Interação Nacional Educação Democrática

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1 Apresentação Saudações! Que bom que você começou a estudar com esta Apostila! Esta Apostila, composta de Unidades de Estudo, foi elaborada com o objetivo de orientá-lo e incentivá-lo a pesquisar em outros materiais. Qualquer dúvida que você tenha, procure o INED. ser: A sigla INED significa Instituto Nacional de Educação a Distância, mas também pode Interação Nacional Educação Democrática O nosso método é INÉDito!! Bons Estudos! Insista e não Desista! Praça Marechal Deodoro, 356 Santa Cecília São Paulo S.P. Fone: (011)

2 Reprodução proibida conforme Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Registro do Direito Autoral nº Livro 902 Folha 142 de Todos Direitos de edição reservados à: Laudera Participações S/S Ltda. Praça Marechal Deodoro, Santa Cecília - São Paulo - SP - CEP: Site: Registro da Marca INED - INSTITUTO NACIONAL DE EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA: de 05/08/2005, Instituto Nacional da Propriedade Industrial - INPI. 1.6 ECONOMIA E ESTRUTURA DE MERCADO 182

3 MÓDULO I Parte 2 Operações Imobiliárias

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5 Índice Título Operações Imobiliárias Página 01 O exercício da Profissão Avaliação do Imóvel Registro de Imóveis Capacidade para comprar e vender Procuração ou Mandato Aquisição de Imóveis A Propriedade: Direitos Reais de Gozo ou Fruição A Propriedade: Direito Reais de Garantia A Propriedade: Direito Real de Aquisição A Posse Impostos, Taxas e Certidões Loteamentos Rurais e Urbanos / Parcelamento do Solo Contratos Termos Técnicos da Legislação Imobiliária / Glossário e Expressões Jurídicas Condomínios em Edificações Incorporações Imobiliárias Financiamento para compra de um imóvel Minutas Contrato de intermediação imobiliária para fins de locação (17) Contrato de intermediação imobiliária para fins de compra (14) Contrato de intermediação imobiliária para fins de venda (19) Contrato de intermediação imobiliária para fins de administração (12) Contrato de locação para fins comerciais (22) Contrato de locação para fins residenciais (26) Contrato de sublocação de imóvel residencial (42) Distrato-rescisão contratual consensual (44) Recibo de sinal em venda de imóvel a prazo (46) Recibo de sinal em venda de imóvel à vista (48) Contrato de permuta de imóveis (36) Contrato de permuta de terreno por área construída (38) Contrato de permuta de área por participação em loteamento (33) Contrato de compra e venda a prazo (03) Contrato de compra e venda à vista (06) Contrato de comodato (01) Contrato de locação para fins de temporada (31) Contrato de constituição de empresa imobiliária (09) 145 Marginália COAF Resolução N.º 14, de 23 de outubro de Marginália IE N.º 5ª - 06/06/ Marginália LEI DO INQUILINATO 8.245/ Marginália LEI DO INQUILINATO / Marginália LEI DO INQUILINATO / Marginália RESOLUÇÃO COFECI Nº 1.127/

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7 Operações Imobiliárias

8 Reprodução proibida conforme Art. 184 do Código Penal e Lei de 19 de fevereiro de Registro do Direito Autoral nº Livro 646 Folha 445 de Todos Direitos de edição reservados à: Laudera Participações S/S Ltda. Rua Barão de Campinas, 769 São Paulo SP CEP: Site: Registro da Marca INED - INSTITUTO NACIONAL DE EDUCAÇÃO A DISTÂNCIA: de 05/08/2005, Instituto Nacional da Propriedade Industrial - INPI

