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1 STJ

2 2013, Elsevier Editora Ltda. Todos os direitos reservados e protegidos pela Lei n' 9.610, de 19/02/1998. Nenhnma parte deste livro, sem autorização prévia por escrito da editora, poderá ser reproduzida ou transmitida, sejam quais forem os meios empregados: eletrônicos, mecânicos, fotográficos, gravação ou quaisquer outros. Copidesque: Marcelo Almada Revisão: Renato de Mello Medeiros Editoração Eletrônica: Mojo Design Elsevier Editora Ltda. Conhecimento sem Fronteiras Rua Sete de Setembro, lu - 16º andar Rio de Janeiro - RJ Rua Quintana, 753-8º andar Brooklin - São Paulo - SP Serviço de Atendimento ao Cliente sac@elsevier.com.br ISBN: Nota: Muito zelo e técnica foram empregados na edição desta obra. No entanto, podem ocorrer erros de digitação, impressão ou dúvida conceitual. Em qualquer das hipóteses, solicitamos a comunicação à nossa Central de Atendimento, para que possamos esclarecer ou encaminhar a questão. Nem a editora nem o autor assumem qualquer responsabilidade por eventuais danos ou perdas a pessoas ou bens, originados do uso desta publicação. CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃü-NA-FONTE SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ D635 Direito imobiliário atual/daniel Aureo de Castro (coord.). Elsevier, Rio de Janeiro: Inclui bibliografia ISBN Direito imobiliário - Brasil. 2. Bens imóveis - Brasil. I. Castro, Daniel Aureo de CDU: 347.2(81)

3 Sumário Parte I - ANÁLISE CONSTITUCIONAL, PENAL, AMBIENTAL E TRIBUTÁRIA 1. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA: UMA ESPECIAL FIGURA CONDOMINIALAD TEMPUS Maria Helena Diniz 1.1. Introdução Espécies de multipropriedade Apart-hotel como multipropriedade imobiliária Sistema de tempo compartilhado Contratos de tempo compartilhado Considerações finais Referências DIREITO A PROPRIEDADE E FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. O DIREITO A HABITAÇÃO Maria Garcia 2.1. Introdução Propriedade e dignidade da pessoa humana O artigo 5º, caput: o direito à propriedade O direito de propriedade na Constituição A função social da propriedade O Estado e o direito à habitação Os planos habitacionais: a Lei nº 4.380, de O Sistema Financeiro da Habitação As políticas públicas da habitação e o Estado-empresário Referências NOVAS FORMAS DE CRIMINALIDADE E INFRAÇÕES PENAIS PREVISTAS NA LEI DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Antonio Carlos da Ponte 3.1. Introdução Infrações penais previstas na lei de incorporação imobiliária Análise crítica dos arts. 65 e 66 da Lei nº 4.591/

4 DIREITO IMOBILIÁRIO ATUAL Tipo objetivo Elemento subjetivo Sujeito ativo Sujeito passivo Objetividade jurídica Consumação e tentativa Proposta de alteração legislativa Referências A PROMESSA DE COMPRA E VENDA E O USO DA ARBITRAGEM Fabio Pedro Alem Betina Frank Castellanos Alem 4.1. Introdução O contrato preliminar no direito brasileiro Aspectos relevantes Exigibilidade da celebração do contrato definitivo - a tutela específica A promessa de compra e venda de im6veis Aspectos relevantes A promessa de compra e venda como contrato preliminar A adjudicação compuls6ria A busca da efetividade na outorga da escritura nas promessas de compra e venda de im6veis em caso de inadimplemento do promitente vendedor A compatibilidade da arbitragem A executividade do laudo arbitral e os Cart6rios de Registro de Im6veis Considerações finais Referências CONTRATO UNILATERAL DE OpçÃO DE COMPRA Daniel Aureo de Castro 5.1. Introdução Considerações iniciais sobre a fase pré-contratual Contrato preliminar unilateral de opção de compra Efeitos jurídicos do contrato de opção Opção de compra e o direito de arrependimento Possibilidade de registro da opção Opção onerosa Due Diligence Cessão do contrato de opção de compra Execução específica XVIII

