RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS POR FURTO EM SEU INTERIOR

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1 UCAM UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES IAVM INSTITUTO A VEZ DO MESTRE RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS POR FURTO EM SEU INTERIOR ADRIANO SILVA CUSTODIO RIO DE JANEIRO

2 ADRIANO SILVA CUSTODIO RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS POR FURTO EM SEU INTERIOR Monografia apresentada à Universidade Candido Mendes / Instituto A Vez do Mestre, como exigência final para conclusão do curso de Pós-Graduação Lato Sensu em Direito Privado e Civil. ORIENTADOR: Dr. FRANCIS RAJZMAN UCAM UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES IAVM INSTITUTO A VEZ DO MESTRE RIO DE JANEIRO 2

3 UCAM UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES IAVM INSTITUTO A VEZ DO MESTRE EXAMINADOR Professor: Dr. FRANCIS RAJZMAN Orientador Professor 3

4 Eu não recearia muito as más leis se elas fossem aplicadas por bons juízes. Não há texto de lei que não deixe campo à interpretação. A lei é morta. O magistrado vivo. É uma grande vantagem que ele tem sobre ela (Anatole France) 4

5 CUSTODIO, Adriano Silva. Responsabilidade civil dos condomínios edilícios, por furtos em seu interior p. Monografia de conclusão de curso de pós-graduação lato sensu em Direito Privado e Civil. Universidade Cândido Mendes, RESUMO A exposição do instituto jurídico condomino edilício, apresentada nesta monografia atenta para a eficiência e objetividade do instituto, no que se discute pontos importantes da sua natureza e estrutura jurídicas, assim como os limites da responsabilidade civil a ele atribuída por furtos ocorridos em seu interior. A origem do condomínio edilício não é precisa, apesar de notícias históricas afirmarem já existir na Roma antiga edificações que caracterizariam a espécie. Contudo, no Brasil, apenas observou-se normas sobre esta modalidade de propriedade nas Ordenações Filipinas, provenientes da legislação portuguesa. Aos poucos, a legislação brasileira disciplinou a matéria, seja através do Decreto de 1928, modificado posteriormente pelo Decreto-lei nº de 8/02/1943 e pela Lei nº 285, de 5/06/1948 e em 1964 a Lei nº 4.591, que vigora até os dias atuais, apesar das alterações trazidas pela Lei nº 4.864, de 29/11/1965. Não obstante, o Código Civil de 2002, também regula a matéria. Com isso, o presente trabalho traz exposição alusiva a responsabilidade civil dos condomínios edilícios. Tema por sinal constante nesta espécie de propriedade. são: As três palavras chave representativa do conteúdo do nosso trabalho Condomínio. Responsabilidade. Civil 5

6 METODOLOGIA A metodologia utilizada terá por base a análise e estudo da documentação que se pretende reunir a respeito do tema proposto, qual seja, o condomínio edilício e sua responsabilização por furtos ocorridos em seu interior. Assim sendo, adotar-se-á a pesquisa bibliográfica, utilizando como fontes legislações, jurisprudências e súmulas do STF, STJ e TJ/RJ, revistas, periódicos e artigos publicados na internet. 6

7 SUMÁRIO Introdução 8 Capítulo I 1. Condomínio comum 10 Capítulo II 2. Análise jurídica do condomínio edilício Natureza jurídica Convenção de condomínio Assembléia geral 22 Capítulo III 3. Responsabilidade civil do condomínio edilício, por furtos em seu interior 24 Conclusão 29 Referências Bibliográficas 30 7