9 OBJETIVO GERAL: Proporcionar ao aluno a conscientização de que o Corretor de Imóveis é um profissional responsável por sua própria atividade e, portanto, um profissional liberal, autônomo, capaz de controlar o seu tempo e dedicação ao trabalho. Aula 01 O Exercício da Profissão SUMÁRIO Atribuições e Competências do Corretor de Imóveis Mediação e Prestação de Serviços Tabela de Comissões e Serviços Decreto nº FINALIDADE: Desenvolver a capacidade do aluno de identificar as atribuições e competências de um Corretor de Imóveis. OBJETIVOS: Identificar e empregar de forma consciente as atribuições e competências do Corretor de Imóveis; Promover a utilização dos mecanismos de divulgação de tabelas de comissões e de prestação de serviços; Desenvolver no futuro Corretor o hábito da consulta e do reconhecimento das leis que regem a profissão. 1 - O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO Atribuições do Corretor de Imóveis De acordo com o Decreto n.º , de 29/06/78, Art. 2º, compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária. O Corretor de Imóveis, no exercício de suas funções, presta assessoramento às partes interessadas de forma que a transação seja livre e desembaraçada de ônus, encargos, litígios e impostos ou taxa atrasados. Além de intervir nos contratos de compra e venda de imóveis, permutas, promessas de venda, cessões de direitos, quando se trata de administração de imóveis, seus serviços se estendem a incorporações, hipotecas e financiamentos, loteamentos, locações e administração de bens. Compete ao Corretor proceder a avaliação do imóvel a ser vendido; combinar o preço e as condições de venda; firmar contrato relativo à sua prestação de serviço; examinar toda a documentação do imóvel, bem como apresentá-la aos possíveis adquirentes; encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas pelos candidatos à compra; emitir recibo de sinal ou de princípio de pagamento; fornecer toda a documentação do imóvel ao adquirente para que este a examine antes de ser lavrada a escritura. O Corretor de Imóveis está habilitado também para exercer funções como gestão empresarial de imobiliárias e incorporadoras, controle e recebimento de aluguéis e condomínios, avaliação mercadológica de imóveis, despachante documental, planejamento de empreendimentos, consultor de financiamentos, gestor de consórcio imobiliário, marketing imobiliário, estatística do mercado imobiliário, assessor técnico para implantação e gestão de plantas genéricas de valores e assessor imobiliário para órgãos públicos

10 A Mediação Para vender um imóvel, o proprietário pode adotar diversos meios, como por exemplo: anunciar o que quer vender e esperar que o interessado o procure; encarregar um intermediário, corretor ou empresa imobiliária de fazer essa venda. A intervenção de um Corretor de Imóveis apresenta inúmeras vantagens. Ele sabe quais são os melhores dias para anunciar um imóvel em determinado bairro, em qual jornal e em que página e coluna deve sair o anúncio; tem experiência para fazer a redação com economia e dizendo tudo o que é preciso dizer de modo a atrair a atenção dos possíveis compradores. Prestação de Serviços Contrato de Mediação É o documento em que o dono do imóvel autoriza o corretor a promover a venda. Este documento deve ser feito em duas vias e assinado por ambos, com todos os campos preenchidos. Ao assinar, o vendedor deve ser alertado, de maneira muito especial, quanto ao valor e condições da venda, além da percentagem ajustada ao estabelecimento do prazo para que o corretor complete a mediação. Publicidade Os corretores sindicalizados têm direito a um preço especial na colocação de anúncios de publicidade de imóveis e para negócios de seus serviços, devendo constar, nesses anúncios, o nome por extenso do corretor e seu endereço, além do número do CRECI. Honorários: Dizemos que a corretagem é devida quando da conclusão da intermediação. Essa retribuição é devida ao Corretor de Imóveis com percentual ajustado com o proprietário sobre o preço da transação. Tabela de Comissões e Serviços O corretor deve contratar, previamente, por escrito e com exclusividade, a prestação de seus serviços profissionais conforme Lei n.º 6.530/78 e resolução Cofeci 458/95. A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, especialmente quanto aos limites mínimos nela estabelecidos, sendo vedado ao corretor contratar e trabalhar com índice abaixo dos aqui estabelecidos. Venda 1- Imóveis urbanos...06 a 08% 2- Imóveis rurais...06 a 10% 3- Imóveis industriais...06 a 08% 4- Venda Judicial... 05% Notas: 1- A mesma comissão será devida quando a proposta e a contraproposta forem de igual valor e devidamente assinadas ou se as partes realizarem a transação sem a presença do corretor, tendo feito a aproximação útil das partes. 2- Nos casos de vendas com transferência de financiamento a comissão será devida sobre o total da transação realizada. Compra Autorização expressa da procura de imóveis...06% Permuta e dação em pagamentos Nas permutas e ou dações em pagamento, a Comissão será devida pelos respectivos proprietários, sobre o valor de cada propriedade envolvida na transação, observando-se a mesma porcentagem da venda, seja total ou parcial

