Ex.mo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível Fórum João Mendes Jr.

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1 1 Ex.mo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível Fórum João Mendes Jr. Ação ORDINÁRIA - Andréa Natalia Ferreira Turi contra CGN Construtora Ltda. Controle 734 Joel Pereira de Sousa, CORECON # 2413, perito nomeado e compromissado nos autos do processo supra, vem mui respeitosamente peticionar ENTREGA DE SEU LAUDO PERICIAL em fls de Laudo e fls de anexos, num total de fls. Nestes Termos, P. Deferimento. São Paulo, 30 de Setembro de 2001 Joel Pereira de Sousa perito judicial

2 2 INTRODUÇÃO Andréa Natalia Ferreira Turi, através de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, em 19/09/1993 adquiriu de CGN Construtora Ltda.um apartamento de nº 155, no Edifício Villaggio Di Roma, à Avenida do Guacá º 63 Mandaqui Subdistrito de Santana São Paulo. O referido imóvel foi adquirido pelo sistema PLANO MELHOR, visto que à época os bancos não estavam financiando imóveis pelo SFH, em virtude dos novos planos econômicos. DADOS DO CONTRATO: QUADRO RESUMO: APARTAMENTO, PREÇO E CONDIÇOES DO NEGÓCIO. A.1: APTO Nº EDIFÍCIO VILLAGGIO DI ROMA. A.2: 15º (décimo quinto) andar. A.3: 2 (DUAS) VAGA(S) de garagem. B.1: ENTREGA DAS CHAVES: UM DE OUTUBRO DE UM MIL, NOVECENTOS E NOVENTA E CINCO. B.2: ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA: A PARTIR DE 01/09/93 E JUROS TABELA PRICE A PARTIR DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES (01/10/95). C.1: CR$ ,00 (SEIS MILHOES, SEISCENTOS E OITENTA E (CINCO MIL e OITENTA CRUZEIROS REAIS). C.2: (a) CR$ ,00 (CENTO E TRINTA E UM MIL,OITENTA CRUZEIROS REAIS) ATRAVÉS DOS CHEQUE(S) Nº(S)......, BANCO Nº... C.3: (c) PARCELA DE CHAVES: CR$ ,00 (NOVECENTOS E OITENTA E SEIS MIL CRUZEIROS REAIS) C.4: (b) 96 (NOVENTA E SEIS) PARCELAS DE CR$ ,00 (CINQUENTA E OITO MIL CRUZEIROS REAIS). (a), (b), (c) na planilha do perito. D: VENCIMENTO INICIAL: UM DE NOVEMBRO DE UM MIL, NOVECENTOS E NOVENTA E TRES. V DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS CONTRATUAIS O preço integral do imóvel constante na alínea C.1 do quadro Resumo será atualizado monetariamente pro rata die, ou seja, reajustado proporcionalmente dia a dia, pelo índice IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado publicado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas), a contar do primeiro dia do mês