5 Sumário 6. RESPONSABILIDADE CIVIL DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES Mario Sergio Leite 6.1. Introdução O serviço público e suas formas de execução Natureza jurídica das atividades dos notários e registradores Evolução histórica Notários e registradores como agentes públicos A atividade dos notários e registradores é delegada e de natureza pública, mas prestada em caráter privado Responsabilidade civil... : Evolução da responsabilidade civil Responsabilidade civil subjetiva Responsabilidade civil objetiva Responsabilidade civil do Estado Responsabilidade Civil dos Notários e Registradores Considerações finais Referências TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Roberto França de Vasconcellos 7.1. Introdução Impostos incidentes sobre operações imobiliárias realizadas por pessoa física Imposto de renda pessoa física - IRPF Apuração do ganho de capital Ganho de capital apurado pela venda de imóvel no exterior Ganho de capital apurado por não residente no Brasil Pessoa física equiparada à pessoa jurídica Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos Fato gerador do ITBI Alíquota Considerações finais Referências O LICENCIAMENTO AMBIENTAL E O DIREITO IMOBILIÁRIO: QUEM É COMPETENTE PARA LICENCIAR EMPREENDIMENTOS URBANOS? Terence Trennepohl 8.1. Introdução O Meio Ambiente na Constituição Federal XIX

6 DIREITO IMOBILIÁRIO ATUAL (2 CAMPUS ~ Classificação didática Competências constitucionais... : Competências municipais A regulação do espaço urbano - Lei nº / Estatuto da Cidade l. Noções gerais Diretrizes do Estatuto da Cidade Licenciamento Ambiental Breves comentários As dimensões do impacto ambiental Considerações finais Referências SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO NO SETOR IMOBILIÁRIO Manoel de Queiroz Pereira Calças Ruth Maria junqueira de Andrade Pereira e Silva 9.1. Introdução A SPE é um novo tipo de sociedade previsto no Direito brasileiro? A SPE sob a forma de sociedade em conta de participação A SPE sob a forma da sociedade limitada Considerações finais Referências RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR POR VÍCIOS DA OBRA Andrea Cristina Zanetti 1O.l. Introdução Contratos de construção: incorporação e empreitada Dos vícios da obra l. Conceito Responsabilidade solidária diante dos vícios da obra Vícios relativos à solidez e à segurança da obra Prazo de garantia Prazo de prescrição ou decadência: parágrafo único do art O interesse social na solidez e segurança da obra O significado de solidez e segurança Vícios aparentes e redibitórios Vícios de quantidade e de qualidade Considerações finais Referências xx

7 Sumário 11. EVOLUÇÃO DA PROPRIEDADE E DOS CENTROS URBANOS NO MERCADO PÓS-MODERNO: DIRETRIZES METODOLÓGICAS DO DIREITO IMOBILIÁRIO Fernando Rodrigues Martins Leandro Araújo Garcia Introdução A evolução da propriedade: direito fundamental e sua atual legitimação O Direito urbanístico e o Estatuto da Cidade A prévia afirmação do Direito imobiliário no trato da igualdade substancial O Direito imobiliário na p6s-modernidade e suas diretrizes metodol6gicas Considerações finais Referências OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS: ALGUNS ASPECTOS AMBIENTAIS Terence Trennepohl 12.1 Introdução Competências constitucionais Fundamentos da ordem federal Competências materiais (exclusivas e comuns) e competências legislativas (privativa, concorrente, suplementar e exclusiva) Competências municipais O Estudo de Impacto Ambiental e os empreendimentos imobiliários É necessário o Estudo de Impacto Ambiental em empreendimentos imobiliários? Área afetada no Estudo de Impacto Ambiental Por onde iniciar um empreendimento imobiliário Substituição do ElA/RIMA por outra medida mais rápida Do ponto de vista ambiental, é melhor iniciar um empreendimento como loteamento (parcelamento do solo urbano Lei n Q 6.766/1979) ou como incorporação (construção Lei n Q 4.591/1964)? Considerações finais Referências Parte II - OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E SISTEMA REGISTRAL 13. CONDOMÍNIO EDILÍCIO Carlos Alberto Dabus Malul Hist6rico Natureza jurídica XXI

