SERVENTIAS NOTARIAIS Disciplina: Registro Imobiliário Tema: Loteamento e outros Professor: Daniela Rosário Data: 30/06/2007 RESUMO

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1 RESUMO 1. Evolução Histórica 1930: surgem movimentos jurídicos no sentido de regulamentar a alienação de imóveis. Decreto-lei 58/37, regulamentado pelo Decreto 3.709/ : LRP: inscrição imobiliária Lei 6766/79: consolidação das disciplinas, divisão e parcelamento do solo urbano. 2. Loteamento, desmembramento, desdobro e loteamento fechado. Lei de loteamento Institutos: loteamento e desmembramento Não se confunde com o desdobramento e loteamento fechado. A própria lei traz a definição de que o parcelamento é um gênero. Parcelamento é a divisão do solo urbano que pode ser o loteamento e o desmembramento. Lote mento: divisão exige a abertura d novas vias ou a extensão daquelas existentes. Desmembramento: não se faz a abertura de novas vias, mas se dá um aproveitamento do sistema já existente. Para saber se é um ou é outro, a definição não é feita pelo registrador e sim pela prefeitura ou Distrito Federal. Pela própria lei, quem aprova é a municipalidade. Loteamento e desmembramento não se confundem com desdobro. Desdobro: titular de uma área aliena uma parcela dessa área sem que haja a finalidade de edificação (alienação). Na prática, não passa por uma aprovação da prefeitura e não se submete a um procedimento especial de registro. Muda-se a própria regulamentação. No desdobro, a finalidade não é alienar para edificar, então não é necessário buscar autorização. Se, no entanto, no registro do desdobro, o registrador desconfiar que haja uma tentativa de burlar a lei, ele deve devolver o pedido da parte, justificar e encaminhá-lo à Prefeitura para que seja autorizado. Loteamento fechado: é um loteamento e possui os mesmos requisitos do loteamento comum. A diferença é que existe uma autorização do órgão que aprovou o projeto de execução de obras para que haja a restrição quanto ao trânsito de pessoas, garantindo que a entrada de trânsito na área seja fechada. Isso se verifica com a concessão do uso das vias públicas. Não é concessão de direito real de uso, é uma concessão administrativa. Se não houver autorização da municipalidade, é um fechamento irregular. Loteamento fechado não é e não se converte em condomínio edilício, porque obrigatoriamente haverá doação de área para a municipalidade ou ao Distrito Federal. A área continua pública, mas por existir uma concessão de uso, o acesso é limitado. Art. 99, I do CCV: bens de uso comum. Se for condomínio, isso não existe. Então não há necessidade de autorização para limitação de acesso. Ex.: área de loteamento. O proprietário precisará apresentar um projeto na prefeitura, pedirá as diretrizes às prefeituras e as vias que forem abertas serão obrigatoriamente doadas para a municipalidade no ato de registro. Se não fosse um loteamento, e sim um condomínio de casas (edilício). O proprietário faria a incorporação, definiria as unidades autônomas, e as vias seriam consideradas "área comum", dos condôminos e não da prefeitura. Concretamente, quando vai ser loteamento e quando vai ser incorporação? Loteamento possui uma extensa área sem um sistema viário. Então o único caminho é o lotemanento. O loteamento exige que a grande área esteja localizada em zona urbana ou de urbanização. Se for em área rural, só se houver autorização do INCRA para urbanizá-la. Para saber se é ou não área urbana, depende do que disponha a própria municipalidade, de acordo com o art. 32 do CTN (cobrança do IPTU). Dois dos benefícios públicos previstos no dispositivo, pelo menos: escola, hospital, calçamento etc... Loteamento fechado x Condomínio fechado: no condomínio, o pagamento da contribuição condominial é obrigatório e decorre da área comum. A natureza dessa obrigação é propter rem (em razão - 1