11 Hipotecas Sobre o valor do empréstimo... 05% Incorporação de área edificada (Horizontal ou Vertical) Vendas de empreendimentos imobiliários, incluindo-se Organização e Planejamento de Vendas...06 a 08% Vendas de imóveis com financiamento SHF- carteira hipotecária e outras, incluindo-se Organização e Planejamento de Vendas e acompanhamento dos processos dos mutuários finais, até à escritura...07 a 09% Nota: Não estão incluídas nestas taxas as despesas de promoção e publicidade geral. Loteamentos Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas: a 12% Idem, rural ou fora da sede...15 a 20% Administração, controle e recebimento de prestações...05 a 10% Nota: As despesas de promoção e outros atos de administração não estão incluídas na Tabela acima. Fundos Imobiliários Intermediação de coisas, sobre o valor da transação...10% Locação De qualquer espécie e sempre equivalente ao valor do 1º aluguel. Nota: As despesas com reconhecimento de firmas e com registro do contrato não estão inclusas na comissão pela locação. Administração de condomínios Sobre o arrecadamento pelo condomínio mensalmente...05 a 10%. Pareceres Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado, até:... 01%. Parecer verbal quanto a operações imobiliárias - por hora técnica, a partir de 10% do valor da anuidade vigente do CRECI - 2ª região. Divisão de Comissão entre Corretores e Participantes da Central de Operações Imobiliárias COI Corretor e ou empresa imobiliária do vendedor...50% Corretor e ou empresa imobiliária do comprador...50% Corretor em regime de co-participação com Empresa Imobiliária na Venda de Imóveis de terceiros, somadas as comissões de captação e venda...30% Corretores de plantão de incorporação mínimo...25% Corretagem de participação entre imobiliárias...50% Esta tabela foi aprovada na 27ª Reunião da Diretoria do SCIESP em 16/10/1996 e homologada pelo CRECI 2ª Região na 354ª Reunião Plenária de 17/10/1996. Regulamenta a Lei de 12 de maio de 1978, Tendo em vista o artigo da lei DECRETO N.º DE 29 DE JUNHO DE 1978 A LEI E SUA REGULAMENTAÇÃO

12 DECRETA: Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional, somente será permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição, ou II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação de sua inscrição. Art. 2º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária. Art. 3º - As atribuições constantes do artigo anterior poderão também ser exercidas por pessoas jurídicas, devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição. Parágrafo único - O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição. Art. 4º - O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional. Art. 5º - Somente poderá anunciar publicamente a Corretor de Imóveis pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado. Art. 6º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquias, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculado ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira. Art. 7º - O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional. Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na capital da República e jurisdição em todo território nacional. Art. 9º - O Conselho Federal será composto de 2 (dois) representantes efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. Parágrafo Único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3(três) anos. Art Compete ao Conselho Federal: I - eleger sua diretoria; II - elaborar e alterar seu regimento; III - exercer função normativa, baixar resoluções e adotar providências à realização dos objetivos institucionais; IV - instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos certificados de inscrição; V - autorizar a sua diretoria a adquirir e onerar bens imóveis; VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte; VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-Regiões, fixando-lhes sede e jurisdição. VIII - baixar normas de ética profissional; IX - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos; X - fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais; XI - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais; XII - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais; XIII - elaborar o Regimento padrão dos Conselhos Regionais; XIV - homologar o Regimento dos Conselhos Regionais; XV - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais; XVI - credenciar representantes junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidade e pendências acaso existentes; XVII - intervir, temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato: se comprovada irregularidade na administração; se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições. XVIII - destituir Diretor do Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções;

