O que os contratantes querem

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1 O que os contratantes querem Preços baixos, cumprimento de prazos e qualidade são exigências básicas de administradores e empreendedores de centros comerciais. Eficiência é palavra de ordem para construtor que pretende participar desse mercado Por Juliana Nakamura Prestar serviços para um setor em franca expansão como o de shopping centers é uma grande oportunidade de negócios, sobretudo diante da quantidade de investimentos em novos empreendimentos, além da reforma e ampliação dos existentes. Mas conquistar uma fatia desse bolo requer o cumprimento de uma série de pré-requisitos por parte das candidatas. A situação é mais difícil para aquelas que nunca atuaram Para a expansão do Shopping Tamboré, em Barueri (SP), a construtora Matec utilizou sistemas construtivos racionalizados, como os painéis arquitetônicos de fachada nesse segmento. Afinal, uma das principais exigências de empreendedores e administradores de centros comerciais é justamente a experiência prévia na construção de shoppings. "O processo de concorrência, em geral, fica restrito às empresas que já tenham experiência na construção de shopping centers", diz Gilberto Kaminski, gerente de Planejamento e Controle de Produção do Grupo Thá, que entregou recentemente o Joinville Garten Shopping e o Blumenau Norte Shopping, ambos em Santa Catarina. "A primeira coisa que o contratante quer saber é se a empresa tem know-how", complementa Cleber Saccoman, diretor da Matec, que atualmente executa obras em dois centros comerciais, um em Barueri e outro em Santo André (SP).

2 Isso se explica por algumas particularidades desse tipo de construção. "Em shoppings, a exigência por velocidade de execução é maior. A construtora precisa gerenciar várias frentes de serviço simultaneamente, enquanto que em empreendimentos residenciais, as atividades tendem a ser sequenciais, é laje sobre laje", compara o executivo da Matec. Como ocorre em outros segmentos de mercado, qualidade, preço e prazo são os itens que mais pesam na contratação. A exigência por qualidade é rigorosa em todos os segmentos. "Ainda que apresentem custo de construção menor, os novos shoppings para a classe C não podem prescindir de design apurado, projetos de paisagismo, luminotécnica etc.", afirma Marcelo Nabih Sallum, diretor da Lumine, empresa de gestão de shoppings que atua nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Mato Grosso. "Ao contrário do que muitos pensam, os shoppings voltados para a nova classe média são muito similares aos mais elitizados", acrescenta Marcos Saad, diretor da REP (Real Estate Partners), que planeja, desenvolve, constrói e administra shoppings de pequeno e médio portes. Segundo Saad, o que diferencia os shoppings mais populares não é a qualidade da obra, mas os materiais empregados, como acabamentos mais econômicos. Recursos humanos, saúde financeira, posicionamento no mercado e quantidade de obras em andamento também são quesitos considerados pelos contratantes na hora de selecionar a construtora. As exigências não terminam por aí. Acompanhando a tendência atual, os empreendedores têm dado cada vez mais valor a boas práticas nas áreas de saúde e meio ambiente. Concorrência acirrada Para vencer uma concorrência, apresentar custo competitivo é algo fundamental. "A pressão por parte dos contratantes é cada vez mais agressiva, o que nos obriga a correr atrás de diferenciais, visando pelo

3 menos manter o patamar de preço praticado anteriormente", comenta Saccoman. Nesse contexto, resta aos construtores racionalizar projetos e métodos construtivos, reduzindo a necessidade de mão de obra, cada vez mais escassa. Foi com esse tipo de solução que a Matec conquistou as obras de expansão do Shopping Tamboré, em Barueri, na Grande São Paulo. De acordo com o diretor da construtora, o projeto foi trabalhado exaustivamente visando maximizar a eficiência da obra e do empreendimento. No edifício-garagem, por exemplo, a estrutura moldada in loco inicialmente prevista foi substituída por estrutura pré-moldada com cubetas. Na fachada, a introdução dos painéis pré-moldados de concreto permitiu reduzir a mão de obra direta e eliminar equipamentos, como cimbramento e bombas de injeção de concreto. Dessa forma, foi possível reduzir o tempo de execução, entre 20% e 30%. "Além disso, pudemos diminuir a quantidade de itens a serem gerenciados, bem como o risco de perda de material e de eventual indenização", comenta Saccoman. Projetos bem compatibilizados e eficientes são de grande valia não apenas para racionalizar a construção, mas também para tornar a operação do - shopping mais econômica. Esse, aliás, é um ponto nevrálgico para os administradores de centros comerciais. "Por isso, a empresa que oferece soluções e tecnologias capazes de tornar a operação dos shoppings mais eficiente certamente sai na frente em uma concorrência", diz Sallum. Segundo Gilberto Kaminski, o mesmo ocorre com as empresas que disponibilizam tecnologias capazes de viabilizar cronogramas enxutos. Afinal, para uma empresa que administra um shopping, tão importante quanto preço, qualidade e cumprimento a requisitos administrativos, é o respeito aos prazos de execução. A conclusão dos trabalhos geralmente é programada para garantir que o empreendimento esteja em pleno funcionamento em momentos de vendas intensas para os lojistas, como

4 antes do Natal ou do Dia das Mães. Não à toa as multas costumam ser altíssimas o bastante para cobrir o lucro cessante de cada lojista. Modelos contratuais Há duas formas de contratação mais usuais adotadas por investidores e administradores de shoppings, sobretudo para grandes contratos, como os que envolvem a construção de um novo shopping e a expansão de uma ala em shopping já existente. No método mais tradicional, o empreendedor contrata projetistas e, com os projetos em mãos, abre uma concorrência para escolher a construtora que irá executar o trabalho. A construtora então elabora o seu orçamento a partir dos projetos prontos. Nos últimos anos, a contratação que arte de uma meta orçamentária vem ganhando força no segmento de shopping centers. Nesse caso, o contratante convoca a construtora em uma fase anterior à de projetos. A intenção é unir esforços para viabilizar uma determinada meta definida pelo empreendedor. "A vantagem desse modelo é permitir fazer a engenharia já na formação do preço", defende Cleber Saccoman. O executivo explica que, nesse modo de contratação, o projeto pode explorar melhor as possibilidades de redução do preço, por soluções otimizadas que atendam aos objetivos previamente estabelecidos de prazo, custos e qualidade. Os contratos normalmente são feitos por preço fechado com prazo determinado (modo muito utilizado em obras de ampliações e reformas) ou por preço máximo garantido, no qual a construtora é remunerada por uma taxa de administração. Em quase todos os casos uma gerenciadora faz a intermediação entre construtora e contratante, inclusive, avaliando a capacidade técnica das construtoras que concorrem à execução da obra.

5 Requisitos básicos para seleção da construtora Portfólio e experiência anterior em obras similares; Prazo de execução; Preço; Capacidade técnica para a execução dos serviços (equipamentos próprios, recursos humanos, capacidade de alocação de suprimentos etc.); n Capacidade econômica (para assegurar que a empresa possa concluir os serviços); Boas práticas na área de SMS (Saúde, Meio Ambiente e Segurança).