2 da coisa, acompanha a própria coisa). De outro lado, um loteamento fechado apresenta uma associação e fica vinculado ao pagamento de taxa aquele que faça parte da associação. Apesar da previsão do art. 5º, XX da CF (ninguém é obrigado a associar-se), aquele que, sendo proprietário, se recusa a pagar, percebe um enriquecimento sem causa, sempre vedado pelo sistema jurídico. Posso promover contra ele uma ação de cobrança? Não, mas de outro lado, posso propor a actio in rem verso, de caráter indenizatório (como a repetição de indébito) para fazê-lo ressarcir o ganho indevido? Sim. A associação representa os interesses dos associados e pode ingressar com ação. Posso, em razão disso, alcançar o lote? Não, a prestação do enriquecimento sem causa é meramente obrigacional, exclusivamente pessoal, e o lote é propter rem. Os lotes, nos termos do art. 38 da lei, só podem ser objetos de alienação depois que houver o registro do projeto de loteamento. O registro prova a possibilidade do loteador de promover a alienação daquela área. Para uma pessoa que seja proprietária e quer fazer loteamento. Deve: 1) procurar a prefeitura ou Distrito Federal para saber quais são as diretrizes a serem seguidas para o projeto de loteamento. A municipalidade indicará quais as diretrizes a serem seguidas quando, então, o proprietário elaborará o projeto de loteamento e desmembramento. 2) elaboração do projeto de loteamento ou desmembramento. Em razão da situação do imóvel, a municipalidade poderá fazer mais ou menos exigências, em razão das diretrizes iniciais. Esse projeto terá que ser levado, novamente, à prefeitura ou DF para a aprovação. 3) Aprovação: art. 9º da lei ) Levar ao registro imobiliário. 3. Aprovação Documentos: Certidão atualizada quanto à qualidade de proprietário do imóvel. Logo, se ele não for proprietário, não pode lotear. Porque o objetivo do loteamento e desmembramento é alienar os lotes para fins de edificação. Mas e se ele for nu proprietário? Também não pode. Art. 13 da lei: prevê hipóteses em que é obrigatória a manifestação do Estado. São três hipóteses: Imóvel em área de interesse especial: proteção ambiental, patrimônio histórico etc. Áreas limítrofes ou mais de um município: área de divisa entre municípios. Se o imóvel se estender por mais de um município. Área a ser loteada for superior a 1 milhão de m². Nessas três hipóteses, seja loteamento ou desmembramento, fica subordinado à autorização do Estado se estiverem uma dessas circunstâncias. Mas se o imóvel possuir mais de 1 milhão de m², é quase impossível que haja desmembramento. Pela materialidade, só se exigirá a autorização do Estado se for um loteamento. Caso contrário, o loteador buscará fraudar a lei com o desmembramento. Se o registrador vê que o ato busca fraudar a lei, não é porque foi aprovado pelo Município que ele não pode suscitar dúvida, podendo até enviar cópia para o MP para que entre com ação penal. Aprovado o loteamento, o órgão competente expedirá uma certidão que atesta que o pedido de desmembramento é regular. Para que possa registrar, precisa da aprovação prévia. Esta aprovação será manifestada no prazo previsto na lei local (se houver). Se não houver, a lei de parcelamento determina o prazo de 90 dias, a aprovação ou rejeição por si só ou, em 60 dias, se for justificada (art. 16, 2º). Isso quer dizer que, formulado o pedido de desmembramento, a prefeitura possui quanto tempo? O de sua lei. Se não houver, o prazo de 90 dias. Mas a municipalidade só está obrigada à aprovação expressa, ou seja, se rejeitar o pedido de loteamento, ela não está obrigada a se manifestar expressamente, salvo a figura dos 60 dias. Logo, se já se passaram 90 dias e a prefeitura nada disse, a conseqüência é a rejeição. Então a rejeição pode ser expressa ou tácita (quando decorre o prazo sem manifestação da aceitação). Mas o próprio sistema legal tentou criar uma limitação da municipalidade. Se em razão do silêncio, causar prejuízo ao proprietário, a prefeitura fica obrigada a responder civilmente pelo dano que tenha causado (lei 6766). Não há uma previsão legal em relação ao que possa ser considerado prejuízo. Vale lembrar que é responsabilidade objetiva da administração (art. 37, 6º da CF). - 2

