MÉTODO DO RENDIMENTO. Pedro Gameiro Henriques Instituto Superior Técnico, DECivil Tel:

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1 MÉTODO DO RENDIMENTO Pedro Gameiro Henriques Instituto Superior Técnico, DECivil Tel:

2 Método do Rendimento Método da Capitalização ou Método Analítico No método, a propriedade é encarada como um bem a que estão associados determinados rendimentos (mensal, anual, sazonal, etc.) Toda a renda constitui um rendimento, mas nem todo o rendimento é expresso em termos de uma renda. A Renda e o Rendimento, podem ser efetivos ou potenciais.

3 Método do Rendimento V = r 12 / t V valor comercial presumível da propriedade em apreço; r renda mensal bruta; t - taxa de capitalização bruta ou yield bruto; Nota: os valores podem tb, ser liquidos

4 Tipo de RENDIMENTOS Qto à sua Proveniência: Podem ser provenientes de propriedades Urbanas ou Rústicas. Qto à sua Efetividade: Podem ser Efetivos ou Potenciais, caso venham a existir no futuro. Qto ao Conteúdo: Podem ser Líquidos ou Brutos Rliq = R D R rendimento anual bruto D - despesa anual

5 Estimação dos Rendimentos Qdo a propriedade não se encontra arrendada, a sua avaliação com recurso ao Método do Rendimento exige que seja estimado o seu valor potencial. Contudo a informação recolhida, nem sempre é imediatamente comparável com a propriedade que se analisa. Para Comparar, é necessário ajustar as diferenças entre os prédios de referência e o prédio a avaliar, tal como no método comparativo.

6 HOMOGENEIZAÇÃO A homogeneização, consiste num ajustamento que os elementos de referência devem sofrer de modo a torná-los homogéneos, isto,é, comparáveis ao prédio em estudo. A homogeneização dos valores de renda segue de forma idêntica os procedimentos adoptados para a homogeneização dos valores de venda do método comparativo.

7 Taxa de Capitalização É Uma taxa que traduz: a) A relação existente entre os mercados de arrendamento e de venda, num dado momento temporal; b) Permite obter o valor comercial presumível do imóvel a partir do conhecimento do rendimento anual; c) Uma taxa que torna indiferente, a venda do prédio ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida; d) Taxa de capitalização corresponde a uma taxa de rendibilidade expectável anual bruta real.

8 Taxa de Capitalização

9 TAXA DE ATUALIZAÇÃO A taxa de atualização visa compatibilizar valores monetários futuros, isto é, procura determinar que valor tem no momento presente, determinado capital que se irá consumir ou receber no futuro. Vh Capital actual Vf Capital a receber no fim de 1 período (futuro) t - Taxa de atualização n - quantidade de períodos

10 TAXA DE ACTUALIZAÇÃO Qto maior for a taxa de actualização t, menor será o valor actual Vh A taxa de actualização representa a taxa de rendibilidade (rentabilidade, retorno, remuneração) que o investidor quer obter quando faz um determinado investimento.

11 TAXA DE ACTUALIZAÇÃO Componentes da taxa de Actualização: Taxa de iliquidez T ilq. Pretende compensar o investidor do facto de não poder gastar o dinheiro actualmente, dado o mesmo estar aplicado; Taxa de inflação T inf Pretende repor o poder de compra do investidor no final do investimento Trata-se de uma taxa que visa refletir o nível geral de preços

12 TAXA DE ACTUALIZAÇÃO Taxa de risco Trisc Representa a rendibilidade relativamente aos investimentos seguros (risco nulo), tais como as obrigações do tesouro. Qto mais arriscado for o investimento, maior será a taxa de actualização a utilizar. Estas 3 componentes da taxa de actualização podem ser agregadas de diversas formas, configurando taxas com diferente sentido, assim:

13 TAXA DE ACTUALIZAÇÃO 1 - Taxa de actualização nominal: T nom Esta taxa incorpora as três taxas referidas e é de uma forma simplificada igual a: Tnom = Tilq + Tinf + Trisc Esta taxa pode ser sem risco ( obrigações do tesouro) 2 Taxa de actualização real: Treal Incorpora as taxas de iliquidez e de risco, sendo de uma forma simplificada: Treal = Tilq + Trisc 3 Taxa de inflação: Tinf É a taxa correspondente ao IPC (índice de preços no consumidor)

14 Rendibilidade e Risco A taxa de risco é dificil de avaliar. Como determinar o prémio de risco no imobiliário? A rendibilidade pode ser medida de forma directa e ser traduzida em termos percentuais O risco não pode ser medido directamente e constitui um conceito de compreensão e definição difíceis.

15 Rendibilidade e Risco O prémio de risco é avaliado pela taxa de rendibilidade adicional relativamente à taxa de rendibilidade real de um investimento totalmente seguro, isto é com risco nulo. Só é possível avaliar o prémio de risco se houver uma base de dados das taxas nominais anuais.

16 VALOR ACTUALIZADO LÍQUIDO O Valor Actualizalo Liquido VAL de qq. Investimento é igual: I Capital investido; Rm Receitas no periodo m ; Dm Despesas no periodo m ; n periodos de vida do investimento; Vr valor residual; t- taxa de actualização

17 VALOR ACTUALIZADO LÍQUIDO O Valor Actualizalo Liquido VAL simplificado é igual: Rm Receitas no periodo m ; Dm Despesas no periodo m ; n periodos de vida do investimento; t- taxa de actualização

18 Taxa Interna de Rentabilidade Ao igualar-se os dois montantes, o VAL é transformado num valor nulo, mas tal não significa que o investimento não seja interessante. tir - Taxa interna de rentabilidade Embora, a taxa de capitalização seja apenas, utilizada no método do rendimento, a taxa de actualização e a TIR podem ser utilizadas na avaliação de qq. tipo de investimento (imobiliário ou não)

19 Taxa Interna de Rentabilidade A TIR representa a taxa de rentabilidade do investimento. O valor V de aquisição de uma propriedade para arrendar está dependente da rendibilidade pretendida. Ou seja, se o valor de aquisição da propriedade, for inferior, igual ou superior ao máx. referido, mantendo-se o universo de receitas e despesas idêntico, a taxa de rendibilidade obtida será superior, igual ou inferior à TIR pretendida.

20 Método do Rendimento V = r * 12/ Tcap Esta é a formula classica do método do Rendimento que relaciona o valor do imóvel com a taxa de capitalização e com as rendas que por sua vez serão actualizadas anualmente através de uma taxa publicada em portaria.

21 MÉTODO DO CUSTO

22 MÉTODO DO CUSTO O Método do Custo também é designado por Método do Investimento, ou Método do Custo de Reposição. Viu-se que o Método do Rendimento, está associado à tipologia de investimento no imobiliário caracterizada, pelo rendimento do arrendamento No Método do Custo, a tipologia de investimento associado prende-se com alguma transformação do activo, isto é aumenta ou melhora o uso de um dado activo imobiliário.

23 MÉTODO DO CUSTO O Método do Custo, portanto retrata os seguintes tipos de investimento no imobiliário: Operações de Construção de Raiz; Operações de Reabilitação; Operações de Loteamento O método é de 2 tipos: A) Método do Custo ou Evolutivo B) Involutivo ou Método do Valor Residual.

24 Método do Custo No método do Custo o bem a avaliar, é tratado como partes separadas: o terreno e as benfeitorias Neste Método, pretende-se estimar o valor do imóvel depois de transformado (construido ou reabilitado). Ve = Vi + Caq + C + Ecom + L Ve Valor do activo depois de transformado; Vi Valor do imóvel a transformar; Caq despesas de aquisição do imóvel a transformar; C Custo da transformação do imóvel; Ecom Despesas com a venda do imóvel transformado. L Lucro da eventual venda