13 XIX - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade; XX - deliberar sobre casos omissos; XXI - representar em juízo ou fora dele, em todo território nacional, os legítimos interessados da categoria profissional. Art O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros. Art.12 - Constituem receitas do Conselho Federal I - a porcentagem de 20% (vinte por cento) sobre anuidades e emolumentos pelos Conselhos Regionais; II - a renda patrimonial; III - as contribuições voluntárias; IV - as subvenções e dotações orçamentárias. Art Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm por finalidade fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal. Art Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital ou de um dos Estados a critério do Conselho Federal. Art Os Conselhos Regionais serão compostos por 27(vinte e sete) membros, efetivos e suplentes, eleitos 2/3 (dois terços) por votação secreta em Assembleia Geral, especialmente convocada para esse fim, e 1/3 (um terço) integrado por representantes dos Sindicatos dos Corretores de Imóveis, que funcionarem regularmente junto ao Conselho Regional. Parágrafo único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3 (três) anos. Art Compete ao Conselho Regional: I - eleger sua Diretoria; II - aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo Conselho Federal; III - fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição; IV - cumprir e fazer cumprir as resoluções do Conselho Federal; V - arrecadar anuidades, multas, e emolumentos e adotar as medidas destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal; VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal; VII - propor a criação de sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis fixado pelo Conselho Federal; VIII - homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos; IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas Jurídicas; X - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; XI - expedir carteiras de Identidade Profissional e Certificado de Inscrição; XII - impor as sanções previstas pelo regulamento; XIII - baixar resoluções, no âmbito de sua competência; XIV - representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos interesses da categoria profissional; XV - eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporão o Conselho Federal; XVI - promover, perante juízo competente, cobrança das importâncias correspondentes a anuidades, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrança amigável. Art O Conselho Regional se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros. Art Constituem receitas de cada Conselho Regional: I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos; II - as multas; III - a renda patrimonial; IV - as contribuições voluntárias; V - as subvenções e dotações orçamentárias