3 3 básico, previsto na alínea B.2 do quadro Resumo e até o efetivo pagamento da última parcela do preço do imóvel negociado.. Todas as parcelas vincendas a contar do primeiro dia do mês da expedição do habite-se continuarão a ser atualizadas pelo IGP-M e sofrerão a incidência de juros anuais de doze por cento ao ano contados do mês básico previsto na alínea B.2 do citado Quadro-Resumo,fica expressamente avençado que na hipótese de extinção ou falta de publicação do IGP-M, a atualização monetária permanecerá em pleno vigor e o reajustamento será efetuado pelos seguintes índices alternativos, respeitada a ordem em que são citados, tomando-se o Índice seguinte sempre que tenha havido extinção ou falta de publicação do índice anterior para o fim aqui visado, obedecida a seguinte ordem: a) -FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da universidade de São Paulo); b) - IPC (índice de Preços ao consumidor da Fundação Getulio Vargas); c) - Índice Indexador das Cadernetas de Poupança. Na hipótese de extinção ou falta de publicação dos Índices supra mencionados, será utilizado índice oficial, levantado ao menos mensalmente, e que reflita efetiva e consistentemente a perda do poder aquisitivo da moeda nacional. Nesse Caso, será utilizado aquele que o governo federal aplicar para a correção monetária dos valores dos créditos decorrentes da sua dívida ativa tributária.parágrafo Único: - Cada vez que ocorrer atraso na publicação do IGP-M, e/ou, se for a hipótese, dos índices alternativos, ou ainda, em sendo exíguo o período decorrido entre a data da publicação desses índices e a data da cobrança das prestações, os compradores pagarão atualização monetária idêntica ao do último mês publicado e, tão logo seja conhecido o daquele período, serão acertadas as diferenças, a maior ou a menor, eventualmente XII - DA RESCISÃO E DAS PENALIDADES POR INADIMPLEMENTO A falta de pagamento de qualquer das prestações ajustadas, em seu vencimento, dos juros e atualizações monetárias, acarretará a rescisão deste contrato, nos termos das disposições constantes no Decreto Lei nº 745 de 07 de agosto de 1969, hipótese em que, do valor por eles pago serão descontados doze por cento do preço total devidamente atualizado do imóvel, a título de ressarcimento das despesas comerciais (corretagem e publicidade) operacionais, administrativas e tributárias, sendo devolvido a eles compradores metade do saldo remanescente e perdendo eles a favor da vendedora a outra metade, a titulo de perdas e danos, desde já préfixados, ficando sujeitos os compradores à imediata demissão da posse do imóvel, caso esta lhes tenha sido deferida. Referida devolução se houver, será efetuada em doze prestações mensais, iguais e sucessivas, corrigidas monetariamente pelo indexador das cadernetas de poupança, vencendo-se a primeira na assinatura da rescisão e as demais em igual dia dos meses subseqüentes até final liquidação. Parágrafo primeiro: - Ocorrendo a hipótese acima e no caso dos compradores já estarem usufruindo a posse do imóvel aqui objetivado, da devolução mencionada será descontado o valor equivalente aos aluguéis atribuíveis ao imóvel pelo mesmo período em que os compradores dele usufruíram. Parágrafo Segundo: - Sem prejuízo da rescisão disposta no "caput", qualquer parcela em atraso que a vendedora, por mera liberalidade, venha a receber, será acrescida da multa de dez por cento, juros moratórios de doze por cento ao ano e

4 4 atualização monetária contratual "pro rata die (atualização proporcional dia a dia). Parágrafo Terceiro: -Fica convencionado, ainda, que este contrato será considerado rescindido de pleno direito, independentemente de qualquer formalidade e com as conseqüências supra previstas se: a) - os compradores constituírem quaisquer ônus ou transferirem a terceiros os seus direitos e obrigações sobre o imóvel objeto deste contrato, sem o prévio e expresso consentimento da vendedora; b) - contra os compradores for movida qualquer ação ou decretada medida judicial que de algum modo afete o imóvel ou os direitos objeto do presente contrato, no todo ou em parte, ou, ainda, se os compradores incorrerem em estado de insolvência; c) -se os compradores infringirem qualquer cláusula do presente contrato. Parágrafo Quarto: - O não exercício imediato de qualquer direito de que a vendedora seja titular, a não aplicação de penalidades e a ocorrência de qualquer recebimento com atraso de parcelas e das demais obrigações contratuais sem encargos de mora, ou depois dos vencimentos, serão sempre considerados atos de mera tolerância da vendedora, não podendo em hipótese alguma ser invocadas pelos compradores como novação, precedente ou alteração contratual e nem impedindo que a vendedora opte pelo direito de rescisão na forma prevista neste contrato, sendo aqueles fatos levados a conta de mera liberalidade por parte da vendedora que teve a tolerância, ou não aplicou as sanções. REQUER A AUTORA: a - Determine. a Citação da SUPLICADA, CGN CONSTRUTORA LTDA., na pessoa de seu representante legal. pelos Correios. nos termos dos artigos 221. Inciso 1º. e 222 do Código de Processo Civil Brasileiro, para que tome conhecimento conteste os termos desta, querendo no prazo legal sob pena de confissão e revelia: Que, a presente ação, seja afinal, julgada procedente, no sentido de que: a - seja reconhecida, a ilegalidade da cobrança da correção monetária retroativa, ou seja, do dia 0l a 18/09/1993; b - reconheça a ilegalidade da aplicação nos cálculo das prestações pela Tabela Price, ou, sistema francês de amortização, por ser a mesma anatocismo, ou seja, juros sobre juros, proibido na legislação vigente; c - seja reconhecida a Adesividade do Contrato Padrão; d - seja reconhecida a ilegalidade e a abusividade das cláusulas leoninas, determinando que sejam excluídas do contrato todas que contrapuserem as Leis vigentes; e - reconheça os valores apresentados nas planilhas inclusas, e como corolário, que mediante depósito da importância de R$ (novecentos e sessenta reais. e sessenta e oito centavos), declare quitado o preço convencionado no instrumento particular de compromisso de venda e compra descrito na inicial da presente ação;

