January/2013. FipeZap House Asking Price Index

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1 January/2013 FipeZap House Asking Price Index

2 METHODOLOGY 2

3 Introduction Housing is the most relevant item in household budget (32% in Brasil, according to POF/IBGE) Information on real estate prices is basic for proper functioning of the market in any developed economy On the other hand, building a property price index is chalenging - How to compare different properties? - How to obtain reliable information? 3

4 Introduction Possible methodologies: - Stratification - Hedonic regression - Repeat sales Possible data sources: - Advertising - Mortgage applications/approvals - Contracts - Registry Weighting: - Unweighted - Stock - Traded houses Countries that use advertising as primary source for RPPI: UK, Spain, Hungary, Austria, Romenia and Malta Reference: combinedv1_0.pdf 4

5 Methodology FipeZap Index Data source: Secondary apartments advertised online at Zap Imóveis (www.zap.com.br) and other sources Sixteen cities ( ads): - São Paulo (since december/2007) - Rio de Janeiro (since december/2007) - Belo Horizonte (since april/2009) - Distrito Federal (since august/2010) - Fortaleza (since march/2010) - Recife (since june/2010) - Salvador (since august/2010) - Santo André - Florianópolis - Niteroi - Vila Velha - Curitiba - Vitória - São Caetano do Sul - Fortaleza - Recife Mix-adjustment: neighborhood + number of bedrooms Weighting: Cell s total income (Census/2000) Index calculation: Median asking prices of each cell; 3-month moving average; sale and rental indices 5

6 International Experience: Spain Asking x Transaction Price Indexes 6

7 RESULTS 7

8 Average price (R$/m 2 ) per city January/2013 Rio de Janeiro São Paulo Niteroi Brasília Recife Belo Horizonte Fortaleza São Caetano do Sul Florianópolis Porto Alegre Santo André Salvador São Bernardo do Campo Vitória Curitiba Vila Velha Média Nacional R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ 8.711

9 Long term house real prices Long term house real price indices for Amsterdam and US (compared to São Paulo) 300 Amsterdam (Herengracht) US (Shiller) São Paulo (FipeZap)

10 set/10 out/10 nov/10 dez/10 jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 out/11 nov/11 dez/11 jan/12 fev/12 mar/12 abr/12 mai/12 jun/12 jul/12 ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 jan/13 FipeZap House Asking Price Index MoM Asking Price Change FipeZap Composite (Sale; 7 original cities) 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,4% 2,4% 2,7% 2,6% 2,3% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,0% 1,5% 1,0% 1,8% 1,9% 1,7% 1,6% 1,4% 1,1% 1,1% 1,5% 1,4% 1,2% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 0,9% 0,9% 0,9% 0,8% 0,9% 0,5% 0,0% 10

11 Recent Asking Price Real Change (%) IPCA Adjusted; since jun/2012 Curitiba Brasília -6% -6% Florianópolis -4% Vila Velha -4% Vitória Belo Horizonte Recife -1% -1% -1% Santo André 1% FipeZap Ampliado São Bernardo do Campo São Caetano do Sul 2% 2% 2% Fortaleza Rio de Janeiro Salvador São Paulo Porto Alegre 3% 3% 4% 4% 5% Niteroi 5% 11

12 jan/09 mar/09 mai/09 jul/09 set/09 nov/09 jan/10 mar/10 mai/10 jul/10 set/10 nov/10 jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 set/11 nov/11 jan/12 mar/12 mai/12 jul/12 set/12 nov/12 jan/13 FipeZap House Asking Price Index 12m Asking Price Change (%) São Paulo and Rio de Janeiro (Sale) 50% 45% 40% Rio de Janeiro São Paulo 44,1% 35% 30% 29,0% 25% 20% 15% 15,4% 14,7% 10% 5% 0% 12

13 jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08 jan/09 mar/09 mai/09 jul/09 set/09 nov/09 jan/10 mar/10 mai/10 jul/10 set/10 nov/10 jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 set/11 nov/11 jan/12 mar/12 mai/12 jul/12 set/12 nov/12 jan/13 FipeZap House Asking Price Index Asking Price Index City of São Paulo (Sale; % Change since january/2008) São Paulo 1 Dormitório 2 Dormitórios 3 Dormitórios 4+ Dormitórios 183% 172% 161% 153% 119% 13

