APOSTILA 1º MÓDULO DO CURSO DO EXTRAJUDICIAL - REGISTRO DE IMÓVEIS

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1 APOSTILA 1º MÓDULO DO CURSO DO EXTRAJUDICIAL - REGISTRO DE IMÓVEIS O objetivo da presente apostila é servir de base de consulta, ágil e descomplicada, aos Juízes Corregedores Permanentes das diversas comarcas do Estado de São Paulo. Justifica-se a sua elaboração, uma vez que o acúmulo de atribuições dos Juízes Corregedores Permanentes demanda o encurtamento do tempo necessário à busca de soluções para os casos concretos. A apostila está relacionada a aulas, sobre os respectivos temas, gravadas em meio digital e disponibilizadas no site da Escola Paulista da Magistratura. No 1º módulo, destinado ao Registro de Imóveis, examinam-se cinco princípios: continuidade, especialidade (objetiva e subjetiva), inscrição, legalidade e prioridade. Há, ainda, uma aula, gravada, que aborda a forma como deve ser feita uma correição no Cartório de Registro de Imóveis. Dado seu caráter eminentemente prático, está disponível somente no formato oral. Diante do escopo do curso, os temas são tratados de forma prática, sempre relacionada ao enfrentamento de questões postas no dia a dia do Juiz Corregedor

2 Permanente. Não se busca o aprofundamento teórico desses temas, mas a resolução dos casos mais recorrentes. Por isso, houve a preocupação de, após traçar um rápido panorama sobre os princípios mais comuns do registro de imóveis, complementar o estudo com Acórdãos do Conselho Superior da Magistratura e com o posicionamento atual da Corregedoria Geral da Justiça. Uma vez que cada membro da equipe redigiu parte da apostila, o leitor verificará algumas alterações de estilo e, vez ou outra, uma forma distinta de fazer as remissões ao texto legal ou às decisões do Conselho e da Corregedoria. No geral, contudo, procurou-se manter o esquema básico de análise teórica, seguida de referências aos textos legais, às NSCGJ e às decisões jurisprudenciais. Pretende-se, ademais, que a apostila seja constantemente atualizada daí seu formato on line -, pois a interpretação e a aplicação dos diversos princípios variam, segundo a composição do Conselho Superior da Magistratura e o posicionamento adotado pelo Corregedor Geral da Justiça. As aulas gravadas, que complementam a apostila, abordam a percepção de Magistrados e Registradores, expoentes em suas respectivas áreas, a respeito dos diversos princípios. E a última aula, gravada em meio digital, trata da forma como deve ser feita uma correição no Cartório de Registro de Imóveis. Passemos à análise dos princípios.

3 Princípio da continuidade. Serve para evitar que um imóvel seja alienado por quem não seja o seu dono (Alyne Yumi Konno - Registro de Imóveis, Memória Jurídica Editora, p. 35). Assim, quem transfere um direito tem de constar do registro como titular desse direito (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 55/56). Exemplo: para que a escritura pública por meio da qual "A" vende um imóvel a "B" seja registrada no registro de imóveis, é preciso que "A" conste na matrícula como titular de domínio do imóvel vendido. Afrânio de Carvalho explica o princípio da continuidade da seguinte forma: "em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente" (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254). É importante observar que a continuidade relaciona-se com a pessoa que está transferindo o imóvel e a que o está recebendo. E o art. 195 da LRP é expresso nesse sentido: Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Deste modo, se a escritura de inventário e partilha extrajudicial não respeitar a ordem de vocação dos herdeiros que estão recebendo os imóveis, há quebra do princípio da legalidade e não da continuidade. Contudo, se o formal de partilha for judicial, o registrador e o juiz corregedor permanente não podem discutir o acerto da ordem de vocação hereditária porque a esfera administrativa não pode rever a jurisdicional (CSM - Ap. Cível ).

