ATRASO NA ENTREGA DE OBRA QUAIS SEUS DIREITOS? Thiago Novaes Sahib 1 RESUMO

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1 ATRASO NA ENTREGA DE OBRA QUAIS SEUS DIREITOS? Thiago Novaes Sahib 1 RESUMO O presente trabalho busca analisar alguns direitos que os consumidores possuem nas situações onde há atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta. A importância do tema é evidente, pois, hoje é cada vez mais usual as empreiteiras/incorporadoras atrasarem a entrega do imóvel, além dos prazos de tolerâncias previstos nos contratos. PALAVRAS CHAVES Responsabilidade Civil Atraso de Obra Aplicação do Código de Defesa do Consumidor Prazo De Tolerância Dano Material (Lucros Cessantes) Danos Materiais (Restituição da Taxa de evolução de obra) Danos Morais Cláusulas Penais (Multa por Atraso). DESENVOLVIMENTO 1) APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Para começarmos nossos estudos imprescindível termos em mente que as relações de consumo surgem através de um negócio jurídico compreendido entre duas ou mais pessoas, físicas ou jurídicas, geradas através de princípios contratuais básicos. 1 Thiago Novaes Sahib Graduado em Direito pela UNIDERP Universidade para o Desenvolvimento da Região do Pantanal (2008/2012). Pós graduado em Direito Civil e Processo Civil. EDCG, Membro da Comissão do Direito do Consumidor da OAB/MS Atuação: Contencioso complexo, Direito de Consumo, Cível, Família e Constitucional. Idiomas: Português e Inglês Fluente (Malvern House, Londres). Página 1 de 14

2 Com efeito, o artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor define que consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtos ou serviços como destinatário final, inclusive quando decorrente de material de insumo, já que possuem destinação final. O destinatário final é aquela pessoa, física ou jurídica, que adquire ou se utiliza de produtos ou serviços em benefício próprio, sem ter o interesse de repassar este serviço ou esse produto a terceiros. Por outro lado, fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços (art. 3º da lei 8078/90). Assim a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a empresa construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel é de consumo, conquanto se amolde aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1º a 3º da Lei n /90 (Código de Defesa do Consumidor) 2) LEGALIDADE DO PRAZO DE TOLERÂNCIA Hoje existem muitos questionamentos acerca da legalidade da cláusula de tolerância, que tipicamente é usado nos contratos de compra e venda de imóveis. Pois bem, é importante registrar que o entendimento majoritário dos Tribunais, é no sentido de considerar legal a existência de cláusula de tolerância, que fixa um prazo razoável para o atraso na entrega do imóvel, sendo usualmente usado pelas construtoras o prazo de 180 (cento e oitenta) dias. Página 2 de 14

3 Portanto, hoje com o entendimento majoritário dos Tribunais, cabe ao consumidor, obter indenizações (dano material e/ou moral) somente em caso de imóveis entregues após o prazo de tolerância. Contudo, discordo de tal corrente e entendo que o prazo de tolerância somente deveria ser usado como exceção, ou seja, na ocorrência de caso fortuito ou força maior, ou seja, somente deveria ser usado em caso de terremotos, enchentes etc. Até porque, as construtoras vêm se utilizando dos prazos de tolerâncias, para quaisquer tipos de atraso, se tornando uma pratica completamente abusiva aos consumidores, que sistematicamente são prejudicados pelas construtoras. Conclui se que o prazo de tolerância é entendido como legal, dada a diversidade de fatores externos que podem impactar o prazo de entrega de uma obra como intempéries, atrasos dos órgãos de licenciamento etc., porém destaco e entendo que este prazo pode se tornar ilegal e abusiva quando utilizada sem nenhum motivo plausível. 3) DANO MATERIAL (LUCROS CESSANTES) Os lucros cessantes se traduzem em compensação devida em razão do que se deixou de lucrar pelo ato de terceiro, devendo, assim, decorrer de uma expectativa aceita como razoável, consoante previsto no art. 402 do Código Civil. Assim, por certo que um imóvel, uma vez entregue, tem a destinação econômica de ser ocupado, alugado ou vendido e o atraso em sua entrega, inegavelmente, implica na caracterização de lucros cessantes, já que impediu que o requerente lucrasse com sua inclusão no mercado imobiliário. Neste sentido o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: Página 3 de 14