14 Art. 19-2/3 (dois terços) dos membros dos Conselhos Regionais, efetivos e respectivos suplentes, serão eleitos pelo sistema de voto pessoal, secreto e obrigatório dos profissionais inscritos, nos termos em que dispuser o Regimento dos Conselhos Regionais, considerando-se eleitos efetivos os 18 (dezoito) mais votados e suplentes os seguintes. Parágrafo único - Aplicar-se ao profissional inscrito que deixar de votar sem causa justificada, multa em importância correspondente ao valor da anuidade. Art. 20-1/3 (um terço) dos membros dos Conselhos Regionais efetivos e respectivos suplentes serão indicados pelos Sindicatos de Corretores de Imóveis, dentre seus associados diretores ou não. 1º - Caso haja mais de um Sindicato com base territorial na jurisdição de cada Conselho Regional, o número de representantes de cada Sindicato será fixado pelo Conselho Federal. 2º - Caso não haja Sindicato com base territorial na jurisdição do Conselho Regional, 1/3(um terço) dos membros que seria destinado à indicação pelo Sindicato, será eleito na forma do artigo anterior. 3º - Caso o Sindicato ou os Sindicatos da Categoria com base territorial da jurisdição de cada Conselho Regional, não indiquem seus representantes, no prazo estabelecido em Resolução do Conselho Federal, o terço destinado à indicação pelo Sindicato será eleito na forma do artigo anterior. Art O exercício do mandato de membro do Conselho Federal e Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, assim como a respectiva eleição, mesmo na condição de suplente, ficarão subordinados ao preenchimento dos seguintes requisitos mínimos: I - inscrição na jurisdição do Conselho Regional respectivo há mais de 2 (dois) anos: II - pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos; III - inexistência de condenação à pena superior de 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada e julgada. Art A extinção ou perda do mandato de membro do Conselho Regional ocorrerá: I - por renúncia; II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição; III - por condenação à pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada e julgada; IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato de improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado; V - por ausência, sem motivo justificado, a 3 (três) sessões consecutivas ou 6 (seis) intercaladas em cada ano. Art Os membros dos Conselhos Federal e Regionais poderão ser licenciados, por deliberação do plenário. Parágrafo único - Concedida a licença de que trata este artigo caberá ao Presidente do Conselho convocar o respectivo suplente. Art Os Conselhos Federal e Regionais terão cada um, como órgão deliberativo o Plenário constituído pelos seus membros, e como órgão administrativo a Diretoria e os que forem criados para a execução dos serviços técnicos ou especializados, indispensáveis ao cumprimento de suas obrigações. Art As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais serão compostas de um Presidente, dois vice-presidentes, dois secretários e dois tesoureiros, eleitos pelo plenário, dentre os seus membros, na primeira reunião ordinária. Art A estrutura dos Conselhos Federal e Regionais e atribuições da Diretoria e dos demais órgãos, serão fixados no Regimento de cada Conselho. Art Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal composto de três membros, efetivos e suplentes eleitos dentre os seus membros. Art A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Art As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. Parágrafo único - As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor, um Corretor de Imóveis individualmente escrito. Art O exercício simultâneo, temporário ou definitivo de profissão em área de jurisdição diversa do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionada à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionarem as áreas em que exercem as atividades. Art Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecido a Carteira de Identidade Profissional, numerada em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos:

15 I - nome por extenso do profissional; II - filiação; III - nacionalidade e naturalidade; IV - data de nascimento; V - número e data de inscrição; VI - natureza da habilitação; VII - natureza da inscrição; VIII - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; IX - fotografia e impressão datiloscópica; X - assinatura do profissional inscrito, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional. Art À pessoa jurídica inscrita será fornecido Certificado de Inscrição, numerado em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos: I - denominação da pessoa jurídica; II - número e data de inscrição; III - natureza da inscrição; IV - nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho Regional; V - número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor no Conselho Regional; VI - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; VII - assinatura do sócio - gerente ou diretor, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional. Art As inscrições do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica, o fornecimento da Carteira de Identidade Profissional e do Certificado de Inscrição e certidões, bem como o recebimento de petições, estão sujeitos ao pagamento da anuidade e emolumentos fixados pelo Conselho Federal. Art O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica. Art A anuidade será paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis, ou da pessoa jurídica. Art O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o devedor à multa fixada pelo Conselho Federal. Art A multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, como sanção disciplinar, será igualmente fixada pelo Conselho Federal. Art Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis; I - transgredir normas de ética profissional; II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos; IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; V - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número de inscrição; VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; VII - violar o sigilo profissional; VIII - negar aos interessados, prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título; IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;// X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção; XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional; XII - recusar ou facilitar a terceiros, transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; XIII - recusar a apresentação da Carteira de Identidade Profissional, quando couber. Art As sanções disciplinares consistem em: I - advertência verbal; II - censura; III - multa; IV - suspensão da inscrição até 90 (noventa) dias; V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional

16 1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. 2º - a reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade. 3º - A multa poderá ser acumulada com outra penalidade, e na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro. 4º - A pena de suspensão será anotada na Carteira Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento de registro. 5º - As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência. Art Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito suspensivo, ao Conselho Federal: I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão; II -ex-oficio, nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior. Art As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada a qualificação do denunciante e acompanhada da indicação dos elementos comprobatórios do alegado. Art A suspensão, por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição, de acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal. Art As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões. Art O Conselho Federal será a última e definitiva instância nos assuntos relacionados com a profissão e seu exercício. Art Aos servidores do Conselho Federal e Regionais de Corretores de Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação das Leis do Trabalho. Art Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao Conselho baixar instruções sobre cessação da intervenção ou realização de eleições, na hipótese de término de mandato. Art O disposto no artigo 15 somente será observado nas eleições para constituição dos Conselhos Regionais, após o término dos mandatos vigentes em 15 de maio de Art Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário. Brasília, DF, em 29 de junho de 1978; 157º da Independência e 90º da República. ERNESTO GEISEL Arnaldo Prieto

17 Aula 02 Avaliação do Imóvel SUMÁRIO Fatores de Avaliação Finalidade da Avaliação de um Imóvel Tipos de valor Resumo FINALIDADE: Desenvolver a habilidade do aluno de reconhecer os fatores que, de fato, devem ser observados para a avaliação de um imóvel. OBJETIVOS: Identificar e empregar de forma consciente as atribuições e competências do Corretor de Imóveis; Promover a utilização dos mecanismos de divulgação de tabelas de comissões e de prestação de serviços. Desenvolver no futuro Corretor o hábito da consulta e do reconhecimento das leis que regem a profissão. 2 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL A lei da Oferta e da Procura influencia, em especial, o valor de um imóvel. Deve se preponderar a comparação de valores de imóveis do mesmo local, verificando entre outros fatores: suas proporções: a largura ou a frente do terreno em relação à sua extensão ou fundos; seu aproveitamento: o número de metros quadrados de construção que as leis vigentes permitem no terreno em apreço; sua localização: a posição do terreno no logradouro, lado da sombra ou do sol, frente sul e norte, distância das ruas ou logradouros que limitam a quadra, meio comum de condução ou aproximação destes, vizinhança como fatores de valorização ou desvalorização, largura e pavimentação do logradouro, serviços urbanos como luz, água, gás, esgoto, telefones, etc.. Finalidade da Avaliação de um Imóvel A avaliação tem como finalidade precípua a determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o mesmo, vindo daí a necessidade de se definir um valor. A ideia de valor está intimamente ligada à de utilidade. A utilidade é a capacidade que possuem certos entes para satisfazer uma necessidade e para que uma coisa seja considerada útil, faz-se necessária a ocorrência de 03 (três) condições: existência de relação entre as qualidades dessa coisa e a necessidade ou desejos; conhecimento da relação; possibilidade de ser utilizada. Destacamos, em seguida, alguns sentidos mais utilizados em avaliação: VALOR: é a expressão de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho de possuir um bem. VALOR DE MERCADO: é o preço pelo qual um vendedor propenso venderia e um comprador propenso compraria um bem ou coisa, nenhum deles estando sob pressão anormal

