EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA COMARCA DE PRESIDENTE GETÚLIO/SC

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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA COMARCA DE PRESIDENTE GETÚLIO/SC SIG n O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SANTA CATARINA, por intermédio do Promotor de Justiça firmatário, no uso de suas atribuições legais e constitucionais, nos termos do art. 129, III, da Constituição Federal, art. 5º, I, da Lei n /85, art. 81, parágrafo único, I, II e III e art. 82, I, ambos do Código de Defesa do Consumidor, e art. 82, VI, da Lei Complementar Estadual n. 197/2000, com fulcro no Inquérito Civil n , vem propor a presente AÇÃO CIVIL PÚBLICA COM PEDIDO DE LIMINAR em face empresa ZETHAI PROJETOS E ASSESSORIA LTDA., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n / , com sede na Rua Santa Catarina, n. 1121, sala 2, Centro, em Vitor Meireles/SC; e em face de ZENIR ERN MORETTI, brasileira, natural de Ibirama/SC, nascida em , inscrita no cadastro de Pessoas Físicas (CPF) sob o n , sócia administradora da empresa supra citada, residente na Rua Rua Santa Catarina, n. 1112, Centro, em Vitor Meireles/SC. Pelas razões fáticas e jurídicas que passa a expor.

2 I DOS FATOS Chegou ao conhecimento desta Promotoria de Justiça de Presidente Getúlio, ainda no ano de 2012, que a empresa ZETHAI PROJETOS E ASSESSORIA LTDA. estaria promovendo o parcelamento do solo, para fins urbanos, inclusive expondo à venda e alienando lotes, no imóvel matriculado sob o n do Registro de Imóveis da Comarca de Presidente Getúlio, situado na Rua Rio Preso, bairro Palmito, na cidade de Vitor Meireles/SC, sem a devida aprovação do projeto de parcelamento de solo, na modalidade loteamento, sem o devido licenciamento ambiental e, também, sem a implantação da mínima infraestrutura, em total desacordo com as normas vigentes, em especial as diretrizes da da Lei Federal n /79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Assim, foi instaurado nesta Promotoria de Justiça o Inquérito Civil IC - n , tendente a apurar os fatos e angariar provas para o ajuizamento da respectiva ação civil pública. No decorrer do procedimento investigatório, oficiou-se à Fundação do Meio Ambiente (FATMA), a qual encaminhou, aos autos do IC em anexo, relatório de fiscalização realizada no imóvel investigado, sendo constatado pelo órgão ambiental que a empresa requerida está efetuando a divulgação do loteamento e também procedendo a efetiva venda de lotes, mesmo ciente da ilegalidade deste procedimento, haja vista que não houve aprovação do pedido de parcelamento do solo no imóvel originário pelos órgãos competentes, nem mesmo foi concedida licença ambiental para o início das atividades. Diante das graves irregularidades, a FATMA embargou o imóvel objeto da presente demanda, compelindo o requerido a se abster de efetuar qualquer intervenção no imóvel de matrícula n , devidamente registrado no Registo de Imóveis da Comarca de Presidente Getúlio/SC, consoante termo de embargo acostado à fl. 47 do Inquérito Civil que segue anexo. Percebe-se, pois, que mesmo sabedor da ilegalidade do loteamento urbano, o empreendedor já dividiu os lotes com marcos físicos e efetuou construções no local. Além disso, continua sendo exposto à venda os

3 lotes demarcados no local de maneira totalmente irregular, pois sequer possui incorporação imobiliária (consoante denota-se do relatório de vistoria juntados aos autos a fls do Inquérito Civil), em manifesta desobediência às normas vigentes. Ou seja, o empreendedor continua atuando sem regularizar o empreendimento e, ainda, dispondo tais lotes à venda de terceiros de boa fé. Evidente que tal situação não pode persistir, uma vez que, além de se tratar de empreendimento operado de maneira irregular, em evidente inobservâncias à legislação cabível, tem-se que a oferta dos lotes à venda está sujeitando os consumidores à graves danos, além dos já causados ao meio ambiente, eis que inobservadas as exigências legais no que tange à reserva de área verde. É importante destacar, também, que o pedido de desmembramento realizado pelo incorporador perante o Cartório de Registro de Imóveis não foi aprovado pelo Ministério Público, pois foi constatada a existência de grave atentado aos princípios da Administração Pública no proceder do Município de Vitor Meireles e da empresa em questão, o que foi, inclusive, objeto de investigação nesta Promotoria de Justiça através do Inquérito Civil n , este que fundamentou o ajuizamento, neste Juízo, de Ação Civil Público por ato de Improbidade Administrativa. Ademais, no procedimento supra aludido, é bom que se diga, restou evidenciado que a empresa ZETHAI deveria ter realizado um processo de Loteamento de seu imóvel, e não ingressado com pedido de desmembramento. Por esta razão o pedido de desmembramento restou indeferido, pois a empreendedora, em comunhão de esforços com o então Prefeito Municipal de Vitor Meireles, deixou de realizar o projeto adequado de Loteamento no intuito de não ter que arcar com o ônus de abrir ruas no local, realizar toda a infraestrutura e manter reserva de área para uso comum, ônus que acabou sendo suportado pelo erário. Vê-se, pois, da documentação acostada nos autos do IC em anexo, que a empresa requerida atuou como empreendedora no parcelamento do imóvel de sua propriedade e, além disso, está efetuando a venda e também a