5 5 f que, diante do reconhecimento das ilegalidades apresentadas, julgue a presente ação procedente em sua totalidade, (correção monetária retroativa, anatocismo da Tabela Price, adesividade do contrato padrão, vedação de cláusulas abusivas no contrato, inversão do ônus da prova, compensação) condenando-se, ainda, a SUPLICADA no pagamento das custas e verbas honorárias. X - DAS PROVAS Requer-se, outrossim, por produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente pela documental e pericial, protestando desde logo pela indicação de Assistente Técnico. XI - DO VALOR DA CAUSA Atribui-se à causa, o valor de R$ ,76 (dezoito mil oitocentos e três reais, e setenta e seis centavos). REQUER O RÉU: Requer-se o acolhimento das questões preliminares ou, em assim não sendo, seja julgada inteiramente improcedente a ação intentada, devendo a Autora ser condenada nas custas, eventuais despesas e honorários advocatícios na base de 20% sobre o valor corrigido da causa. Muito embora as questões aqui agitadas independam de provas para que sejam bem solucionadas e que incumbe à Autora o ônus da demonstração (não sendo caso de inversão do ônus da prova, eis que ausentes os pressupostos necessários), protesta a Ré provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, sem exclusão.

6 6 Quesitos do Autor: 0l - Queira o Sr. Perito Judicial esclarecer, qual o sistema de reajuste pactuado no Contrato objeto da presente, para as prestações anteriores e posteriores a entrega das chaves? RESPOSTA: A seguir transcrevemos o quadro resumo anexo ao Contrato, onde consta as informações quanto ao sistema de reajuste pactuado no Contrato objeto da presente, para as prestações anteriores e posteriores a entrega das chaves conforme segue: QUADRO RESUMO: APARTAMENTO, PREÇO E CONDIÇÕES DO NEGÓCIO. A.1: APTO Nº EDIFÍCIO VILLAGGIO DI ROMA. A.2: 15º (décimo quinto) andar. A.3: 2 (DUAS) VAGA(S) de garagem. B.1: ENTREGA DAS CHAVES: UM DE OUTUBRO DE UM MIL, NOVECENTOS E NOVENTA E CINCO. B.2: ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA: A PARTIR DE 01/09/93 E JUROS TABELA PRICE A PARTIR DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES (01/10/95). C.1: CR$ ,00 (SEIS MILHOES, SEISCENTOS E OITENTA E (CINCO MIL e OITENTA CRUZEIROS REAIS). C.2: CR$ ,00 (CENTO E TRINTA E UM MIL,OITENTA CRUZEIROS REAIS) ATRAVÉS DOS CHEQUE(S) Nº(S)......, BANCO Nº... C.3: PARCELA DE CHAVES: CR$ ,00 (NOVECENTOS E OITENTA E SEIS MIL CRUZEIROS REAIS) C.4: 96 (NOVENTA E SEIS) PARCELAS DE CR$ ,00 (CINQUENTA E OITO MIL CRUZEIROS REAIS). D: VENCIMENTO INICIAL: UM DE NOVEMBRO DE UM MIL, NOVECENTOS E NOVENTA E TRES. V DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS CONTRATUAIS O preço integral do imóvel constante na alínea C.1 do Quadro Resumo será atualizado monetariamente pro rata die, ou seja, reajustado proporcionalmente dia a dia, pelo índice IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado publicado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas). A contar do primeiro dia do mês básico, previsto na alínea B.2 do Quadro Resumo e até o efetivo pagamento da última parcela do preço do imóvel negociado. Todas as parcelas vincendas a contar do primeiro dia do mês da expedição do habite-se (chaves), continuarão a ser atualizadas pelo IGP-M e sofrerão a

