A CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E A LEI /09 PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

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1 A CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E A LEI /09 PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA Adriana Borghi Fernandes Monteiro Promotora de Justiça Atual integrante de GEDEC - Grupo Especial de Delitos Econômicos Ex-Coordenadora da Área do Consumidor do Centro de Apoio Cível e de Tutela Coletiva do Ministério Público do Estado de São Paulo Através da edição da Lei nº , de 07 de julho de 2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida, e que em seu Capítulo IV Disposições Finais artigo 75, alterou a Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, introduzindo nesta os artigos 15-A e 15-B, passamos a contar no Sistema Financeiro de Habitação, entre outras possibilidades de financiamento, com aquela consistente na denominada capitalização de juros sobre juros ou juros compostos em verdadeiro anatocismo, prática vedada em nosso ordenamento jurídico. Vejam a redação: Art. 75. A Lei no 4.380, de 21 de agosto de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações: Art. 15-A. É permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH. 1o No ato da contratação e sempre que solicitado pelo devedor será apresentado pelo credor, por meio de planilha de cálculo que evidencie de modo claro e preciso, e de fácil entendimento e compreensão, o seguinte conjunto de informações: I saldo devedor e prazo remanescente do contrato;

2 II taxa de juros contratual, nominal e efetiva, nas periodicidades mensal e anual; III valores repassados pela instituição credora às seguradoras, a título de pagamento de prêmio de seguro pelo mutuário, por tipo de seguro; IV taxas, custas e demais despesas cobradas juntamente com a prestação, discriminadas uma a uma; V somatório dos valores já pagos ou repassados relativos a: a) juros; b) amortização; c) prêmio de seguro por tipo de seguro; d) taxas, custas e demais despesas, discriminando por tipo; VI valor mensal projetado das prestações ainda não pagas, pelo prazo remanescente do contrato, e o respectivo somatório, decompostos em juros e amortizações; VII valor devido em multas e demais penalidades contratuais quando houver atraso no pagamento da prestação. 2o No cômputo dos valores de que trata o inciso VI do 1o, a instituição credora deve desconsiderar os efeitos de eventual previsão contratual de atualização monetária do saldo devedor ou das prestações. Art. 15-B. Nas operações de empréstimo ou financiamento realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação que prevejam pagamentos por meio de prestações periódicas, os sistemas de amortização do saldo devedor poderão ser livremente pactuados entre as partes. 1o O valor presente do fluxo futuro das prestações, compostas de amortização do principal e juros, geradas pelas operações de que trata o caput, deve ser calculado com a utilização da taxa de juros pactuada no contrato, não podendo resultar em valor diferente ao do empréstimo ou do financiamento concedido. 2o No caso de empréstimos e financiamentos com previsão de atualização monetária do saldo devedor ou das prestações, para fins de

3 apuração do valor presente de que trata o 1o, não serão considerados os efeitos da referida atualização monetária. 3o Nas operações de empréstimo ou financiamento de que dispõe o caput é obrigatório o oferecimento ao mutuário do Sistema de Amortização Constante - SAC e de, no mínimo, outro sistema de amortização que atenda o disposto nos 1o e 2o, entre eles o Sistema de Amortização Crescente - SACRE e o Sistema Francês de Amortização (Tabela Price). Falando especificamente da oferta ao mutuário de sistemas de amortização que atendam aos parágrafos 1º e 2º do caput do artigo 15 B, verificamos a permissão do Sistema Francês de Amortização (Tabela Price), no seu parágrafo 3º. A Tabela Price, que nasceu do trabalho do Professor Richard Price em sua Obra intitulada Observations on Reversionary Payments, sexta edição, Volume I, publicada em Londres em 1803, com vistas ao cálculo de benefícios previdenciários, é constituída a partir dos fundamentos da capitalização composta, já que, quanto maior o número das prestações, menores serão as parcelas de amortização das parcelas iniciais, com possibilidade até de amortização igual à zero, dependendo da taxa de juros e prazo contratados. O desconhecimento das implicações da Tabela Price pela grande parte dos consumidores de crédito no Brasil não garante a transparência da contratação, o que irá ferir o Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 4º, que instituiu a Política Nacional de Relações de Consumo, especialmente no que diz com os princípios consagrados da boa-fé objetiva e da equidade, que devem nortear toda e qualquer relação de consumo, e do reconhecimento do consumidor como a parte vulnerável no mercado inciso I. Ademais disso, a aplicação dos juros compostos irá colocar o