25 . VARIANTE INVOLUTIVA RESIDUAL Na Variante Involutiva, pretende-se estimar o valor do imóvel antes deste ser modificado (construir ou reabilitar). Vi = Ve (Caq + C + Ecom + L) Vi Valor do imóvel a transformar; Ve Valor do activo transformado; Caq despesas de aquisição do imóvel a transformar; C Custo da transformação do imóvel; Ecom Despesas comercialização do imóvel transformado. L Lucro da eventual venda

26 MÉTODO do CUSTO A) Imóvel Reabilitado ou a construido O valor do edificado construido, que se pretende transmitir a titulo oneroso é representado por: V = T + (C+Ec) + (Ecom + L) V - Valor comercial do edificado construido; T - Valor comercial do terreno incluindo impostos (IMT); C - Custo estimado de construção; Ec - Encargos com a construção; Ecom - Despesas de venda; L - Lucro do promotor.

27 VARIANTE EVOLUTIVA A formula apresentada pode tb. Ser apresentada da seguinte forma: V = T + C (1+β) + V (δ + ε) β = Ec/ C - encargo da constr em função do custo de const δ = Ecom/ V - desp de venda em função do valor venda ε = L /V - lucro em função valor venda terreno Exprimem a dependência em regra do lucro e da comissão de venda do valor de venda V

28 VARIANTE EVOLUTIVA Em resumo: V = T + (C+Ec) + (Dve + L); ou V = T + C (1+β) + V (δ + ε) No âmbito do Método do Custo, o valor do terreno T deve ser determinado com recurso ao Método Comparativo, através da prospecção e homogeneização dos indicadores de mercado relativos a terrenos. Ao valor do terreno à que considerar no caso de compra o imposto de selo e o imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis. (Dec-Lei nº287/2003 de 12 Nov )

29 VARIANTE EVOLUTIVA Na parcela custo de Construção C, temos que avaliar os custos de construção global: Os Custos Directos e os Indirectos, os quais incluem o custo de fabrico as sub-empreitadas e os encargos não industriais ( de estrutura da empresa). Na parcela Encargos com Construção Ec, tem que se considerar os : 1 - Encargos Administrativos e os; 2 - Encargos Financeiros.

30 VARIANTE EVOLUTIVA 1 - Encargos Administrativos: Projectos; Licenças e Taxas; Gestão do empreendimento; Fiscalização do empreendimento. 2 - Encargos Financeiros: Capital contratado para a construção; Taxa de empréstimo; Imposto de selo do empréstimo

31 VARIANTE EVOLUTIVA Na parcela de despesas de venda Ecom, e na parcela de lucro L. Estes valores são dependentes em regra do risco e da taxa de rendibilidade pretendida para o investidor. Na operação de construção de raiz, o que é pertinente é a avaliação do produto imobiliário concluido e não o do terreno onde está implantado.

32 VARIANTE EVOLUTIVA No cálculo do custo de Construção nova C, temos três processos : 1. Estimação por custo unitário: Área bruta construção; unidades de função, etc.; 2. Estimação por unidades compostas: Especialidades (capitulos), conjuntos de elementos, etc.; 3. Orçamento por quantidades : Mapa de quantidades

33 VARIANTE INVOLUTIVA Terreno p/ Construção A) Terreno para Construção: Entre os métodos de avaliação de terrenos urbanos, este é talvez o preferido, porque o valor dele decorrente é um reflexo direto da capacidade de utilização do terreno: T = V - (C + Ec + Ecom + L) T - Valor comercial do terreno incluindo impostos (IMT); V - Valor comercial após intervenção ou reabilitação C - Custo estimado de construção; Ec - Encargos com a construção; Dve Despesas de venda; L - Lucro do promotor.

34 VARIANTE INVOLUTIVA Terreno p/ Construção A formula apresentada pode tb. Ser apresentada da seguinte forma: T = V [C (1+β) + V (δ + ε)] β = Ec/C encargo da const em função do custo de const δ = Dve/V desp de venda em função do valor venda ε = L/ V lucro em função valor venda terreno

35 VARIANTE INVOLUTIVA Terreno p/ Construção Em resumo: T = V - (C + Ec + Dve + L) ou; T = V [C (1+β) + V (δ + ε)] Na variante involutiva, pretende-se estimar o valor do terreno a ser adquirido. Aqui o Valor de V deverá ser obtido com recurso ao Método Comparativo. Quanto à restantes parcelas do cálculo de T, seguem-se aqui, todas as considerações efectuadas em relação ao método do Custo.

