ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA DE CONSTRUÇÃO CIVIL GRUPO DE ENSINO E PESQUISA EM REAL ESTATE

Transcrição

1 Ídice Setorial de Real Estate IRE São Paulo Juho 205

2 2 FINALIDADE A costrução e a divulgação do IRE tem o propósito de espelhar o comportameto médio dos preços das ações das empresas que atuam o segmeto de real estate o Brasil. Nesta fase de maturação do mercado, trabalhamos com o uiverso das trasações ocorridas a BOVESPA evolvedo compra e veda de ações de empresas de real estate. REPRESENTATIVIDADE DO IRE O ídice abrage a totalidade dos egócios verificados o mercado à vista da BOVESPA evolvedo ações das empresas empreededoras imobiliárias e das que matém portfolios de base imobiliária para reda. Em maio de 200 este uiverso perfaz 26 empresas, sedo 8 com atuação predomiate os segmetos de real estate residecial e, as outras 8 com foco de atuação os segmetos dos empreedimetos de base imobiliária, ou de imóveis para geração de reda, pricipalmete o dos edifícios de escritórios para locação, o de shoppig ceters e o de galpões idustriais. Não etram a composição do ídice ações de empresas costrutoras focadas em prestação de serviços de costrução, bem como as dedicadas exclusivamete à comercialização de imóveis. Quado for verificada a participação de 50 empresas de real estate com ações listadas a BOVESPA, o cálculo do IRE ão mais será efetuado com base o uiverso das empresas, mas refereciado a amostra represetativa do segmeto, cujos critérios de costrução serão divulgados oportuamete.

3 3 DIVULGAÇÃO DO IRE O IRE é calculado com periodicidade mesal, apoiado as iformações de cotações históricas dispoibilizadas pela BOVESPA. Sua divulgação é feita pricipalmete o site do Núcleo de Real Estate (NRE) da Escola Politécica da USP ( e a Carta do NRE. DEFINIÇÃO DO ÍNDICE IRE A variação do ídice reflete a relação poderada etre os preços de trasação de um período (mês ) e os preços de trasação ocorridos o período imediatamete aterior (mês -). O IRE é um úmero ídice, idicador das variações poderadas de preços o mercado e a sua série teve iício em maio de 2006 (valor base: 00 potos), represetado o úmero ídice mesal o estado dos preços, relativamete ao úmero ídice de qualquer dos meses ateriores da série. A partir de março de 2008, a composição do IRE foi alterada e doravate está estruturada em 3 ídices desagregados: o IRE-R50+ que reflete a variação dos preços das ações das empresas com volume de egócios correspodetes a 50% do total das trasações a Bovespa evolvedo títulos de empresas de real estate residecial. Na composição do IRE-R50+, escolhe-se o cojuto de empresas cujo volume de trasações mais se aproxima dos 50%, para mais; o IRE-R50- que idetifica o comportameto dos preços das ações das demais empresas de real estate residecial listadas a Bovespa e; o IRE-BI represetado o comportameto dos preços das ações das empresas de real estate focadas em empreedimetos de base imobiliária. A represetatividade de cada ídice desagregado a composição do IRE está descrita a

4 4 sua metodologia de cálculo, mais adiate apresetada. A distribuição de dividedos ão está cotemplada o cálculo do ídice, portato, o IRE reflete tão somete as variações dos preços das ações, ão devedo ser cosiderado como um idicador que avalia o retoro total do ivestimeto em portfolios compostos com ações de empresas de real estate. O NRE é resposável pelo cálculo e divulgação do IRE. Essa resposabilidade assegura a observâcia estrita ao regrameto técico estipulado em sua metodologia de costrução do ídice. METODOLOGIA DE CÁLCULO Atualmete, a composição das ações para cálculo do IRE evolve o uiverso das empresas com ações listadas a BOVESPA, que preechem as codições de ser predomiatemete empreededora imobiliária, ou exploradora de portfolio de base imobiliária. Na medida em que este uiverso, em maio de 205 compreededo 24 empresas, atija a dimesão de 50 empresas, o IRE será calculado a partir de uma carteira referecial, cujos critérios de iclusão e participação de ações, serão defiidos futuramete. Em maio de 205, as empresas que compõem o uiverso das trasações que suportam a costrução do IRE são as listadas a seguir. para a composição dos ídices IRE-R50+ e IRE-R50- cosidera-se o comportameto de preços das ações da: CR2, Cyrela Brazil Realty, Direcioal, Eve, EZTEC, Gafisa, Helbor, Viver, JHSF Participações, MRV, PDG Realty,

