ANÁLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Transcrição

1 ANÁLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

2 Avaliação da Performance Financeira de Projetos Veículos x 4,50 R$/veículo = Receita bruta + ( ) 15,0% Prefeituras e CODESP = Receita líquida (s/ tributos) - 0 Custos e Despesas operacionais - 0 Despesas administrativas - 0 Impostos = Resultado anual Investimento Resultado anual 8,4 anos Retorno do investimento 50 anos Prazo de concessão Valor presente de 50 anos de resultado (12% a.a.) Investimento Prejuízo financeiro

3 Definições importantes - Capital: estoque de riqueza em algum ponto do tempo, o qual incorpora futuros serviços que podem ser desfrutados pelo seu possuidor. - (Irving Fisher - The Nature of Capital and Income, 1906) 3

4 Definições importantes - Renda: fluxo de serviços gerados pelo Capital durante determinado período, e que pode ser desfrutado sem alterar o estoque de riqueza que existia no início do período. - (Irving Fisher - The Nature of Capital and Income, 1906) 4

5 Definições importantes Uma árvore frutífera representa o estoque de riqueza em um determinado ponto do tempo. Os frutos gerados, podem ser consumidos sem afetar a capacidade de gerar novos frutos no futuros. 5

6 Definições importantes - Podem ser consumidos sem afetar geração de frutos futuros; - Podem ser usados como sementes de novas árvores iguais, aumentando a capacidade de gerar frutos no futuro (reinvestimento). 6

7 Definições importantes - Como a RENDA está associada a um FLUXO, sua mensuração só terá sentido econômico se refletir determinado período de tempo. - BALANÇO PATRIMONIAL: informa o valor do Ativo e Passivo em determinada data. 7

8 Definições importantes - CUSTO: Valor da aquisição de ativos; - DESPESA: Consumo de ativos para gerar receitas; - DESEMBOLSO OU DESENCAIXE: saída de caixa; - RECEITAS: Acréscimos brutos de ativos, obtidos sem a ampliação das dívidas ou do capital (passivo); - ENCAIXE/RECEBIMENTO: Entrada de caixa; - RESULTADO: diferença (positiva ou negativa) das receitas e custos/despesas em um determinado período. - Relação entre lucro/prejuízo e caixa não é direto. 8

9 Definições importantes - RENDA: Produto da riqueza que pode ser consumido (ou reinvestido) sem diminuir o estoque de riqueza que a gerou. FLUXO DURANTE PERÍODO. - RIQUEZA: estoque de ativos em determinada data. 9

10 Processo de modelagem Locação de lojas Sazonalidade Inadimplência Projeção da evolução Indexador Merchandising Res sperata... estacionamento Subida realizando perguntas. Uma pergunta complexa, gera diversas novas perguntas. O processo continua até chegarmos às perguntas que sabemos responder. A descida ocorrerá no sentido inverso, respondendo às perguntas.... Total de encaixes Total de desembolsos Renda Valor 10

11 Matemática Financeira - Trata do estudo do valor do dinheiro ao longo do tempo. - É proibido somar valores que não se refiram à mesma data. $ hoje $ futuro Basicamente resume-se a técnicas para transportar dinheiro no tempo 11

12 Princípio da preferência pela Liquidez -Ter $ hoje é melhor do que no futuro. Adiar um recebimento gera um sacrifício que deverá ser pago com uma recompensa: Juros 12

13 Taxas de Juros - Uma taxa de juros eficiente deve remunerar: O risco da operação; A perda do poder de compra (inflação); O ganho real do dono do capital, que privou-se de usá-lo pelo tempo do empréstimo ou aplicação. taxa de juros livre de risco i n = (1+ i p + i s ).(1 + f) -1 Risco + ganho real inflação 13

14 Como expressar taxas de juros? Coeficiente(%): que parte do capital, será paga pelo seu uso, a cada unidade (período) de tempo. Unidade de tempo: dia, mês, trimestre, ano. Ex.: 15% ao ano A cada ano deverá ser pago 15% do capital, a título de juros. 14

15 Regimes de capitalização Juros simples: Juros pagos em um período não compõem a base de cálculo do período seguinte. Juros compostos: Juros pagos em um período são acrescidos ao capital para compor a base de cálculo do período seguinte. FV = PV.(1+i.n) FV = PV.(1+i) n 15

16 Como Expressar Taxas de Juros (cont) Coeficiente (%) - remuneração do capital. Como expressar taxas de juros Unidade de tempo para aplicação do coeficiente sobre o capital. Regime de capitalização: especifica se os juros pagos em um período de tempo devem incorporar ou não a base de cálculo do próximo período. Exemplo: 2% ao mês, juros simples.