36 VARIANTE EVOLUTIVA LOTEAMENTO Na variante evolutiva aplicada a esta tipologia de operação de investimento, o que se pretende avaliar é o valor do terreno já urbanizado. Na operação de loteamento, o investidor adquire um terreno no estado natural, promove a sua infraestruturação e posteriormente transfere para terceiros a titulo oneroso, o produto imobiliário construido (lotes infraestruturados). Vl = Tn + Ci +Eci + Dvl +L

37 MÉTODO do CUSTO LOTEAMENTO Vl = Tn + Ci + Eci + Evl + L VI Valor do terreno infraestruturado; Tn Valor comercial do terreno natural; Ci Custo das obras de infraestruturação; Eci Encargos conexos com a infraestruturação; Evl Encargos com a venda dos lotes; L Lucro do loteador Este caso é em tudo idêntico ao caso dos terrenos para construção, tendo que se utilizar o método comparativo para calcular o valor de Tn.

38 VARIANTE INVOLUTIVA LOTEAMENTO Nesta variante Involutiva o objetivo é avaliar o valor do terreno no seu estado natural que após aquisição irá ser objeto de infraestruturação. Tn = Vl ( Ci + Eci + Dvl + L) O valor de Vl do terreno infraestruturado deverá ser determinado com recurso ao metodo comparativo através da prospeção e homogeneizaçãodos indicadores dde mercado atuais. Os restantes valores seguem as regras atrás enunciadas.

39 DEPRECIAÇÃO

40 DEPRECIAÇÃO / apreciação Contudo no método do custo viu-se que o bem a avaliar é tratado como partes separadas : o terreno e as benfeitorias. Ao valor de mercado do terreno é adicionado, o custo da construção eventualmente depreciado em função da obsolescência física e/ou funcional e/ou ambiental e/ apreciado.

41 A DEPRECIAÇÃO Nestas situações, o valor do imóvel obtém-se, tendo em consideração a sua eventual depreciação em função da obsolescência física e/ou funcional e/ou ambiental detetadas Ou a sua eventual sobrevalorização em função de singularidades arquitetónicas, ou outras verificadas. Podem definir-se 4 tipos de depreciação: Depreciação física Resulta do desgaste dos componentes construtivos, uso e exposição ambiental e da sua não conservação recomendável.

42 A DEPRECIAÇÃO Depreciação funcional (redução da utilidade) Perda de valor devido a singularidades ou deficiências de conceção do imóvel. ( quartos interiores, canalizações degradadas, etc.) Depreciação ambiental Perda de valor, por causas ambientais desfavoráveis. ( lixeiras próxima; distúrbios na via publica, outros. Depreciação económica. Perda de valor por causas económicas desfavoráveis exteriores ao próprio imóvel. ( alteração da conjuntura económica, dificuldades de meios de transporte, outros)

43 A DEPRECIAÇÃO para Terrenos Depreciação física não existe; Depreciação funcional pode por vezes ser considerada se houver um mau projecto para o lote, antes da sua execução; Depreciação ambiental o valor deve ser depreciado, em função dos aspectos negativos da envolvente e/ou das disfuncionalidades do projeto.; esta depreciação deve ser efetuada a partir do valor obtido pelo método comparativo para o terreno.

44 A DEPRECIAÇÃO - Terrenos Assim: Tdp = T x (1- Kfun) x (1 Kamb) Tdp valor do terreno depreciado T valor de terrenos idênticos sem depreciação ; Kfun coeficiente que reflete o nível de disfuncionalidade; Kamb - coeficiente que reflete o nível de negatividade ambiental do terreno em apreço.