8 INTRODUÇÃO O trabalho que se pretende desenvolver tem por fundamento atentar para os aspectos controvertidos do condomínio edilício, abordando a legislação que regula esta modalidade de direito, assim como os entendimentos doutrinários, jurisprudenciais e costumes locais passíveis de serem observados em alguns casos. Para desenvolvermos o tema, levaremos em consideração pontos importantes que se iniciam no contexto histórico do condomínio edilício, trazendo à tona as primeiras edificações neste sentido que se tem notícia, a evolução da legislação que regula esta matéria e, por fim, as tendências atuais que demonstram soluções eficazes para a solução de conflitos que se semeiam nesta modalidade de relação jurídica. Na seara do tema proposto para o desenvolvimento deste trabalho encontramos questões que elucidam evidentemente a relação conflituosa, oriundas do entrelaçamento dos diversos direitos coexistentes no condomínio edilício. Portanto, objetiva o presente trabalho, em princípio, dar conhecimento sobre o instituto condomínio edilício. No entanto, o cerne do 8

9 desenvolvimento do trabalho dar-se-á sobre a questão da problemática oriunda da relação condominial e do entrelaçamento dos direitos coexistentes neste instituto, senão vejamos alguns exemplos: 01. Consideração do que pode ser considerado área comum para fins de modificação, sendo que para esta finalidade depende-se de aprovação unânime dos titulares dos direito de domínio das unidades autônomas; 02. Responsabilidade civil de indenizar, do condomínio para com o condômino, em razão de furto ou dano ocorrido em automóvel guardado em garagem no interior do condomínio. Há entendimentos divergentes sobre a questão, sobretudo em relação ao aspecto de guarda e de vigília do condomínio, quando do oferecimento do serviço; 03. Natureza jurídica do condomínio edilício. Este é um aspecto bastante comentado pelos doutrinadores militantes deste ramo do direito. Sabe-se que o entendimento de que não se pode atribuir personalidade jurídica ao condomínio edilício é unânime, contudo, há quem entenda tratar-se de uma pessoa quase jurídica ou simplesmente limitar-se a dizer que o condomínio edilício apenas possui legitimidade ad causam, para se fazer representar ativa e passivamente perante a tutela jurisdicional do Estado. 9

10 Capítulo I CONDOMÍNIO COMUM Condomínio, por si só, entende-se pela comunhão de domínio, onde mais de um titular de direito detém o domínio de um determinado bem, o que faz em igualdade de direitos. Nesta seara, assemelha-se à natureza do condomínio o instituto da composse, onde mais de um possuidor detém a posse de um mesmo bem, também em igualdade de direitos. Importante observação se faz da leitura do art do Código Civil, ao notar-se que o condômino possui o direito de usar e gozar livremente da coisa, observados os limites impostos pela precariedade do seu direito perante os demais condôminos, a exemplo do que dispõe o parágrafo único deste mesmo dispositivo, onde o condômino fica limitado a não alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consentimento dos demais. Não obstante as limitações impostas ao condômino no exercício do seu direito, ressalta-se que ao mesmo é dada a liberdade de a qualquer tempo requerer a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão correspondente a cada condômino pelas despesas oriundas desta 10

11 divisão, conforme preceitua o art do NCC. No entanto, disposição contrária se deve observar da leitura do parágrafo único deste mesmo dispositivo legal, cuja regra possibilita aos condôminos acordarem em manter a coisa indivisa por um período não superior a cinco anos, prazo este que poderá ser ulteriormente prorrogado. 11

12 Capítulo II ANÁLISE JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO O condomínio edilício ou vertical, como se refere parte da doutrina, tem hoje sua matéria regulada pelo novo Código Civil Brasileiro, em seus artigos 1331 a 1358, dispositivos legais que revogaram parcialmente a Lei 4.591/64. Definição legal do condomínio edilício trouxe a Lei 4.591/64 em seu artigo 1, senão vejamos: As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. Não obstante este dispositivo trazer exemplificações do que sejam formas do instituto em estudo, não formula em seu bojo uma conceituação satisfatória do condomínio edilício, mesma postura omissiva que observamos seguir o novo CCB. Esta modalidade de direito pressupõe o direito à propriedade exclusiva, ao mesmo tempo em que traz em sua natureza o instituto do condomínio exercido pelo uso e gozo de áreas comuns. Portanto, importa 12