17 Taxa de Juros: nominal e efetiva Efetiva O período de expressão coincide com o de capitalização São as taxas utilizadas nos cálculos Nominal O período de expressão não coincide com o de capitalização. Devem ser divididas ou multiplicadas pelo número de períodos de capitalização para obter a taxa efetiva equivalente. Curitiba, 11 de outubro de

18 18 É propaganda enganosa?

19 Fluxo de caixa: representação gráfica. PV valor presente (hoje) de uma certa quantidade de moeda n-1 n n períodos de tempo iguais 1 o 2 o 3 o n o Tempo (n o de períodos) i % ao período taxa de juros para cálculo deverá ser expressa (se necessário convertida) na unidade de tempo igual à do período. VF valor futuro equivalente ao VP depois de n períodos de aplicação da taxa de juro i. 19

20 Representação de um fluxo de caixa PERÍODO FLUXO DE CAIXA 0 FC 0 =PV 1 FC 1 2 FC 2 3 FC n-1 FC n-1 n FC n PV = FC 0 FC 1 FC 3 i % n-1 n 1 o 2 o 3 o o n n períodos de tempo iguais Tempo (n o de períodos) FC 2 FC n-1 20 FC n

21 Fluxo de Caixa: exemplo Representação temporal de um conjunto de entradas e saídas de caixa. 1% a.m. $250 + $ 110 $50 entradas - saídas x $ 200 Curitiba, 11 de outubro de

22 Tipos de fluxos de caixa quanto à periodicidade Periódicos Não Periódicos quanto aos valores Constantes Variáveis Limitados ou finitos quanto à duração Indeterminados ou indefinidos

23 Fluxo de Caixa Indeterminado PMT PMT PMT PMT PV = PMT i 4 Se o imóvel está alugado a R$ 700, e hoje 0,7% de remuneração do capital é uma boa taxa de retorno, o imóvel vale R$ 100 mil.... i % ao período Nº períodos Este conceito é utilizado popularmente para apurar de forma expedita o valor presente de um fluxo de caixa indeterminado (ou perpetuidade): - Preço de um imóvel em função da renda de locação. 23

24 Pagamentos Constantes i % ao período n x PMT n PV Excel VP (i%;n;pmt;vf;tipo) PGTO(i;n;PV;FV;tipo) VP = PMT. (1+i) n - 1 i.(1+i) n 24

25 Aplicação 1. Duas escavadeiras estão sendo consideradas para compra por uma empresa construtora, a GIANT e a TROJAN. Ambas tem capacidade requerida, mas a GIANT é considerada mais maciça que a TROJAN e acredita-se que terá vida mais longa. As estimativas dos aspectos que serão influenciados pela escolha são as seguintes: Item TROJAN GIANT Custo inicial da entrega $ $ Custo de manutenção no primeiro ano $8.000 $5.000 Acréscimo anual no custo de manutenção durante a vida da máquina $800 $400 Vida econômica 4 anos 6 anos Valor residual $4.000 $6.000 A máquina TROJAN requererá uma revisão custando $ ao final do segundo ano. A máquina GIANT requererá uma revisão custando $ ao final do terceiro ano. Indique a melhor alternativa para a empresa, usando uma TMA de 15% ao ano para apurar o Valor Presente de cada alternativa. 25

26 Sistemas de Amortização - Os juros são sempre cobrados sobre o saldo devedor utilizado no período (custo do capital). - A amortização é a parcela da prestação que se destina a abater o saldo devedor. - A prestação é a soma da amortização (necessária para reduzir o valor da dívida ao longo do tempo) e juros (que remuneram o dono do capital pelo uso do seu capital ao longo do tempo). P = A + J 26

27 Sistemas de Amortização PRICE - Prestações Constantes SAC - Amortizações Constantes Mercado Imobiliário - Capitalização Mensal 27

28 Tabela Price VP = PMT. (1+i) n - 1 i.(1+i) n N Prestação Amortização Juros Saldo Devedor x 0,03 x 1,03 4 / (1,03 4-1) = 269, , , ,03 Dicas Utilizando a fórmula que calcula PMT em função de PV/n/i 269,03-30 = 239, x 3% = ,03 = 760,97 (2) - é a diferença entre a prestação e os juros (1) - 3% sobre o saldo devedor do período anterior (3) - saldo devedor anterior menos a amortização do período Análise de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários 28

29 SAC N Prestação Amortização Juros Saldo Devedor = /4 = x 3% = = Dicas (2) - soma de juros e amortização Calculada previamente pela divisão do saldo devedor pelo número de períodos (1) - 3% sobre o saldo devedor do período anterior (3) - saldo devedor anterior menos a amortização do período Análise de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários 29

