PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO

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1 APELAÇÃO SEM REVISÃO Nº /2 RIBEIRÃO PRETO Apelante: Condomínio Conjunto Residencial Nova Ribeirânea Lote B Apelado : H. T. R. Construções e Empreendimentos Ltda. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. CONDOMÍNIO. DOMÍNIO E POSSE. DESPESAS. A responsabilidade pelos encargos condominiais, pela não demonstração tranqüila de que o Apelante tinha pleno conhecimento da transferência da posse, permanece a cargo da Apelada, que não se isenta diante da promessa particular de venda e compra a terceira pessoa, não registrado o instrumento no Cartório de Registro de Imóveis competente. Visto. Voto nº CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL NOVA RIBEIRÂNEA LOTE B ingressou com Ação de Cobrança contra H. T. R. CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., caracteres das partes nos autos, objetivando o recebimento da importância ali indicada e respectivos encargos. Formalizada a angularidade a Requerida apresentou contestação. Em audiência, inviabilizada a conciliação, encerrada a instrução, as partes receberam prazo e apresentaram memoriais. Seguiu-se a entrega da prestação jurisdicional julgando improcedente a pretensão, e condenando a Requerente ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa. CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL NOVA RIBEIRÂNEA LOTE B interpôs recurso. Persegue a reforma da decisão enfatizando tratar-se de obrigação propter rem, que vincula o débito à coisa e ao seu proprietário, tendo por - 1 -

2 isso legitimidade para exigir do titular o débito, de maneira especial:... Os instrumentos da transação, que não eram conhecidos pelo autor e nem tiveram sua intervenção, só geram efeitos em relação ás partes contratantes. Os mesmos não foram anotados junto ás matrículas das unidades... (folha 147). H. T. R. CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. contrariou as razões defendendo o acerto da decisão, uma vez que:... estando os compromissários-compradores na posse das unidades cujos débitos condominiais são objeto da presente ação de cobrança, e tendo o Condomínio-autor ciência inegável desse fato, a manutenção do respeitável decisório recorrido será de rigor... (folha 157). É o relatório, mantido no mais o da r. sentença. O recurso deve ser apreciado nos limites especificados pelas razões para satisfação do princípio tantum devolutum quantum appellatum. No pedido o Requerente, ora Apelante, explicou que os apartamentos ali discriminados estavam vinculados à matrícula nº , do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto (folha 3). O R.1/M refere-se ao instrumento particular de 13 de novembro de 1990, do Conjunto Residencial que seria construído no imóvel de propriedade de Kallas Engenharia e Empreendimentos Ltda. com identificação das áreas, dos apartamentos e dos demais característicos essenciais (folhas 1e se gs.). O R.2-M está relacionado à escritura de 25 de maio de 1992, lavrada no 13º Cartório de Notas de São Paulo, onde a proprietária Kallas Engenharia e Empreendimentos Ltda. vendeu o imóvel à empresa H. T. R. CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., ora Apelada (folhas 13 e segs). A Av.3/M esclarece que por escritura de 25 de maio de 1992, lavrada no 13º Cartório de Notas de - 2 -

3 São Paulo, a adquirente do R.2-M , a empresa H.T.R. Construções e Empreendimentos Ltda., ficou sub-rogada nos direitos, deveres e obrigações relativas à incorporação ao Conjunto Residencial que seria construído na Rua Arnaldo Vitaliano, nº 1.610, objeto do R.1/M (folhas 13 e segs.). O R.4/M tem origem no instrumento particular de 27 de dezembro de 1993, com força de escritura pública nos termos do art. 61 e parágrafos, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, com as alterações introduzidas pela Lei nº 5.049, de 29 de junho de 1966, e do art. 26 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, onde a proprietária H. T. R. CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. deu em hipoteca o imóvel em favor da COMPANHIA REAL DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, com sede em São Paulo, para garantia da dívida ali indicada (folhas 14 e segs.). A Av.5/M está atribuída ao requerimento de 29 de janeiro de 1996, sobre a edificação no terreno de um prédio residencial que recebeu o nº 1.610, da Rua Arnaldo Vitaliano (folhas 14 e segs.). O R.6/M reporta-se ao requerimento de 29 de janeiro de 1996, definindo que o edifício residencial passou a denominar-se CONJUNTO RESIDENCIAL NOVA RIBEIRÂNEA LOTE B, descrevendo os elementos e os característicos essenciais (folhas 14 e segs.). Ao final o Cartório certificou que revendo a matrícula nº , além da hipoteca objeto do R.4/M , aditada, não consta nenhum registro de ônus reais de quaisquer natureza em que figure como transmitentes ou devedores a proprietária H. T. R. Construções e Empreendimentos Ltda.... gravando os apartamentos 02, 03, 21, 52 do Bloco A, apartamentos 13, 14 do Bloco B, apartamento 32 do Bloco C, da presente matrícula... (folha 21). Entre eles os apartamentos que deram origem aos débitos, objeto da ação da cobrança, que a sentença discriminou

