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1 -- 1IIl! ~C~~: Pedido de Providências - 517/2008 Protocolo: " ~ ~ G \;;1 J CORRECEDORIA-CERAl DA JUSTIÇA DE MATO CROSSO CElERIDADE EXCELÊNCIA ORGANIZAÇÃO ~ Consulta - 38/2008 Protocolo: Visto MARCELO RODRIGUES DE FREITAS, Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Pontes e Lacerda-MT, e ANTONIO ASSEF MASLEM, Oficial Registrador de Imóveis, Títulos e Documentos da Comarca de Itiquira-MT, visando uniformizar entendimento dos notários acerca da imprescindibilidade ou não da escritura pública para constituir ou transferir direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, requerem posicionamento da Corregedoria Geral da Justiça quanto à melhor interpretação dos arts 108 e 1417 do Código Civil Esclarece o segundo notário que é comum os usuários da serventia requererem registro de instrumentos particulares de promessa de compra e venda de imóvel com valores superiores a 30 salários mínimos, com suporte no art 1417 do Código Civil, o que, no seu entender, confronta com a disposição do art 108 da lei substantiva Relatado, emito o parecer Esclareço que os dois expedientes em destaque estão sendo analisados ao mesmo tempo, tendo em vista a semelhança da matéria A dúvida dos notários, como se observa no relatório supra, consiste em saber se os instrumentos particulares de compromisso de compra e venda de imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País podem ser registrados no ofício imobiliário, já que a escritura pública, nesses casos, é essencial à validade dos negócios jurídicos, conforme prevê o art 108 do Código Civil As informações trazidas pelos consulentes dão conta de que os requerimentos de registro dos instrumentos particulares com valores

2 till! <~C' ' CORRECEDORIA-CERAl ~ - ~;1 U > J - DA JUSTIÇA DE MATO CROSSO CElERIDADE ' EXCElÊNCIA - ORGANIZAÇÃO superiores a 30 salários mínimos são formulados com suporte no art 1417 da lei substantiva, que prevê a aquisição de direito real do imóvel adquirido por meio de instrumento particular de promessa de compra e venda A questão ora estudada tem sido objeto de discussões doutrinárias, pois enquanto uns defendem a essencialidade do instrumento público para instrumentalizar o compromisso de compra e venda nos negócios jurídicos com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo, pena de nulidade (art 166, CC), outros, como Theotônio Negrão e Arnaldo Rizzardo, compreendem que o instrumento de compromisso de compra e venda pode ser celebrado tanto por escritura pública, quanto por particular, conforme se observa nos seguintes posicionamentos: "Podem, porém, ser celebrados por instrumento particular, qualquer que seja o seu valor, entre outros: () b) os compromissos de compra e venda, cessões de compromisso de compra e venda e promessas de cessão de direitos relativos a imóveis, loteados ou não, urbanos ou rurais (Declei 58, de , art 22 c/c art 11, "caput", e Lei 6766, de , art 26, ambos no tít PROMESSA DE COMPRA E VENDA E LOTEAMENTO; Lei 4380, de 21864, art 69, no tít CONTRATOS IMOBILIÁRIOS) () J) a promessa de compra e venda pode ser feita por instrumento público ou particular (art 1417)" 1 "A constituição e a transferência dos direitos reais nascem do registro, em ambos os casos A promessa, revestida das formalidades legais, é título hábil para o registro, de cujo ato decorre um direito real, como a oponibilidade erga omnes,,2 A Lei 6015/73 (Lei de Registro Públicos) prevê, no registro de imóveis, além da matrícula, o registro de contrato de compra e venda, 1 NEGRÃO, Theotônio In CÓDIGO CIVIL E LEGISLAÇÃO CIVIL EM VIGOR, 23" edição São Paulo: Saraiva, 2003, p 64 2 RIZZARDO, Arnaldo In Contratos, 4" edição Rio de Janeiro: Forense, 2005, p 404

3 1T11: ~ i ~ ;;1 " ","', C G, ~ J CORRECEDORIA-GERAl DA JUSTIÇA DE MATOCROSSO CELERIDADE EXCELÊNCIA, ORGANIZAÇÃO bem como de outros escritos particulares autorizados disposição dos arts 167, I e 221 da referida lei: " em lei, consoante "Art 167 No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I - o registro: (u) 9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-io a prazo, de uma só vez ou em prestações (u) "Art 221 Somente são admitidos a registro: I - escrituraspúblicas, inclusiveas lavradas em consulados brasileiros; 11 - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação (Destaquei) (u)" Escrito particular registrável, nas palavras do jurista Walter Ceneviva, é: "aquele ao qual a lei dá força declaratória, translativa ou extintiva, de direito real sobre imóvel, e que satisfaça os requisitos formais indicados no artigo A documentação do loteamento, o compromisso de venda e compra, com transferência de posse e vedação do arrependimento, e o cancelamento de venda de lote, mediante pedido ao oficial, são exemplos de escrito particular registrável, autorizado em lei3 3 CENEVIVA, Walter In Lei de Registros Públicos Comentada, 173edição São Paulo: Saraiva, 2007, p 495