30 Sistema do Mercado Imobiliário N Prestação Amortização Juros Saldo Devedor /4 x 1,03 1 = 257,50 257,50-30 = 227, x 3% = Dicas Dividindo o total do empréstimo pelo período e aplicando juros compostos (2) - é a diferença entre a prestação e os juros (1) - 3% sobre o saldo devedor do período anterior ,50 = 772,50 (3) - saldo devedor anterior menos a amortização do período Análise de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários 30

31 Exercícios: Lista 3 Cap 7 1. Um carro, que à vista custa R$ ,00 está sendo vendido a prazo com uma entrada de R$ 8.500,00 e 12 prest ações de R$ 630,00 ou 24 prestações de R$ 430,00 (com a mesma entrada). Qual a melhor forma de parcelamento? 2. João adquiriu um automóvel em parcelas fixas de R$ 1 170,60. Após ter pago 10 prestações do financiamento, João recebe R$ ,00 de herança e quer pagar algumas prestações. O problema é que ele não sabe quanto do principal já pagou e quantas prestações ainda faltariam ser pagas, caso amortizasse R$ ,00 e mantivesse as prestações no mesmo valor ou, para quanto iriam as prestações ca so quisesse optar por utilizar todo o prazo do financiamento. Ele pede sua ajuda e lhe diz que o preço do carro à vista era R$ ,00. 31

32 Exercícios: Lista 1 Cap 7 (a) Considerando você deseja se aposentar com 60 anos de idade e ainda, que deseja possuir um rendimento mensal adicional de R$ como aposentado(a). Avalie a possibilidade de aplicar seus recursos em uma caderneta de poupança, que paga uma taxa de juros efetiva anual de 6,17% mais a variação da TR (considere que a TR funcione apenas como correção monetária, de maneira a garantir seu poder de compra no futuro). Qual é o valor do investimento anual, para a renda desejada esteja garantida pelo menos até a idade de 75 anos? (b) Para o exercício anterior, calcule qual o impacto causado pelo aumento da expectativa de vida de 75 para 80 anos: (h.1.) Qual o aumento do valor do investimento anual para garantir a renda desejada até os 80 anos (5 anos a mais do que o inicialmente previsto)? (h.2.) Outra maneira de garantir o aumento da 5 anos nos rendimentos fturos, seria aplicando melhor seu capital: calcule qual é a taxa de juros anual, que permitiria que o mesmo valor de aportes anuais garantisse a renda até os 80 anos. 32

33 Exercícios: Lista 4 Cap 7 Uma empresa está considerando dois planos alternativos para a construção de um muro ao redor de sua nova fábrica. Uma cerca como um "galinheiro" de aço galvanizado requer um custo inicial de $ e custos anuais estimados de manutenção de $300. A vida esperada é de 25 anos. Uma parede de concreto requer um custo inicial de apenas $ , mas necessitará reparos pequenos a cada 5 anos a um custo de $ e reparos maiores a cada 10 anos a um custo de $ Supondo-se uma taxa de juros de 10% ao ano, e uma vida perpétua, determinar o valor presente dos dois planos. 33

34 Métodos para avaliação de projetos - Valor Presente líquido (VPL). - Período de recuperação descontado ou Payback. - Taxa interna de retorno (TIR). - Taxa de Rentabilidade (TR). 34

35 Valor Presente Líquido (VPL) - Diversos casos foram desenvolvidos utilizando este indicador. - É obtido pela soma do valor presente de cada um dos termos do fluxo de caixa. - Aplicável sem restrições a qualquer projeto. - Define claramente o valor do projeto. - A variável é a taxa de desconto praticada (TMA) 35

36 Valor Presente Líquido (VPL ou NPV) VPL= j=o, m FC j.(1+ i) -j m : i : FC j : número total de períodos do fluxo de caixa; taxa de juros; valor do fluxo de caixa em um período j qualquer. Função VPL: Calcula o valor líquido atual de um investimento, utilizando a taxa de desconto de uma série de desencaixes futuros (valores negativos) e encaixes futuros (valores positivos). Sintaxe: VPL (taxa;valor 1 ;valor 2 ;...), onde: taxa: é a taxa de desconto sobre o intervalo de um período; valor 1 ; valor 2 ;...: são argumentos de 1 a 29 que representam os termos de um fluxo de caixa. devem ter o mesmo intervalo de tempo entre eles e ocorrer ao final de cada período. 36

37 representações em forma de texto de números são contados; os argumentos que são valores de erro ou texto que não podem ser traduzidos em números são ignorados. Valor Presente Líquido (VPL ou NPV) Comentários Se um argumento for uma matriz ou referência, apenas os números da matriz ou referência serão contados. Células vazias, valores lógicos, valores de texto ou de erro na matriz ou referência são ignorados. O investimento de VPL começa um período antes da data do fluxo de caixa de valor 1 e termina com o último fluxo de caixa na lista. O cálculo de VPL baseia-se em fluxos de caixa futuros. Se o seu primeiro fluxo de caixa ocorrer no início do primeiro período, o primeiro valor deverá ser incluído ao resultado VPL, e não nos valores de argumentos. 37