5 5 Rodobes Negócios Imobiliários, Rossi Residecial, Tecisa e Trisul. Deste uiverso de empresas, aquelas com volume de egócios ao logo do mês que correspoderem o equivalete a 50% do total das trasações a Bovespa este segmeto comporão, este mês, o IRE-R50+; as empresas serão selecioadas, uma a uma, em ordem decrescete de volume de egócios o mês, até a itegralização dos 50% do total de egócios a Bovespa evolvedo empresas de real estate residecial. As empresas remaescetes comporão aquele mês o IRE-R50-; para a composição do IRE-BI cosidera-se o comportameto de preços das ações da: Aliasce; BR Malls, BR Properties, Cyrela Commercial Properties, Geeral Shoppig, Iguatemi, Multipla, São Carlos e Soae-Sierra. Deste modo, o IRE é apurado mesalmete por meio da seguite expressão: IRE = (PR50 + *IRE R50 + ) + (PR50 *IRE R50 ) + (P BI *IRE BI ) ode: IRE = ídice setorial de real estate o mês [] IRE-R50+ = ídice setorial evolvedo as empresas de real estate residecial com volume de egócios a Bovespa equivaletes a 50% do total do segmeto, o mês [] IRE-R50- = ídice setorial evolvedo as empresas de real estate residecial que ão foram icluídas a composição do IRE-R50+, o mês [] IRE-BI = ídice setorial evolvedo as empresas de real estate com foco os empreedimetos de base imobiliária, o mês [] P R50+ = participação relativa do volume de egócios das empresas que compõe o IRE-R50+ o total das trasações verificados a Bovespa e que evolvem títulos de empresas de real estate, o mês []

6 6 P R50- = P BI = participação relativa do volume de egócios das empresas que compõe o IRE-R50- o total das trasações verificados a Bovespa e que evolvem títulos de empresas de real estate, o mês [] participação relativa do volume de egócios das empresas que compõe o IRE-BI o total das trasações verificados a Bovespa e que evolvem títulos de empresas de real estate, o mês [] Cada ídice desagregado que compõe o ídice IRE é a somatória das poderações, quatidade de títulos trasacioados multiplicado pelo preço médio verificado o mês de referêcia, das ações itegrates do ídice, dividida pela somatória da poderação correspodete aos preços praticados o mês aterior. Em seguida estão apresetadas as expressões de cálculo de cada um deles: ode: = IRE R50 + = IRE R50 + P * Q = P * Q IRE-R50+ = ídice setorial evolvedo as empresas de real estate residecial com volume de egócios a Bovespa equivaletes a 50% do total do segmeto, o mês [] e IRE-R50+ - o mês [-] = P = Q = úmero total de ações que compõem o uiverso das empresas do ídice preço médio de trasação o mês [] de cada ação do uiverso e P - o mometo [-] quatidade de títulos trasacioados o mês [], referetes a cada ação do uiverso.

7 7 P * Q = IRE R50 = IRE R50 P * Q = ode: IRE-R50- = ídice setorial evolvedo as empresas de real estate residecial que ão foram icluídas a composição do IRE-R50+, o mês [] e IRE-R50- - o mês [-] = P = Q = úmero total de ações que compõem o uiverso das empresas do ídice preço médio de trasação o mês [] de cada ação do uiverso e P - o mometo [-] quatidade de títulos trasacioados o mês [], referetes a cada ação do uiverso. IRE BI = = = P P * Q * Q IRE BI ode: IRE-BI = = P = Q = ídice setorial evolvedo as empresas de real estate com foco os empreedimetos de base imobiliária, o mês []] e IRE-BI - o mês [-] úmero total de ações que compõem o uiverso das empresas do ídice preço médio de trasação o mês [] de cada ação do uiverso e P - o mometo [-] quatidade de títulos trasacioados o mês [], referetes a cada ação do uiverso.