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1 VENDA Findo o prazo das reclamações de créditos, inicia-se a fase da venda. Actualmente estão previstas as seguintes modalidades: 1- VENDA POR PROPOSTAS EM CARTA FECHADA 2- VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR 3- VENDA EM BOLSAS 4- VENDA DIRECTA 5- VENDA EM ESTABELECIMENTO DE LEILÕES 6- VENDA EM DEPÓSITO PÚBLICO OU EQUIPARADO 7- VENDA EM LEILÃO ELECTRÓNICO Há situações em que a Lei prevê expressamente a modalidade da venda: -BENS IMÓVEIS Venda através de propostas em carta fechada (artº.889º.-1) -TÍTULOS DE CRÉDITO COM COTAÇÃO Venda na Bolsa de capitais (artº.902º.-1) -PRODUTOS COM COTAÇÃO Venda em Bolsa de mercadorias (artº. 902º.-2) -ESTABELECIMENTO COMERCIAL DE VALOR SUPERIOR A 500 UC Venda através de propostas em carta fechada (artº.901-a) -BENS QUE DEVEM SER ENTREGUES A DETERMINADA ENTIDADE POR FORÇA DA LEI Venda directa (artº. 903º.) 1

2 -BENS SOB CONTRATO-PROMESSA COM EFICÁCIA REAL E O PROMITENTE COMPRADOR QUEIRA EXERCER O DIREITO A EXECUÇÃO ESPECÍFICA Venda directa (artº. 903º.) Fora destes casos, cabe ao AE a decisão sobre a modalidade da venda, e ainda nestes, em casos especificos, como veremos à frente. Mas a decisão não se restringe á modalidade, mas abrange também o valor base dos bens, assim como, por vezes, a formação de lotes. Relativamente ao valor base, no caso dos imóveis, este deverá ser igual ao seu valor patrimonial tributário, obtido através de avaliação fiscal efectuada há menos de três anos. Porém, se a avaliação tiver sido realizada há mais tempo, terá de se ter em consideração o seu valor de mercado. Ora, neste caso, caberá ao AE decidir do interesse, ou não, de realizar uma avaliação ao imóvel. Quanto à determinação do valor para quaisquer outros bens a vender, deverá o AE ter em atenção o valor do mercado, a sua especificidade, qualidade e local onde se encontram situados ou inseridos, devendo sempre proceder com moderação, evitando reduzir muito o valor na espectativa de uma venda fácil, mas também não os sobrevalorizando, para evitar, à partida, afastar eventuais compradores. Em caso de dúvida, especialmente quando estejam em causa obras de arte ou antiguidades, aconselha-se a colaboração de um perito. Tendo então o AE tomado a decisão quer sobre a modalidade da venda quer sobre o valor base, cumpre-lhe dar dela conhecimento ás partes interessadas, através de notificação para, em prazo razoável, que poderá ser o prazo supletivo geral de 10 dias, se pronunciarem. 2

3 Se alguma das partes ou todas - discordar da decisão, quer seja no todo ou em parte, cabe ao Juiz decidir, não havendo recurso dessa decisão. Vamos ver agora o desenvolvimento das várias modalidades da venda: 1- VENDA MEDIANTE PROPOSTAS EM CARTA FECHADA (artº. 889º.) Para além da obrigatoriedade de se utilizar esta modalidade nos casos de venda de imóveis, quando não tenha sido tentada nesta modalidade e a Lei não preveja outra forma, ou de venda de estabelecimento comercial de valor superior a 500 UC. Deverá também ser, preferencialmente, utilizada na venda de bens de elevado valor. A venda deverá ter lugar no Tribunal onde corre o processo, independentemente do local onde se situam os bens. Só em situações excepcionais a venda deverá realizarse no Tribunal da localização dos bens. Principalmente devido à morosidade do cumprimento de uma carta precatória, que teria de ser expedida para realização da diligência. A decisão, contudo, caberá ao Juiz e deverá ter lugar quando o processo lhe for remetido pelo AE para marcação de data para abertura das propostas. O valor a anunciar para a venda é igual a 70% do valor base dos bens. O dia e hora para a abertura das propostas é designado pelo Juiz, mas atenta a possibilidade de o AE ter múltiplas diligências já marcadas, deverá sugerir-se-lhe, aquando do pedido de marcação, uma data, tendo, no entanto, em atenção os dias pré-determinados pelo Meritíssimo para as diligências. 3