4 Os compromissos de venda e compra apresentados pela Apelada não questionados, evidentemente não foram, formalmente postos em dúvida. Mas eles não transferiram o domínio aos promitentes compradores. Com isto, a empresa vendedora permaneceu responsável. Tivesse demonstrado por documentos inequívocos que o condomínio tinha plena consciência da venda prometida, e que a posse estava transferida, por se tratar de obrigação propter rem, evidente que a solução poderia até ser outra, pois a jurisprudência tem admitido, em alguns casos, essa exceção. A responsabilidade pelos encargos condominiais desta ação, pela não demonstração tranqüila de que o Apelante tinha pleno conhecimento da transferência da posse, permanece a cargo da Apelada, que não se isenta diante da promessa particular de venda e compra a terceira pessoa, não registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Em regra, o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio é o proprietário. Admite-se a ação diretamente contra o compromissário comprador desde que o fato, ou seja a existência do compromisso de venda e compra tenha sido comunicado ao condomínio, ou se encontre registrado o contrato. Enquanto isso não tiver sido feito, prevalece a regra geral 1. Estando o imóvel, que deu origem à dívida condominial, registrado em nome de compromissário vendedor, sem que haja averbação do compromisso de venda e compra, nem notificação do condomínio do contrato efetuado, é este o responsável pela dívida junto ao condomínio, cabendo, se for o caso, ação regressiva contra o compromissário comprador já que, ante o teor do artigo e 135, ambos do Código Civil, o compromisso não se presta a surtir efeitos contra terceiro antes da transcrição imobiliária 2. As despesas condominiais vinculam-se à própria coisa, são propter rem, respondendo assim por elas a própria coisa e seu proprietário na forma da lei, ou seja, 1-2º TACivSP - Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz DIOGO DE SALLES - J º TACivSP - Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz PAULO AYROSA - J

5 quem constar no registro imobiliário como titular de seu domínio. Excepcionalmente se reconhece a legitimidade do promitente comprador de unidade autônoma para responder a ação de cobrança de condomínio, desde que o compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, tenha condições de alcançar tal objetivo, de que o condomínio seja devidamente notificado a emitir os recibos em nome do adquirente e, principalmente, de que tenha este sido imitido na posse do imóvel 3. As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, têm, necessariamente, um universo de despesas para sua manutenção diária, que são cobradas através de mensalidades. A arrecadação das contribuições está a cargo do Síndico, mas, habitualmente, são eleitas por empresas chamadas administradoras. A relação jurídica que decorre da inadimplência das despesas de conservação do prédio, está vinculada às pessoas do condomínio e do condômino. O atraso de um condômino acarreta oneração dos encargos aos demais condôminos, de maneira especial para satisfação dos salários dos empregados, dos ônus fiscais e das despesas necessárias, salvo se o condomínio tiver fundo de reserva que possa ser utilizado, caso em que os demais condôminos serão onerados de forma indireta. Cada condômino está obrigado a concorrer com as despesas do condomínio, devendo recolher a parte que lhe couber no rateio, nos prazos previstos na convenção. A fixação da cota no rateio deve corresponder à fração ideal de terreno de cada unidade, exceto se houver exceção estabelecida pela convenção. O condômino tem o dever inafastável de concorrer nas despesas de manutenção do condomínio Trata-se de relação jurídica propter rem, onde, conforme diz o nome, o condômino encontra-se 3-2º TACivSP - Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz AMARAL VIEIRA - J º TACivSP - Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J

6 determinado de forma mediata pela titularidade do direito real. A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade 5. A permissão legal dos acréscimos objetiva desestimular a inadimplência das obrigações condominiais e traz ínsito uma carga de equilíbrio nas relações comuns dos co-proprietários, evitando a sobrecarga de uns em relação ao favorecimento de outros, no suportar as despesas indispensáveis à convivência social 6. Em face ao exposto, dá-se provimento ao recurso, julga-se a ação procedente e inverte-se os ônus da sucumbência. IRINEU PEDROTTI Relator 5-2º TACivSP - Ap. c/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz ADAIL MOREIRA - J º TACivSP - EI. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz LAERTE CARRAMENHA - J No mesmo sentido: Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz RUY COPPOLA - J ; Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J

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