semelhantes a ela (pertencimento). As campanhas publicitárias de lançamentos imobiliários são cuidadosamente planejadas para seduzir as pessoas, segundo aspectos que vão desde a denominação dos empreendimentos, até sua formatação, com a comparação com produtos sofisticados, como o Vinho, por exemplo.

22 VEJAMOS UM CASO CONCRETO: Vintage, um lugar igual a você: especial; Vintage é um vinho de uma safra excepcional. Um produto excepcional para o produtor. Um dos vinhos mais enaltecidos do mundo. Um produto realmente especial. Não é à toa que ele empresta o nome para o mais sofisticado empreendimento de Teresina.

23 Imagine você vivendo em um apartamento com tanta sofisticação! Quando você provar dessa estrutura não vai querer saber de mais nada...

24 O RESULTADO DO ENCADEIAMENTO DESSAS INICIATIVAS, ALIADAS À DISPONIBILIDADE DE FINANCIAMENTOS ADEQUADOS, É UMA FORTE VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO CONSTRUÍDO.

25 E QUANTO À POSSIBILIDADE DE EXPLICAÇÃO DO COMPORTAMENTO DESSE MERCADO ATRAVÉS DA UTILIZAÇÃO DE MODELOS NUMÉRICOS? Após a compreensão conceitual, qualitativa, do comportamento do mercado, pode-se partir para a obtenção dos modelos numéricos, seja por estatística inferencial clássica ou espacial, por redes neurais, por análise envoltória de dados ou qualquer outro que se mostre adequado.

26 Atentar, no entanto, para o fato de que as relações e interesses entre os elementos do espaço geográfico mudam com o tempo. Consequentemente, as variáveis do modelo também poderão mudar. Não perder de vista que os modelos numéricos, sejam eles obtidos por quais técnicas forem, têm que guardar relação com o que se passa nas cabeças dos operadores do mercado. Afinal de contas é esse o comportamento que se pretende explicar; Bons modelos numéricos para explicação do comportamento do mercado imobiliário devem contemplar a idéia de localização e a historicidade do espaço geográfico (Tempo).

27 Idéias pré-concebidas, e que tenham sido úteis em outros modelos, não necessariamente serão úteis nos próximos. Os espaços urbanos que apresentam algum tipo de segregação apresentam anisotropia acentuada. A tradicional variável Distância a um polo de valorização, por exemplo, deve ser empregada com reservas em modelos clássicos de regressão por conta da anisotropia espacial; A montagem de um variograma também seria de grande valia, pois poderia delimitar até que distância um determinado pólo de valorização realmente exerce influência sobre os valores de outros imóveis!

28 E QUANTO AOS DIAGNÓSTICOS MERCADOLÓGICOS? Devem refletir, o mais fielmente possível, as relações entre os elementos do Espaço Geográfico naquele momento. Como Está operando o governo situação macroeconômica Como andam as políticas habitacionais e de financiamento; Como está a saúde financeira da empresa incorporadora; Quais os aspectos mais relevantes da legislação urbanística; Quais as diretrizes de adensamento e expansão urbana! Analisar o estágio do processo de segregação socioespacial e suas tendências!

29 PRECISAMOS REEDUCAR NOSSOS OLHARES! As cidades são seres vivos!