4 "DIREITO CIVIL. PROMESA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSIBILIDADE. 1. A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como prefixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora. 2. Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema. 3. O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora. 4. Recurso Especial a que se nega provimento." 2 AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. PRECEDENTES. 1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. 2. Agravo regimental não provido. 3 Os Tribunais de Justiça também seguem o mesmo entendimento: 2 (REsp 13554/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 04/02/2013) 3 (STJ AgRg no Ag: RJ 2010/ , Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/06/2013, T3 TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/12/2013) Página 4 de 14

5 APELAÇÃO CÍVEL. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. O INJUSTIFICÁVEL ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CONFERE AO ADQUIRENTE O DIREITO DE SER INDENIZADO PELOS LUCROS CESSANTES DECORRENTES DA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM. 4 AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. APARTAMENTO ADQUIRIDO "NA PLANTA". FORTUITO EXTERNO (CHUVAS, ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA). INOCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES. REDUÇÃO DO VALOR ARBITRADO. TERMO FINAL DA OBRIGAÇÃO DELIMITADO PELA INICIAL. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença reformada. 1. Teoria da imprevisão. Não há fortuito externo a afastar a responsabilidade das rés pelo atraso, pois as circunstâncias alegadas (escassez de mão de obra e chuvas) não fogem, ou não deveriam fugir, ao seu poder de absorção e reação, à luz da teoria do risco empresarial. 2. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL GERA PRESUNÇÃO DE DANO MATERIAL, EM RAZÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE USO DO BEM PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES DO STJ. Desnecessário o arbitramento em liquidação de sentença, podendo o montante ser fixado desde logo em 0,5% sobre o valor do contrato atualizado. Recurso parcialmente provido. 5 Portanto é possível verificar, o dano (prejuízo) aqui trabalhado é um dano presumido, ou seja, há uma presunção de prejuízo ao promitente comprador quando ocorre atraso injustificado na obra, ainda mais, quando o atraso ultrapassa o prazo de tolerância. 4 (TJ DF APC: DF , Relator: FERNANDO HABIBE, Data de Julgamento: 09/07/2014, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 16/07/2014. Pág.: 136) 5 (TJ SP APL: SP , Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 09/09/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2014) Página 5 de 14

6 4) DANOS MATERIAIS (RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA) Hoje nos empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida, subsidiado com recursos da Caixa Econômica Federal, é usual os consumidores pagarem a chamada TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA, que em média corresponde à 2% (dois por centos) sobre o valor do apartamento, durante a fase de edificação do imóvel. Ao passo que a taxa de evolução de obra é uma tarifa paga pelo adquirente durante o período de construção do imóvel, contudo, esta tarifa torna se ilegal quando o consumidor continua a paga la após o prazo no contrato para entrega das chaves. É cediço, a taxa de evolução de obra é encargo devido, em princípio, pelo promissário comprador à instituição financeira, com a qual celebrou contrato de financiamento. E muito embora a chamada taxa de evolução de obra seja ônus do comprador, se verificada a mora injustificada da construtora (atraso na entrega do imóvel), a cobrança se torna indevida no período posterior à data prevista para entrega da obra. Dessa forma, o consumidor não pode arca com ônus financeiro decorrente da desídia das construtoras/incorporadoras, que não entregam o imóvel no prazo estabelecido, mesmo se utilizando dos prazos de tolerâncias. Nessa hipótese, a jurisprudência tem entendido que o referido encargo deve ser repassado à construtora inadimplente ou até mesmo devolvido os valores pagos indevidamente pelo consumidor. Confira se: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO TUTELA ANTECIPADA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA COBRANÇA DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA OBRIGATORIEDADE DA CONSTRUTORA APÓS EXPIRADO O PRAZO PREVISTO PARA A ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. Presentes os requisitos do artigo 273 do Código de processo Civil, impõe se o deferimento da tutela antecipada, para transferir para a construtora, Página 6 de 14