4 Determinada a data, incumbe ao AE efectuar a publicidade para a venda com antecipação nunca inferior a 10 dias, através de anúncio em página informática oficial e mediante edital a afixar na porta dos prédios urbanos a vender. Esta simplificação de formalismos, para além de proporcionar grande redução de custos, vem contribuir para uma maior celeridade processual, mau grado, depois, as demoras que se continuam a verificar nas marcações das diligências. É claro que esta simplificação na publicidade não impede que se utilizem outros meios por forma a que se obtenha uma maior divulgação do acto. O comprovativo da publicidade que seja efectuada deverá estar documentado nos autos até à hora designada para a abertura das propostas. Chegada a hora da abertura das propostas, estas são abertas, regra geral pelo próprio Juiz, - que preside à diligência,- na presença obrigatória do AE e podendo a ela assistir o exequente, o executado, os credores reclamantes, os proponentes, os eventuais preferentes, e aqueles a quem a Lei confere legitimidade para remissão. O AE verifica a regularidade das propostas, nomeadamente se vêm acompanhadas de cheque/caução, uma vez que os proponentes devem juntar ás propostas um cheque visado à ordem do AE, ou uma garantia bancária, correspondente a 5% do valor anunciado para a venda, ou seja, 5% sobre 70% do valor base (artºs.897º.-1 e 889º.-2). Deste acto o AE lavra Auto de Abertura de Propostas onde deve relatar todas as ocorrências e, em especial, qual a proposta vencedora e o seu proponente. Para esta diligência é usual o AE ser portador de uma pen que contém as várias hipóteses de situações, adaptando uma delas à situação em decurso. Regra geral não é necessário levar portátil, podendo utilizar-se um dos computadores da secretaria, onde na grande maioria dos casos os funcionários são colaborantes. 4

5 Nos Tribunais onde ainda se tramitam processos físicos, ou quando os processos são anteriores ás alterações do DL 226/08, continua a imprimir-se o Auto em 2 exemplares que são assinados pelo Juiz e pelo AE, ficando um no Tribunal e o outro com o AE. Quando se trate de processo novo, em que no Tribunal não tem existência física, a secretaria, após a elaboração do Auto pelo AE, remete-o electrónicamente ao Juiz que o assina digitalmente, sendo remetido da mesma forma para o processo do AE, podendo este tirar logo uma cópia que assinará e juntará ao seu processo físico. No entanto,no processo electrónico do Juiz, não constará a assinatura do AE. Aqui, apesar de não ser politicamente correcto, não posso deixar de tecer um comentário: Como certamente alguns dos Colegas aqui presentes se recordarão, logo em 2003/2004 se começou a falar no interesse da implementação da utilização de smart-card que permitisse a assinatura digital do Solicitador de Execução. Decorridos 6 anos verificamos a necessidade e interesse de tal medida que, se tivesse sido concretizada atempadamente, teria solucionado aquele tipo de situação, que hoje não existiria. Após a elaboração do Auto, caso estejam presentes os proponentes preteridos, o AE devolve-lhes os cheques/caução, devendo eles declarar o facto na própria proposta ou carta que a acompanhe. Se o proponente da proposta vencedora, não sendo exequente ou reclamante, estiver presente, é logo notificado para, em 15 dias, depositar o remanescente do preço oferecido, à ordem do AE, assim como, no mesmo prazo, comprovar o cumprimento das obrigações fiscais. Decorrido o prazo, mostrando-se cumpridas essas obrigações, o AE adjudica os bens ao proponente (ou preferente ou remidor), emitindo o Título de Transmissão a seu favor. 5

6 De seguida o AE efectua o competente registo de aquisição, com base no título, efectuando a Conservatória, oficiosamente, o cancelamento das inscrições referentes aos encargos que tenham caducado, tais como hipotecas ou penhoras (artº. 824º.-2 do C.Civil). Cumpre referir que ainda não se encontra acessível no Gpese/Sisaae a funcionalidade que permitirá a comunicação electrónica do pedido de registo predial. 2- VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR (ARTº. 904º.) Esta modalidade de venda deverá ser utilizada quando qualquer das partes interessadas propõe um comprador ou um preço e não haja oposição das demais; quando haja urgência na venda e seja reconhecida pelo Juiz; quando se frustre a venda por propostas em carta fechada, em depósito público ou equiparado, ou em leilão electrónico. Ao determinar-se esta modalidade, deve logo designar-se a pessoa encarregue de realizar a venda. Pode ser o AE desde que não haja oposição do executado e haja acordo de todos os credores, ou por determinação do Juiz. Não se verificando os pressupostos acima, tratando- -se de imóveis, preferencialmente, será designado um mediador oficial. Na prática, porém, na grande maioria das vezes, na venda de qualquer espécie de bens, é designado o AE. Depositado o preço á ordem do AE e verificando este que foram cumpridas as obrigações fiscais, adjudica e entrega ao comprador os bens vendidos e emite o Título de Transmissão. Caso se trate de um bem sujeito a registo, o AE deve efectuá-lo de seguida. 6