8 DIREITO IMOBILIÁRIO ATUAL CAMPUS Ji)RTiiICO Ordenamento jurídico do condomínio edilício em face da lei civil atual Disposições gerais Administração do condomínio Extinção do condomínio Responsabilidade civil do condomínio Responsabilidade resultante da queda de coisas líquidas ou sólidas em lugares indevidos Responsabilidade resultante de furto ou roubo de veículos ou de seus equipamentos ocorridos na garagem do condomínio Responsabilidade resultante de acidente em elevadores Referências ISSQN E OS CARTÓRIOS: A REGRA DE DEFINIÇÃO DA BASE DE CÁLCULO Adriano Erbolato Melo Introdução A Prestação do serviço dos cartórios e o Código Civil: "elemento de empresa?" A regulação da atividade frente à Receita Federaldois pesos e duas medidas? O ISSQN e sua regra matriz de incidência Legislação de Regência A jurisprudência mais recente Os princípios constitucionais O passivo fiscal O repasse do tributo ao usuário Considerações finais Referências A RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO: ALCANCE E IMPORTÂNCIA DA LEI Nº / Regina Maria De Marchi Garcia Introdução Breve histórico do direito registral imobiliário no Brasil Conceito e importância do registro imobiliário Atos de registro imobiliário Efeitos do registro imobiliário Funções do registro de imóveis Princípios norteadores do direito registral XXII

9 Sumário Princípio da unitariedade matricial Princípio da continuidade Princípio da instância ou solicitação Princípio da prioridade Princípio da especialidade Princípio da publicidade Princípio da fé pública Princípio da legalidade Princípio da segurança jurídica Retificação de registro de imóveis Novo procedimento de retificação imobiliária Hipóteses que ensejam a retificação imobiliária Meios de Retificação de Registro Imobiliário Via administrativa Via judicial Formas de retificação do registro de imóveis Retificação de ofício ou a requerimento do interessado Retificação consensual Retificação judicial Participação do Ministério Público Considerações finais Referências PERMUTA E PROMESSA DE PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES A SEREM CONSTRUíDAS Daniel Aureo de Castro Introdução A permuta e sua relação com a compra e venda A promessa de permuta e sua relação com a lei de incorporações imobiliárias A possibilidade de torna pecuniária na promessa de permuta A determinação das unidades autônomas O registro da promessa de permuta no registro de imóveis e a suposta necessidade de registro concomitante com o memorial de incorporação A responsabilidade do proprietário do terreno permutado perante os adquirentes das unidades Referências XXIII

10 DIREITO IMOBILIÁRIO ATUAL (ê CAMPUS ~ 17. O COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE LOTES RESULTANTES DO PARCELAMENTO DO SOLO NOS TERMOS DA LEI Nº 6.766/1979 (LOTEAMENTO) Cintia Caleffi Introdução O compromissário vendedor Denominação e situação do loteamento Denominação do lote Preço e condições de pagamento Questões relacionadas à inadimplência O pagamento de impostos e taxas Restrições urbanísticas Outras questões O compromisso de venda e compra Do inadimplemento do comprador Da retomada do imóvel Da retenção de valores (cláusula penal) e da indenização de benfeitorias Referências DA AQUISIÇÃO A IMPLANTAÇÃO DOS COMPLEXOS MULTIUSO: UMA VISÃO ABRANGENTE Marcelo Barbal'esco Considerações iniciais Da aquisição do terreno e da estruturação da aquisição Dos aspectos relevantes da incorporação imobiliária aplicada a complexos multiuso Das especificidades do compromisso de venda e compra e do início do prazo de garantia das acessões Considerações finais Referências CORRETAGEM IMOBILIÁRIA, UMA VISÃO CONTEMPORÂNEA Claudia Francisco Brito Introdução Corretagem imobiliária Quem arca com a comissão da corretagem? Lançamentos imobiliários - Mercado primário Natureza jurídica do relacionamento da imobiliária com os corretores A imobiliária e os compradores XXIV