13 na mescla de espaços delimitados ao uso, gozo e disposição particulares a de áreas comuns a todos os condôminos. Assim, temos agregadas à área exclusiva de cada condômino uma fração ideal juridicamente inseparável do terreno onde foi edificada a construção e das coisas comuns. Esta fração ideal corresponde à quota-parte destinada a cada condômino, adotada em razão do valor ou da área privativa edificada, que delimita e estabelece os seus direitos nas suas relações com os demais condôminos. A fração ideal poderá ser identificada de forma decimal ou ordinária, que deverá assim constar do instrumento de constituição do condomínio. Observa-se que o NCC define mais especificadamente as hipóteses em que se pode considerar a configuração jurídica do condomínio edilício, assim, exemplificando partes que podem ser dadas tanto ao uso comum como de exclusividade a cada condômino em particular, sem, contudo, exacerbar contrariedade à Lei 4.591/64, senão vejamos da leitura do artigo daquele diploma legal: 13

14 Art Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº , de 2004) 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. 14

15 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. As propriedades autônomas podem ser livremente alienadas e gravadas pelos condôminos proprietários a terceiros estranhos a relação condominial. Esta razão se dá justamente pela individualidade da propriedade autônoma, em observância da Teoria da Exclusividade do Domínio, entendimento que se alicerça latu senso na regra do artigo 1253 do NCC: Toda construção ou plantação existente em um terreno presumese feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário. Obviamente, medidas cautelares devem ser tomadas quando da alienação destas unidades, maiores pelo adquirente, não apenas pelas certidões públicas de praxe que atestam estar livre de ônus o imóvel e a idoneidade do alienante, mas também obter, por declaração do síndico ou administrador a quitação das obrigações condominiais. Esta cautela mostra-se não como óbice impeditivo para a alienação, à capacidade de dispor do bem, mas como segurança ao adquirente, sob pena de responder o mesmo por eventuais débitos com o próprio bem adquirido, restando ao lesado o direito a garantia de agir regressivamente contra o alienante. Tem-se por motivação do surgimento do condomínio edilício e a configuração teórica do seu reconhecimento enquanto instituto jurídico 15

16 próprio incluso em nosso ordenamento pátrio, a partir da evolução social e da crescente concentração humana nos grandes centros urbanos, razão pela qual as antigas estruturas arquitetônicas não viabilizavam eficiência na locomoção e comodidade nestas localidades. 1 Apesar da aparente anomalia jurídica que aponta o conglomerado de direitos constituídos sobre um único instituto jurídico, qual seja o condomínio edilício, nota-se que aos condôminos é garantido tantos direitos quanto ao titular do direito à propriedade. Da Natureza jurídica É unânime o entendimento dos doutrinadores ao conciliarem sobre o não reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio edilício. 1 A evolução social e sua concentração veio a exigir de fato este tratamento, mantidas as características da propriedade individual, o que, aliás, se mantém. Tal individualização está a requerer, antes de tudo, o simples acesso livre e certo, no que dispõe a lei, para que cada unidade tenha saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum (portarias, V. g.), sendo sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de sias peças e destinação, inclusive, quando constituídos para edifícios-garagens (artigo. 2 da Lei n 4.591/64). Hércules Aghiarian. Curso de Direito Imobiliário. 7 ed. Lumen Juris, 2008, p