4 consumidor em desvantagem exagerada frente ao prestador do serviço art. 39, V e 51, IV, do Código em comento. Isso porque por juros compostos entende-se que são acréscimos que, somados ao capital, ao fim de cada período de aplicação, formam com esta soma um novo capital, enquanto os juros simples são acréscimos somados ao capital inicial no final da aplicação. Capital é o valor financiado, seja na aquisição de produtos ou tomada de empréstimo. Pela nova redação da Lei 4.380/64 que instituiu a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social e o sistema financeiro para aquisição da casa própria, conferido pela Lei /09, se está permitindo a capitalização mensal de juros, ou seja, acréscimos somados ao capital ao final de cada mês. Se essa forma de cálculo poderia ser justa ao beneficiário da previdência social, idéia que encampou a obra de Richard Price, em contrário, e pelas mesmas razões, se mostra em demasia onerosa ao tomador de financiamento. Demonstração da onerosidade excessiva da Tabela Price no longo prazo Analisando uma série de pagamentos iguais, sistema de amortização também conhecido por Tabela Price, podemos observar que a capitalização composta no longo prazo pode, dependendo da taxa e prazo adotados, levar a situações de amortização zero. Para explicar o motivo, recorremos à simples explicações de matemática algébrica: Na Tabela Price a prestação se divide em juros e amortização. Jamais a prestação será inteiramente destinada à amortização uma vez que a amortização resulta da mera diferença entre a parcela total e os juros devidos, conforme a expressão abaixo: Amortização=Prestação Juros Amortização=R$1.000,00 R$400,00 Amortização = R$ 600,00 O contrário, contudo, é verdadeiro. Os juros podem, sim, atingir o valor da prestação, uma vez que ele é intrínseco ao sistema o sistema Price privilegia os pagamento dos juros e, ao atingir o limite máximo, os juros passam a representar o valor inteiro da prestação se tornando igual a própria prestação e levando, conseqüentemente, a uma amortização zero. Considerando-se a prestação igual a 1 (um) inteiro, podemos dizer que sua parcela de amortização será sempre menor que 1 (um), a par das colocações citadas. Em uma prestação

5 de R$ 1.000,00, cujos juros correspondam a 40%, a amortização será de 60% do seu valor total. Transformando tais percentuais, 40% e 60%, em suas formas unitárias, temos 0,40 que é igual a fração 40/100 e 0,60, igual a fração 60/100. Conforme regra da potenciação algébrica, ao elevarmos um valor (base) menor que 1 (um) a um expoente, quanto maior for o expoente, menor será o valor resultante (potência), conforme exemplo de potenciação abaixo com a citação de seus elementos: Elementos da potenciação Base=fator Expoente=quantidade de vezes que o fator se repete Potência = resultado do produto Base de número inteiro (2) elevado ao expoente 5: Agora, a mesma base (2) elevada ao expoente 20: (2) 20 = ,00 expoente (2) 5 = 32,00 potência base Base de número decimal ou fração, retirados do exemplo (60/100 = 0,60), elevado ao expoente 5: (0,60) 20 = 0, ( 0, 60) 5 = 0,07776 Agora, a mesma base ( 60/100 = 0,60) elevada ao expoente 20: Considerando-se que na evolução das prestações no sistema de Price temos uma potenciação com base menor que um inteiro - prestação- e um expoente que representa o prazo, quanto maior for o prazo, menor será a amortização. Trata-se portanto de visível relação inversa entre valor de amortização e número de prestações (NEIDE AYOUB TÉCNICA EM ECONOMIA FUNDAÇÃO PROCON-SP DIRETORIA DE RELAÇÕES INSTITUCIONAIS OBSERVATÓRIO SOCIAL DAS RELAÇÕES DE CONSUMO). A capitalização de juros sobre juros, proibida pela Lei de Usura desde 1933 Decreto-Lei art. 4º, aliada à crescente oferta para aquisição da casa própria a partir do Programa Minha Casa Minha Vida, que tem atraído milhares de consumidores, crentes na possibilidade da realização do antigo sonho da moradia própria para baixa renda, e também à falta de transparência na contratação, certamente levará esses mesmos consumidores ao superendividamento, que tanto o sistema nacional de defesa do consumidor vem trabalhando para combater e evitar, nos últimos tempos. Isso porque a capitalização mensal de juros sobre juros se reflete