11 Sumário Aspectos fiscais na estrutura da corretagem Imóveis usados - Mercado secundário Considerações finais Referências A ESTRUTURAÇÃO DE UMA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Maria Flávia Seabra Gemperli Introdução A estruturação prévia do imóvel para uma futura incorporação imobiliária A incorporação imobiliária Definição e conceito do futuro empreendimento imobiliário Estruturação do Memorial de Incorporação e Requisitos Da conclusão das obras Considerações finais Referências ALTERNATIVAS DE FINANCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Renato Seixas Introdução Aspectos gerais da incorporação imobiliária tradicional Alternativas de financiamento de empreendimentos imobiliários Financiamento do empreendimento com capital próprio do empreendedor Financiamento do empreendimento por incorporação imobiliária tradicional Financiamento do empreendimento por meio de securitização de recebíveis imobiliários Financiamento do empreendimento com recursos captados junto a fundos de investimento imobiliário Financiamento do empreendimento com recursos tomados noutras fontes no mercado financeiro ou no mercado de capitais Noções gerais sobre afetação de bens em garantia de financiamento de empreendimentos imobiliários Propriedade fiduciária como garantia de financiamentos imobiliários Captação de financiamentos imobiliários por meio de caução de recebíveis Financiamento por meio de emissão de ações no mercado de capitais xxv

12 DIREITO IMOBILIÁRIO ATUAL Financiamento com empréstimos tomados junto a investidores privados l. Sociedade em conta de participação Contratos híbridos de capital e dívida Considerações finais Referências TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS Eduardo Proehlich Zangerolami Introdução Fato gerador do imposto de renda Tributação do ganho de capital na pessoa física Base de cálculo, alíquota e vencimento Juros Deduções Isenções e reduções Bens de pequeno valor Alienação do único imóvel Venda de imóvel residencial para aquisição de novo imóvel residencial Redução do ganho de capital Imóveis adquiridos até 31/12/ Fator de redução Aplicação dos fatores de redução em caso de bens recebidos em herança Venda de imóvel rural por pessoa física Tributação na pessoa jurídica Lucro real Lucro presumido Considerações finais Referências ANÁLISE ECONÔMICA E JURÍDICA DO IPTU: EFICIÊNCIA, EXTERNALIDADES E DISTORÇÕES Marcos Nóbrega Isabel Matheos Introdução..., Intervenção estatal e tributação O paradigma da eficiência Falhas de mercado XXVI

13 Sumário Aspectos jurídicos e econômicos da cobrança do IPTU no Brasil Aspectos legais e administrativos do IPTU: competência tributária Fato gerador e base de cálculo Alíquotas e progressividade Imunidades e isenções Dívida ativa tributária Considerações finais Referências O REGISTRO IMOBILIÁRIO E A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA João Pedro Lamana Paiva Introdução :2. Vocação e importância do Registro de Imóveis A regularização fundiária e suas espécies A regularização fundiária de interesse social Pressupostos Demarcação urbanística Averbação do auto de demarcação urbanística Da impugnação à averbação do auto de demarcação Execução do parcelamento de solo e titulação da posse Da posse à propriedade: a usucapião extrajudicial A regularização fundiária de interesse específico A regularização fundiária de antigos loteamentos A Lei n Q e o seu sistema de regularização imobiliária Regulamentação pelo Município Prova de loteamento antigo Documentos a serem apresentados ao Registro Imobiliário Flexibilização das normas de parcelamento do solo A regularização fundiária em imóveis públicos Considerações finais Referências AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS POR ESTRANGEIROS NO BRASIL Karin Hlavnicka Skitnevsky Introdução Aquisição de imóveis no Brasil- propriedade urbana e propriedade rural Aquisição de imóveis por estrangeiros e os limites para aquisição de imóveis rurais e litorâneos no Brasil Aquisição de terras pelos portugueses Pareceres da Advocacia-Geral da União XXVII

14 DIREITO IMOBILIÁRIO ATUAL CAMPUS ~ Parecer AGU GQ Parecer CGU/AGU nº 0l/2008-RV] Documentos necessários para aquisição de imóveis por estrangeiros Considerações finais Referências SECURITIZAÇAo DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS: UMA NOVA FONTE DE RECURSOS PARA O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO Juliano COl'nacchia Introdução Crédito imobiliário no modelo norte-americano Interpretações da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre o conceito de crédito imobiliário Modelo norte-americano versus modelo nacional à luz dos anseios do SFI Origem dos termos crédito e crédito imobiliário A garantia imobiliária como essência do SFI Considerações finais Referências XXVIII