3 Rejeitou: é possível fazer novo pedido? Sim, desde que haja a correção quanto à causa da rejeição. Se for tácita, o proprietário pode pedir que o município esclareça. Se o projeto não foi apreciado, pode entrar com o pedido de novo e ainda ingressar com ação indenizatória. Aprovado: próximo passo é levá-lo ao registro imobiliário. 4. Registro Art. 167, I, 19: loteamento fica subordinado o registro. Se for um desmembramento, será simples averbação (art. 167, II, 4). Assim que tenha sido aprovado o projeto, o proprietário tem o prazo de 180 dias para efetivar o registro imobiliário. Esse prazo é decadencial, ou seja, perdeu o prazo, decai a prerrogativa e dependerá de uma nova aprovação para poder efetivar o registro imobiliário. Termo inicial: é a aprovação. Da aprovação conta-se o prazo de 180 dias. Deixou decair o prazo, a conseqüência, precisa de nova aprovação. Nesta nova aprovação que ele precisa, não há impedimento legal para que a municipalidade modifique as diretrizes anteriores. Se não houver modificação das diretrizes, ele só apresenta os documentos que são exigidos. Para efetuar o registro deverá trazer: A aprovação: é uma certidão da regularidade Documentos do art. 18 da lei Certidão: ele precisa juntar a prova de que é proprietário do imóvel, de toda a área que pretende ver loteada (pois a área pode se estender por mais de um município ou mais de uma circunscrição). Só não precisa nas hipóteses o loteamento popular ( 4º e 5º). Nesse loteamento, já há desapropriação (ainda que pendente de recurso) e a imissão na posse em favor do órgão desapropriante. Certidão vintenária: há duas correntes distintas. Pela lei, preciso levar para o registro uma certidão vintenária. Só. Uma segunda corrente, diz que não há necessidade de uma vintenária, pois o prazo máximo para aquisição por usucapião é de 15 anos (não existe mais usucapião de 20 anos). No entanto: 1) em razão das normas de direito intertemporal (art do CCV), ainda vigora o prazo de 20 anos (até 2º semestre de 2011). 2) servidões podem ser adquiridas por usucapião. Então pode alcançar o imóvel e o prazo é de 20 anos. O prazo máximo de 15 é para aquisição de propriedade plena. Para gozo e fruição o prazo é de 20 anos. 3) o prazo não deve ser reduzido, mas sim ampliado para 30 anos, por causa da hipoteca (segundo a 2ª corrente). Na prática, é melhor pecar pelo excesso, ou seja, a única certidão que vai dar a segurança que se pretende é há de 30 anos. Para o loteador, é melhor levar uma de 30 anos, porque ele impede a exigência de período maior pelo registrador. Certidões negativas (III): Tributárias: pelo texto da lei, são as relativas ao imóvel. Não são relativas à pessoa. Como regra, será necessário à certidão negativa municipal. Porque se o loteamento deve ser urbano, ele fica vinculado ao IPTU. Se, entretanto, houver um imóvel rural que esteja em zona de urbanização ou que tenha sido urbanizado, vai ser necessária à certidão negativa federal. Ex.: no ano de 2005, o imóvel passou a fazer parte do perímetro urbano. Mas para os anos anteriores, ele era devedor do ITR. Qual o prazo de prescrição? 5 anos (tributário). O pedido de loteamento foi formulado em Eu tenho a certidão negativa dos últimos 2 anos. É suficiente? Não, pois pode haver débitos em relação aos anos 2002, 2003, 2004, logo, em relação a esse período, certidão federal. Ações penais de crime contra o patrimônio ou crimes contra a administração. Se existir certidão positiva quanto à prática destes crimes, será impeditiva. Se a certidão for positiva quanto a crimes contra a administração ou patrimônio, teremos impedido o registro. Qualquer que seja o crime contra adm. Ou patrimônio. - 3

