Reformas e manutenção. Engº Marcos Velletri Engº Ricardo Gonçalves. Realização:

Transcrição

1 Reformas e manutenção Engº Marcos Velletri Engº Ricardo Gonçalves

2 Atualização da normalização nacional

3 ABNT NBR DESEMPENHO DE EDIFICAÇÕES Eng. Ricardo S. F. Gonçalves

4 ABNT NBR 15575:2013 NORMA DE DESEMPENHO CE-02: INSPEÇÃO PREDIAL ABNT NBR 14037:2011 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO CE-02: GESTÃO DAS REFORMAS ABNT NBR 5674:2012 GESTÃO DA MANUTENÇÃO

5 REFORMAS EM CONDOMÍNIOS

6 MITO 1 Gestão e acompanhamento de reformas. Há necessidade?

7 Unidade em reforma Fonte Desenho edifício:

8 Gestão de entulhos, neste caso risco estrutural Foto: arquivo técnico Enio Barbosa Foto/crédito: Tiago Queiroz / AE

9 Alterações estruturais sem planejamento e responsabilidade técnica Foto: arquivo técnico Enio Barbosa

10 Impacto das alterações em vizinhos Foto: arquivo técnico Enio Barbosa

11 Adaptações que, sem acompanhamento, representam enormes riscos Fotos: arquivo técnico Enio Barbosa

12 Adaptações que, sem acompanhamento, representam enormes riscos Foto: arquivo técnico Ricardo S F Gonçalves

13 Foto: arquivo técnico Marcos Velletri

14 O mau exemplo fala por si Fotos: Portal R7

15 MITO 2 - Autorizei a obra, pois era uma simples instalação de ar-condicionado

16 Fonte:

17 O QUE DIZ A LEI E AS NORMAS TÉCNICAS? Nossa legislação deixa claro que para realização de obras que interfiram em segurança ou alteração do edifício aprovado, há necessidade de aprovação de execução, acompanhamento técnico e atualização nas documentações legais da edificação.

18 Foto: arquivo técnico Ricardo S F Gonçalves

19 ABNT CE 02: GESTÃO DE REFORMA Em fase final de elaboração, o texto da Comissão de estudo da ABNT da CE 02: que trata sobre gestão de Reforma em Edificações irá a consulta nacional ainda no segundo semestre de O Secovi-SP atuou diretamente no assunto, alinhado com tema de igual importância a gestão da manutenção.

20 ABNT CE 02: GESTÃO DE REFORMA A Norma deverá ser aplicada, exclusivamente, às reformas de edificações estabelecendo requisitos de gestão no controle de processos, projetos, execução e segurança. A Norma é estruturada em capítulos, sendo os principais: Termos e definições Requisitos para a gestão da reforma Requisitos para realização de reformas em edificações Incumbências ou encargos Requisitos para a documentação das obras de reforma Anexos

21 MANUTENÇÃO (conforme ABNT NBR 5674:12) REFORMA(conforme CE:02:124.17)

22 MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS

23 MITO 3 - Em nosso imóvel, só quando algo quebra é que arrumamos

25 Com vistorias rotineiras e pequenas intervenções, os custos de manutenção serão menores pois as manifestações patológicas serão resolvidas assim que surgirem. Fotos: IBAPE-SP

26 Ações após a implantação do problema R$ Vistorias constantes e pequenos ajustes antes da implantação do problema Fonte: Ronaldo Sá Tempo

27 MITO 4 Não quero gastar no imóvel pois vou alugá lo!

29 Conforme pesquisa mensal dos valores de locação dos imóveis, o estado de conservação impacta, além do tempo de vacância, no custo do aluguel Período do estudo: agosto de 2005 a julho de 2013 VAR% do valor de aluguel residencial contratado na cidade de São Paulo. Boa conservação: 186,7% Conservação regular: 102,6% Diferença percentual: 41,5% Fonte: Pesquisa mensal Valores de Locação Residencial/Secovi-SP

30 GESTÃO DA MANUTENÇÃO CONFORME ABNT NBR 5674 Com a introdução dos conceitos de desempenho dos sistemas e definição dos prazos de garantia e vida útil, faz-se necessário alteração do modelo mental sobre a importância das manutenções para que se possa atingir a vida útil e a conservação do desempenho inicial previsto em projeto de um edifício, sistemas, elementos ou componentes

31 GESTÃO DA MANUTENÇÃO CONFORME ABNT NBR 5674 Desde 25/08/2012 está válida a nova ABNT NBR 5674, que estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações e seus requisitos que incluem meios para: a) preservar as características originais da edificação; b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes; Os imóveis existentes antes da vigência da norma devem se adequar, criando programas de manutenção atendendo ao apresentado no conteúdo da mesma.