4 divulgação de venda de lotes no local, mesmo sem ter providenciado o devido registro de incorporação e sem obter as necessárias licenças e autorizações. Logo, diante dessas informações, conclui-se que os consumidores que já adquiriram lotes no local foram lesados, pois, além de estar irregular, o loteamento não possui a infraestrutura mínima necessária, sendo que ainda outros futuros consumidores poderão restar igualmente lesados se as vendas continuarem ocorrendo sem a regularização do empreendimento. Desta forma, estando plenamente caracterizados os danos sofridos e, ainda, que estão expostos os eventuais futuros consumidores, não resta alternativa ao Ministério Público senão a de promover a presente ação. II DO DIREITO Da violação da ordem urbanística O parcelamento do solo urbano abrange duas formas: o loteamento e o desmembramento, sendo que a Lei Federal nº /79, que dispõe justamente sobre o parcelamento do solo urbano, conceitua as duas figuras: Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e das legislações estaduais e municipais pertinentes. 1º Considera-se loteamento a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Percebe-se, pois, que a principal diferença na conceituação de loteamento e desmembramento é que, na primeira hipótese, surge a imperiosa necessidade de serem abertas novas vias e logradouros públicos, ou mesmo prolongamento das vias já existentes, enquanto na segunda forma, não existe tal

5 exigência, uma vez que os lotes irão aproveitar as vias já existentes. A atividade de lotear ou desmembrar a gleba original não isenta os proprietários do dever de observância das normas legais e regulamentares disciplinadoras do parcelamento do solo. Não se está, é bom que se diga, negando o exercício do direito de propriedade, no entanto, esses direitos devem ser exercidos em harmonia com os interesses do bem-estar coletivo e da sua função social, em consonância com a lei vigente. Destaca-se, nesse sentido, o disposto na Lei Federal n /79, que em seu artigo 2º, 5º, estabelece: 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Tal exigência legal não foi cumprida na sua integralidade no presente caso, consoante informações extraídas do relatório de fiscalização da FATMA acostada no Inquérito Civil. Além disso, tem-se que o imóvel que se pretende dividir em lotes, com fins de constituir o loteamento, deveria reservar 35% de sua área total para implementação de uma área verde ou de uso geral, conforme determina o Plano Diretor do Município de Vitor Meireles (Lei Complementar n. 41/2008), em seu art. 187, caput: Art As áreas destinadas ao sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como espaços livres de uso público, serão consideradas áreas publicas e não poderão ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba a ser loteada, de acordo com o artigo 4º, incisos I, III e IV, e Parágrafos 1º e 2º da Lei 6.766, de 19/12/79 e suas alterações. A exigência da lei municipal, igualmente, não foi atendida. Como se sabe, a implementação de loteamentos sem a estruturação mínima, a qual está pré definida em lei, constitui ato danoso capaz de gerar situação prejudicial aos adquirentes dos lotes, à comunidade vizinha e à