18 VALOR DE REPOSIÇÃO: refere-se àquele valor de propriedade determinado na base, que custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório. VALOR ECONÔMICO: é o valor que o bem ou coisa tem em função de sua capacidade geradora de rendimento. VALOR RENTÁVEL: é aquele que se obtém de uma propriedade, em função das suas receitas líquidas presentes e futuras, segundo prognóstico feito com base nas receitas de despesas recentes e na tendência dos negócios. No caso de imóvel, quanto ele produziu e quanto poderá produzir, por exemplo, em um regime de locação. VALOR VENAL: é o valor fixado pelas autoridades ou agentes para fins de exação (aplicável na determinação dos impostos a serem pagos) e não serve de base para o estabelecimento do valor de mercado. VALOR CONTÁBIL: é o valor constante dos livros contábeis da empresa, atualizado com aplicação das deduções para depreciação e acréscimos permitidos pela Lei para a reavaliação consequente da influência inflacionária. VALOR DE TROCA: é o valor atribuível ao bem ou coisa quando é dado em pagamento parcial ou total por ocasião de troca por outro bem ou coisa. VALOR DEPRECIADO: é o valor do bem ou coisa após a dedução de todas as parcelas atribuíveis à depreciação física, de uso e de obsolescência. VALOR À VISTA: é o preço efetivamente pago em moeda corrente por um item específico de propriedade e é aplicável em avaliações somente em casos específicos. VALOR DO INVESTIMENTO: é o valor atribuído ao bem ou coisa quando oferecido para integralizar um investimento. VALOR DE LOCAÇÃO: é o valor atribuído ao bem ou coisa para fins de estabelecimento da instituição devido a título de taxa de locação ou utilização (aluguel). VALOR EFETIVO ou SENTIMENTAL: é o valor ligado à propriedade na posse das famílias antigas os quais, em razão de laços pessoais, não desejam partilhar sua posse. Não serve de base para a determinação de valor de mercado. VALOR DE MERCADO: é o valor de um imóvel em função de inúmeros fatores, como: suas proporções; seu aproveitamento; sua localização. O valor do imóvel costuma ser estabelecido de acordo com 03 (três) critérios básicos: custo; mercado; rentabilidade. Valor do Imóvel conforme o custo: é o critério que considera o custo do terreno e da construção à época de sua realização ou quanto custaria no momento. Valor do imóvel conforme o mercado: é o critério que engloba todos os fatores que, direta ou indiretamente, interferem na valorização do imóvel. Tratando-se de concorrência pública, verifica-se a oscilação que sofre o preço do imóvel. Valor do imóvel conforme a rentabilidade: é o critério que considera a renda que o imóvel poderia proporcionar ao seu proprietário. É feito à base da Matemática Financeira e leva em conta o fato de que se considera o aluguel de um imóvel como renda perpétua. RESUMO Quanto à AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS (levantamento sistemático do imóvel pela análise de mercado), o Corretor deverá observar os seguintes itens: 1 obter autorização ou contrato de prestação de serviços para avaliação de imóvel;