45 Exemplo - DEPRECIAÇÃO - Terreno Terreno c/ projeto comercializado a 480 /m2 de A.B. acima do solo. O projeto prevê, 2 pisos com 2 T3 por piso, cada com 200m2 de A.B. As fracções Esqª estão voltadas para o cemitério e orientação a Norte, enquanto as Ditª têm boa exposição. Qual o valor do terreno com e sem depreciação? Resposta: Estimativa de venda dos T3 esquerdos = Estimativa de venda dos T3 direitos =

46 Exemplo - DEPRECIAÇÃO - Terreno Valor do terreno: a) Caso não houvesse depreciação T = 480 /m2 x 200m2 x 4 = Valor terreno em relação às vendas totais das fracções T / V = / ( x 4) = 40% b) Considerando a depreciação K amb = ( )/ = 5% Tdp = 480 /m2 x (1- Kamb) x 200m2 x /m2 x 200m2 x 2 = T /V = / ( x x 2) = 40%

47 DEPRECIAÇÃO - Construção Avaliar imóveis exige conhecimentos de construção civil. Pelo estilo arquitetónico e pelo estado da obra o avaliador pode estimar a idade da edificação e sua vida provável, importante para a fixação. da depreciação : D = K (Vi Vr) e o valor Do bem depreciado: Vn = Vi D D depreciação em dado momento; Vi valor inicial do imóvel; Vr valor residual do imóvel; K ftor de depreciação acumulada; Vn valor depreciado

48 A DEPRECIAÇÃO - Construção 1- Método Linear Atribui uma parcela uniforme de depreciação a cada ano durante a vida útil do bem e assim a sua representação gráfica é uma reta. No caso de imóveis com valor residual o seu valor é: Vn = Vi K (Vi Vr) K = (u/n)

49 A DEPRECIAÇÃO - Construção 1- Método Linear Vn Valor a calcular depreciado n - Idade útil do imóvel u Idade na data da avaliação Vi Valor de novo

50 DEPRECIAÇÃO - Construção 2 - Método de Kuentzle (Parábola) A depreciação se distribui ao longo da vida do bem, segundo as ordenadas de uma parábola, apresentando menores depreciações na fase inicial e maiores na fase final. O coef. Depreciação é dado pela expressão: K Coeficiente depreciação n Vida útil u Idade aparente do bem na data da avaliação

51 A DEPRECIAÇÃO - Construção 3 - Método de Ross Considera apenas a idade. Combina os métodos Linear e da Parábola. O coef. de depreciação é igual: u idade do imóvel n expectativa de vida útil n u n u K

52 DEPRECIAÇÃO - Construção 4 - Método de Ross - Heidecke Estabelece um critério para o cálculo da depreciação acumulada a ser aplicada ao valor de novo ( Vi) dependendo, exclusivamente do estado em que se apresenta o bem examinado. u/n = Idade % da vida u idade da data da avaliação n idade útil do imóvel C n u n u n u n u K

53 DEPRECIAÇÃO - Construção 4 - Método de Ross Heidecke (cont) Código Estado de Conservação C A Novo 0 B Entre novo e regular 0,32% C Regular 2,52% D Entre regular e reparos simples 8,09% E Reparos simples 18,10% F Entre reparos simples e importantes 33,20% G Reparos importantes 52,60% H Entre reparos importantes e sem valor 75,20% D = K (Vi Vr) D Depreciação Total Vn = Vi D (Vi Vr) Valor depreciável

54 OBJECTIVOS 4 - Método de Ross Heidecke (Exemplo) Calcular o valor depreciado Vn do imóvel: A.B. = 250 m2 Custo Construção = 800,00 /m2 Valor residual = 20% u = 27 anos vida útil; n = 60 anos Condições físicas: requer reparos importantes

55 OBJECTIVOS 4 - Método de Ross Heidecke (Exemplo cont.) Resolução: C = 52,60% (Código G) u/n = 0,45 K = 2 K = 0, ,45 0,45 1 0,45 0,45 x0, D = 0,681 x 800 x 250 x 0,8 = ,00 Vn = 800 x = 91040,00 2