7 a obrigação do pagamento da taxa de evolução de obra, diante do atraso injustificado na entrega da unidade habitacional. 6 APELAÇÃO CÍVEL ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL CONSTRUTORA DANO MORAL RECONHECIDO TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA RESTITUIÇÃO DEVIDA. Comprovado o atraso injustificado e de longo tempo na entrega do imóvel prometido, impõe se reconhecer o dano moral indenizável e a necessidade de restituição do valor equivalente a taxa de evolução de obra suportada pelo comprador ao tempo do atraso. 7 APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO ORDINÁRIA C/C REPARAÇÃO DE DANOS CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA BEM IMÓVEL DESCUMPRIMENTO TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA PAGAMENTO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES ATRASO NA ENTREGA DO "HABITE SE" RESSARCIMENTO DEVIDO RECURSO PROVIDO. Caso a construtora proceda à entrega do imóvel sem providenciar a tempo e modo a certidão de "habite se", deve ressarcir a parte autora pelos valores efetivamente pagos a título de taxa de evolução da obra até a entrega do referido documento, tendo em vista a comprovação de sua mora 8 APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. COBRANÇA EFETIVADA PELO AGENTE FINANCEIRO. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DO "HABITE SE". DANO MATERIAL COMPROVADO. RESSARCIMENTO. NECESSIDADE. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. DIVERGÊNCIA. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. 1) A taxa de evolução da obra é cobrada do mutuário pelo agente financeiro desde o início da construção do empreendimento até a efetivação do contrato de financiamento, o que 6 (TJMG Agravo de Instrumento Cv /001, Relator (a): Des. (a) Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/02/2014, publicação da súmula em 12/03/2014) 7 (Apelação Cível /001, Relator (a): Des. (a) Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/06/2014, publicação da súmula em 04/07/2014) 8 (Apelação Cível /001, Relator(a): Des.(a) Wanderley Paiva, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/06/2014, publicação da súmula em 10/06/2014) Página 7 de 14

8 somente ocorre após a expedição da certidão de "habite se". Assim, a construtora que entrega o imóvel sem providenciar a tempo e modo a referida certidão, impossibilitando a celebração do contrato de financiamento, deve ressarcir o mutuário pelos valores pagos a título de taxa de evolução da obra no período compreendido entre a entrega das chaves e a emissão do "habite se". (...) 9 Portanto, se não cumprido esse procedimento de forma correta, há prejuízo econômico ao consumidor, que terá o ônus de pagar a taxa de evolução de obra do imóvel, mesmo após o prazo final de entrega do imóvel sem o abatimento das parcelas do financiamento, sem abatimento no saldo devedor. Portanto, ilegal a cobrança de taxa de evolução de obra, após a data prevista para entrega do imóvel ou até mesmo obra no período compreendido entre a entrega das chaves e a emissão do "habite se". Pior ainda, as situações onde os consumidores já receberam suas chaves e ainda continuam pagando a chamada taxa de evolução de obra. 5) DANOS MORAIS. É no dano moral que reside umas das maiores controversas e para começarmos nossos estudos é importante termos em mente o conceito do que venha ser o dano moral, onde brilhantemente o jurista Carlos Roberto Gonçalves ensina ser: (...) o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando seu patrimônio. É lesão de bem que integra os direitos da personalidade, como a honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome etc., como se infere dos artigos 1º, III, e 5º, V e X da Constituição Federal, e que acarreta ao lesado dor, 9 TJMG Processo nº /001 Relator: Des. Marcos Lincoln Data da publicação: 19/11/2013 Página 8 de 14

9 sofrimento, tristeza, vexame e humilhação (...) Na mesma linha segue Orlando Gomes: (...) a expressão dano moral deve ser reservada exclusivamente para designar o agravo que não produz qualquer efeito patrimonial. Se há consequências de ordem patrimonial, ainda que mediante repercussão, o dano deixa de ser extrapatrimonial (...). 10 A partir dos dois conceitos apresentados podemos destacar que o dano moral não pode ser definido como uma simples dor, angustia, desgosto, aflição espiritual ou até mesmo humilhação, sob pena de banalizarmos o instituto do dano moral. A partir disso, destaco que ocorrendo atraso na entrega de imóvel, inequívoca a ocorrência de má prestação do serviço, conforme dispõe o artigo 14, 1º, II, do CDC: Art. 14 O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. 1º O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: (...) II o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam; e 931. Código Civil também prevê esta reparação, sobretudo nos artigos 186, 475, Obrigações, n. 195, p.332. Página 9 de 14