6 ainda mais intensamente em contratos de longa duração (como os contratos de financiamento de imóvel), em que os consumidores não guardam capacidade de compreensão, ainda que exista cláusula contratual e até simulação de cálculo. Federal: Não olvidemos para o teor da Súmula 121, do Supremo Tribunal É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. O STJ, em recente julgamento pela Lei de Recursos Repetitivos a respeito do tema, assim se pronunciou: A tabela (Price) gera uma evolução não linear da dívida, compatível com a cobrança capitalizada de juros. Também se afirma que a prática seria incompatível com o SFH, cuja finalidade é facilitar a aquisição de habitação pela população menos beneficiada. REsp Relator Ministro Luis Felipe Salomão. Anexo a este texto, segue a simulação de situação concreta, sob vários enfoques, em que se poderá verificar a diferença de cálculo de prestações do financiamento da casa própria pelo Programa Minha Casa Minha Vida através do cálculo de juros simples e compostos, e o quanto o consumidor perderá, pelo segundo sistema de cálculo permitido pela Lei /09. Ressalte-se que a simulação referida foi realizada pelo Professor Anísio Costa Castelo Branco Matemático e Perito Judicial que de igual modo apresentou parecer sobre o tema, que também segue com este artigo. Insta informar que o Ministério Público do Estado de São Paulo, através da Comissão de Estudos e Acompanhamento da Medida Provisória 459, de 25 de março de 2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, criada pelo Ato nº. 37/2009-PGJ, de

7 07 de abril de 2009, coordenada pela Dra. Vânia Maria Ruffini Penteado Balera (Procuradora de Justiça e, à época, Coordenadora Geral do CAO Cível e de Tutela Coletiva) e composta por esta subscritora, e pelos Drs. Cristina Godoy de Araújo Freitas Coordenadora de Área do Meio Ambiente (CAO Cível e de Tutela Coletiva), Fernando Reverendo Vidal Akaoui 10º Promotor de Justiça de São Vicente (GAEMA), Ivan Carneiro Castanheiro Coordenador de Área da Habitação e Urbanismo (CAO Cível e de Tutela Coletiva), Jorge Luis Ussier Procurador de Justiça e atual Coordenador Geral do CAO Cível e de Tutela Coletiva, José Carlos de Freitas 1º Promotor de Justiça de Habitação e Urbanismo da Capital e Roberto Luís de Oliveira Pimentel 2º Promotor de Justiça Cível de Itaquera encaminhou 27 (vinte e sete) emendas à MP 459/09, inclusive para total rejeição da Emenda 259, de autoria do Deputado Fernando Chucre, que previa a capitalização mensal de juros para os contratos de empréstimos e financiamentos, porém não encampadas, culminando na edição da Lei /09, em comento, eivada de inconstitucionalidades que estão sendo apreciadas por grupos próprios. Desse modo, a posição Institucional é pelo combate à forma de cálculo prevista, que permite a aplicação de juros compostos pela Tabela Price e traz excessiva desvantagem ao consumidor. Informa-se que a legislação citada neste artigo pode ser consultada, na íntegra, através de acesso ao Portal, no seguinte caminho: CAO Cível/Consumidor/Legislação/Habitação/S.F.H Sistema Financeiro de Habitação, ou clicando-se em seguida: ao/leg_habitacao/leg_hab_sfh.