7 3 VENDA EM BOLSAS (artº.902º. ) Quando os bens penhorados sejam títulos de crédito e estejam cotados na Bolsa, ou sejam mercadorias com cotação nas respectivas Bolsas, neste caso, se na área do Tribunal estas existirem, nelas se efectuarão as competentes vendas. 4 VENDA DIRECTA (artº. 903º. ) Esta modalidade de venda pode ter lugar em duas situações: - Se os bens deverem ser entregues a determinada entidade por força da Lei; - Se os bens tiverem sido prometidos vender, com eficácia real, e o promitente comprador pretender exercer o direito de execução específica. A venda, portanto, deverá ser feita directamente à respectiva entidade ou pessoa. 5 VENDA EM ESTABELECIMENTO DE LEILÕES (artº. 906º. ) Esta modalidade é utilizada quando seja proposta por qualquer dos interessados e não haja oposição dos restantes, ou quando o AE, tratando-se de coisas móveis, entenda ser melhor opção do que a venda por negociação particular, face ás características dos bens, nomeadamente quando se trate de obras de arte ou de antiguidades. Determinada esta modalidade, o AE deve indicar logo qual o estabelecimento que realizará a venda. A venda, quer se trate de móveis ou de imóveis, deverá ser feita de acordo com as regras normalmente utilizadas pelos estabelecimentos do género. 7

8 O preço líquido da venda deverá ser depositado pelo gerente do estabelecimento, no prazo de 5 dias, à ordem do AE. O AE verificando estarem cumpridas as formalidades fiscais e o depósito do preço, emite o competente Título de Transmissão. 6 VENDA EM DEPÓSITO PÚBLICO OU EQUIPARADO (artº. 907º.-A ) Esta modalidade é utilizada exclusivamente para venda de bens móveis que tenham sido removidos para um depósito público ou equiparado e que não devam ser vendidos por outra forma. As vendas são mensais ou semanais e são publicitadas através de anúncios na página informática e de um edital afixado no depósito onde os bens se encontrem. Esta modalidade, por sua vez, comporta outras modalidades: - Venda directa; - Venda em leilão electrónico Como a venda directa só se aplica em dois casos específicos, temos apenas a venda em leilão electrónico. Se, porém, esta modalidade se frustrar, os bens devem ser vendidos em leilão simples. E se por sua vez também a venda por esta modalidade se frustrar, esta deverá ser feita por negociação particular. Ora, considerando que a venda electrónica ainda não foi regulamentada, esta modalidade não pode ser utilizada. Temos assim que, por enquanto, ou se faz a venda directa, mas só nos casos concretos em que obrigatoriamente se aplica, ou por leilão simples, e só 8

9 no caso deste se frustrar se procederá à venda por negociação particular. Contudo, a modalidade de venda em depósito público ou equiparado, já se encontra regulamentada pela Portaria 331-B/09. Todavia esta modalidade também ainda não poderá ser utilizada a breve prazo pelo simples facto de só haver um depósito público, o qual continua sem receber bens penhorados pelos AE, e os equiparados, suponho que, com as dificuldades impostas pela norma, poucos ou nenhuns serão criados. 7 VENDA EM LEILÃO ELECTRÓNICO (artº. 907º.-B ) Trata-se de uma nova modalidade, mas, como já ficou dito, ainda não pode ser utilizada por falta de regulamentação. Esta modalidade exclui, naturalmente, os casos de bens que devam ser vendidos em Bolsas e os de venda directa. Refere, no entanto, a norma que a prevê, que a venda quer dos móveis quer dos imóveis, é sempre feita em leilão electrónico, quando o AE tenha decidido utilizar esta modalidade e, ouvidos os interessados, estes não se oponham no prazo de 5 dias. E ainda quando se tendo frustrado a venda por propostas em carta fechada, por falta de proponentes, não aceitação das propostas, ou falta de depósito do preço, ou ainda quando pelos mesmos motivos se frustre a venda em depósito público ou equiparado, e o AE entenda ser preferível a venda em leilão electrónico. Aqui surge-nos mais uma distracção do legislador: O artº. 886º.-A nº. 6 prevê a notificação da decisão ao exequente, ao executado e aos credores reclamantes, não referindo qual o prazo que lhes deverá ser concedido para se pronunciarem, o que nos leva a considerar o prazo supletivo geral de 10 dias. 9