17 O que se tem tolerado perante o entendimento, tanto jurisprudencial quanto doutrinário, é que o condomínio edilício, desde que devidamente constituído, possui legitimidade judiciária ad causam, podendo, neste sentido, ser representado pela pessoa do seu síndico ou de preposto devidamente constituído ativa ou passivamente perante a tutela jurisdicional do Estado. 2 Assim sendo, (...) não se reconhece, inclusive em nível pretoriano, o condomínio como pessoa jurídica, senão como ser abstrato, impessoal, sui generis, dado que não resulta da unidade dos condôminos, um ente, outro autônomo e pessoal capaz, por si, de assumir direitos e obrigações, mas senão que estas, inclusive as dívidas fiscais, são respondidas por cada unidade (art. 11 da Lei 4.591/64), ou por cada condômino, individualmente, nos limites de suas frações ideais. 3 Da Convenção de Condomínio A convenção de condomínio é um documento formal, cuja norma regula a vida social do condomínio até os limites não atingidos pela 2 Ainda que o condomínio tenha legitimidade como ente de personalidade judiciária ou formal, isso não o equipara a ente dotado de personalidade jurídica (TJRJ 7ª Câmara, Apelação , desprovido, Rel. Des. Maria Henriqueta Lobo) 3 AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 7. ed. Lúmen Júris, 2008, p

18 lei, devendo nela obrigatoriamente constar os requisitos estabelecidos nos artigos 1332 a 1334 do NCC: Art Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. Art A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: 18

19 I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Importante observar que a convenção disciplinará também outro ponto importante, qual seja a competência daquele que a representará nas relações judiciais e extrajudiciais. A convenção de condomínio não deve ser utilizada para disciplinar questões que derivem de conflitos nas relações entre condôminos, notadamente na extensão de seus direitos, disciplinação e 19

20 limitação quanto à utilização de espaços destinados a área comum. Para isto, devem ser utilizados os regimentos internos, os quais tiveram a sua eficácia mantida pela promulgação do novo Código Civil (art. 1334, inciso V). Muito embora a previsão para a aprovação do regimento interno deva constar na convenção, o seu teor não deve estar transcrito em seu corpo, pois, neste caso, para sua modificação haver-se-ia que observar a mesma rigidez imposta pela norma que disciplina o quórum mínimo de 2/3, para modificação da convenção (art. 1332, NCC). Para eficácia da convenção, devem subscrevê-la pelo menos 2/3 dos titulares das unidades autônomas (art. 1333, NCC), sendo que da sua subscrição, desde logo passa a ser reconhecida a sua obrigatoriedade perante os condôminos, assim como àqueles que detenham a posse ou detenção das unidades autônomas. Neste sentido o STJ 4 já pacificou o entendimento quanto à eficácia da convenção perante os condôminos, sendo estes obrigados a se submeterem às suas normas, mesmo não havendo o respectivo registro no RGI, desde que as mesmas não denotem contrariedade legal. Tal entendimento efatiza-se, sobretudo, a respeito do Princípio do 4 A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (Súmula 260 do STJ). 20

21 Enriquecimento sem causa, pois, do contrário, os condôminos não poderiam ser obrigados a participarem do rateio dos gastos havidos no condomínio 5. Outras disciplinas podem ser reguladas na convenção de condomínio, algumas comumente utilizadas na tentativa de eximir o condomínio de responsabilidades advindas de ocasiões futuras, a exemplo da polêmica que gira entorno do furto de automóveis nas garagens. Sobre este tema, devemos considerar, a princípio, qual a disposição do condomínio em permitir a guarda de automóveis em garagens, no intuito de se analisar se o mesmo oferece serviços suficientes a serem considerados de vigilância na guarda destes bens. Isto porque, se o condomínio não se dispõe a guardar, zelar e cuidar do bem, entendemos não haver dever de indenizar, assim como o mesmo entendimento firma-se do contrário. 5 A convenção condominial, independentemente de registro, denota a existência de condomínio e, conseqüentemente, do interesse de todos os proprietários em relação às áreas de uso comum. A falta de registro da convenção, por si só, não desobriga o condômino de contribuir com as despesas de condomínio, cuja responsabilidade pelas cotas, inclusive as impagas, é também daquele que detém a titularidade do imóvel (TJ/RJ, 1ª Câmara, Rel. Des. Maldonado de Carvalho, Apelação , Julg. 11/03/2009). 21