4 III b: por meio desta aliena, ter-se-á que provar ações em que o proprietário do imóvel ou o proprietário figurem como parte e que, nesta ação, o objeto da discussão seja o imóvel a ser loteado ou desmembrado. Na verdade, a certidão judicial que atesta que, ainda que hesitem ações nas quais figurem um proprietário anterior, tais ações não têm por objeto o imóvel como objeto, pois isso torna impedido o registro. Estas três figuras precisam ser certidões negativas. Ou seja, se a certidão for positiva, haverá impedimento do registro. As únicas certidões positivas que impedem o registro são as do inciso III. Conseqüência: devolução, informando-se a causa da devolução. Se o registrador registrar, ele fica civilmente responsável (ilícito administrativo). Há uma 4ª hipótese sem previsão legal: proprietário ser contribuinte (devedor) do INSS (contribuições previdenciárias), notadamente se o loteador for pessoa jurídica. Se for esse o caso, ele é obrigado a juntar também a certidão negativa desses débitos (não está previsto na lei de loteamento). IV-certidões: Certidão de protesto de títulos: essa certidão tem por finalidade demonstrar o estado patrimonial do loteador (que ele não tem débitos a quitar, vencidos e não pagos) ou, se tem esses débitos, o loteamento ou desmembramento não será feito com fraude contra credores. Isso quer dizer que ele precisa provar o estado de solvência. Críticas: a lei exige as certidões dos últimos 10 anos. Pelo texto do CCV, art. 205 determina que os prazos prescricionais sejam de 10 anos quando não houver disposição especial. A regra quanto às obrigações cobradas é que elas estejam subordinadas ao art. 206, 5º, que é o prazo de 5 anos. Então mesmo que haja débitos para trás, se não foi proposta a ação, já prescreveu e o patrimônio não pode mais ser atingido pelas obrigações. Ações pessoais relativas ao loteador pelo período de 10 anos: ações que tramitam na justiça comum e também na Justiça Trabalhista caso ele seja devedor dessas obrigações. Então são ações baseadas em obrigações comuns. Novamente, 10 anos é um prazo excessivo. Ocorre também, o fato de ter certidão positiva, ou seja, existem ações que estão transitando contra aquele loteador, NÃO é causa impeditiva do registro, desde que ele possa provar, na serventia, que o patrimônio remanescente é suficiente para quitar as obrigações de que é devedor. Mas nem sempre essa prova é simples de ser produzida. Apesar de ser produzida na serventia, o registrador não tem poderes de julgamento (ele não atua como o juiz). Assim, uma vez que ele verifique que pelos documentos apresentados não é possível dar a garantia às partes, tenha certeza de que caberá suscitação de dúvida. Não cabe ao registrador julgar se o proprietário tem ou não bens suficientes para saldar as obrigações no registro. Certidões da justiça criminal: são as certidões quanto à prática de quaisquer crimes. Se houver a condenação em razão da prática do crime, no mais das vezes, surge a responsabilidade civil. Como essa é patrimonial, aquele bem pode ser alcançado se tiver sido alienado em fraude contra credores. Ônus reais relativos ao imóvel: são restrições ao proprietário pleno. A lei não determina que a existência seja uma causa impeditiva do registro. Se, no entanto, esse ônus for incompatível com a alienação dos lotes, é que haverá impedimento. Ato de aprovação de autoridade pública: ato de aprovação é um dos documentos obrigatórios quanto ao ato de registro. Cópia do contrato de alienação dos lotes: a própria lei denomina de contrato padrão. Esse contrato segue alguns elementos que são obrigatórios: É nula a cláusula que permita o direito de arrependimento O contrato não pode prever a rescisão automática em caso de inadimplemento. E se trouxer a previsão: pode registrar, mas a cláusula é nula. Isso é efeito entre o loteador e o adquirente (não é o fato de ter sido registrada que ela é válida) Se o loteador for casado, também será necessária a vênia conjugal. A lei não faz qualquer ressalva em razão do regime de bens. Com o novo CCV, a vênia será obrigatória salvo se for casado em regime de separação total (tanto faz se é no CCV de 1916 ou no novo) ou se casado no regime de participação final dos aqüestos, o pacto antenupcial dispensar a vênia - 4