4 O compromisso de compra e venda de imóvel sempre é fonte de dúvidas na qualificação registral. Uma vez registrado, tem força de obstar o registro de escritura pública outorgada pelo promitente vendedor a terceiro? O CSM entende que o art , do Código Civil prevê hipótese de ineficácia e não de nulidade da compra e venda a pessoa diversa do promitente vendedor. Por isso, nos autos da Apelação Cível nº , permitiu o registro. A aplicação do princípio da continuidade não se restringe aos casos em que há transferência de domínio. O registro de outros negócios jurídicos também exige a sua observância. Nos autos do Processo CG /2014, foi negada a averbação do contrato de sublocação porque o titular de domínio que anuíra com a sublocação não mais ostentava essa qualidade na matrícula. Isso aconteceu porque o sublocátario, embora tenha regularmente firmado o contrato de sublocação, demorou para levá-lo ao registro de imóveis. E, quando o apresentou para averbação, foi surpreendido com a notícia de que o imóvel havia sido vendido para outra pessoa. Assim, reputou-se violada a continuidade porque, ao tempo da apresentação do contrato no registro de imóveis, o anuente da sublocação não mais constava da matrícula como titular de domínio. Vale lembrar que a qualificação registral segue a regra tempus regit actum, o que significa que o título se sujeita às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, pouco importando a data de sua celebração (Ap. Cíveisl nº, 115-6/7, nº 777-6/7, nº 530-6/0, e nº ). Outro tema recorrente nos recursos administrativos e apelações diz respeito à qualificação registral dos títulos judiciais. A jurisprudência do CSM e da CG é tranquila no sentido de que os títulos judiciais também se sujeitam à qualificação registral, haja vista que o exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão

5 de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental" (Ap. Cível nº /1.). Deste modo, não se averbará o mandado de penhora se o executado não constar na matrícula como titular do direito penhorado (Processo CG 2013/151927). É preciso destacar que, se a recusa do registrador for examinada e afastada pelo juízo que expediu o título, o registro deve ser efetuado ainda que, na visão registral, haja violação ao princípio de continuidade (Proc. CG 14286/2013 e 98435/2011). De acordo com a atual jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura (Apelações nºs e nº ), a arrematação de imóvel em hasta pública constitui modo derivado de aquisição de propriedade imóvel. O entendimento anterior, segundo o qual a natureza dessa aquisição é originária ( ), restou superado. Corolário disso é que, se o imóvel arrematado não estiver em nome do executado, o registrador poderá recusar o registro com base na continuidade registral. Princípio da Continuidade na Lei nº 6.015/73: Art Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Art Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. Princípio da Continuidade na Normas de Serviço: Capítulo XIV: Item 62. Para preservação do princípio da continuidade, é recomendável evitar os atos relativos a bens imóveis sempre que o título anterior não estiver transcrito ou registrado nas matrículas correspondentes, salvo se, ciente da

6 situação e de seus efeitos jurídicos, o interessado assuma a responsabilidade pelo registro dos atos anteriores. Capítulo XX: Item 49. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza. Item 60. Para os fins do disposto no art. 225, 2º, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, entende-se por "caracterização do imóvel" apenas a indicação, as medidas e a área, não devendo ser considerados irregulares títulos que corrijam omissões ou que atualizem nomes de confrontantes, respeitado o princípio da continuidade Caso o título de transmissão ou a quitação ostente imperfeições relacionadas à especialidade ou à continuidade registrária, o Oficial de Registro de Imóveis, seguindo o critério da prudência e à vista dos demais documentos e circunstâncias de cada caso, verificará se referidos documentos podem embasar o registro da propriedade. Princípio da especialidade objetiva. Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Reg de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro.