38 Payback - Indica quanto tempo é necessário para que, a uma determinada TMA, o projeto seja pago. - Ao resolvermos a equação VPL = 0, descobriremos um valor de j = z que tornará nulo nosso VPL. - VPL=0 j=o, n FC j.(1+ i) -j =0 - período j = z entre 0 e m que resolve a equação é o payback 38

39 VPL acumulado ($) Payback n caixa ($) saídas entradas fluxo de caixa (FC) i = 10% a.p. VP dos termos do FC VP acumulado VPL do projeto Períodos Análise de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários 39

40 Taxa interna de retorno (TIR ou IRR) Ao resolvermos a equação VPL = 0, descobriremos um valor de i = z que tornará nulo nosso VPL. VPL=0 j=o, n FC j.(1+ i) -j =0 O valor de i encontrado como solução da equação é a TIR do fluxo de caixa. 40

41 TIR TIR( lista; estimativa ) lista: estimativa: é a lista de valores do fluxo de caixa (que deve apresentar pelo menos uma troca se sinal); (opcional) é o valor inicial para cálculo da TIR. Análise de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários 41

42 Taxa de Rentabilidade TR = VPL/VP(VGV) 42

43 Comparativo entre métodos VALOR PRESENTE LÍQUIDO e TIR i = 1,30% N TOTAL DE SAÍDAS TOTAL DE ENTRADAS FLUXO DE CAIXA VP FC VP entradas VP saidas ( ) ( ) ( ) (30.000) (29.615) ( ) (10.000) (9.745) ( ) ( ) ( ) (55.505) (18.488) VPL => TIR 2,43% TMA(%) VPL TR 1,30% ,76% TR = 2,76% 1,80% ,53% 2,30% ,32% 2,80% (2.736) -0,86% 43

44 Payback e TR N Entradas Saidas FC N TOTAL DE SAÍDAS TOTAL DE ENTRADAS FLUXO DE CAIXA VP FC VP FC acum ( ) (29.615) (9.745) VP ( ) ( ) ( ) (30.000) (29.615) ( ) (10.000) (9.745) ( ) ( ) ( ) (55.505) (18.488) TR = 2,68% (20.000) (40.000) (60.000) (80.000) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

45 Encaixes típicos na incorporação Preço. Condições de pagamento. ENCAIXES VENDAS FINANCIAMENTOS RECEITAS FINANCEIRAS Previsão de vendas. Inadimplência. Outros: permutas por terreno e com fornecedores; prazo para recebimento de valores pagos através de financiamento imobiliário (repasses e/ou isolados); etc. Liberação de parcelas de produção do Crédito Imobiliário. Títulos Mobiliários: debêntures, fundo de investimento imobiliário. Operações de securitização. Aportes de investidores (sócios). Resultado da aplicação das sobras de caixa do empreendimento. CUSTO DE CONSTRUÇÃO Custo de Construção (total: incluindo despesas legais, provisão para assistência técnica, projetos, etc.). Análise de Viabilidade 45 de Empreendimentos Cronograma Imobiliários de desembolsos (saída de caixa).

46 FINANCIAMENTOS imobiliário. Operações de securitização. Desencaixes típicos na Resultado incorporação da aplicação das sobras de caixa do RECEITAS FINANCEIRAS Aportes de investidores (sócios). empreendimento. DESENCAIXES CUSTO DE CONSTRUÇÃO CUSTO DO TERRENO DESPESAS ADMINISTRATIVAS DESPESAS DE VENDAS DESPESAS COM MARKETING PAGAMENTO DE IMPOSTOS DESPESAS FINANCEIRAS Custo de Construção (total: incluindo despesas legais, provisão para assistência técnica, projetos, etc.). Cronograma de desembolsos (saída de caixa). Permuta (total ou parcial, no local ou com outros imóveis). Valor e condições de pagamento. Despesas com legalização do terreno (tabelionato, ITBI, FUNREJUS, RI, intermediação, potencial construtivo, etc.). Despesas indiretas (rateio de áreas como: contabilidade, RH, contas a pagar, contas a receber, diretoria, informática, marketing institucional, etc.) Comissão de vendas. Todos os gastos com comunicação do produto: plantão de vendas, apartamento exposição, comunicação visual, anúncios, prospectos; mídia em jornal, TV, rádio, etc. PIS, COFINS e CPMF (sobre faturamento). IRPJ, CSL. (função do regime de apuração adotado). Amortização do principal e pagamento de juros pela utilização de recursos de terceiros (financiamento, exposição de caixa, etc.). Análise de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários 46

47 Muito Obrigado! 47