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33 Impermeabilização Fonte Desenho edifício:

35 Fotos: arquivo técnico Ricardo S F Gonçalves

36 Manutenção preventiva Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção especifico que atenda as recomendações dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema quando houver. Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente No caso de danos à impermeabilização, não executar reparos com materiais e sistemas diferentes ao aplicado originalmente, pois a incompatibilidade poderá comprometer o desempenho do sistema. No caso de danos à impermeabilização, efetuar reparo com empresa especializada. Periodicidade Atividade Responsável A cada 1ano Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de ventilação e de outros elementos. Inspecionar a camada drenante do jardim. Caso haja obstrução na tubulação e entupimento dos ralos ou grelhas, efetuar a limpeza. Verificar a integridade dos sistemas de impermeabilização e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltração ou falhas da impermeabilização exposta. Empresa Capacitada / Empresa Especializada Empresa Capacitada / Empresa Especializada Empresa Capacitada / Empresa Especializada

37 Sistema de proteção de descarga atmosférica Fonte Desenho edifício:

41 Manutenção preventiva Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção especifico que atenda as recomendações dos fabricantes e as diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema quando houver. Somente utilizar peças originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente No prazo máximo de um mês a partir da incidência de descarga atmosférica no SPDA, deverão ser realizadas inspeções por profissional habilitado para verificação do estado dos componentes do sistema, fixação e existência de corrosão em conexões e se o valor da resistência de aterramento continua compatível com as condições do subsistema de aterramento e com a resistividade do solo. Devem ser mantidos no local ou em poder dos responsáveis pela manutenção do SPDA: documentação técnica, atestado de medição com o registro de valores medidos de resistência de aterramento a ser utilizado nas inspeções, qualquer modificação ou reparos no sistema e novos projetos, se houver. Periodicidade Atividade Responsável A cada 1 mês A cada 1ano Verificar o status dos dispositivos de proteção contra surtos (DPS), que, em caso de acionamento, desarmam para a proteção das instalações, sem que haja descontinuidade. É necessário acionamento manual, de modo a garantir a proteção no caso de novo incidente. Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema de medição de resistência conforme legislação vigente Para estruturas expostas à corrosão atmosférica ou que estejam em regiões litorâneas, ambientes industriais com atmosfera agressiva, Inspeções completas conforme norma ABNT NBR 5419 Equipe de manutenção local Empresa especializada Empresa especializada A cada 3 anos A cada 5 anos Para estruturas destinadas a grandes concentrações públicas (hospitais, escolas, teatros, cinemas, estádios de esporte, pavilhões, centros comerciais, depósitos de produtos inflamáveis e indústrias com áreas sob risco de explosão) - Inspeções completas conforme norma ABNT NBR 5419 Para estruturas residenciais, comerciais, administrativas, agrícolas, industriais, exceto áreas classificadas com risco de incêndio e explosão - Inspeções completas conforme norma ABNT NBR Empresa especializada Empresa especializada

42 Playground Fonte Desenho edifício:

45 Manutenção preventiva Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção especifico que atenda as recomendações dos fabricantes e as diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema quando houver. Também deve atender à ABNT NBR 16071, partes de 1 a 7 e normas específicas dos sistemas Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente; Periodicidade Atividade Responsável A cada 1mês A cada 1ano Verificar a integridade dos brinquedos e se as peças de encaixe e/ou parafusadas, correntes e dispositivos de fixação estão em bom estado, com os parafusos de fixação bem apertados e em funcionamento. Os brinquedos devem ser cuidados para que as partes metálicas não oxidem, em havendo oxidação deverá ser tratado. Brinquedos de madeira devem ser anualmente verificados e se necessário tomadas as ações necessárias para recuperação das características originais. Equipe de manutenção local / Empresa capacitada Equipe de manutenção local / Empresa capacitada

46 Portões Fonte Desenho edifício:

49 Manutenção preventiva Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção especifico que atenda as recomendações dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema quando houver. Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente Periodicidade Atividade Responsável A cada 6 meses A cada 1ano Verificar as esquadrias, para identificação de pontos de oxidação e se necessário proceder reparos necessários. Verificar e, se necessário, pintar ou executar serviços Empresa capacitada / Empresa especializada Empresa capacitada / Empresa especializada com as mesmas especificações da pintura original Verificar a vedação e fixação dos vidros Empresa capacitada / Empresa especializada

50 Caixas d'água e barrilete Sistema de proteção de descarga atmosférica - Laudos - AVCB - Documentação Legais - Gestão das reformas das unidades - Etc Caixilharia Elevadores Pintura Fachada Prumadas Vidros E mais diversos sistemas, evidenciando a necessidade de um plano para gerir as manutenções para manter seu IMÓVEL EM ORDEM Paisagismos Impermeabilização Piscinas Guarda corpos Portões Playground Reservatórios inferiores Fonte Desenho edifício: Mobiliário áreas comuns Centro de medição Sistemas de segurança Tubulações térreo

51 SEGURANÇA DURANTE AS OBRAS

52 A gestão da manutenção, além dos aspectos financeiro e legal, passa pela gestão das intervenções.

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56 E seu imóvel está em ordem e seguro?

57 Engº Marcos Velletri Diretor de Insumos e Tecnologia da Vice Presidência de Tecnologia e Qualidade do Secovi SP Engº Ricardo S. F. Gonçalves Membro da Vice Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi SP Assessoria técnica : Engº Ronaldo Sá Assessor da Vice Presidência de Tecnologia e Qualidade do Secovi SP