10 Porém, o artº. 907º.-B nº. 1 al. a), taxativamente, fixa como prazo para se oporem à decisão do AE, sobre a modalidade da venda por leilão electrónico, 5 dias. Quer isto dizer que se a decisão recair sobre qualquer outra modalidade de venda poderão ter o prazo de 10 dias, mas se fôr decidida a venda por leilão electrónico, têm apenas 5 dias...! Esperemos que a Portaria venha esclarecer também esta questão. Quanto à publicidade da venda, ainda que subentendida, o legislador parece ter omitido quer o anúncio na página informática quer o edital que deveria ser afixado no local onde os bens possam ser inspecionados, dizendo apenas a norma (artº. 907º.-B nº.2 conjugado c/ o 890º. nº. 2) que a publicidade com as devidas adaptações pode ser feita utilizando outros meios de divulgação, referindo, no entanto, o que dos anúncios deve constar.provàvelmente faltou apenas referir, também, no nº. 2 do artº. 907º.-B, o nº. 1 do artº. 890º.. Esperemos para ver o que a Portaria, que virá regulamentar esta modalidade, nos irá trazer. Tendo já referido as diversas modalidades da venda, interessa ainda chamar a atenção para alguns pontos com elas relacionados. 1 Quando a venda é feita por negociação particular, importa a formalização do acto. Antes das alterações ao regime notarial, a compra e venda, era formalizada por uma escritura pública. Actualmente com a desformalização desse acto, o mesmo pode ser realizado por contrato, com os devidos formalismos, por diversas entidades, tais como solicitadores e advogados. 10

11 Surge então a dúvida sobre se tal contrato, tratando- -se de venda em processo executivo, pode ser realizado no escritório de um destes profissionais, e se alguma norma do regime das incompatibilidades se aplica ao caso. No meu modesto entender, a resposta só pode ser uma pois a norma não contém excepções: - A venda pode ser formalizada por contrato a celebrar por uma qualquer pessoa a quem a Lei conferiu competência para o efeito, nomeadamente o solicitador e o advogado. Quanto ao regime das incompatibilidades, nenhuma norma se aplica à situação em apreço. Por isso, suscita-se-me uma questão que deixo no ar para quem de direito: Se os AE são solicitadores ou advogados e, por conseguinte, com competência para formalizar uma qualquer venda, emitem títulos que comprovam a transmissão de bens e que são documento bastante para efectuar o competente registo de aquisição, quer seja predial, comercial ou automóvel, porque é que para a venda por negociação particular, em processo executivo, não poderá ser também, suficiente, um Titulo de Transmissão, emitido pelo AE do processo? 2 A exemplo do que acontece na venda por propostas em carta fechada, a formalização da venda por negociação particular de imóvel onde exista construção urbana, pode efectuar-se seja qual for o estado em que se encontra, com dispensa da licença de construção ou de utilização, devendo, no entanto, ficar referido no documento competente, que constitui ónus do adquirente a sua legalização. ( artº. 905º. -6 ) 3 Os AE deverão verificar, aquando das vendas de imóveis, as condições em que os adquirentes se encontram fiscalmente, nomeadamente se estão 11

12 sujeitos aos normais impostos ou se beneficiam de isenções. As vendas de imóveis, de acordo com o artº. 2º. do CIMT encontram-se sujeitas a pagamento do IMT. No entanto, poderão dele estar isentos: - As instituições de crédito; - Quem exerça normal e habitualmente a actividade de comprador de prédios para revenda desde que o comprove por certidão. Estas vendas estão igualmente sujeitas ao pagamento de Imposto de Selo, de acordo com o nº. 1.1 da Tabela. 4 - Quanto ao depósito do preço, de acordo com o disposto no nº. 1 do artº. 887º., os exequentes e os credores reclamantes poderão dele ser dispensados, no todo ou em parte, desde que não seja necessário pagar a credores graduados antes deles. E é tudo! Muito obrigado pela vossa atenção Sol. Silva Queiroz 1ªs. Jornadas de Estudos dos Agentes de Execução 12

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