5 quanto à alienação de bens. Essa vênia é apenas para o registro ou averbação do loteamento ou desmembramento. Em relação à alienação de cada lote, a cada vez que for lavrado um contrato padrão, será necessária a vênia conjugal relativamente a esse ato. Qualificação registral: quando o registrador possui toda a documentação, irá promover a qualificação. Faltou alguma coisa, o que ele fará? Se a documentação não estiver em ordem, caberá ao registrador elaborar a nota de devolução, formulando as exigências cabíveis. Publicação: Estando em ordem a documentação, o que caberá ao registrador? Ele comunicará o poder público (prefeitura ou Distrito Federal) e fará publicar o edital quanto ao pedido de registro. A publicação não afasta o dever de dar publicidade na própria serventia. Pelo texto da lei, a publicação se fará por 3 dias consecutivos em um jornal de grande circulação na própria circunscrição, comarca ou comarca vizinha. Publica-se dentro das possibilidades: se houver apenas um jornal que circula apenas em segunda, terça e quinta, é nesses dias que serão publicados. Da última publicação é que começa a correr o prazo de quinze dias. O termo inicial do prazo é a terceira publicação. A publicação serve para dar conhecimento ao grupo social quanto ao desmembramento e loteamento. Na publicação constarão: dados e- lementares do próprio projeto, desenho reduzido sobre a estrutura do loteamento e sua localização. Impugnação: se não houver impugnação em 15 dias, efetiva-se o registro. Caso haja impugnação, o registrador comunicará o poder público para que se manifeste no prazo de 5 dias. Após esse prazo, encaminha tudo ao Poder Judiciário (manifestando ou não). Encaminha ao juiz que, então, fará ser ouvido o Ministério Público. Após a manifestação do MP, volta tudo para o juiz. Nesse ponto, o juiz só decidirá de acordo com a prova que foi produzida se não for questão de alta indagação (aquela que não pode ser demonstrada por simples prova documental). Terão que discutir não mais na Vara especializada, mas em juízo para a possibilidade de registro ou não do loteamento. Alienação: após registrar, fica legitimado a promover a regular alienação dos lotes. Registro: é feito no livro 2. Pegadinha: existia o livro 8 que era usado exclusivamente ao loteamento, hoje não existe mais. Entra no livro 2 (imóvel vinculado à serventia), depois de registrado, registrador extrai a certidão e encaminha à Prefeitura. Daí ele terá o prazo de 4 anos para executar esse projeto. Em razão do registro do loteamento, se efetiva a transmissão do direito de propriedade ao Município ou ao Distrito Federal. Se o imóvel se estender por mais de uma circunscrição, é obrigatório o registro em todas elas. Vai começar pela circunscrição em que esteja a maior área do imóvel. Ex.: tenho uma área em que 40% está na circunscrição A, 28% na B e 32% na C. Então a ordem de registro é A, C, B. Só se considera eficaz uma vez que o registro tenha sido realizado em todas as circunscrições. Se for recusado o registro em uma delas, prejudica os atos anteriores, SALVO se a causa que impede o registro em uma não alcançar as demais. Cancelamento: Uma vez que seja efetivado o registro, ele só será cancelado nas hipóteses previstas em lei (art. 23 da lei 6766). Esse artigo diz respeito ao cancelamento do registro do loteamento, ou mesmo da averbação. Não se confunde em relação ao registro de certo contrato. O loteamento será cancelado em razão de ordem judicial. Precisa ser transitada em julgado. A decisão judicial pendente de recurso, não terá força para cancelar o registro do loteamento. Quando for decisão judicial, independe do fato de ter havido uma ou algumas alienações de lotes. O prejudicado terá que se voltar contra o loteador para reaver aquilo que tenha pagado. Requerimento do loteador: só pode ser feito enquanto não houver alienação de lotes. A partir da primeira alienação, ele perde essa prerrogativa. Para isso, ele terá que, antes, buscar a a- quiescência do Poder Público. Se lhe for recusada a autorização para cancelar, nem adianta requerer em cartório. Requerimento conjunto (comum) pelo loteador e pelos adquirentes dos lotes: o adquirente é a pessoa que fez o pagamento integral a vista ou um simples promitente comprador. O próprio legislador define que todos os adquirentes concordem com o cancelamento. Precisa da concordância do Poder Público. - 5