6 ordem urbanística, gerando desrespeito ao bem estar público, isto pela ausência de condições mínimas de habitabilidade no local. Ademais, deve-se considerar que a noção de loteamento não alcança apenas interesses individuais, mas, sobretudo, direitos difusos e coletivos, uma vez que, além de ser indeterminável o número de consumidores prejudicados pela compra ou mesmo pela oferta de produto irregular, toda a população do município é prejudicada, pois os serviços de infraestrutura que deveriam ser arcados exclusivamente pelo empreendedor, acaba sendo realizado pela Prefeitura Municipal, com desperdício de recursos públicos. Extrai-se da doutrina de Hely Lopes Meirelles: Quando não existem essas normas específicas ou quando não se as cumprem, o resultado é essa verdadeira?'orgia de loteamentos', que vem provocando uma fictícia valorização imobiliária e um desastroso desordenamento das cidades, tornando improdutivas imensas glebas rurais, convertidas da noite para o dia em terrenos urbanos, desservidos de qualquer melhoramento público e sem condições de habitabilidade, os quais irão exigir, mais tarde, a execução desses equipamentos pela própria Prefeitura. 1 Não há dúvidas de que a empresa requerida efetuou o parcelamento do solo e iniciou a venda dos lotes na gleba, mesmo ciente de que não estava legalmente autorizada para tanto. Ademais, é bom repetir: a negativa, por parte do Ministério Público, somente ocorreu por responsabilidade exclusiva da empreendedora, que preferiu realizar procedimento totalmente desvirtuado daquele regulado pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Como explica a legislação aludida, o Loteamento, meio de urbanização adequado ao presente caso, somente é efetivada por procedimento voluntário e formal do proprietário do imóvel que planeja a sua divisão e a submete à aprovação da Prefeitura, para subseqüente inscrição no Ofício de Registro Imobiliário, transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao município (área institucional, área verde etc.), e, somente após a aprovação do projeto e o devido registro e incorporação imobiliária, é que se 1 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro. 6ª ed., São Paulo: Malheiros, 1993, p. 412.

7 procederá a alienação dos lotes aos interessados. Contudo, nada disso foi observado no loteamento em questão. Verifica-se, pois, que a empresa requerida deu início a um loteamento residencial clandestino, com o qual a comunidade não pode conviver, passando a expor à venda e mesmo a alienar, em forma de lotes, "frações ideais" da gleba, em evidente tentativa de fraude à lei. Do direito dos consumidores Na presente situação, os eventuais compradores dos lotes são equiparados a consumidores, uma vez que adquiriram produto (bem imóvel) como destinatários finais, consoante leciona o Código do Consumidor: Art. 2. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Art. 3. [...]. 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. (grifos nossos). No caso, ocorreu e continua ocorrendo a comercialização irregular de lotes e, com isso, forma-se entre o empreendedor e os adquirentes uma típica relação de consumo, e, como tal, é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Figuram dentre os direitos básicos do consumidor, além da proteção contra práticas abusivas, a efetiva reparação dos prejuízos sofridos que sejam decorrentes das relações de consumo (art. 6º, incisos IV e VI, do CDC). A empresa ZETHAI PROJETOS E ASSESSORIA LTDA. praticou ato abusivo ao disponibilizar no mercado de consumo produtos (lotes) juridicamente inexistentes e inadequados aos fins que se destinam, já que, conforme apurado nos autos do Inquérito Civil em anexo, trata-se de venda de lotes realizada de maneira irregular e clandestina, sem qualquer das aprovações necessárias. Com isso, tem-se que, diante do que dispõem os artigos 5º, XXXII e 170, V, da Constituição Federal, os artigos 4º, inciso I; 6º, incisos IV e VI; 31; e

8 37, 1º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, pode se concluir que a empresa demandada está a iludir os consumidores adquirentes dos lotes ao promover a venda de terrenos no loteamento sem lhes informar da real situação jurídica e administrativa do empreendimento, uma vez que não possui qualquer aprovação necessária para sua regular existência e validade. Ao contrário, os adquirentes sequer poderão escriturar e registrar os lotes que compraram, ou repassá-los a terceiras pessoas. Portanto, evidente que se fundamenta, no caso presente, a tutela do consumidor, motivando a pronta intervenção do Poder Judiciário para coibir as condutas abusivas do requerido. III - DO PEDIDO DE LIMINAR A Lei n /85, em seu art. 12, estabelece que o juiz poderá, a requerimento da parte, conceder mandado liminar se, havendo prova inequívoca, convencer-se da verossimilhança da alegação (fumus boni juris) e houver fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação (periculum in mora), conforme preceitua o 1º do mesmo dispositivo. Na situação retratada, o fumus boni iuris (verossimilhança da alegação) está plenamente demonstrado pela falta de regularização / autorização no empreendimento, este que foi implementado sem cumprir os requisitos exigidos pela legislação em vigor e anteriormente citadas. Ademais, torna-se ainda mais evidente a plausibilidade do direito quando se vislumbra o descumprimento dos requisitos legais exigidos para a implantação de loteamento de solo, sendo o empreendimento, inclusive, embargado pelos agentes da Fundação do Meio Ambiente - FATMA, consoante denota-se do termo de fl. 47 do Inquérito Civil em anexo, haja vista que nem mesmo a licença ambiental de operação foi obtida pela empresa requerida. Igualmente presente no caso o requisito do periculum in mora (fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação), haja vista que a implantação do loteamento efetuado pela empresa ZETHAI PROJETOS E

