INDICADORES DA QUALIDADE EM PROJETO. ESTUDO DE CASO DE EDIFÍCIOS HABITACIONAIS EM BRASÍLIA, DF

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1 INDICADORES DA QUALIDADE EM PROJETO. ESTUDO DE CASO DE EDIFÍCIOS HABITACIONAIS EM BRASÍLIA, DF Cristiano ESTEFANI Eng. Mestrando em Estruturas e Construção Civil da Universidade de Brasília. Campus Universitário Darcy Ribeiro, CEP , Asa Norte, Brasília. Correio Eletrônico: Rosa Maria SPOSTO Prof. Drª. Departamento Engenharia Civil e Ambiental da Universidade de Brasília, Campus Universitário Darcy Ribeiro, CEP , Asa Norte, Brasília. Correio Eletrônico: RESUMO: A utilização de indicadores de qualidade é de fundamental importância para as empresas de construção civil avaliarem a qualidade dos projetos utilizados em seus empreendimentos visando garantir a qualidade do imóvel e a satisfação do cliente, bem como, retroalimentar o processo, no que diz respeito a concepção de projetos futuros. Este trabalho é parte de uma dissertação de mestrado que está sendo desenvolvida por um de seus autores, e apresenta resultados parciais obtidos até o momento para alguns indicadores de qualidade em projetos de arquitetura de edifícios habitacionais em Brasília, DF. São apresentados alguns resultados obtidos para Indice de compacidade, densidade de paredes, Porcentagem da Área do Pavimento Tipo Ocupada pela Área de Circulação, Porcentagem de Área Privada na Área Global do Edifício e Relação de Aproveitamento do Lote. 1. INTRODUÇÃO Devido as diversas mudanças ocorridas no mercado brasileiro ligadas ao setor da construção civil, decorrentes principalmente da estabilização da economia (pós-real), da abertura do mercado para empresas estrangeiras, da nova lei de licitação e contratos (8666/91), e da introdução do código de defesa do consumidor, as empresas construtoras e os profissionais do ramo estão cada vez mais preocupados com o setor e vem aderindo a programas de melhoria de qualidade visando não somente a racionalização dos recursos, mas também a satisfação dos clientes e o fortalecimento de suas empresas no mercado. Além desse exigente mercado, o governo brasileiro com o intuito de desenvolver e modernizar o setor da construção civil, tanto no aspecto da qualidade quanto da produtividade implantou o PBQP-H (Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat) objetivando aumentar a competitividade de bens e serviços produzidos pelo setor. É nesta nova conjuntura da construção civil, que não mais admite desperdício, má qualidade e clientes insatisfeitos, que os programas de qualidade vêm ganhando espaço, e apesar da constatação de vários estudos realizados sobre o assunto, ainda é notória a necessidade de se desenvolver mais pesquisas sobre sistemas de controle de qualidade, enfocando áreas como indicadores de desempenho, satisfação dos clientes, etc. O objetivo deste trabalho é avaliar os projetos arquitetônicos de edificações de caráter habitacional em Brasília, DF, projetos estes que vem sendo sistematicamente utilizados por diversas empresas construtoras nos últimos anos em áreas do Plano Piloto. A avaliação será realizada por meio da aplicação do sistema de indicadores de qualidade desenvolvidos pelo NORIE (1995) e através do desenvolvimento de novos indicadores peculiares aos edifícios da cidade de Brasília, comparando-os com as melhores práticas adotadas no país.

2 2. METODOLOGIA O trabalho trata da avaliação de desempenho de habitações do Plano Piloto de Brasília com relação ao projeto arquitetônico, realizada por meio da aplicação de indicadores da qualidade. Vale ressaltar que os resultados presentes neste artigo abordam apenas a avaliação dos projetos de arquitetura das amostras analisadas até o momento. Os indicadores de qualidade utilizados neste trabalho baseiam-se na metodologia de indicadores proposta pelo NORIE - OLIVEIRA (1995) e por SOARES (2002), com a introdução de novos indicadores que são pertinentes ao estudo, principalmente para o caso de Brasília, DF, onde se têm edificações com características muito específicas. Os indicadores selecionados são: Índice de compacidade; Densidade de Paredes; Porcentagem da Área do Pavimento Tipo Ocupada pela Área de Circulação; Porcentagem de Área Privada na Área Global do Edifício e Relação de Aproveitamento do Lote. A avaliação dos indicadores dos projetos de arquitetura selecionados para este estudo realizou-se por meio da comparação dos resultados obtidos com os benchmarks adotados no país. Os benchmarks utilizados nessa comparação foram obtidos junto ao programa do NORIE, que produz relatórios periódicos nos quais são divulgadas as médias setoriais e benchmarks das empresas participantes do programa. 3. APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS A amostra selecionada para o trabalho é composta por edifícios habitacionais da cidade de Brasília, localizados na Asa Norte do Plano Piloto. O processo de produção destes edifícios se dá através de um convênio entre a Universidade de Brasília, que cede os lotes para a construção e a iniciativa privada que através de licitação constrói os edifícios repassando a parte que cabe à universidade. As principais características destes edifícios que são pertinentes à análise podem ser vistas na tabela 1. Tabela 1: Principais características da amostra selecionada para o estudo A seguir apresentam-se os resultados obtidos para índice de compacidade, Densidade e Porcentagem da Área do Pavimento Tipo Ocupada pela Área de Circulação, conforme as figuras 1, 2 e 3. Para melhor compreensão das figuras 1, 2 e 3 observa-se que as subdivisões delimitadas pelas linhas vermelhas representam os limites considerados ÓTIMO, BOM e RUIM para o dado indicador de acordo com o NORIE (1995) e suas classificações. Vale ressaltar que estes limites estão definidos de acordo com o número de apartamentos e pela faixa de área privativa no andar tipo. Ainda, nas figuras 1, 2 e 3 apresentamos também os parâmetros MÁXIMO, MÉDIO e MÍNIMO que também advém dos estudos realizados pelo NORIE (1995), e representam os valores máximos,