19 2 analisar a situação legal do imóvel: se a documentação do imóvel está em ordem; se não consta nenhum tipo de ônus sobre o imóvel (certidão do cartório de registro de imóveis) ou sobre os proprietários; solicitar uma Certidão junto à Prefeitura para verificar se não existem débitos de IPTU e outras taxas municipais. Em caso de edifícios, solicitar a declaração de débitos condominiais, que deverá ser assinada pelo síndico. Realizar a supervisão jurídica completa na compra do imóvel: - exame técnico do Título de Propriedade do Vendedor antes do pagamento do Sinal; - obtenção de certidão atualizada do Imóvel junto ao Registro de Imóveis; - Exame Técnico da situação legal do Imóvel antes do pagamento do Sinal; - Elaboração do Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento por advogado especializado com a estipulação de todas as obrigações do Vendedor e garantindo todos os direitos do Comprador; - acompanhamento pessoal de Advogado junto ao Comprador no ato do pagamento do Sinal; - obtenção junto aos Cartórios Municipais, Estaduais e Federais das Certidões Negativas do Vendedor; - Exame Técnico de toda a Documentação Pessoal e das Certidões Negativas do Vendedor; - obtenção junto aos Cartórios e Repartições Públicas de toda a Documentação do Imóvel; - Exame Técnico de toda a Documentação do Imóvel a ser adquirido; - levantamento da situação física do Imóvel junto ao Departamento de Projetos da Prefeitura Municipal; - processamento do Imposto de Transmissão para assinatura da Escritura Pública; - levantamento da situação fiscal do Imóvel quanto ao pagamento das despesas de Condomínio, do Imposto Predial ou Territorial e da Taxa de Incêndio, em nível extrajudicial e judicial; - pagamento do Imposto de Transmissão junto à Prefeitura Municipal; - acompanhamento pessoal de advogado junto ao Comprador na assinatura da Escritura Pública; - assinatura da Escritura Pública na presença de Escrevente Juramentado do Cartório de Notas; - processamento do registro da Escritura Pública no Registro de Imóveis; - entrega ao Comprador da Escritura Pública de compra do Imóvel totalmente legalizada; - alteração para o nome do Comprador no carnê do IPTU. 3 conferir plantas e áreas do imóvel; 4 analisar localização e posição do imóvel: A localização é o fator mais importante em termos de avaliação do imóvel. É por meio da localização que se classifica um terreno em urbano ou rural, assim como outras características que venham valorizar ou desvalorizar o imóvel. Se o terreno for urbano: verificar o zoneamento de uso do solo a que pertence e o que se pode construir nele. A extensão da área urbana é fornecida pela Prefeitura Municipal. A área urbana poderá englobar não só a sede da municipalidade, mas também distritos. Se o terreno for rural: verificar se está localizado em região metropolitana e, em caso afirmativo, a subdivisão mínima do terreno é de 02 Hectares. Fora da região metropolitana a subdivisão do terreno é de 03 Hectares. Garantias de um Negócio Como garantia de um negócio seguro e perfeito, deve-se exigir que o vendedor apresente os seguintes documentos: 1. Título de propriedade devidamente registrado e regularizado; 2. Certidão de filiação de domínio pelo prazo de 20 (vinte) anos; 3. Certidão negativa de ônus pelo prazo de 20 (vinte) anos, repetindo os nomes dos proprietários, da mesma forma que na certidão de filiação de domínio;

20 4. Certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias pelo prazo de 10 (dez) anos, em nome do proprietário atual e de seus antecessores compreendidos neste período; 5. Certidão negativa de protestos de títulos pelo prazo de 5 (cinco) anos, em nome do atual proprietário ou de seus antecessores dentro deste período; 6. Certidão negativa de ações fiscais pelo prazo de 5 (cinco) anos em nome do atual proprietário ou de seus antecessores dentro deste período; 7. Certidão negativa de registro de títulos e documentos pelo prazo de 10 (dez) anos, sob a responsabilidade do atual proprietário e/ou dos antecessores neste mesmo período; 8. Certidões negativas de impostos e taxas expedidas pelas repartições Federal, Estadual e Municipal, em nome do atual proprietário; 9. Certidão negativa expedida pela Secretaria Municipal de Obras e Serviços Públicos, atestando se o imóvel está ou não sujeito à área de recuo ou investidura ou se está sujeito à zona de influência do metrô; 10. Certidão de ações penais referentes ao crime contra o Patrimônio e contra a Administração Pública, pelo prazo de 10 (dez) anos; 11. Certidão de quitação expedida pela repartição previdenciária, para os casos a que se obrigam as pessoas físicas e jurídicas; 12. Certidão comprovando que a associação ou sociedade civil se acha formalizada diante do Cartório de Registro Civil das pessoas Jurídicas; 13. Certidão comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade anônima perante o Registro do Comércio; 14. Documento legal se o imóvel estiver alugado, provando a desistência do inquilino quanto à preferência de aquisição; 15. Antes de se lavrar o instrumento, quem o fizer deve verificar da necessidade ou não, de algumas providências, tais como: averbação da construção averbação da demolição; averbação da alteração do nome de rua, do número e demolição do imóvel; averbação da reconstrução; averbação de desmembramento; averbação de alteração do nome do vendedor e ou de seu cônjuge; averbação do estado civil do vendedor e/ou de seu cônjuge; reconhecer as firmas dos vendedores e testemunha em títulos de instrumento particular. Transcrição Estão sujeitos à transcrição, no respectivo Registro, os títulos translativos da propriedade imóvel, por ato entre vivos

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