10 A responsabilidade civil revela se no Direito como a obrigação daquele que causa dano a outrem em reparar o prejuízo apurado. No caso do dano moral, o dano revela se em sofrimento, dor, angústia ou abalo psíquico anormal. Por óbvio, não é qualquer atraso na entrega do imóvel que se revela capaz de ensejar tal dano, podendo se configurar mero aborrecimento. Entretanto, entendo que atrasos superiores ao prazo de tolerância devem caracterizar o dano moral, portanto, enseja indenização. Neste sentido diversos Tribunais de Justiças vêm condenando as construtoras/incorporadoras a indenizarem os consumidores: EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL APELAÇÃO AÇÃO ORDINÁRIA CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL PELA PROMITENTE VENDEDORA INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO OU FORÇA MAIOR RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DE INDENIZAR CARACTERIZAÇÃO ART. 14 DO CDC DANOS MORAIS EM FAVOR DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES CONFIGURAÇÃO QUANTUM INDENIZATÓRIO CIRCUNSTÂNCIAS RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE MAJORAÇÃO POSSIBILIDADE RECURSO PRINCIPAL NÃO PROVIDO E RECURSO ADESIVO PROVIDO. Os promissários compradores que não recebem o imóvel adquirido na planta, no prazo previsto no contrato, inexistindo prova nos autos que demonstre fortuito externo ou força maior, sofrem danos morais que devem ser indenizados pela promitente vendedora, cuja responsabilidade civil contratual é objetiva, a teor do art. 14 do CDC, haja vista a situação de angústia e frustração de legítima expectativa ao direito de moradia própria experimentada. A fixação do valor da indenização por danos morais deve se dar com prudente arbítrio, observadas as circunstâncias do caso, a razoabilidade e a proporcionalidade. Deve ser majorada a indenização moral, se arbitrada em valor reduzido, considerando o Página 10 de 14

11 caso dos autos. provido. 11 Recurso principal não provido e recurso adesivo APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL DANO MORAL CONFIGURADO LUCROS CESSANTES PELA NÃO FRUIÇÃO CONFIGURADO SENTENÇA REFORMADA. 1. Para a aferição do valor do dano moral, deve se analisar a intensidade da culpa, as circunstâncias do ato ilícito, a condição do ofensor, a possibilidade financeira das partes envolvidas, dentre as peculiaridades de cada situação, a fim de evitar o enriquecimento sem causa de uma parte e também servir como punição para outra causadora do dano. 2. Reconhecido o dano moral, o quantum indenizatório há de ser fixado com moderação, visto que não pode propiciar um enriquecimento sem causa, mas deve apenas servir como uma compensação proporcional em face da ofensa recebida. 3. O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido faz jus à indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora. 12 "APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA CONVENCIONADA. MARCO INICIAL. INADIMPLEMENTO. DANOS MORAIS. PRESENÇA. (.) Tratando se de promessa de compra e venda de imóvel residencial, o descumprimento do prazo de entrega pela construtora, sem qualquer motivo legítimo, configura verdadeira falta de respeito e descaso com o consumidor, gerando transtornos que atingem os valores morais tutelados pelo art. 5º, X, da Constituição Federal, impondo se a compensação pela lesão causada (Apelação Cível / (1), Relator (a): Des.(a) Márcia De Paoli Balbino, Data de Julgamento 11/10/2012, Data da publicação da sumula 22/10/ (TJ MG AC: MG, Relator: Mariza Porto, Data de Julgamento: 04/12/2013, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/12/2013) 13 (TJMG Apelação Cível /01 Relator Des. Alberto Henrique 13ª CÂMARA CÍVEL julgamento em 13/06/2013)" Página 11 de 14