7 Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que "as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro" (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). Por esta razão, não se permite o registro de escritura pública que descreva o imóvel de forma diferente da que consta no registro de imóveis ( CSM Ap. Cível n o /2010). O art. 176, 1º, II, 3, da LEI Nº 6.015/73, arrola os elementos de identificação dos imóveis rural e urbano: a - rural, o código do imóvel, os dados constantes do CCIR, a denominação e suas características, confrontações, localização e área; b - urbano, suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e sua designação cadastral, se houver. Como lembra Alyne Yumi Konno (Registro de Imóveis - Teoria e Prática, Memória Jurídica, p. 20/21), tem-se admitido a mitigação da especialidade a fim de não obstar o tráfego de transações envolvendo imóveis, permitindo-se a manutenção de descrições imprecisas, constantes de antigas transcrições, quando da abertura da matrícula, desde que haja elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel, e que ele seja transmitido ou onerado por inteiro, ou seja, desde que a nova matriz a ser aberta o abranja por inteiro. Contudo, se o imóvel for objeto de desmembramento, fusão ou instituição de condomínio, sua descrição deverá submeterse aos requisitos da LRP.

8 Nos autos do processo CG nº 1241/96, o então Juiz Auxiliar da Corregedoria Francisco Eduardo Loureiro, hoje Desembargador, aprofundou o exame da mitigação da especialidade: Não se nega, portanto, a possibilidade de ser descerrada matrícula com exata coincidência com o registro anterior, em que pese a ausência de medidas perimetrais e da área de superfície. O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas.... Logo, quando do descerramento de matrícula que abranja a totalidade do imóvel, vale a descrição contida no registro anterior, ainda que imperfeita, desde que suficiente para a identificação do prédio. Quando, porém, criam-se novos imóveis decorrentes de desmembramentos ou de fusões, as unidades segregadas ou unificadas devem subordinar-se aos requisitos do artigo 176 da Lei n /73. Não há razão, em tais casos, para tolerar a imprecisão, porque o novo prédio não mais tem identidade descritiva com o registro de origem. Esse entendimento tem sido prestigiado e até ampliado pelo CSM e pela Corregedoria Geral da Justiça, podendo-se citar a Apelação Cível nº , em que o CSM admitiu o registro mesmo no caso em que a descrição deficiente constava da matrícula e não de transcrição. O que importa é que a descrição do título, ainda que precária, coincida com a do registro e seja suficiente para identificar o imóvel. 1 Ainda: Ap , rel. Elliot Akel

9 Quando uma parte do imóvel é objeto de desapropriação, a parte restante, chamada de remanescente, fica com a sua descrição prejudicada, isto é, deixa de ser um corpo certo e perde a sua individualidade autônoma que o torna inconfundível em relação a qualquer outro. A abertura de matrícula para essa área remanescente depende da prévia retificação do registro, n forma do art. art. 213, 7 o, da Lei nº 6.015/73: Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. É importante frisar que, ainda que o laudo apresentado na ação de desapropriação descreva a área remanescente, se a descrição for discrepante das medidas contidas na matrícula, o registrador pode exigir que a abertura da matrícula seja precedida de retificação do registro - judicial ou administrativa - para que se apure a área remanescente (CSM Ap. Cível n o ). Questão recorrente nas dúvidas registrais diz respeito à necessidade da prévia averbação da edificação na matrícula do imóvel como condição do registro do título que não a menciona. Nos autos da Apelação Cível n o , o CSM reputou possível o registro do instrumento particular de compra e venda independentemente da prévia averbação da construção por considerar que se trata de realidade extratabular estranha à qualificação registral, bastando a que a descrição do título coincida com a do registro de imóveis. Entende-se, nestes casos, que "Se houve ampliação da construção, a correspondente averbação deverá ser feita oportunamente, à vista do "habite-se", e a requerimento do interessado, respeitado o princípio da instância, ocasião em que será exigível a comprovação da inexistência de débito junto ao INSS." (CSM Ap. Cível n o /3). Nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, o princípio da especialidade objetiva pode ser encontrado, por exemplo, nos seguintes itens do Capítulo XX:

10 12.1. O acesso ao fólio real de atos de transferência, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais dependerá de apresentação de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional estabelecida pelo INCRA, observados os prazos regulamentares A descrição precária do imóvel rural, desde que identificável como corpo certo, não impede o registro de sua alienação ou oneração, salvo quando sujeito ao georreferenciamento ou, ainda, quando a transmissão implique atos de parcelamento ou unificação, hipóteses em que será exigida sua prévia retificação Para atendimento ao princípio da especialidade, o oficial de registro de imóveis adotará o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto de regularização fundiária, devendo averbá-lo anteriormente ao registro do projeto, dispensando-se requerimento e procedimento autônomos de retificação e notificação de confrontantes Havendo dúvida quanto à extensão da gleba matriculada, em razão da precariedade da descrição tabular, o oficial de registro de imóveis abrirá nova matrícula para área destacada, averbando referido destaque na matrícula matriz A precariedade da descrição tabular não é elemento suficiente para que o Oficial de Registro de Imóveis notifique os confrontantes, salvo se ficar demonstrado que algum deles foi, em tese, atingido ou que a área do projeto de regularização é superior a área do imóvel.

11 Princípio da especialidade subjetiva. O princípio da especialidade, diretamente ligado ao princípio da continuidade, pode ser dividido em duas espécies: a especialidade objetiva e a especialidade subjetiva. Sobre a primeira, já se falou. Tratemos da segunda. A especialidade subjetiva impõe que na matrícula conste, como requisito necessário, o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário. Cuidando-se de pessoa física, seu estado civil, profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta desse, sua filiação. Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda (art. 176, II, 4, alíneas a e b, da Lei nº 6.015/73. Via de consequência, para que seja preservada a continuidade, no título a ser eventualmente registrado perante a matrícula deve constar essa mesma qualificação completa das partes. Assim, por exemplo, em uma escritura de compra e venda a qualificação do vendedor, proprietário, deve ser idêntica à qualificação que consta da matrícula. Eventual divergência implica a necessidade de retificação. Pense-se, ainda a título de ilustração, na pretensão de registro de um formal de partilha. O decurso do tempo faz com que o estado civil do proprietário possa ter sido alterado. Será o caso, nessa hipótese, de prévia atualização do estado civil com a apresentação de averbação de divórcio do falecido, por exemplo a fim de que se preserve não somente a especialidade subjetiva, mas, também, a continuidade.

12 Aliás, é por isso que se diz que ambos os princípios estão intimamente ligados. É por meio da preservação da especialidade subjetiva que se assegura que a continuidade não será quebrada, transmitindo-se a propriedade apenas através daquele que possuir, de fato, tal direito. Vale dizer, garante-se que a pessoa que transmite um direito dele figure como titular no registro imobiliário, seja a transmissão decorrente de ato voluntário ou não. Carvalho: Sobre o significado do princípio da continuidade, ensina Afrânio de O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed.Forense, 1998, pág. 253). Desta noção não se afasta Narciso Orlandi Neto, para quem: Existe uma inteiração dos princípios da especialidade e da continuidade na formação da corrente filiatória. Quando se exige a observância da continuidade dos registros, exige-se que ela diga respeito a um determinado imóvel. O titular inscrito, e só ele, transmite um direito sobre um bem específico, perfeitamente individualizado, inconfundível, sobre o qual, de acordo com o registro, exerce o direto transmitido. É por este corolário dos princípios da continuidade e da especialidade, reunidos, que o 2º do art. 225 da Lei n /73 dispõe: Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida

13 com a que consta do registro anterior. (Retificação do registro de imóveis, Ed. Juarez de Oliveira, 2ª ed., 1999, p. 67/68) Contudo, tem entendido o Conselho Superior da Magistratura que o princípio da especialidade subjetiva não pode ser levado às últimas consequências e, acima de tudo, não pode ser tido como um fim em si mesmo. Ao contrário, ainda que em circunstâncias excepcionais, a especialidade subjetiva deve ser temperada pelo princípio da razoabilidade, de modo a que não se impossibilitem os registros. O juízo de razoabilidade deve se dar entre os valores a que visa garantir o principio da especialidade subjetiva a continuidade e a segurança jurídica e as circunstâncias do caso concreto, a indicarem, eventualmente, que essa mesma segurança pode ser vulnerada pelo excessivo rigor, a impedir o registro. Nesse sentido, precedente paradigma do Conselho: REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de adjudicação -Promitente vendedor falecido - CPF/MF inexistente - Exigência afastada - Impossibilidade de cumprimento pela apresentante - Princípio da segurança jurídica - Princípio da razoabilidade - Dúvida improcedente - Recurso provido. (Apelação n , CSM, rel. Des. José Renato Nalini, 20/09/2012). (...) Assim, para não sacrificar a segurança jurídica e a publicidade, é de rigor flexibilizar, in concreto, a severidade do princípio da especialidade subjetiva, dispensado a informação sobre o número do CPF/MF de Henri Marie Octave Sannejouand, cujo número de inscrição do Registro Geral é, de mais a mais, conhecido e consta da matrícula do imóvel (RG n.º mod fls. 07), em sintonia com a carta de arrematação (fls. 23). A especialidade subjetiva, se, na hipótese, valorada com

14 excessivo rigor, levará, em desprestígio da razoabilidade, até porque a exigência não pode ser satisfeita pela interessada, ao enfraquecimento do princípio da segurança jurídica, o que é um contrassenso. Com a exigência, o que se perde, confrontado com o ganho, tem maior importância, de sorte a justificar a reforma da sentença: a garantia registaria é instrumento, não finalidade em si, preordenando-se a abrigar valores cuja consistência jurídica supera o formalismo (...). Pertinente, ademais, ao se tratar do princípio da especialidade subjetiva, enfatizar que no sistema dos registros públicos vige o princípio tempus regit actum, segundo o qual, na qualificação do título, incidem as exigências contemporâneas ao registro, e não as que vigoravam quando de sua lavratura. O Conselho Superior da Magistratura tem considerado que, para fins de registro, não importa o momento da celebração do contrato, pois é na data da sua apresentação ao registro que será analisado, em atenção ao princípio tempus regit actum, sujeitando-se o título à lei vigente ao tempo da apresentação do título (Apelação Cível nº, 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale, nº 777-6/7, rel. Ruy Camilo, nº 530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente, nº ). Mas cabe a ressalva de que esse princípio tem exceções, como, por exemplo, o expressamente disposto no art. 176, 2º, da Lei 6.015/73, que criou uma regra de transição entre a legislação anterior (Decreto 4.857/39) e a Lei de Registros Públicos que, à época, trouxe tantas novações que poderiam interromper as transações imobiliárias pela inviabilização do registro de títulos anteriores se não fosse preservada a validade dos títulos antigos ainda não registrados, estabelecendo o referido dispositivo legal que para a matrícula e registro de escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao

15 disposto na legislação anterior. (KONNO, Alyne Yumi, Registro de imóveis, teoria e prática, Ed. Memória Jurídica, 2007, p. 42) Registro de Imóveis Itens das Normas que tratam da especialidade subjetiva: Capítulo XX 63. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de Sendo o proprietário casado sob regime de bens diverso do legal, deverá ser mencionado o número do registro do pacto antenupcial no Cartório de Registro de Imóveis competente, ou o dispositivo legal impositivo do regime, bem como na hipótese de existência de escritura pública que regule o regime de bens dos companheiros na união estável As partes serão identificadas por seus nomes corretos, não se admitindo referências dúbias, ou que não coincidam com as que constem dos registros imobiliários anteriores (p. ex: que também assina e é conhecido) a não ser que tenham sido precedentemente averbadas no Registro Civil das Pessoas Naturais e seja comprovada por certidão ou que de outra forma o oficial constate tratar-se da mesma pessoa Deverá ser sempre indicado o número de inscrição no CPF, sendo obrigatório para as pessoas físicas participantes de operações imobiliárias, até mesmo na constituição de garantia real sobre imóvel, inclusive das pessoas físicas estrangeiras, ainda que domiciliadas no exterior (Instrução Normativa RFB nº 864, de 25 de julho de 2008, art. 3º, IV e XII, "a"). 64. Quando se tratar de pessoa jurídica, além do nome empresarial, será mencionada a sede social e o número de inscrição do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) do Ministério da Fazenda Deverá ser indicado o número de inscrição no CNPJ das pessoas jurídicas domiciliadas no exterior participantes de operações imobiliárias, inclusive na

16 constituição de garantia real sobre imóvel (Instrução Normativa RFB nº 748, de 28 de julho de 2007, art. 11, XIV, "a", 1) Não constando do registro anterior os elementos indispensáveis à identificação das partes, e não tendo o tabelião, nas escrituras públicas, atestado a identidade por conhecimento pessoal e afirmado por fé pública tratar-se da mesma pessoa constante do registro, ou promovida a identificação na forma do 5º do art. 215 do Código Civil, podem os interessados completá-los exclusivamente com documentos oficiais. Havendo necessidade de produção de provas, a inserção dos elementos identificadores somente será feita mediante retificação do título que deu origem ao registro, ou por retificação do registro. Princípio da Inscrição ou do Registro. O princípio da inscrição ou do registro decorre da regra segundo a qual a transmissão de um direito real por ato entre vivos somente se dá a partir da inscrição do título translativo no Registro de Imóveis competente. Civil: Tal princípio está expresso no caput e no 1º do art do Código Art Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Em verdade, não apenas a transmissão da propriedade, mas a constituição, modificação, extinção dela ou de direitos reais sobre imóveis apenas se

17 concretizam com o registro (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 300). Para ser válido, o registro deve ser efetuado no cartório de registro de imóveis competente, isto é, da circunscrição do imóvel. Nos casos em que o imóvel se situar em mais de uma circunscrição, deve ser registrado em todas. Assim, não é suficiente apenas a lavratura da escritura. Para a aquisição da propriedade, o comprador deve registrá-la no cartório competente. Não há prazo legal para que o registro seja efetuado. A prudência, entretanto, recomenda que seja feito o mais rápido possível para que o adquirente não venha a se tornar proprietário de um imóvel onerado por, digamos, uma penhora que na época da lavratura da escritura de venda e compra ainda não existia (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 301). constitutivo. Nas transmissões entre vivos, portanto, o registro tem efeito Nesse sentido: O princípio da inscrição está positivado no caput e no 1º do artigo em exame. Traduz o caráter constitutivo do registro imobiliário, ou seja, a transmissão e a constituição de direitos reais sobre imóveis por ato entre vivos e derivado somente se dão com o registro, salvo exceções legais, como o casamento pelo regime da comunhão universal de bens (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado. Barueri: Manole, 2007, p. 1081).

18 Importante lembrar que, diferentemente, nos casos de sucessão legítima ou testamentária, ou ainda da usucapião, o registro tem caráter apenas declaratório. Na sucessão, o herdeiro adquire a propriedade automaticamente com a morte do autor da herança, pelo instituto da saisine (art do Código Civil), antes mesmo do registro do formal de partilha. Na usucapião, a sentença declara a propriedade adquirida pelo possuidor pelo exercício da posse ad usucapionem, sem oposição, pelo prazo legal. De toda forma, em quaisquer dos casos, o registro é obrigatório, pois, mesmo nas hipóteses em que ele tem caráter apenas declaratório, o herdeiro ou pessoa que adquiriu por usucapião, não poderão alienar o bem sem antes providenciarem na matrícula a passagem do imóvel para seus respectivos nomes, sob pena de se infringir o princípio da continuidade. Afinal, só quem é o proprietário na matrícula pode alienar por ato entre vivos. Mesmo nos casos de transmissões causa mortis e de aquisições originárias, portanto, o registro é necessário para a publicidade em relação a terceiros e para a garantia da disponibilidade pelos titulares. Vide art. 172 da Lei dos Registros Públicos (6.015/73): No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência ou extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade. Artigo 172 da Lei 6.015/73. Legislação pertinente: Artigos 1.227, a do Código Civil, Jurisprudência:

19 EMENTA. REGISTRO DE IMÓVEIS - Qualificação de título judicial - Carta de arrematação - Imóvel arrematado que não pertence mais, em sua totalidade, ao executado - Parte da área, anteriormente, arrematada e adjudicada, conforme registros já concretizados - Irrelevância da alegação de que a arrematação geradora do título ora apresentado foi efetuada antes das demais - Prevalência dos registros primeiramente realizados - Incidência dos princípios da inscrição, da prioridade (anterioridade) e da continuidade - Exigência, outrossim, de apresentação de Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e de prova de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) dos últimos cinco anos - Recusa procedente - Recurso não provido (CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: /8, data do julgamento: 15/09/2009, Relator: Reis Kuntz). Registro de Imóveis - Dúvida - Escritura de venda e compra lavrada no ano de Apresentação a registro na vigência da Lei n 8.212/91 - Necessidade de apresentação da certidão negativa de débitos junto à Receita Federal - Inexistência de direito adquirido, em ato complexo não consumado por inteiro - Aplicação da lei vigente ao tempo do registro - Registro inviável - Recurso improvido (CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL /0, data do julgamento: 30/12/1996, Relator: Márcio Martins Bonilha). EMENTA NÃO OFICIAL. Princípio da inscrição. A transmissão do direito real por ato inter-vivos só se opera mediante o registro do título translativo no registro de imóveis. A Corregedoria Permanente exerce função correcional da atividade registral e tem incumbência de fazer cumprir as ordens legais de indisponibilidade de modo que lhe falece competência para determinar o levantamento da indisponibilidade decretadas por outros juízos. Apenas quem determinou a indisponibilidade, na forma da lei, poderá decidir a respeito do seu levantamento (1ª VRPSP - PROCESSO: , data do julgamento: 13/01/2010, Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão).

20 Vale enfatizar, por fim, que outro princípio, intimamente ligado ao da inscrição/registro, é o da presunção. Os dois dizem respeito aos efeitos do registro, mas enquanto o princípio da inscrição informa a eficácia constitutiva do registro (art e 1º do Código Civil), o princípio da presunção tem relação com a sua força probante. Ele está previsto no 2º do art do Código Civil: Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Como explica Luiz Guilherme Loureiro, o registro, mesmo eivado de nulidade, produz efeitos enquanto não se providenciar a declaração judicial de nulidade e consequente cancelamento da inscrição (Registros Públicos: teoria e prática. 5ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 302). E nas palavras de Francisco Eduardo Loureiro, o registro enquanto não for cancelado, produz todos seus efeitos, como reza o art. 252 da Lei n /73. Em razão da natureza causal do registro, a presunção é meramente relativa, pois anulado ou resolvido o direito constante do título, cancela-se o registro dele produto. O cancelamento, se não for voluntário, depende de decisão judicial, e, segundo o preceito em estudo, deve ser promovido por meio de ação própria. O termo ação própria deve ser interpretado com cautela, pois em determinados casos, de nulidade absoluta do título, sua invalidade e, por consequência, o cancelamento do registro podem ser reconhecidos de modo incidente em ação judicial. Além disso, o art. 214 da Lei de Registros Públicos, com a redação que lhe deu a recente Lei n /2004, dispõe que o cancelamento do registro pode ser feito pelo

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