6 Com o registro, surgem: alienabilidade e a transmissão da propriedade em favor do Município ou Distrito Federal. Abrem-se duas correntes: 1) como é o ato de registro que transfere a propriedade para o Município, caberá ao Poder Público decidir se vai devolver ou se vai se manter como proprietário. 2) o Poder Público adquire propriedade resolúvel, ou seja, adquiriu a propriedade, mas essa só será plena se o loteamento se efetivar. Se esse não se efetivar, por conseqüência, o Poder Público perderia o direito de propriedade. Embora ele não possa agir de ofício quanto à materialidade, juridicamente o Município não é mais proprietário (tem materialidade do ato, mas o conteúdo jurídico desapareceu). Na prática, o conteúdo é a segunda corrente. Mas a manifestação é apenas para criar o instrumento hábil para a regularização do direito. Se não houve o cancelamento: a partir do registro, o loteador está autorizado a alienar. Para isso ele vai se utilizar do contrato padrão que exigirá a vênia conjugal. Este contrato padrão que ele firmará com o adquirente ou promitente, será levado à serventia para efetivar o registro. Todos os contratos da lei 6766 serão objeto de registro. Uma vez que tenha entrada na serventia, registrador é obrigado a promover qualificação. O fato de ter sido lavrado esse contrato, não se impede a cessão desse contrato. Pode o adquirente ou promitente ceder a sua posição jurídica? Sim. Para fazê-lo, a lei 6766 sequer exige a anuência do loteador (o que é absurdo). Em regra fará com a anuência, mas há a exceção. O CCV de 1916 tratava da figura da cessão de crédito. Não tratava (como atualmente) da assunção de dívida (cessão de débito) ou da figura mista (cessão de contrato). Na assunção de dívida: só é eficaz se o credor dessa obrigação anuir quanto à sua realização. Essa anuência é expressa. O silêncio só importa em anuência no caso de garantia hipotecária (ele notifica o loteador e este nada diz então ele aliena e registra). Pelo texto da lei de parcelamento, se não houver a anuência do loteador, ainda sim poderá ser feita à cessão do contrato, lavrá-la, registrá-la e então o registrador comunicará em 30 dias o credor quanto à cessão do contrato. Pelo CCV não é possível registrar porque a assunção não produz efeitos sem a anuência expressa. Ao registrador caberia devolver, exigir a anuência do credor e então registrar. Se a parte não se conformar, suscita dúvida. Deve-se lembrar que a lei foi feita antes do novo CCV. Lei 6766 determina que, em caso de inadimplemento, o loteado constituído em mora terá seu contrato rescindido. Art. 32: venceu a prestação sem pagamento. Quantas prestações? Basta uma, a não ser que o contrato diga o contrário. Venceu sem pagamento, o adquirente terá 30 dias para purgar a mora sem a provocação da serventia. Passado esse período: qual o caminho? Antes, bastava o percurso de 30 dias para rescindir o contrato do adquirente. Agora, passados 30 dias, o credor irá requerer ao oficial que intime o devedor para fazer pagamento de todas as prestações que estejam em atraso. Art. 36: cancelamento do registro do contrato. Causas de cancelamento: Decisão judicial: só se cancelará se for decisão judicial definitiva. Requerimento conjunto das partes. Esse requerimento conjunto das partes consiste no distrato. Distrato ou resilição bilateral é uma convergência de vontades para por fim aos elementos do contrato. É simplesmente um acordo para por termo final à relação contratual. O distrato deve seguir a mesma forma do contrato. Se o contrato for firmado por escritura pública, o distrato também será. recisão: é a causa resolutiva de contrato com atribuição de culpa a uma das partes.logo, precisa haver a prova de que uma das partes deu causa à extinção do contrato. O que não se admite é a previsão contratual de uma cláusula resolutiva expressa. Em todos os contratos há uma cláusula resolutiva tácita (não depende de uma previsão literal), mas traz certos fenômenos que são suficientes para resolver tal contrato. A distinção é que quando for tácita obriga notificação. Quando a cláusula resolutiva é expressa, ela independe de notificação, produz efeitos de pleno direito. Se houver falência do loteador, o loteamento prosseguirá embora o loteador perca a disponibilidade dos lotes. Não quer dizer que os lotes sejam inalienáveis, razão pela qual o registro efetuado depois da decretação da falência é um registro ineficaz (não produz efeitos para a massa) salvo se a prenotação for anterior à decretação da quebra ou se a alienação teve au- - 6