7 7 incidência de juros anuais de doze por cento ao ano contados do mês básico previsto na alínea B.2 do citado No mesmo contrato, para o cálculo das prestações após a parcela das chaves, o critério pactuado foi o da Tabela Price? No caso presente qual a origem da " Tabela Price "? RESPOSTA: Sim. De acordo com o B.2 do Quadro Resumo do Contrato para o cálculo das prestações após a parcela das chaves, o critério pactuado foi o da Tabela Price Queira o Sr. Perito informar, de que forma é calculado o valor de uma prestação pela "Tabela Price? E os juros nesse caso são mensais, ou anuais capitalizados mês a mês? RESPOSTA: A prestação é calculada pela fórmula descrita abaixo, onde é considerado o valor do financiamento, taxa, nº de prestações, as amortizações feitas, e o novo saldo devedor. (tx*((1+tx)^n)) / (((1+tx)^n)-1) No caso em pauta a taxa é mensal de 12%ªa / 12, isto é; 1% ªm A "Tabela Price" calcula os juros de forma simples ou composta? Favor demonstrar o que vem a ser juros simples e compostos. RESPOSTA: A tabela price é uma das soluções matemáticas para uma série uniforme de pagamentos na modalidade dita juros compostos". JUROS SIMPLES é aquele pago unicamente sobre o capital inicial, conhecido como principal, sendo diretamente proporcional a esse capital e ao tempo de aplicação, tendo como fator de proporcionalidade a taxa de juro do período. JUROS COMPOSTOS nos juros compostos, ao final de cada período de tempo a que se refere a taxa de juros, os juros devidos ao capital inicial, são incorporados a ele, passando portanto a incorporar o montante (capital mais juros), rendendo juros no próximo período Queira o Sr. Perito, explicar e elaborar planilha, esclarecendo a forma como deve ser calculado, um saldo devedor de R$ ,00 (trinta e seis mil reais), a ser pago em 36 (trinta e seis) prestações mensais, com juros de 12% (doze por cento) ao ano, conforme disposto na Lei /33. RESPOSTA: Este quesito está respondido na planilha QUES#5, elaborada pelo perito, e anexa ao presente laudo No caso em tela, qual a taxa de juros que vem sendo cobrada sobre o saldo devedor? A taxa de juros pactuada é mensal ou anual? Comparar as diferenças. RESPOSTA: A taxa de juros que vem sendo cobrada sobre o saldo devedor, a partir da entrega das chaves, é 12%ªa, usado para cálculo da nova prestação a ser cobrada a partir de 01/10/95. O valor da taxa é a mesma que a expressa na Lei /33.