4 = ITI~c, ' ~~ ;,1 0 J,~ CORRECEDORIAGERAl DA JUSTIÇA DE MATOCROSSO CElERIDADE ' EXCELÊNCIA, ORGANIZAÇÃO Os Tribunais pátrios assim têm se posicionado: "Registro Efeitos Enquanto não registrado junto à respectiva circunscrição imobiliária, o compromisso de compra e venda não prevalece em relação a terceiros, tampouco em face do condomínio, persistindo, pois, a responsabilidade do promitente-vendedor pelos encargos condominiais" (RT 795/258)4 "Compromisso de compra e venda registrado Caráter real Caráter real têm os direitos de promitente-comprador quando o contrato tem inscrição no Cartório Imobiliário No sentido econômico o promitente-comprador é quase que proprietário do imóvel Imitido na posse, só ele pode dispor do imóvel pela via de cessão de direitos O promitentevendedor tem apenas uma propriedade residual, não mais podendo exercer os direitos inerentes ao domínio Cumprido o contrato, resta para o proprietário apenas a obrigação de fazer, que é da outorga da escritura de compra e venda (23 TACivSP, In Cahali, Posse, p 118 e JTACivSP 32/357),,5 "Registrode Imóveis- Compromissode Comprae Venda- Registro que impede o de escritura de compra e venda do imóvel a terceiro" (RT 569/84) "Presunção de propriedade "A transcrição não emenda os defeitos do título nem estabelece, em favor de seu titular, presunção invencível de domínio Pode-se dizer que, em nosso direito, o que origina a propriedade é a transcrição de título válido e emanado do verus dominus" (STF, 23 T RE SP, rei Min Orozimbro Nonato,j ),,6 Nome na matrícula Presunção de propriedade Em face do sistema legal em vigor, a propriedade imóvel se adquire pela transcrição do título aquisitivo no registro imobiliário, presumindo-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome esteja feita a transcrição (a matrícula) (STJ, J3 T, REsp 4 JUNIOR, Nelson Nery In CÓDIGO CIVIL ANOTADO e Legislação Extravagante, 2" edição São Paulo: RT, 2003, p Idem, Ibidem, p 607

5 no"_cgj DA JUSTIÇA DE MATO GROSSO EXCELÊNCIA ORGANIZAÇÃO SP, ReI Min Demócrito Reinaldo, vu,j , DJU , p 229),,7 CORREGEDORIAGERAl CElERIDADE o contrato do promitente comprador é um contrato de compromisso de compra e venda no qual não se deve pactuar cláusula de arrependimento e necessário se faz o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de que o promitente comprador adquira o direito real de aquisição do imóvel Percebe-se, então, que o registro de negócios jurídicos entabulados por instrumentos particulares de compromisso de compra e venda com valores superiores ao previsto no art 108 só seria nulo (art 166, CC), caso inexistisse disposição contrária, o que não é o caso, pois há disposição permissiva no art 1417 da lei substantiva, consoante se observa das seguintes transcrições: "Art 108 Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País" "Art 1417 Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel" (Destaquei) Por essas considerações, tenho como perfeitamente possível o registro, no oficio imobiliário, de compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, celebrado por instrumento particular, sugerindo seja comunicado o teor deste parecer aos consulentes, bem como aos demais tabeliães dos Cartórios de Registro de Imóveis É o parecer, sub censura Cuiabá-MT, 22 de setembro de Ibidem, p 609

6 CORRECEDORIA-CERAL DA JUSTIÇA DE MATO CROSSO CElERIDADE ' EXCELÊNCIA ' ORGANIZAÇÃO JONES GATTASS DIAS Juiz de Direito Auxiliar da Corregedoria-Geral da Justiça

7 m~:cgj CORREGEDORIA-CERAl DA JtJSTIÇA DE MATO GROSSO CELERIDADE - EXCELtNCIA - ORCANIZAÇÃO OFíCIO N 421 0/2008-CGJ/DOF (Id /08) Favormencionarestenúmero Cuiabá, 01 de outubro de 2008 Senhora Presidenta: De ordem do Excelentíssimo Senhor Desembargador Orlando de Almeida Perri - Corregedor-Geral da Justiça, encaminho a Vossa Senhoria, para ciência, cópia da decisão nos autos de Pedido de Providências no517/ DOF Atenciosamente, NILCEMEIREIIXJS-SANTQS-VILELA Diretora do Departamento de Orientação e Fiscalização (Autorizada a assinar pela Ordem de Serviço no04/2007-cgj, de 16/07/07) liustríssima Senhora GLÓRIA ALICE FERREIRA BERTOLl Presidenta da Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso - ANOREG-MT CUIABÁ - MT PP 517/08-DOF Anexo: Cópias tis 24/29-CGJ rr E CE B l' ANOREG-MT o 8 OUI ZOOB prlb J-t:~M ---'-'-"' ASS: ;;NÜr<f\'~ Corregedoria Geral da Justiça - Centro Político Administrativo (CPA) - CEP Cuiabá - Mato Grosso Telefones:(65) /3117/3118/ (fax)-

8 1T11I,:_C -:' G CORRECEDORIA-CERAL :,1 ~ J ~ DA JUSTIÇA DE MATOCROSSO CElERIDADE EXCELÊNCIA - ORGANIZAÇÃO Pedido de Providências - 517/2008 Protocolo: ~ Consulta - 38/2008 Protocolo: V 1ST O S, etc HOMOLOGO o parecer do Juiz Auxiliar da Corregedoria- Geral da Justiça, Dr Jones Gattass Dias À Secretaria da Corregedoria-Geral da Justiça para as providências necessárias Cumpra-se Cuiabá, 22 de setembro de 2008 Des Orlando de Almeida Perri Corregedor-Geralda Justiça

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