9 ASSESSORIA LTDA. prossegue, inclusive com a venda de lotes e sua disponibilização ao público através de divulgação. Embora alguns danos já tenham sido causados, pois há notícia de que algumas pessoas já adquiriram lotes no local, ainda é possível minimizar os impactos ambientais ocorridos e se evitar outros novos e contínuos danos aos consumidores. Assim, presentes os requisitos legais ensejadores da medida, e sendo os danos ambientais e sociais de difícil recuperação, requer o Ministério Público Estadual a concessão de liminar a fim de antecipar os efeitos da tutela pretendida, nos termos dos requerimentos adiante especificados. IV - DOS REQUERIMENTOS Ante todo o exposto, o Ministério Público, após recebida esta com os documentos que a acompanham, requer: 1 - A concessão da LIMINAR, a fim de que seja determinada: a) a imediata paralisação de quaisquer obras no loteamento efetuado no imóvel registrado sob o n no Registro de Imóveis da Comarca de Presidente Getúlio, seja de implantação do empreendimento, ou de construções nos lotes ilegalmente vendidos, assim como a imediata cessação das vendas de outros lotes do referido local, sob pena de ser imposto aos requeridos o pagamento de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) em caso de descumprimento; b) seja determinada a imediata retirada das placas de venda de lotes naquela localidade, assim como de outras formas de propaganda do empreendimento realizadas em quaisquer lugares, sob pena de ser imposto aos requeridos o pagamento de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) em caso de descumprimento; c) a publicação nos órgãos da imprensa, às expensas dos requeridos, acerca da propositura da presente ação, assim como a fixação de

10 placas à frente da área respectiva, também pelos requeridos, informando da ilegalidade do empreendimento, a fim de resguardar os interesses dos terceiros de boa-fé, sob pena de ser imposto aos requeridos o pagamento de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) em caso de descumprimento ; d) a expedição de ordem ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Presidente Getúlio/SC, para que se abstenha de realizar qualquer registro de incorporação referente à matrícula nº 5.589, até decisão final da presente lide; e e) a expedição de ordem à CELESC e à CASAN, determinando que se abstenham de proceder à qualquer ligação de luz e água em área inserta no Loteamento ora impugnado; 2 - a citação dos réus para responderem a presente demanda, sob pena de revelia; 3 - a expedição de oficio ao Cartório de Registro de Imóveis, para que inscreva a presente ação civil pública na matrícula do imóvel em questão, a fim de que seja dado publicidade dos fatos a terceiros interessados; 4 - a publicação do edital de que trata o art. 94 do Código de Defesa do Consumidor; 5 - a designação de audiência de conciliação; 6 - seja ao final julgada procedente a presente Ação Civil Pública, para: nos termos dos requerimentos cautelares, determinar aos requeridos que se abstenham de realizar a comercialização de lotes, a disponibilização de lotes à venda, a construção de qualquer obra no local e a divulgação do empreendimento, enquanto o loteamento não estiver totalmente regularizado, com a obtenção das autorizações e licenças necessárias e com a incorporação imobiliária devidamente realizada; e condenar os requeridos a promover a regularização do empreendimento, a fim de dotá-lo de toda infraestrutura necessária nos termos da Lei Federal n /79 (escoamento das águas pluviais, iluminação pública,

11 esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação pavimentadas), assim como reservar a área verde e o espaço público em seu percentual mínimo, conforme dispõe o Plano Diretor do Município de Vitor Meireles (Lei Complementar n. 41/2008), promovendo, inclusive, a inscrição imobiliária do empreendimento como Loteamento, para posterior inscrição imobiliária das glebas, tudo como consequência da parte final do pedido anterior.; 7 - a produção de provas por todos os meios admitidos em direito, em especial a documental, pericial, interrogatório das partes e testemunhal, cujo rol será apresentado oportunamente, se for o caso; e 8 - a condenação dos requeridos ao pagamento das custas processuais. meramente fiscais. Dá-se à causa o valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), para efeitos Presidente Getúlio, 7 de julho de Rodrigo Cesar Barbosa Promotor de Justiça [assinatura digital]