14 jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08 jan/09 mar/09 mai/09 jul/09 set/09 nov/09 jan/10 mar/10 mai/10 jul/10 set/10 nov/10 jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 set/11 nov/11 jan/12 mar/12 mai/12 jul/12 set/12 nov/12 jan/13 FipeZap House Asking Price Index Asking Price Index City of Rio de Janeiro (Sale; % Change since january/2008) Rio de Janeiro 1 Dormitório 2 Dormitórios 3 Dormitórios 4+ Dormitórios 216% 197% 192% 186% 180% 14

15 Highest and Lowest Median Asking Prices São Paulo Sale (R$/m 2 Jan/2013) Vila Nova Conceição Jardim Paulistano Jardim Europa Ibirapuera Itaim Vila Carmosina Jaraguá Grajaú Vila Curuçá Guaianazes 15

16 Highest and Lowest Median Asking Prices Rio de Janeiro Sale (R$/m 2 Jan/2013) Leblon Ipanema Lagoa Gávea Jardim Botânico Brás de Pina Madureira Bangu Guadalupe Pavuna 16

17 AFFORDABILITY 17

18 Number of households (x 1.000) FipeZap House Asking Price Index Demand: Three reasons for increase First: Demography Number of households and persons per households (source: PNAD/IBGE) , Rented Owned Dwellers/household 3, , ,4 3,3 Dwellers/household , , ,0 18

19 House prices and demography: quite a role!

20 Demand: Three reasons for increase Second: Labor market Unemployment rate versus real wages (R$ in Aug/2012; source: PME/IBGE) 20

21 jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08 jan/09 mar/09 mai/09 jul/09 set/09 nov/09 jan/10 mar/10 mai/10 jul/10 set/10 nov/10 jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 set/11 nov/11 jan/12 mar/12 mai/12 jul/12 set/12 nov/12 FipeZap House Asking Price Index House prices versus Income Number of months needed to afford one m 2 by typical (median) wage earner 5,0 Number of months need to afford one m 2 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Rio de Janeiro São Paulo 4,5 3,6 0,0 Sources: IBGE and FipeZap 21

22 Price-to-income Average m 2 and monthly household income ratio (selected cities) Sources: IBGE and FipeZap

23 Price versus HH income Average m 2 and monthly household income Sources: IBGE and FipeZap

24 Price to income Median HH income / average asking price per district - São Paulo (Sale) Sources: IBGE and FipeZap; HH income: Census (2010) in R$/oct-2012

25 Median HH income versus average asking price per district São Paulo (Sale) Sources: IBGE and FipeZap; HH income: Census (2010) in R$/oct-2012

26 Demand: Three reasons for increase Third: Housing credit Average interest rate (% per year) versus average duration (source: Central Bank) 26

27 jan/08 abr/08 jul/08 out/08 jan/09 abr/09 jul/09 out/09 jan/10 abr/10 jul/10 out/10 jan/11 abr/11 jul/11 out/11 jan/12 abr/12 jul/12 out/12 FipeZap House Asking Price Index Bubble? Fair value of real estate in São Paulo: rental yield versus real interest rate 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 6,2% 5,8% 5,0% 4,0% Real interest rate (mortgages) Rental yield 3,0% Sources: Banco Central do Brasil and FipeZap 27

28 jan/08 abr/08 jul/08 out/08 jan/09 abr/09 jul/09 out/09 jan/10 abr/10 jul/10 out/10 jan/11 abr/11 jul/11 out/11 jan/12 abr/12 jul/12 out/12 FipeZap House Asking Price Index % do rendimento médio mensal necessário para pagar a parcela média do financiamento imobiliário Affordability % of average montlhy income needed to pay the installments for a 1 m 2 mortgage 6% 5% 5,3% Rio de Janeiro 4% 4,2% São Paulo 3% 2% Sources: IBGE, Banco Central do Brasil and FipeZap 28

29 jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08 jan/09 mar/09 mai/09 jul/09 set/09 nov/09 jan/10 mar/10 mai/10 jul/10 set/10 nov/10 jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 set/11 nov/11 jan/12 mar/12 mai/12 jul/12 set/12 nov/12 FipeZap House Asking Price Index Bubble? Relative difference from affordabillity in jan/ % 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% RJ SP Source: FipeZap 29

30 jan/10 abr/10 jul/10 out/10 jan/11 abr/11 jul/11 out/11 jan/12 abr/12 jul/12 out/12 FipeZap House Asking Price Index Relative interest: rent versus sale % of queries from Zap website 100% 90% 80% Rent 70% 60% 50% 40% 30% Sale 20% 10% 0%

31 Eduardo Zylberstajn Contact:

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