3 médios e mínimos obtidos para os indicadores de acordo com os resultados das empresas cadastradas no programa. Os dados apresentados nas figuras de A1 a A10 representam as amostras contidas na tabela 1 e os valores indicados com a sigla MED representa o valor médio entre as amostras selecionadas. Figura 1: Índice de Compacidade Os valores obtidos para o indicador Índice de Compacidade nos mostram que os edifícios selecionados, que constituem a amostra deste trabalho, apresentam resultados considerados ruins de acordo com a classificação do NORIE, e isto nos indica que estes projetos afastam-se muito da forma mais econômica no que diz respeito ao perímetro das paredes externas, visto que quanto maior o perímetro de paredes externas maior os custos para construção. Vale ressaltar que o valor médio obtido para a amostra é de 45,21% (DP - 6,04%), valor este muito abaixo do benchmark (melhor prática) conseguido pelo NORIE no Rio Grande do Sul, que é de 86,55% (DP 9,74%). Figura 2: Densidade de Paredes

4 Em relação à densidade de paredes (fig. 2) verificamos que a maior parte dos projetos analisados está dentro da classificação ÓTIMO de acordo com o NORIE (1995), entretanto com valores bastante distantes do mínimo já verificado pelo NORIE (1995). Vale ressaltar que a amostra considerada pelo NORIE (1995), contém, além de edifícios residenciais, também edifícios comerciais, que normalmente possuem densidade de paredes inferiores devido à menor compartimentação dos ambientes. Figura 3: Porcentagem da Área do Pavimento Tipo Ocupada pela Área de Circulação Analisando a figura 3 podemos verificar que a porcentagem da área do pavimento tipo ocupada pela área de circulação está satisfatória, dento dos limites razoáveis de aceitação, sendo que nos casos da amostra A4 e A9 podem ser considerados ÓTIMOS de acordo com a classificação do NORIE (1995). A média de toda amostra para o indicador se encaixa na faixa BOM, com valores de 9,07% e desvio padrão DP 1,90%). Estes valores nos mostram que há certa otimização das áreas de circulação, principalmente devido às restrições de construção que se verificam nos códigos de obra da cidade. Figura 4: Porcentagem de Área Privada na Área Global do Edifício

5 Este indicador é de grande valia principalmente para as construtoras visto que as áreas comuns de um edifício pouco agregam valor ao imóvel e normalmente possuem preço de construção bastante elevado devido ao alto nível dos acabamentos. Analisando a figura 4 verificamos que em toda a amostra estudada a porcentagem de área privada está entre 75 e 80% da área total do edifício, o que quer dizer que em média 78,22% do edifico pode ser vendido, o que não sobrecarrega o valor do metro quadrado de venda em áreas que não são privativas para o cliente. Figura 5: Relação de Aproveitamento do Lote O indicador aproveitamento do lote nos indica o quanto o terreno está sendo aproveitado para a construção. Sabe-se que o Plano Piloto de Brasília é um dos locais com metro quadrado de terreno mais caro do país, o que nos indica que caso o terreno não seja bem aproveitado os apartamentos terão seu valor muito elevado devido ao preço do lote. Devido à necessidade de se baratear os apartamentos, os arquitetos tentam explorar ao máximo o lote, sendo que na média (fig. 5) o pavimento tipo é 1,37 vezes maior que a área do terreno, sendo que em alguns casos como na amostro A10 este valor chega a 1,49 vezes, ou seja o pavimento tipo é 49% maior que o a área do terreno. Este fato deve-se ao tipo de construção praticada no Plano piloto de Brasília, onde o terreno em geral delimita o pilotis dos edifícios e o pavimento tipo pode expandir (área em balanço) para fora dos limites do terreno. 4. CONCLUSÕES O uso de indicadores é muito importante para avaliar a qualidade dos projetos, principalmente em locais onde o custo do terreno é muito elevado, sendo que toda área da edificação, principalmente a de caráter privativo deve ser maximizada para que o custo final dos imóveis sejam mais acessíveis e compatíveis com o mercado brasileiro. Com trabalhos deste tipo também podemos formar bancos de dados com informações disponíveis a respeito das reais necessidades dos usuários e depois de avaliadas a eficácia e eficiência dos indicadores, os mesmos podem ser utilizados no próprio processo de elaboração de projetos, tornando habitual a coleta de dados e análise dos indicadores para comparação com os referenciais obtidos em outros projetos semelhantes. REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS OLIVEIRA, M.; et al. Sistemas de Indicadores de Qualidade e Produtividade para Construção Civil: Manual de Utilização. 2º edição, Porto Alegre, 1995.

6 SOARES, D. R. Proposta para Indicadores de Desempenho em Projetos e Custos de Obras Militares: Aplicação em Obras Militares. Dissertação de Mestrado, PECC Programa de Pós- Graduação em Estruturas e Construção Civil, Depto de Engenharia Civil e Ambiental da Universidade de Brasília, Brasília, SOUZA, R. de; et al. Sistemas de Gestão da Qualidade para Empresas Construtoras. Ed. Pini, São Paulo, 1995.

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