12 O próprio Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul, já julgou casos semelhantes, impondo as construtoras do dever de indenizar pelo atraso da obra. Vejamos: "APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE INDENIZAÇÃO ATRASO NO CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR IMÓVEL RESIDENCIAL DANO MORAL CONFIGURADO RECURSO NÃO PROVIDO Tribunal de Justiça de Mato Groso do Sul TJ MS FL PROVIDO. Na relação de compra e venda de imóvel, tendo ocorrido um atraso significativo no cumprimento do avençado em razão de fatos imputáveis exclusivamente ao vendedor, impondo se a sua reparação em razão da demora injustificada e a consequente falta de respeito e descaso com o consumidor, gerando se dissabores e angústias advindos do descumprimento contratual, ocorrem lesões aos valores morais tutelados pelo art. 5º, X, da Constituição Federal." 14 E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL DO RÉU AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR APLICAÇÃO EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE INEXISTENTE LUCROS CESSANTES PAGAMENTO DEVIDO RECURSO DESPROVIDO. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às empresas que exercem atividade de construção e incorporação, nos termos do art. 3º, 2º do referido instrumento normativo. Não há de se falar em excludente de responsabilidade pelo descumprimento contratual sob a alegação de demora da Prefeitura na entrega do "Habite se", por se tratar de um risco próprio da atividade, que deveria ter sido previsto quando da elaboração do contrato e fixação do prazo de entrega do imóvel. É devido o pagamento de lucros cessantes quando o prejuízo é factível e não meramente conjectural. APELAÇÃO CÍVEL DO AUTOR AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS DANO MORAL 14 (TJMS Apelação Cível Ordinário N /00 0 Campo Grande Relator Exmo. Sr. Des. Sérgio Fernandes Martins Primeira Turma Cível ) Página 12 de 14

13 CONFIGURADO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A previsão contratual de tolerância de 180 dias na entrega da obra representa cláusula padrão nos contratos da espécie, considerando que se trata de empreendimento complexo e sujeito a situações involuntárias das mais variadas, ditas de força maior, que podem levar ao atraso na entrega de unidades edilícias, descaracterizando que se trate de cláusula abusiva. Na relação contratual de compra e venda de imóvel, o atraso significativo e injustificado na entrega do bem, por culpa exclusiva da construtora vendedora, demonstra falta de respeito e descaso com o consumidor, gerando transtornos que atingem os valores morais tutelados pelo art. 5º, X, da Constituição Federal, impondo se a compensação pela lesão causada. 15 Portanto, resta claro o dever de indenizar, e a respeito do valor da indenização por danos morais, o parâmetro adequado deve levar em conta à condição socioeconômica da vítima, a capacidade econômica do ofensor, a natureza e extensão do dano, o grau de culpa do Requerente. 6) CLÁUSULAS PENAIS (MULTA POR ATRASO) Muitos contratos de compra e venda de imóveis, não possuem cláusulas penais em desfavor das construtoras, e destaca se que as cláusulas penais têm como finalidade, visa penalizar a construtora por seu descumprimento da obrigação relativa à entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra no prazo devidamente acordado e surge a possibilidade de sua incidência a partir do momento em que a obrigação é descumprida, sendo esse o único motivo de sua aplicação. Ademais, as construtoras aplicam altas multas e sanções aos consumidores parte mais fraca na relação contratual que geralmente calculadas sobre o débito corrigidos e o pagamento de juros moratórios, além da correção monetária, enquanto que para a construtora não surgisse qualquer sanção, por conta de sua inadimplência. 15 (TJ MS APL: MS , Relator: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho, Data de Julgamento: 11/03/2014, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/04/2014) Página 13 de 14

14 Dessa forma o que deve ser feito, é a utilização do referido percentual analogicamente para cláusula penal em desfavor da requerida, pelo atraso na entrega da obra. A par disso, e do mesmo modo, não há a menor razão para que não seja aplicada multa moratória à construtora, no mesmo percentual fixado no contrato para o caso de inadimplemento por parte do comprador, Neste ponto, entendo que se deve prestigiar a equidade, uma forma justa da aplicação do Direito, modificando o dispositivo contratual, observando se, assim, os critérios de igualdade e de justiça. Seria a aplicação da interpretação contratual mais favorável ao consumidor, sendo certo que sequer trata se de favorecimento, mas de efetivo equilíbrio. Assim, o consumidor, parte mais fraca na relação contratual, deve ser contemplado com o direito ao recebimento de multa no mesmo percentual devido à construtora, adotando se a mesma previsão contratual para o caso de mora no cumprimento das obrigações do comprador. CONCLUSÃO De maneira geral, demonstrou se no presente trabalho que o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, origina diversos direitos aos consumidores lesados, sobretudo, o direito de: 1) Indenização por Danos Materiais, chamados de Lucros Cessantes; 2) Indenização por Danos Materiais, qual seja, à Restituição da Taxa de evolução de obra; 3) Indenização por Danos Morais, e; 4) Aplicação de Cláusulas Penais (Multa por Atraso) em desfavor das Construtoras/Incorporadoras. Página 14 de 14