22 Da Assembléia Geral A Assembléia Geral é o órgão deliberativo soberano e poderá ser convocado ordinária e extraordinariamente, nos termos em que a legislação civil dispõe. Ordinariamente, a Assembléia Geral será convocada a cada ano pelo síndico, conforme disposição do artigo 1350 e seus parágrafos, do NCC, tendo como finalidade específica aprovação do orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos e da prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. A realização da Assembléia Geral Ordinária é obrigatória, portanto, se o síndico não a convocar, 1/3 dos condôminos poderão fazê-la e ainda, se não o fizerem, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino. Extraordinariamente, a Assembléia Geral poderá se reunir convocada pelo síndico ou por qualquer dos condôminos. Importante ressaltar que o não comparecimento do condômino à Assembléia Geral, desde que observadas as formas e meios normativos para a sua convocação, não o exime das obrigações votadas e aprovadas, 22

23 desde que estar atinjam o quorum exigido por lei ou pela própria convenção. 23

24 Capítulo III DA RESPONSABILIDADE DOS CONDOMÍNIOS POR FURTOS EM SEU INTERIOR Muitos são os institutos jurídicos que se misturam à figura do condomínio edilício, levando em consideração todos os seus aspectos e correlações com os negócios jurídicos que a sociedade moderna oferece. Acentuada a importância deste instituto, qual seja o condomínio edilício no mundo moderno, dada a sua propagação apontada pelo crescimento constante e irrefreável das incorporações imobiliárias não só no Brasil, como em todo mundo, resta-se evidente a importância de temas a ele ligados. Estes condomínios são verdadeiros depósitos de bens e valores pessoais de seus condôminos, cuja guarda e confiança se dá a um síndico, este que por sua vez, normalmente conta com auxílio de funcionários e de uma empresa administradora externa. É fato, portanto, crível que os condomínios edilícios são alvos certos e constantes de investidas criminosas, justamente por formarem em sua estrutura uma verdadeira aglomeração de bens de 24

25 considerável valor, constituídos tanto por aqueles de uso comum, quanto pelos pertences pessoais dos seus condôminos. Em decorrência desta realidade, que vitima assombrosamente as sociedades urbanas, administradores e síndicos destes condomínios tendem a buscar meios inesgotáveis de proporcionar maior segurança aos seus moradores, o que deriva investimentos em contratação de empresas terceirizadas, instalação de câmeras e centrais de vigilância, cercas elétricas etc. No entanto, mesmo os condomínios detentores de melhor estrutura de segurança, sofrem com a incidência de furtos em seu interior, mais precisamente em suas áreas comuns. Portanto, resta a dúvida inerente a maioria dos condôminos e que ainda reflete grande discussão em tribunais de todo país: pode o condomínio edilício ser responsabilizado por furtos ocorridos em suas áreas comuns? O tema é bastante complexo, ao ponto que depende da análise das situações fáticas a serem observadas em cada caso. 25

26 Por responsabilidade civil, temos por regra o art. 186 do Código Civil que dispõe o seguinte: Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Assim, por regra, incorrendo o condomínio edilício para a ocorrência de furtos em seu interior ou mesmo não cumprindo com deveres de proteção e segurança aos seus condôminos, desde que comprometido com este fim, restar-se-ia configurada a sua responsabilidade em indenizar os eventuais prejudicados pelos danos a estes causados. Ocorre que, a dispositivo legal supra (art. 186, NCC) é genérico e a legislação que regula o condomínio edilício é omissa quanto a matéria ora discutida. Desta forma, cabe aos juristas formarem entendimentos sobre o tema levando em consideração fatos e fundamentos aplicáveis aos casos concretos. Encontramos nos tribunais nacionais julgados dos mais variados a decretarem julgados que possam determinar um norte a ser seguido, haja vista a omissão de nossa legislação em positivar em seu ordenamento jurídico norma específica para tal hipótese. 26