8 No financiamento objeto da presente, houve a cobrança de juros sobre juros? Houve capitalização composta de juros? Favor esclarecer. RESPOSTA: Houve um pequeno acréscimo devido a juros sobre juros pela aplicação da tabela price a partir da prestação de número # 24 (01/10/95) Queira o Sr. Perito informar, qual a data em que foi assinado o contrato? RESPOSTA: De acordo com as fls. 13 do Instrumento Particular de Compra e Venda, constante das fls. 49 dos autos, o referido contrato foi lavrado em 19 de setembro de No cálculo da primeira prestação, bem como da parcela das chaves, houve a correção monetária retroativa? RESPOSTA: Sim. De acordo com o Quadro Resumo anexo ao contrato, em seu item B.2 está determinado que a atualização monetária será a partir do dia 01/09/1993, constando também do Item V página 5 do referido contrato Queira o Senhor Perito, efetuar o cálculo da primeira prestação e da parcela das chaves, utilizando-se os índices de correção pactuados, pro-rata conforme legislação vigente. RESPOSTA: Com base nos dados fornecidos pela Autora e pelo Réu, anexas aos autos, o perito elaborou as planilhas: Construtora, Autor, e Resumo, apensas ao laudo, onde contém os cálculos solicitados No caso em tela, existe valor pago a maior de forma indevida, conforme sustentado na exordial, diferenças a crédito da SUPLICANTE, depois de eliminados os reflexos das violações perpetradas pela SUPLICADA? RESPOSTA: Sim, existe valor pago a maior a partir das planilhas fornecidas pela Autora, visto que a mesma alega ter efetuado pagamentos até a prestação de nº 71. Conforme pode ser observado na planilha Resumo, elaborada pelo perito, e transcrita a seguir:

9 9 Resumo prestações data último saldo devedor pagas pagamento (-) amortização Saldo Construtora 41 11/03/ ,66 fls.129- depto.judicial 19/06/00 (969,55) Saldo Final Construtora ,11 Saldo autor 71 01/09/99 (8.567,67) fls.129- depto.judicial 19/06/00 (969,55) Saldo Final autor (9.537,22) 12 - Em caso de resposta positiva ao item anterior, qual o total desse valor pago a maior? RESPOSTA: Com base nas planilhas fornecidas pela Autora, que evidenciamos no quesito 11, o total do valor pago a maior importaria em R$ 9.537,22, sendo que não estão considerados os pagamentos mencionados as fls. 107 dos autos, referentes as prestações de nºs. 72 à 75, importando o total em R$ 6.615,06. Observou o perito, que a Construtora informou terem sido efetuados os pagamentos até a prestação de nº 41, enquanto que a Autora, de acordo com as planilhas demonstrativas nos autos, informa ter pago até a prestação de nº 71, e ainda o pagamento adicional das parcelas acima citadas, de nºs. 72 a 75. Esse desencontro de informações não pode ser apurado pelo perito, em virtude de não estarem anexados aos autos os comprovantes de pagamento, faltando, portanto, elementos para confirmação. Fornece o perito, no entanto, os saldos nas duas hipóteses, a do Autor e a da Construtora, Ré, aguardando o deslinde no retorno destes autos Constatado o pagamento a maior, pergunta-se: Qual o valor real do saldo devedor da SUPLICANTE, calculando-se o dobro do montante apurado pelos quesitos anteriores, observando-se a aplicação da hipótese preceituada no artigo 42 da lei 8.078/90, e artigo 1531 do Código Civil Brasileiro? RESPOSTA: Para se determinar se houve realmente pagamento a maior, fica dependendo de se saber qual o número de prestações realmente pagas, se 41 (construtora) ou 75 (autor). Não podendo este perito opinar, por falta de documentos comprobatórios Queira o Sr. Perito informar, se as planilhas acostadas aos autos, estão em conformidade com a situação apresentada no caso presente? RESPOSTA: Nas planilhas elaboradas pelo perito, os saldos apurados apresentam diferenças em relação às planilhas acostadas aos autos, conforme pode ser observado na planilha Resumo, apresentada no Quesito 11.

10 Observado todos os excessos e irregularidades cometidas pela SUPLICADA CGN CONSTRUTORA LTDA., elaborar e apresentar Laudo Demonstrativo, contendo a evolução das prestações, saldo devedor correto, com as devidas compensações. RESPOSTA: Conforme já mencionado em respostas a quesitos anteriores, nas planilhas Construtora, Autor, e Resumo, anexas ao laudo, tais fatos estão evidenciados. Para uma melhor ilustração, transcrevemos a seguir a planilha Resumo: Resumo prestações data último saldo devedor pagas pagamento (-) amortização Saldo Construtora 41 11/03/ ,66 fls.129- depto.judicial 19/06/00 (969,55) Saldo Final Construtora ,11 Saldo autor 71 01/09/99 (8.567,67) fls.129- depto.judicial 19/06/00 (969,55) Saldo Final autor (9.537,22)