7 torização judicial. Importante: o registro retroage à data da prenotação. Se a quebra foi depois da prenotação, considera-se o registro antes da quebra. Mas se a prenotação foi depois da quebra, a eficácia retroativa será até a prenotação (posterior à quebra). O direito do promitente comprador só está subordinado ao pagamento integral (quando adquire propriedade plena). Se não houver o pagamento, o contrato preliminar poderá ser rescindido e, em razão da rescisão, o adquirente que já fez o pagamento de uma parte do preço se verá obrigado a se habilitar para verificar a possibilidade de recebimento no concurso de credores. Se houver um loteamento irregular, ele não poderá ter ingresso na serventia. Ainda que haja essa aprovação pelo Poder Público, o registrador não deve efetivar o registro. Apesar de não haver o registro, muitas vezes o loteador promove a alienação de lotes sem que seja possível fazer com que o título executivo ingresse na serventia. Se as alienações já se efetivaram, a pessoa não conseguiu regularizar a propriedade, mas possui um título justo que permite transmitir o domínio (possuidor), e muitas vezes, já existem edificações, comércio etc. O imóvel já está "loteado", mas o loteamento é irregular, ou seja, não existe juridicamente. O próprio legislador fornece mecanismos para a sua regularização. A primeira pessoa que poderá fazer isso é o Ministério Público (ação civil pública para regularizar o loteamento). O registrador imobiliário fornecerá informações (às vezes nem mesmo o MP possui essas informações). O MP procurará, então, regularizar esse loteamento como se fosse um procedimento normal de registro, desde o início. E o pagamento que já vem sendo feito a certa pessoa? Será suspenso e passa a ser feito por depósito na própria serventia. Se não houver a possibilidade de encontrar o proprietário ou mesmo de obter a regularização: é possível que o Estado desaproprie a área para efetivar loteamento, como forma de regularizar. Ponto importante para a fase oral: caminho para o loteamento: Diretrizes, pedido para aprovação. Registro (art. 18) Pergunta: depois de feito o registro, pode ser feito um cancelamento parcial? Ou seja, em relação a uma parte subsiste o loteamento, em relação à outra parte não. Pode desde que em relação a esta parte haja a expressa autorização do Poder Público. O Poder Público verificará se o cancelamento parcial será prejudicial ao remanescente. Depois de aprovado, pode haver modificação do projeto? Sim, se houver autorização do Poder Público. Pode haver a modificação depois do registro? Depende. Duas circunstâncias: 1) antes da alienação de qualquer lote: precisa apresentar novo projeto à municipalidade, com a autorização, averba a modificação no registro imobiliário. 2) depois da alienação: só se houver a anuência de todos os adquirentes. Autorização expressa e pessoal. A recusa de um deles não pode ser suprida judicialmente. Se forem 100 loteados e 1 não concorda: os outros 99 juntos com o loteador podem buscar o judiciário? Ainda com autorização judicial, ela não produzirá efeitos. BIBLIOGRAFIA CONDOMÍNIO. João Batista Lopes, RT. LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIO. Wilson de Souza Campos Batalha, Max Limonad. DESPESAS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Rubens Carmo Elias Filho. RT. CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÕES. Zola Florenzano. Forense. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Francisco Casconi e José Roberto Neves Amorim (coordenadores). Método. QUESTÕES DE CONDOMÍNIO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. Elvino Silva Filho. Malheiros. - 7

8 CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÕES. Caio Mário da Silva Pereira. Forense. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. Gustavo Tepedino. Saraiva. - 8

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