27 Quanto à responsabilidade do condomínio, convém destacar que a jurisprudência deste dos nossos tribunais já consolidou o entendimento de que esta não é presumida, devendo constar expressamente da convenção, regimento ou de assembléia realizada entre os condôminos 67. Importante ressalva se faz quando o fato ocorrer no interior das unidades autônomas, portanto, fora dos limites estabelecidos como áreas comuns do edifício. Neste sentido entende-se que não há como 6 O dever de indenizar há que decorrer de inequívoca demonstração de culpa do condomínio, que através de sua Convenção, assumia o dever jurídico de prestar segurança interna aos condôminos, seja por si próprio, ou através de empresa terceirizada. Somente a existência de cláusula expressa na convenção condominial, no que se refere à guarda e vigilância de coisas e bens particulares dos condôminos, em espaços comuns, é que autoriza a se imputar ao condomínio a responsabilidade civil.improvimento DO RECURSO. (TJRJ. Primeira Câmara Cível. Des. Maldonado de Carvalho. Apelação nº Julgamento: 13/04/2010) 7 Assim, não havendo positivação direta, encontram os magistrados indiretamente a autorização legal de que necessitam para proferirem com autonomia os seus julgados, expressando suas opiniões em confronto com a realidade fática. Referimo-nos ao artigo 4º da Lei de Introdução ao Código Civil, que permite adequar os seus julgados aos reflexos oriundos do desenvolvimento social, principalmente nas grandes metrópoles, senão vejamos: Art. 4 o Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito. (TJRJ. Nona Câmara Cível. Des. Renato Simoni. Apelação nº ( ) - Julgamento: 30/09/2008) 27

28 o condomínio ser responsabilizado, pois, sua esfera de atuação é limitada pelo direito de propriedade exclusiva do condômino, que exerce com plenitude os seus direitos enquanto proprietário 8. Ademais, para a responsabilização pretendida pelo apelante, seria necessária comprovação de seus respectivos elementos estruturais, ou seja, conduta ilícita, o nexo causal e o dano. Assim, se os danos não resultaram de conduta ilícita dos prepostos do Condomínio, não há o dever reparatório. 8 A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos somente tem sido reconhecida quando ocorram em suas áreas comuns, e, ainda assim, se houver cláusula expressa na convenção condominial e inequívoca demonstração de culpa de seus prepostos. No presente caso inexiste de previsão condominial que assuma responsabilidade por danos ou prejuízos de furto ou roubo e inexiste anuência expressa do síndico a respeito da entrega das chaves do imóvel aos funcionários do condomínio. Impossibilidade de socialização dos prejuízos. Dano moral inexistente. Sentença que se mantém. Recurso conhecido e que se nega seguimento, na forma do art. 557, caput, do CPC. (TJRJ. Quarta Câmara Cível. Des. Sérgio Jeronimo A. Silveira. Apelação cível nº Julgamento em 18/06/2010) 28

29 CONCLUSÃO Do exposto neste trabalho concluímos que, o instituto do condomínio edilício, analisado sob a ótica da responsabilidade civil por furtos ocorridos em seu interior, é objeto de amplas e teóricas interpretações jurídicas que, por ausência de positivação, conduzem a resolução dos casos concretos a analise específica de cada caso. Desta forma, conforme exposição e fundamentação teórica contida no presente trabalho, ações e fatos são predominantes para que o órgão julgador possa decidir. Com isso, será levado em consideração a existência de previsão em convenção do condomínio sobre os limites da sua responsabilidade perante os condôminos e terceiros, assim como a concorrência da administração do próprio condomínio em contribuição com a atividade ilícita ocorrida, no caso o furto. 29

30 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 7. ed. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2008; AMORIM, José Roberto Neves. Direito Imobiliário: Questões contemporâneas. Elsevier Campus; BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em: Acesso em: 15 abril 2009; BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. Disponível em: Acesso 15 abril 2009; BRASIL. Lei n 4.591, de 16 de dezembro de Disponível em: Acesso 15 abril 2009; LOPES, João Batista. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003; 30

31 NEGRÃO, Teotônio. Código Civil e Legislação em vigor. São Paulo: Saraiva,