11 11 QUESITOS DA DEMANDADA CGN CONSTRUTORA LTDA. 1.-) A utilização do conhecido e tradicional sistema francês de amortização denominado Tabela Price, implica na cobrança de juros sobre juros ou anatocismo? RESPOSTA: A tabela price é uma das soluções matemáticas para uma série uniforme de pagamentos na modalidade dita 'juros compostos". 2.-) De acordo com os termos do contrato, notadamente no que concerne com a data base contratual para a incidência dos juros das parcelas devidas após a entrega das chaves, estão corretos, ou não os cálculos apresentados pela Autora? RESPOSTA: Nas planilhas Construtora, Autor, e Resumo, elaboradas pelo perito e anexadas ao laudo, os saldos apurados apresentam diferenças em relação as planilhas acostadas aos autos. 3. -) Os valores calculados e cobrados pela Ré, desde o início do contrato, estão de acordo com as disposições contratuais? RESPOSTA: Nas planilhas elaboradas pelo perito, os saldos apurados apresentam diferenças em relação as planilhas acostadas aos autos, conforme pode ser observado na planilha Resumo: Resumo prestações data último saldo devedor pagas pagamento (-) amortização Saldo Construtora 41 11/03/ ,66 fls.129- depto.judicial 19/06/00 (969,55) Saldo Final Construtora ,11 Saldo autor 71 01/09/99 (8.567,67) fls.129- depto.judicial 19/06/00 (969,55) Saldo Final autor (9.537,22) Com base nos pagamentos fornecidos na planilha da Autora, que evidenciamos no quesito 11, o total do valor pago a maior importaria em R$ 9.537,22, sendo que não estão considerados os pagamentos mencionados as fls. 107 dos autos, referentes as prestações de nºs. 72 à 75, importando o total em R$ 6.615,06. Observou o perito, que a Construtora informou terem sido efetuados os pagamentos até a prestação de nº 41, enquanto que a Autora, de acordo com as planilhas demonstradas nos autos, informa ter pago até a prestação de nº 71, e ainda o pagamento adicional das parcelas acima citadas, de nºs. 72 a 75. Esse desencontro de informações não pode ser apurado pelo perito, em virtude de não estarem anexados aos autos os comprovantes de pagamento, faltando, portanto, elementos para conclusão.

12 12 4.-) Qual o valor do saldo devedor contratual, a cargo da Autora, na atualidade? RESPOSTA: Nas planilhas Construtora, Autor e Resumo, elaboradas pelo perito, estão apurados os saldos finais, que conforme respondido no quesito 3, apresentam um divergência de informações, visto que a construtora informou ter recebido até a prestação de nº 41, enquanto que a autora alega ter efetuado os pagamentos até a prestação de nº 75. Com base nos dados informados pela Autora, esta possuiria um saldo credor de R$ 9.537,22, não estando considerado nesse total o valor mencionado as fls. 107 dos autos, referente aos pagamentos das prestações de nºs. 72 à 75, importando em R$ 6.615,06. Enquanto que a construtora alega ter recebido até a prestação de nº 41, quando então seu saldo a receber seria de R$ ,66 ( trinta e três mil duzentos e vinte e cinco Reais e sessenta e seis centavos)

13 13 Ex.mo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível Fórum João Mendes Jr. Ação ORDINÁRIA - Andréa Natalia Ferreira Turi contra CGN Construtora Ltda. Controle 734 Joel Pereira de Sousa, CORECON # 2413, perito nomeado e compromissado nos autos do processo supra, vem mui respeitosamente peticionar HONORÁRIOS PERICIAIS SUPLEMENTARES, no valor de R$ 900,00 (novecentos Reais) Nestes Termos, P. Deferimento. São Paulo, 2 de Outubro de 2001 Joel Pereira de Sousa perito judicial